Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена января 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме января 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тихомирова В.В.

Щанкиной А.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение
от 23.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области (судья
Бадрызлова М.М.) и постановление от 07.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.)
по делу № А70-3544/2021 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, корп. 1,
ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к акционерному обществу «2мен групп Девелопмент» (625002, г. Тюмень, ул. Комсомольская, д. 75/5,
ОГРН 1067746424899, ИНН 7701651356) о взыскании денежных средств;
по встречному иску акционерного общества «2мен групп Девелопмент»
к департаменту имущественных отношений Тюменской области об обязании произвести перерасчет арендной платы.

В заседании приняли участие представители:

от департамента имущественных отношений Тюменской области –
Адамов Е.В. по доверенности от 09.06.2020;

от акционерного общества «2мен групп Девелопмент» – Чеданова Л.А.
по доверенности от 30.12.2020.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском
к акционерному обществу «2мен групп Девелопмент» (далее – АО «2мен групп Девелопмент», общество) о взыскании 4 751 854,91 руб. задолженности по арендной плате за период пользования земельным участком с 01.01.2019 по 31.03.2021 по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № 23-10/2019 (далее – договор), 563 779,08 руб. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательств за период с 16.02.2019
по 19.02.2021.

АО «2мен групп Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту об обязании применять при расчете арендной платы по договору коэффициент детализации «для строительства» в размере 0,5 %, начиная с 13.12.2018, произвести перерасчет арендной платы
по договору, начисленной с 13.12.2018, с применением коэффициента детализации «для строительства» в размере 0,5 %.

Решением от 23.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 07.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С АО «2мен групп Девелопмент» в пользу департамента взыскано 1 045 408,08 руб. основного долга, 123 838,11 руб. пени за период с 16.02.2019 по 19.02.2021, всего 1 169 246,19 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказано. Встречный иск удовлетворен. На департамент возложена обязанность применять при расчете арендной платы по договору коэффициент детализации «для строительства» в размере 0,5 %, начиная с 13.12.2018. На департамент возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору
с применением коэффициента детализации «для строительства»
в размере 0,5 %. С департамента в пользу общества взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. Обществу
из федерального бюджета возвращено 1 095 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь
на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, принять по делу новый судебный акт
об удовлетворении исковых требований департамента и об отказе
в удовлетворении встречных исковых требований общества.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: учитывая, что
к моменту заключения договора аренды на земельном участке располагался объект незавершенного строительства, расчет произведен с использованием коэффициента детализации под объектом незавершенного строительства
в размере 2 %; установление данного коэффициента в нормативном акте имеет целью стимуляцию деятельности застройщика, допускающего просрочки по внесению арендной платы за пользование земельным участком и многократно переносящего сроки сдачи жилого комплекса; принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

В отзыве на кассационную жалобу АО «2мен групп Девелопмент» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы
и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи
со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, департамент
и АО «2мен групп Девелопмент» заключили договор аренды от 13.12.2018
№ 23-10/2019 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217003:104, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Профсоюзная – ул. Советская – ул. Немцова – ул. Елецкая, для строительства общественно-жилого комплекса. Договор зарегистрирован в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор заключен на срок с 13.12.2018 по 12.12.2024 (в редакции соглашения от 08.12.2020).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля – за 1 квартал, 15 мая –
за 2 квартал, 15 августа – за 3 квартал, 15 ноября – за 4 квартал.

Однако, как утверждает департамент, ответчик нарушил принятые
на себя обязательства, допустив просрочку по внесению арендной платы
в сроки, предусмотренные условиями договора.

Решением от 12.03.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-18945/2019 частично удовлетворены требования департамента
к обществу о взыскании 190 074,20 руб. основного долга по договору
за период с 13.12.2018 по 30.09.2019.

Согласно расчету задолженности по настоящему иску сумма основного долга по арендной плате по договору составляет 4 751 854,91 руб. за период пользования земельным участком с 01.01.2019 по 31.03.2021.

Поскольку в добровольном порядке задолженность не погашена, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Полагая, что департаментом при расчете арендной платы применен неверный коэффициент, АО «2мен групп Девелопмент» обращалось
в департамент с заявлениями о снижении арендной платы (письма
от 15.01.2020 исх. № 15, от 21.02.2020 исх. № 160), в удовлетворении которых отказано, в связи с чем общество обратилось в арбитражный суд
со встречным иском в рамках настоящего дела.

Судами также установлено, что распоряжением департаментом
от 16.12.2003 № 3137/14-3 предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Транспромжилстрой» (далее –
ООО «Транспромжилстрой») в аренду на 11 месяцев земельный участок
с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0064 площадью 11 243,3 кв. м для строительства комплекса жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения в городе Тюмени по ул. Профсоюзная –
ул. Советская – ул. Немцова – ул. Елецкая. В обязанности
ООО «Транспромжилстрой» входило, в том числе оформление разрешения на строительство, постановка земельного участка на кадастровый учет.

На основании распоряжения между департаментом
и ООО «Транспромжилстрой» 26.02.2004 заключен договор № 23-10/294 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 3781). По договору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0064 площадью 11 243,3 кв. м, расположенный по адресу:
г. Тюмень, ул. Профсоюзная – ул. Советская – ул. Немцова – ул. Елецкая.

Участок предоставлен для строительства комплекса жилых домов
со встроенными помещениями общественного назначения за счет сноса жилых домов и нежилых строений. Срок действия договора установлен
с 16.12.2003 по 15.11.2004 (11 месяцев).

22.03.2005 заключено соглашение о продлении срока действия договора от 26.02.2004 с 16.11.2004 по 14.11.2005 на тех же условиях.

Указанные выше документы послужили основанием для вынесения администрацией города Тюмени распоряжения от 28.03.2005 № 2126
о разрешении ООО «Транспромжилстрой» поэтапного строительства
1, 2 очереди общественно-жилого комплекса в квартале улиц Профсоюзная – Советская – Немцова – Елецкая, с обязанностью ООО «Транспромжилстрой» получить разрешение на строительство в комитете по архитектуре
и градостроительству администрации города Тюмени.

Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Тюмени застройщику ООО «Транспромжилстрой» 31.03.2005 выдано разрешение на строительство № 115/арх. Наименование объекта недвижимости: поэтапное (нулевой цикл) строительство 1, 2 очереди общественно-жилого комплекса, расположенного по адресу: г Тюмень,
ул. Профсоюзная – ул. Советская – ул. Немцова – ул. Елецкая.

Правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка от 26.02.2004 № 23-10/294, соглашение от 22.03.2005 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 26.02.2004 № 23-10/294.

Распоряжением департамента от 11.07.2005 № 1653/14-3
ООО «Транспромжилстрой» в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0104, площадью 15449 кв. м для строительства общественно-жилого комплекса в г. Тюмени, ул. Профсоюзная – ул. Советская – ул. Немцова – ул. Елецкая, за счет сноса жилых домов и нежилых строений.

Распоряжением установлено расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.02.2004 № 23-10/294 (пункт 4) с обязанностью заключить новый договор аренды (пункт 3).

15.07.2005 заключен договор аренды земельного участка № 23-10/462 (землеустроительное дело № 3751), согласно которому департамент передает ООО «Транспромжилстрой» земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0104 площадью 15 449 кв. м, находящийся по адресу:
г. Тюмень, ул. Профсоюзная – ул. Советская – ул. Немцова – ул. Елецкая. Участок предоставлен для строительства общественно-жилого комплекса.
На участке находятся жилые дома, подлежащие сносу. Срок аренды установлен с 11.07.2005 по 10.07.2008 (три года).

26.08.2008 заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-10/462 с 11.07.2008
по 10.07.2011.

Администрацией города Тюмени выданы ООО «Транспромжилстрой» разрешения на строительство 1, 2 очереди (продолжение поэтапного строительства следом за нулевым циклом): от 16.11.2006 № 311-рс – первая очередь общественно-жилого комплекса; от 21.11.2008 № КС 72 304000-1371-рс – вторая очередь общественно-жилого комплекса.

С 21.09.2009 в Арбитражном суде Тюменской области в отношении ООО «Транспромжилстрой» рассматривалось дело о банкротстве
№ А70-7614/2009, завершившееся утверждением мирового соглашения.
В рамках дела 21.09.2009 введено наблюдение, 19.01.2010 открыто конкурсное производство, 05.05.2011 утверждено мировое соглашение между должником и кредиторами.

В ходе строительства на земельном участке возведен объект незавершенного строительства.

За ООО «Транспромжилстрой» 20.06.2011 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 3 039,4 кв. м, степень готовности 40 %, литера А, расположенный по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Профсоюзная,
д. 56, кадастровый (условный) номер: 72-72-01/140/2011-301.

После оформления собственности на объект права на застройку общественно-жилого комплекса были переданы АО «2мен групп Девелопмент» (прежние наименования: ЗАО «Арман Технолоджи»,
ЗАО «2мен групп») по сделке купли-продажи от 28.06.2011.

Объект передан с обременением правами участников долевого строительства на передачу объектов долевого участия, перечень которых содержится в приложении № 1 к договору.

Из условий договора купли-продажи следует, что покупателю передан объект, находящийся в стадии строительства, в отношении которого имеется действующая документация, сопровождающая процесс возведения жилого дома.

За покупателем 27.07.2011 зарегистрировано право собственности
на объект.

В связи с правопреемством и продолжением строительства, между
АО «2мен групп Девелопмент» и департаментом в дальнейшем был заключен ряд соглашений к договору аренды от 15.07.2005 № 23-10/462.

Соглашением от 25.08.2011 произведена смена арендатора
с ООО «Транспромжилстрой» на ЗАО «Арман Технолоджи», срок аренды продлевается с 11.07.2011 по 09.07.2014. Арендную плату ЗАО «Арман Технолоджи» производит в соответствии с условиями договора аренды
от 15.07.2005 № 23-10/462 в редакции соглашения сторон от 26.08.2008
с 01.08.2011.

В соглашении от 24.07.2013 указано на переименование арендатора; соглашением от 14.07.2014 срок аренды продлен до 31.12.2018; с 01.01.2014 расчет арендной платы производится в соответствии с приложением
к данному соглашению.

К истечению срока аренды установленного последним соглашением
от 14.07.2014 между департаментом и АО «2мен групп Девелопмент» был оформлен новый договор аренды земельного участка – от 13.12.2018
№ 23-10/2019 (землеустроительное дело № 23-14378), по условиям пунктов 1.1, 1.4 которого земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217003:104 площадью 15 449 кв. м, адрес: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Профсоюзная – ул. Советская – ул. Немцова – ул. Елецкая, вид разрешенного использования: для строительства общественно-жилого комплекса, предоставляется для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232.

Пунктом 8.1 указанного договора установлен срок аренды: с 13.12.2018 по 12.12.2021. Соглашением от 08.12.2020 срок аренды продлен
до 12.12.2024.

Из приведенной хронологии событий и условий договоров аренды земельного участка следует непрерывный характер использования земельного участка – для целей строительства общественно-жилого комплекса, в том числе в период после приобретения АО «2мен групп Девелопмент» объекта незавершенного строительства.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя встречные исковые требования общества и частично удовлетворяя требования департамента, исходили из того, что общество не прекращало мероприятий, непосредственно связанных со строительством общественно-жилого комплекса; целевое использование земельного участка не ограничено завершением строительства объекта незавершенного строительства
с кадастровым номером 72:23:0217003:5232, а относится к возведению общественно-жилого комплекса в целом, что указывает на необходимость применения коэффициента детализации «для строительства»; достижение определенного процента готовности, которое дает право на признание постройки объектом незавершенного строительства, не влечет автоматического изменения договора аренды в части основании и целевого использования земельного участка со «строительство» на «под объектом незавершенного строительства»; зарегистрированное право собственности
на объект незавершенного строительства не служит фактором выбора коэффициента детализации «под объектом незавершенного строительства», выбор коэффициента детализации осуществляется в соответствии
с основанием и целью получения земельного участка в аренду и фактически осуществляемой на нем деятельностью; обстоятельства использования земельного участка не изменились, при заключении нового договора аренды в действительности участок вновь не предоставлялся, не были утрачены основания использования земельного участка, а фактически продолжились арендные отношения, установленные договором от 15.07.2005; условия аренды (за исключением срока), в том числе влияющие на расчет арендной платы, при прочих равных обстоятельствах не подлежали изменению;
на день заключения договора аренды от 13.12.2018 у общества имелись правовые основания для продления договора аренды на прежних условиях, то есть с коэффициентом детализации «для строительства» со значением 0,5 %; ранее вынесенное решение суда по делу № А70-18945/2020
не содержит преюдициальных обстоятельств, препятствующих выводу суда о том, исходя из какого коэффициент детализации правомерно исчислять арендную плату по договору аренды от 13.12.2018.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию
и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок
с ними регулируется гражданским законодательством, если иное
не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

В данном случае между сторонами возник спор в отношении коэффициента детализации, применяемого при расчете арендной платы
за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0217003:104 по договору аренды от 13.12.2018 № 23-10/2019,
в соответствии с постановлением правительства Тюменской области
от 09.07.2007 № 148-п «Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности» (далее – Постановление № 148-п).

В порядке предоставленных пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ полномочий правительство Тюменской области Постановлением № 148-п утвердило Положение об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности.

О применении данного Положения при расчете арендной платы указано в разделе 2 «Арендная плата» договора аренды от 13.12.2018 № 23-10/2019.

В соответствии с пунктом 6 Постановления № 148-п, пунктом 2.1 договора аренды от 13.12.2018 размер арендной платы на год определяется исходя из его кадастровой стоимости и рассчитывается по формуле:

Ап = Супксз * Пл * Кдоп * Кнр * Кд, где:

Ап – годовой размер арендной платы;

Супксз – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Пл – площадь земельного участка, предоставленного в аренду; Кдоп-дополнительный (понижающий) коэффициент;

Кнр – коэффициент нарушения;

Кд – коэффициент детализации.

Понятие Кд приводится в пункте 6.3 Постановления 148-п: коэффициент детализации (Кд) учитывает специфику осуществления деятельности
на конкретном земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования, определенным договором аренды. Размер коэффициентов детализации указаны в приложениях №№ 3, 5 к настоящему Положению.

В рассматриваемом случае подлежит применению приложение № 3.

Коэффициенты детализации распределены в зависимости от целевого использования земельных участков (зоны).

Поскольку на земельном участке, предоставленном в аренду, ведется строительство общественно-жилого комплекса переменной этажности
(4 – 19 этажей), то в соответствии с приложением № 3 к Постановлению
№ 148-п данный земельный участок относится к зоне «земельные участки, предназначенные для размещения домов средней этажности и многоэтажной застройки» (пункт 1 приложения № 3).

В отношении этой зоны используется два вида Кд: «для строительства» – 0,5 % и «под объектом незавершенного строительства» – 2 %.

Как следует из расчета арендной платы к договору от 13.12.2018, при
ее исчислении применяется повышенный Кд, равный 2 %, то есть «под объектом незавершенного строительства».

Между тем Постановлением № 148-п не предусмотрено автоматическое применение повышенного коэффициента в связи с превышением сроков строительства, возведением объекта определенной степени готовности, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Два вида Кд (0,5 – «для строительства» и 2 – «под объектом незавершенного строительства») в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов средней этажности и многоэтажной жилой застройки, введены постановлением правительства Тюменской области от 20.06.2014 № 331-л «О внесении изменений в постановление
от 09.07.2007 № 148-п».

Кд «под объектами незавершенного строительства» установлен для случаев, когда строительство не ведется и для того, чтобы побудить собственника такого объекта начать принимать меры по его достройке.

Судами установлено, что арендатором не прекращалась деятельность, непосредственно связанная со строительством общественно-жилого комплекса.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232 относится к 1, 2 очереди строительства.

На арендованном земельном участке с кадастровым номером 72:23:0217003:104 ведется комплексное строительство по возведению единого ансамбля, объединяющегося в себя согласно проектной документации 1, 2 (1 этап) и 3, 4 (второй этап) очереди строительства.

Следовательно, целевое использование земельного участка
не ограничено завершением строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232, а относится
к возведению общественно-жилого комплекса в целом, что указывает
на необходимость применения Кд «для строительства».

Кроме того, имеющими значение обстоятельствами являются также основание предоставления земельного участка и фактическое его использование.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства признается объект капитального строительства (здание, строение, сооружение), строительство которого не завершено.

В Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) указано, что к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено,
но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации,
по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Объект незавершенного строительства – это вновь создаваемый (хотя
бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).

Из положений пункта 145 Учетной политики Управления делами Президента Российской Федерации, утвержденной приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 31.12.2020 № 462, следует, что необходимо учитывать степень вовлеченности объекта незавершенного строительства в хозяйственный оборот: «строительство (приобретение) ведется», «объект законсервирован», «строительство объекта приостановлено без консервации», «передается балансодержателям (эксплуатирующим учреждениям и предприятиям)». При этом выявляется целевая функция объекта незавершенного строительства: завершение строительства (реконструкции, технического перевооружения), консервация объекта незавершенного строительства, приватизация (продажа) объекта незавершенного строительства, передача объекта незавершенного строительства балансодержателям (эксплуатирующим учреждениям
и предприятиям).

По этим объектам, в частности, необходимо выявить причины
и основание для их консервации.

Судами обоснованно принято во внимание определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2017 № 31-АПГ17-11, от 14.08.2019 № 16-АПА19-10, включенное в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

Согласно выраженной правовой позиции (пункт 66 Обзора) само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.

Данный вывод сделан в аспекте необходимости экономического обоснования платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры.

Давая толкование положениям Постановления № 148-П об основаниях применения коэффициентов детализации, суды первой и апелляционной инстанций, обоснованно исходили из того, что превышение сроков строительства в самом нормативном акте не обозначено как основание для применения при расчете повышенного коэффициента, применение коэффициентов при расчете арендной платы не привязано к степени готовности объекта, какие-либо критерии изменения арендной платы
в зависимости от срока строительства или степени готовности объекта
не установлены.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли
к верному выводу о том, что в случае предоставления земельного участка
в аренду для целей строительства (и установление арендной платы исходя
из соответствующего коэффициента) возведение на участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, само по себе не ведет к автоматическому изменению расчета арендной платы, применении иного коэффициента.

В связи с регистрацией перехода к обществу права собственности
на объект незавершенного строительства – жилой дом – на основании договора купли-продажи от 28.06.2011, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ общество приобрело право пользование земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник (застройщик), в отношениях
с которым применялся коэффициент детализации со значением «для строительства» (пункт 2 соглашения от 14.07.2014 о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-10/462 – 0,5 %).

С применением этого же значения Кд 0,5 % производился расчет арендной платы вплоть до заключения 13.12.2018 нового договора аренды
№ 23-10/2019, несмотря на то, что в 2011 право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано, то есть объект незавершенного строительства существовал не только фактически,
но и юридически, что еще раз подтверждает, что зарегистрированное 27.07.2011 право собственности на объект незавершенного строительства
не служит фактором выбора Кд «под объектом незавершенного строительства». Выбор Кд осуществляется в соответствии с основанием
и целью получения земельного участка в аренду и фактически осуществляемой на нем деятельностью.

При заключении нового договора аренды обстоятельства использования земельного участка не изменились. При заключении нового договора участок вновь не предоставлялся, не были утрачены основания использования земельного участка, а фактически продолжились арендные отношения, установленные договором от 15.07.2005.

Вид разрешенного использования земельного участка также не менялся.

Арендодатель неправомерно изменил Кд при заключении договора аренды от 13.12.2018. Поскольку обстоятельства использования земельного участка не изменились, расчет арендной платы должен производиться
по Кд 0,5 %.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся
в материалах дела доказательства, учитывая, что достижение определенного процента готовности, которое дает право на признание постройки объектом незавершенного строительства, не влечет автоматического изменения договора аренды в части основании и целевого использования земельного участка со «строительство» на «под объектом незавершенного строительства», при этом выбор коэффициента детализации осуществляется в соответствии с основанием и целью получения земельного участка в аренду и фактически осуществляемой на нем деятельностью, принимая во внимание, что обстоятельства использования земельного участка не изменились, при заключении нового договора аренды фактически продолжились арендные отношения, установленные договором от 15.07.2005, поскольку на день заключения договора аренды от 13.12.2018 у общества имелись правовые основания для продления договора аренды на прежних условиях, то есть с коэффициентом детализации «для строительства» со значением 0,5 %, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении встречных исковых требований общества и частичном удовлетворении требований департамента.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку
и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии
со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области
и постановление от 07.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-3544/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи В.В. Тихомиров

А.В. Щанкина