Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» на постановление от 16.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу
№ А70-5024/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (625046, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17а, пом. 1, ОГРН 1207200004439, ИНН 7203499606) к обществу с ограниченной ответственностью «АБС Авто» (625046,
г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17а, стр. 3, офис 1, ОГРН 1177232021020,
ИНН 7203424706) о признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Арсенал» (625000, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Хохрякова, 71/3, ОГРН 1047200598213, ИНН 7203149584), общество с ограниченной ответственностью «Сибирь-Лада» (625046, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17, корп. А, ОГРН 1157232027028, ИНН 7203350620), Муртаев Рашид Исаевич (ИНН 860101541140, ОГРНИП 312723209300245).

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «АБС Авто» - Семухин А.М. по доверенности от 20.07.2023, общества с ограниченной ответственностью «Вектор» - Алексеев Я.В. по доверенности от 06.12.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – ООО «Вектор», истец) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «АБС Авто» (далее –
ООО «АБС Авто», ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности
на часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432001:0054, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Монтажников, 17А (далее – земельный участок № 54),
под следующим недвижимым имуществом: нежилым строением, назначение: нежилое,
2-этажное с цоколем (подземных этажей – 0) общей площадью 435,2 кв.м, инв. № нет,
лит. А, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Монтажников, Д. 17А; нежилым строением, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 0) общей площадью 503 кв.м,
инв. № нет, лит. А, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17А, строение 1.

Решением от 06.07.2022 Арбитражного суда Тюменской области в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Определением от 20.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество
с ограниченной ответственностью «Арсенал» (далее – ООО «Арсенал»), общество
с ограниченной ответственностью «Сибирь-Лада» (далее – ООО «Сибирь-Лада»), Муртаев Рашид Исаевич (далее – Муртаев Р.И.).

Постановлением от 16.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 06.07.2022 Арбитражного суда Тюменской области отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Вектор» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы истец указывает на то, что экспертным заключением № 03/03-23 установлено фактическое местонахождение нежилых строений
с кадастровыми номерами 72:23:0432001:327 и 72:23:0432001:328 на земельном участке
№ 54; при переходе права собственности на недвижимое имущество истцу должно было перейти право собственности на часть земельного участка, занятую указанным недвижимым имуществом и необходимую для его использования; в настоящем случае должен применяться принцип единства судьбы земельного участка с расположенным
на нем объектом недвижимости; сделка про продаже земельного участка совершена
до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее –
ЗК РФ), таким образом, положения пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) применению не подлежат, однако сделка по приобретению нежилых помещений между закрытым акционерным обществом «Сибирь-Лада» и Муртаевым Р.И., между Муртаевым Р.И. и ООО «Вектор» совершена после введения в действие ЗК РФ, вследствие чего
к покупателю недвижимости перешло право собственности на земельный участок; восстановление нарушенного права истца путем признания права собственности возможно только в судебном порядке.

Поступивший в суд кассационной инстанции от ООО «АБС Авто» отзыв
на кассационную жалобу не приобщен к материалам дела, поскольку отсутствуют доказательства его заблаговременного направления лицам, участвующим в деле,
в порядке, предусмотренном частями 1, 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Третьи лица отзывы на кассационную жалобу в материалы дела
не представили.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей
в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность
и обоснованность принятого по делу судебного акта, изучив материалы дела, исходя
из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований
для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «Вектор» (покупатель) и Муртаевым Р.А. (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 28.12.2020 в отношении следующего недвижимого имущества:

- нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное с цоколем (подземных этажей - 0) общей площадью 435,2 кв.м, инв. № нет, лит. А, адрес объекта: г. Тюмень,
ул. Монтажников, дом 17А;

- нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 0) общей площадью 503 кв.м, инв. № нет, лит. А, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Монтажников,
дом 17А, строение 1.

Строения находятся на земельном участке, по адресу: г. Тюмень, ул. Монтажников, 17А, кадастровый № 72:23:04 32001:0055 (далее – земельный участок № 55), указано,
что на момент заключения договора купли-продажи участок принадлежит продавцу
на праве пользования, о чем покупатель уведомлен.

По условиям пункта 1.2 договора от 28.12.2020 недвижимое имущество принадлежит продавцу по праву собственности, что подтверждается свидетельством
о праве собственности № 72 НЛ 916887 от 16.02.2011, кадастровый (или условный) номер: 72:01/01:01:243:17а:00 и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) номер 72:23:0432001:328-72/041/2019-5 от 06.02.2019, кадастровый
(или условный) номер: 72:23:0432001:328, соответственно.

Переход права на строения зарегистрирован за ООО «Вектор» 20.02.2021,
что подтверждается выписками из ЕГРН.

ООО «АБС Авто» с 20.09.2021 является собственником земельного участка № 54 площадью 1501 +/- 7.7 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексно-сервисного обслуживания (автосервис),
что подтверждается выпиской из ЕГРН; собственность ответчика на вышеуказанный земельный участок возникла на основании договора купли-продажи от 07.09.2021 № 2/ЗУ.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 07.09.2021 № 2/ЗУ, подписанный между ООО «АБС Авто» (покупатель) и ООО «Арсенал» (продавец)
по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю принадлежащий ему на праве собственности земельный участок № 54; запись
о регистрации права собственности от 07.12.2007 № 72-72-01/272/2006-244.

В пункте 1.2 названного договора отражено, что на земельном участке расположены зарегистрированные в ЕГРН следующие объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам:

- трехэтажное нежилое административное строение площадью 435.2 кв.м, кадастровый номер 72:23:0432001:327 (далее – нежилое строение № 327), правообладатель ООО «Вектор»,

- двухэтажное нежилое строение общей площадью 503 кв.м, кадастровый номер 72:23:0432001:328 (далее – нежилое строение № 328), правообладатель ООО «Вектор»;

- сооружения коммунального хозяйства, сеть теплоснабжения, наземные трубопроводы кадастровый номер 72:23:0432001:7401 (далее – объекты № 7401), правообладатель муниципальное образование городской округ город Тюмень.

Покупатель поставлен в известность продавцом о наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам; при подписании настоящего договора сторонами произведен осмотр земельного участка, сооружений; фактическое состояние земельного участка, наличие обременений, разрешенное использование, нахождение в зоне со специальными условиями использования (ИТ-3 – зона улично-дорожной сети), учтено сторонами при определении договорной цены при подписании настоящего договора.

Как установлено судом при рассмотрении дела № А70-9712/2009, между обществом с ограниченной ответственностью «Лада-Сервис» (продавцом) и ООО «Арсенал» (покупателем) 05.10.2006 заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующие земельные участки (имущество):

- земельный участок № 54 по цене 3 500 000 руб.;

- земельный участок № 55, категория: земли поселений, целевое использование:
для комплексно-сервисного обслуживания, общей площадью 2 304,00 кв.м, по цене
5 000 000 руб.

Указанные земельные участки переданы ООО «Лада-Сервис» покупателю по акту приема-передачи от 05.10.2006.

Договор купли-продажи от 05.10.2006 явился основанием для государственной регистрации за ООО «Арсенал» права собственности на вышеуказанные земельные участки согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права 72 НК 754626 и 72 НК 754625, выданным 07.12.2007.

Судом в рамках дела № А70-9712/2009 также установлено, что на основании представленных в материалы дела выпискок из ЕГРН от 22.05.2009 ЗАО «Сибирь-Лада» является собственником нежилого строения общей площадью 435,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17А и нежилого строения площадью 503 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17А, строение 1.

Полагая, что к истцу перешло право собственности на часть земельного участка
№ 54, на котором расположены нежилые строения №№ 327 и 328, истец обратился
в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 8, 58, 57, 196, 218, 219, 223, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 39.20 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 13 и 14 Постановления № 11, пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2018, отказав
в удовлетворении ходатайства ООО «Вектор» о назначении экспертизы, установив,
что Муртаев Р.И. не обладал правом собственности на земельный участок № 54 в момент продажи нежилых строений №№ 327 и 328, принимая во внимание, что право собственности на долю в земельном участке № 54 у истца не возникло, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о признании права собственности.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции перешел
к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек
к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Арсенал», ООО «Сибирь-Лада», Муртаева Р.И., назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее выполнение эксперту общества
с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Сфера-Т», также пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Вектор».

Суд кассационной инстанции считает указанные выводы суда апелляционной инстанции сделанными при правильном применении норм материального права
и на основании полностью установленных обстоятельств по делу.

Судом апелляционной инстанции целях разрешения вопроса о местонахождении объектов недвижимости по делу проведена судебная экспертиза, согласно выводам которой принадлежащие истцу объекты недвижимости №№ 327 и 328 находятся
на земельном участке № 54. Выводы экспертизы по существу сторонами не оспорены.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности
на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый
такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый
такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся
на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности
на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый
для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Таким образом,
если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве
на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения
в здании (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
№ 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание
или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором
оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности
на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый
для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 5 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные
с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением указанных в статье случаев.

В пункте 13 Постановления № 11 разъяснено, что покупатель недвижимости вправе требовать при ее приобретении оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности
на нее и не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию прав на земельный участок за продавцом недвижимости.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право
на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности
на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима
для ее использования.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок № 54 перешел к ООО «АБС Авто» по цепочке сделок:

- по договору № 2/ЗУ от 07.09.2021 участок приобретен ООО «АБС Авто»
у ООО «Арсенал»;

- ООО «Арсенал» участок приобретен у общества с ограниченной ответственностью «Лада-Сервис» (далее – ООО «Лада-Сервис») (в настоящее время ликвидировано)
по договору купли-продажи от 05.10.2006, что установлено в рамках дела
№ А70-9712/2009;

- ООО «Лада-Сервис» - у закрытого акционерного общества «Сибирь-Лада» (далее – ЗАО «Сибирь-Лада») (деятельность прекращена путем реорганизации в форме преобразования в ООО «Сибирь-Лада») по договору купли-продажи от 20.09.2000,
что также установлено в рамках дела № А70-9712/2009.

Нежилые строения №№ 327 и 328 приобретены ООО «Вектор» у Муртаева Р.И.
по договору купли-продажи от 28.12.2020, а Муртаевым Р.И. – у ЗАО «Сибирь-Лада»
по договору купли-продажи от 28.12.2010, что установлено в рамках дела
№ А70-1323/2012.

То есть, ранее спорный земельный участок № 54 и объекты недвижимости №№ 327 и 328 принадлежали на праве собственности ЗАО «Сибирь-Лада», которое в сентябре 2000 года произвело отчуждение земельного участка, а в декабре 2010 года – нежилых строений.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ЗК РФ введен
в действие со дня его официального опубликования. ЗК РФ опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации 29.10.2001.

Действительно, в силу абзаца 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения
в случае, если они принадлежат одному лицу. Все сделки, в которых прямо или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными.

Вместе с тем, провозглашенный в числе основных принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, как и положения статьи 35 ЗК РФ распространяются лишь на сделки, заключенные после введения в действие ЗК РФ.

Сделка по отчуждению земельного участка была совершена до введения в действие ЗК РФ (25.10.2001), а также в период действия статьи 553 ГК РФ (в редакции
от 17.12.1999), которая не содержала запрета на отчуждение земельного участка
без расположенного на ней принадлежащего продавцу здания, строения или сооружения.

В соответствии с данной редакцией статьи 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости,
за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

На основании анализа приведенных норм права суд апелляционной инстанции правомерно указал, что действовавшее на момент заключения первоначального договора купли-продажи участка законодательство, в отличие от действующего в настоящее время правового регулирования, допускало переход земельного участка без перехода принадлежащих продавцу объектов недвижимости на этом участке.

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что при указанных обстоятельствах ни названные положения ЗК РФ, ни разъяснения пунктов 13 и 14 постановления № 11
не подлежат применению при оценке правомерности такого первоначального отчуждения, что не учтено истцом и судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Таким образом, первоначальное отчуждение земельного участка ООО «Сибирь-Лада», в результате которого произошло разделение судьбы земельного участка
и объектов недвижимости на нем, не противоречит действующему в рассматриваемый период законодательству и не порождает у приобретателя объекта недвижимости права собственности на участок под ним.

Вопреки доводам подателя жалобы, то обстоятельство, что на момент отчуждения обществом «Сибирь-Лада» объектов недвижимости (строений) Муртаеву Р.И. по договору купли-продажи от 28.12.2010 ЗК РФ уже был введен в действие, не изменяет правомерности отчуждения в 2000 году земельного участка без объектов недвижимости
и не порождает у приобретателя зданий права собственности на земельный участок, который ни в силу закона, ни по условиям договора к последнему не перешел.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая
во внимание факт отчуждения земельного участка в 2000 году без объектов недвижимости, установив, что на момент заключения договора с Муртаевым Р.И.
в отношении объектов недвижимости ЗАО «Сибирь-Лада» уже не являлось собственником земельного участка под ними, учитывая, что договором купли-продажи
от 20.09.2000 между ЗАО «Сибирь-Лада» и ООО «Лада-Сервис» условия пользования соответствующей частью земельного участка не были определены, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что продавец сохранил право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением, но не право собственности, и, как следствие, основания для признания за ООО «Вектор» права собственности на часть земельного участка № 54 в связи с приобретением расположенных на нем объектов недвижимости №№ 327 и 328, отсутствуют.

Оснований для несогласия с выводами суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имеется. Выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего гражданского и земельного законодательства.

Доводы подателя кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, основаны
на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи
286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Само по себе несогласие истца с выводами суда апелляционной инстанции
не свидетельствует о незаконности обжалуемого судебного акта.

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом результата рассмотрения кассационной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, связанные с ее подачей, относятся на заявителя (статья
110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей
289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 16.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А70-5024/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи А.Л. Полосин

М.А. Севастьянова