Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Инновационные технологии»
на решение от 30.08.2010 с учетом определения об исправлении опечатки
от 21.01.2011 Арбитражного суда Тюменской области (судья
М.Ю. Бедерина) и постановление от 27.12.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Н.А. Шарова, Л.И. Еникеева, Т.А. Зиновьева) по делу № А70-6177/2010 по иску Банка ВТБ (открытое акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) к обществу
с ограниченной ответственностью «Инновационные технологии» (ИНН 7202120575, ОГРН 1037200648110) об обращении взыскания
на заложенное имущество.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «МПК «Атлант», закрытое акционерное общество «Блок-Комплект», Валентина Васильевна Бутко, Владимир Викторович Бутко, Владимир Алексеевич Ноздрачев.

Суд установил:

Банк ВТБ (открытое акционерное общество) (далее – Банк) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу
с ограниченной ответственностью «Инновационные технологии» (далее – ООО «Инновационные технологии») об обращении взыскания
на заложенное имущество и имущественные права по договору об ипотеке нежилого помещения и земельного участка от 23.10.2008
№ ДИ2-729000/2008/00080.

Решением суда от 30.08.2010, с учетом определения об исправлении опечатки от 21.01.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2010, исковые требования удовлетворены частично. Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на 14 нежилых строений, расположенных по адресу: город Тюмень,
улица Гилевская роща, 2, находящиеся в залоге у Банка в соответствии
с договором об ипотеке нежилых строений и земельного участка
№ ДИ1-729000/2008/00080 от 23.10.2008. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

С судебными актами не согласилось ООО «Инновационные технологии», в кассационной жалобе просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального
и процессуального права.

Заявитель указывает, что в случае своевременного предъявления Банком требования о погашении задолженности, не потребовалось
бы обращение с иском об обращении взыскания на заложенное имущество; суды не приняли во внимание обращения истца в суд общей юрисдикции
с требованиями о взыскании задолженности по договору поручительства
с поручителей В.В. Бутко, В.В. Бутко, В.А. Ноздрачева и ООО «Инновационные технологии»; полагает неправомерными расчет неустойки, взысканной с него, и ее соразмерности.

Заявитель полагает, что ипотека недвижимого имущества возможна только с одновременной ипотекой земельного участка под ним, в связи
с разделом земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:33, сторонам необходимо было перезаключить договор об ипотеке.

Банк в отзыве на кассационную жалобу возражает против доводов заявителя, просит оставить судебные акты без изменения.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Банком и ООО «МПК «Атлант» (заемщик) заключено кредитное соглашение
от 02.09.2008 № КС-729000/2008/00080 по условиям которого кредитор обязался открыть кредитную линию и предоставить заемщику кредиты
в размере 230 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные кредит и уплатить проценты по предоставленным кредитам. Обязанность по предоставлению суммы кредита исполнена истцом надлежащим образом, что подтверждается выпиской по счету заемщика.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору Банк (залогодержатель) заключил с ООО «Инновационные технологии» (залогодатель) договор об ипотеке нежилых строений
и земельного участка от 23.10.2008 № ДИ2-729000/2008/00080, предметом которого являются 14 нежилых строений с указанием залоговой стоимости каждого и земельный участок, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения, общей площадью 52161 кв.м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Гилевская роща, дом 2, строения 1-14, кадастровый номер объекта
72:23:02 21 003:0033; залоговая стоимость составляет 67 796 000 руб.

Определением от 19.10.2009 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-2509/2009 требования Банка в размере 250 745 431,52 руб. по кредитному соглашению от 02.09.2008 № КС-729000/2008/00080 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «МПК «Атлант».

Поскольку обязательства заемщика по возврату кредитных средств
не исполнены и полагая, что по состоянию на 05.05.2010 задолженность ООО «МПК «Атлант» составляет 310 307 142,35 руб., Банк обратился
в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды первой
и апелляционной инстанций пришли к выводу, что факт неисполнения заемщиком обязательств перед банком подтвержден и в силу статей 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит обращение взыскания на заложенное имущество - 14 нежилых строений, расположенных по адресу: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на земельный участок, находящийся под нежилыми строениями, общей площадью 52161 кв.м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Гилевская роща, д.2, строения 1-14, кадастровый номер объекта 72:23:02 21 003:0033, суды исходили из того, что запись
в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним (ЕГРП) о земельном участке с указанным выше номером прекращена на основании вступившего в законную силу решения
от 30.02.2009 Арбитражного суда Тюменской области по делу
№ А70-8292/2008. С момента регистрации ЗАО «Блок-Комплект» своего права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1040, земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 прекратил свое существование как объект гражданского прав. Выбытие земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 из гражданского оборота в результате его раздела, его залог, оформленный договором
от 23.10.2008 № ДИ2-729000/2008/00080, как сочли суды, прекратился
на основании статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, суды первой и апелляционной инстанции не учли следующего.

Так, между Специализированным государственным учреждением
при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» и ООО «Инновационные технологии» заключен договор земельного участка общей площадью 52161 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Гилевская роща, дом 2. строения 1-14
с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора
об ипотеке от 23.10.2008 № ДИ2-729000/2008/00080, земельный участок
с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 принадлежал
ООО «Инновационные технологии» на праве собственности,
что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права
от 23.03.2006, который был приобретен на основании договора купли-продажи от 14.12.2005 № 40.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.02.2009
по делу № А70-8292/2008 договор купли-продажи от 14.12.2005 № 40 признан недействительным в части передачи земельного участка занятого 1-этажным строением площадью 58 кв.м, Литера 35, расположенного
по адресу: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 15
и необходимого для его использования, общей площадью 192 кв.м.

Из земельного участка по адресу город Тюмень ул. Гилевская роща 2, общей площадью 52 161 кв.м. и кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 сформировано два новых участка: земельный участок
с кадастровым номером 72:23:0221003:1040 площадью 192 кв.м
и кадастровым номером 72:23:0221003:1039 площадью 51969 кв.м.

ЗАО «Блок-Комплект» по судебному решению зарегистрировало право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1040 площадью 192 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2010.

Таким образом, как правильно указано судами, земельный участок
с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 прекратил свое существование как объект земельных прав.

Суды посчитали, что в связи с выбытием земельного участка
с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 из гражданского оборота
в результате его раздела, его залог прекратился.

Между тем, в рассматриваемом случае у ООО «Инновационные технологии» не прекратилось право собственности на земельный участок
с кадастровым номером 72:23:0221003:1039 площадью 51969 кв.м, находящегося под нежилыми строениями, являющиеся предметом залога.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить,
что сделка была бы совершена и без включения недействительной
ее части.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются
из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) указано, что здания,
в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Как установлено статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Такое же положение содержит пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для
ее использования.

Таким образом, судебные инстанции сделали неправомерный вывод
о прекращении залога земельного участка и обратили взыскание
на недвижимое имущество по правилам части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации без одновременного обращение взыскания на земельный участок, на котором находятся нежилые строения.

Неправильное применение судами норм материального права
и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении предшествующих инстанций.

Судами первой и апелляционной инстанций вопрос об одновременном обращении взыскания на недвижимое имущество и земельный участок
не исследовались, в связи с этим дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, суду первой инстанции необходимо: предложить истцу уточнить предмет требований с учетом решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.02.2009 по делу
№ А70-8292/2008 (в части обращения взыскания на земельный участок, находящийся в залоге); определить обстоятельства, имеющие значение
для правильного рассмотрения дела с учетом положений параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона
об ипотеке; на основании исследованных доказательств и установленных обстоятельств применить нормы, подлежащие применению, и принять решение, отвечающее требованиям части 3 статьи 15 и статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; между сторонами распределить судебные расходы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.08.2010 с учетом определения об исправлении опечатки
от 21.01.2011 Арбитражного суда Тюменской области и постановление
от 27.12.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А70-6177/2010 отменить, дело направить в суд первой инстанции
на новое рассмотрение.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Н. Гудым

Судьи Г.Н. Клинова

Н.М. Комкова