Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме мая 2015 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Тихомирова В.В.

Шуйской С.И.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промстройинжиниринг» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.10.2014 (судья Демидова Е.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Сидоренко О.А.) по делу № А70-6907/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промстройинжиниринг» (625014, г. Тюмень, ул. Республики, д. 252, корп. 6, офис 301, ОГРН 1057200946032, ИНН 7203169534)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии» по Тюменской области (625048, г. Тюмень, ул. Киевская, 78, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340)

об установлении кадастровой стоимости земельных участков.

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 42а, ИНН 7202131175,
ОГРН 104720990891), ОАО «Запсибкомбанк» (625000, г. Тюмень, улица
8 Марта, 1, ИНН 7202021856, ОГРН 1028900001460).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Промстройинжиниринг» - Пимошина С.В. на основании доверенности от 04.07.2014.

Суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Промстройинжиниринг» (далее - ООО «Промстройинжиниринг», общество) обратилось
в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии» по Тюменской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»)
с требованиями:

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью
8 641 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0231001:138, расположенного
по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 252, строение 38,
в размере его рыночной стоимости равной 6 031 400 руб.;

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью
523 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0231001:148, расположенного
по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 252, строения 24, 25, 26, в размере его рыночной стоимости равной 391 700 руб.;

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью
30 744 кв. м, с кадастровым номером 72:23:02310011:821, расположенного
по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 252, строения 24, 25, 26 в размере его рыночной стоимости равной 36 713 400 руб.

Определением суда к участию по делу в качестве третьих лиц,
не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – Управление Росреестра) и ОАО «Запсибкомбанк».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.10.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Промстройинжиниринг», указывая
на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новое решение
об удовлетворении заявленных требований.

По утверждению общества, суд, не обладая необходимыми специальными познаниями, фактически произвел экспертизу отчетов об оценке, тогда как, в случае возникновения вопросов
о достоверности определенной в отчете об оценке стоимости обязан был
по собственному усмотрению назначить судебную экспертизу.

Кроме того, общество считает необоснованным отклонение судом апелляционной инстанции ходатайства о приобщении к материалам дела заключения эксперта от 10.11.2014, свидетельствующего, по его мнению,
о достоверности отчета об определении рыночной стоимости спорных земельных участков.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в представленном отзыве высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, находя выводы судов обоснованными и законными.

Участвующие в деле третьи лица не представили в соответствии
со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса РФ отзывы
на кассационную жалобу и не обеспечили явку своих представителей
в заседание суда.

В судебном заседании представитель ООО «Промстройинжиниринг» поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами по материалам дела установлено, что обществу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:138, общей площадью 8 641 кв. м, в категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 252, строение 38, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:138 возникло у общества на основании договора купли-продажи от 11.03.2009 № 09/3/Д-263, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 331812
от 13.04.2009;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:148, общей площадью 523 кв. м, в категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 252, строение 24, 25, 26, право собственности на земельный участок
с кадастровым номером 72:23:0231001:148 возникло у общества
на основании договора купли - продажи от 05.02.2010 № 10/3/Д-136, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права
72 НЛ 677719 от 26.03.2010;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821, общей площадью 30 744 кв. м, в категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по по адресу: Тюменская область, г. Тюмень,
ул. Республики, 252, строения 24, 25, 26, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821 возникло у общества
на основании договора купли - продажи от № 08/3/Д-444, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 722386
от 07.10.2013.

Постановлением правительства Тюменской области от 02.12.2013
№ 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011.

Спорные земельные участки с кадастровым номером 72:23:0231001:138 и кадастровым номером 72:23:0231001:148 вошли в перечень объектов для оценки.

Согласно постановлению правительства Тюменской области
от 02.12.2013 № 530-П по состоянию на 01.01.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:138 составила
14 096 581,76 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:148 составила 857 369,59 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821 не вошел в перечень объектов для оценки, поскольку был поставлен на кадастровый учет 16.09.2013, то есть позднее 01.01.2011.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:821 определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее - Методические указания), утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ
от 12.08.2006 № 222, и составила 50 280 889,68 руб.

В целях определения рыночной стоимости земельных участков обществом был заключен договор с ООО «Судебная экспертиза и оценка».

Согласно составленному ООО «Судебная экспертиза и оценка» отчету от 11.06.2014 № 297Р-06.2014 по состоянию на 01.01.2011 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:023101:138 составила 6 031 400 руб., рыночная стоимость земельного участка
с кадастровым номером 72:23:0231001:148 - 391 700 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:821 - 17 862 300 руб.

На отчет № 297Р-06.2014 было получено положительное экспертное заключение № 490/10-14, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков».

В материалы дела также представлен выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка» отчет № 672Р-08.14, по которому рыночная стоимость земельного участка 72:23:0231001:821 по состоянию на 17.07.2014 определена в размере 36 713 400 руб.

На указанный отчет также получено положительное экспертное заключение № 700/15-14, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков».

Указывая на то, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную стоимость земельных участков, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, суды, руководствуясь пунктом 5 статьи 65, пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), приказом Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382
«Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» и учитывая правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 11.02.2014 № 13839/13, информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92
«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пришли к выводу, что информация, использованная оценщиком в отчетах от 11.06.2014
№ 297Р-06.2014, № 672Р-08.14, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили
из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном
и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной
и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты
и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92
«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что
в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или
с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Назначение экспертизы в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ является правом, а не обязанностью суда. Данная норма не носит императивного характера.

Из содержания материалов дела следует, что общество при рассмотрении спора в суде первой инстанции не заявляло ходатайство
о проведении экспертизы, не ставило вопрос о целесообразности
и необходимости проведения экспертизы в связи с наличием оснований, требующих специальных познаний в деле. Основания для обязательного назначения экспертизы, предусмотренные названной нормой процессуального закона, отсутствуют.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет
об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженные в отчете.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 20.07.2007№ 256 (далее - ФСО № 1), оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

Пунктом 19 ФСО № 1 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности
и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В силу пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае оценщик отказался от затратного подхода, применив при расчете стоимости объекта оценки сравнительный подход.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим
и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная
и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Судами признано, что примененная оценщиком методика определения рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

По результатам исследования отчетов оценщика суд установил, что
в нарушении пункта 14 ФСО № 1 неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода, что влияет на величину рыночной цены оцениваемых объектов.

Обоснованно суд указал, что для проведения оценки сравнительным методом оценщиком выбраны аналоги, несопоставимые с объектами оценки по основным характеристикам, определяющим их стоимость; не введена корректировка на местоположение, разрешенное использование.

Судом также отмечено, что при расчете ставки капитализации
не обеспечена проверяемость.

При указанных обстоятельствах суды правомерно признали, что представленные отчеты об оценке являются недопустимыми доказательствами по делу, поскольку не отвечают принципам достаточности, достоверности и обоснованности.

В связи с недоказанность рыночной стоимости спорных земельных участков суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Ссылки кассатора на отсутствие полномочий суда по оценке достоверности отчетов, на необходимость назначения судебной экспертизы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов по существу спора, не свидетельствуют о неправильном применении норм права, а фактически направлены на иную оценку выводов арбитражных судов относительно доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Судом кассационной инстанции не установлено допущенных судами при рассмотрении дела нарушений, влекущих отмену судебных актов
в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.10.2014
и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу № А70-6907/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промстройинжиниринг» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Л.В. Бушмелева

Судьи В.В. Тихомиров

С.И. Шуйская