Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение
от 23.10.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Стафеев С.А.)
и постановление от 02.02.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Сидоренко О.А.) по делу № А70-7603/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-Техно» (625000, <...> (1), ОГРН <***>,
ИНН <***>) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>) о признании недействительным решения об отказе
в продлении сроков действия договоров аренды земельного участка, выраженных в письме от 07.04.2014 № 14040313/14-1.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-Техно» – ФИО1 по доверенности от 22.05.2014, ФИО2 по доверенности от 22.05.2014;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО3 по доверенности от 27.02.2015 № 66-1/08-3-Д.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фортуна-Техно» (далее – ООО «Фортуна-Техно», общество, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным решения Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент, заинтересованное лицо) об отказе ООО «Фортуна-Техно» в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.05.2008 № 23-20/1414, выраженного в письме от 28.03.2014 № 19527-23-20/1414-3, признании недействительным решения об отказе ООО «Фортуна-Техно» в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 31.05.2013
№ 23-21/381, выраженного в письме от 03.04.2014 № 14040313/14-1,
и об обязании восстановить нарушенные права в виде заключения соглашения о продлении срока действия договоров аренды земельных участков.

Заявленные требования мотивированы тем, что департамент не имел правовых оснований для отказа в продлении срока действия договоров аренды по мотиву их неиспользования для целей строительства, поскольку имелись объективные обстоятельства, исключающие такое использование земельного участка, в период аренды обществом совершались необходимые действия, направленные на освоение арендованного земельного участка
в целях строительства.

Решением от 23.10.2014 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 02.02.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Решение департамента об отказе ООО «Фортуна-Техно» в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.05.2008 № 23-20/1414, выраженного в письме от 28.03.2014 № 19527-23-20/1414-3, признано недействительным. Решение департамента об отказе ООО «Фортуна-Техно» в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 31.05.2013 № 23-21/381, выраженного в письме от 03.04.2014
№ 14040313/14-1, признано недействительным. На департамент в качестве меры, направленной на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, возложена обязанность в течение десяти рабочих дней
с момента принятия решения заключить с ООО «Фортуна-Техно» соглашения о продлении срока действия договоров аренды земельных участков от 15.05.2008 № 23-20/1414 и от 31.05.2013 № 23-21/381.
С департамента в пользу ООО «Фортуна-Техно» взысканы расходы
по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «Фортуна-Техно» в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, Правила землепользования и застройки города Тюмени, которыми было введено территориальное зонирование, вступили в законную силу позднее заключения договоров аренды, а указания о том, что данные правила распространяют свое действие на отношения, возникшие до их вступления в силу, отсутствуют. Следовательно, какие-либо обстоятельства, исключающие целевое использование основного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:52, который предоставлялся для целей строительства, на момент его передачи в аренду отсутствовали.

Департамент считает, что осуществления заявителем работ по необходимой подготовке земельного участка, предназначенного для строительства объекта, недостаточно для признания факт начала строительства на арендованном земельном участке. Приведение земельного участка (технической документации на земельный участок) в соответствие с изменившимся законодательством не является освоением земельного участка. Строительство объекта недвижимости на арендуемых земельных участках так и не было начато.

Кроме того, департамент воспользовался правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и изъявил волю на отказ от договора, сообщив арендатору о том, что договоры аренды будут прекращены по истечении срока, в связи с чем арендатор обязан передать земельные участки по акту приема-передачи арендодателю.

В судебном заседании представитель департамента доводы жалобы поддержал, представители общества просили в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ООО «Фортуна-Техно» 15.05.2008 был заключен договор № 23-20/1414 аренды земельного участка (далее – договор от 15.05.2008) с кадастровым номером 72:23:0106003:52 общей площадью 1 982 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Указанный земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома. Срок действия договора от 15.05.2008 установлен на период с 24.04.2008 по 23.04.2011.

Между департаментом и ООО «Фортуна-Техно» 14.03.2011 было заключено соглашение о продлении и внесении изменений в договор
от 15.05.2008.

В соответствии с названным соглашением срок действия договора
от 15.05.2008 был продлен на период с 24.04.2011 по 23.04.2014.

Кроме того, между департаментом и ООО «Фортуна-Техно» был заключен договор аренды земельного участка от 31.05.2013 № 23-21/381 (далее – договор от 31.05.2013). Согласно названному договору общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:4312, общей площадью 3 175 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Указанный земельный участок предоставлен для организации строительно-монтажных работ (без права капитального строительства). Срок действия договора от 31.05.2013 установлен с 24.05.2013 по 23.04.2014.

ООО «Фортуна-Техно» 05.02.2014 обратилось в департамент
с заявлением о продлении договоров от 15.05.2008 и от 31.05.2013.

Согласно уведомлению о прекращении аренды земельного участка (поставлено на учет 07.03.2014 за № 19248-23-20/1414-2) по результатам рассмотрения на заседании совместной комиссии по выработке решений
о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам
и гражданам заявления общества от 05.02.2014 о продлении договора
от 15.05.2008 департаментом было принято решение об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка.

Из уведомления от 07.03.2014 № 19248-23-20/1414-2 следует, что сотрудниками департамента было произведено обследование земельного участка, в результате чего было установлено, что испрашиваемый земельный участок свободен от строений, не огорожен.

На основании изложенного департамент уведомил ООО «Фортуна-Техно» о прекращении договора от 15.05.2008 по истечении срока его действия, а именно с 24.04.2014.

Согласно уведомлению о прекращении аренды земельного участка (поставлено на учет 07.03.2014 за № 19247-23-21/381-1) по результатам рассмотрения на заседании совместной комиссии по выработке решений
о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам
и гражданам заявления ООО «Фортуна-Техно» от 05.02.2014 о продлении договора аренды от 31.05.2013 департаментом было принято решение
об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи
с неиспользованием земельного участка.

Из уведомления от 07.03.2014 № 19247-23-21/381-1 следует, что сотрудниками департамента был произведено обследование земельного участка, в результате чего было установлено, что испрашиваемый земельный участок свободен от строений, не огорожен.

На основании изложенного департамент уведомил ООО «Фортуна-Техно» о прекращении договора от 31.05.2013 по истечении срока его действия, а именно с 24.04.2014.

Впоследствии общество обращалось в департамент с заявлениями
от 12.03.2013 о продлении срока действия договоров от 15.05.2008 и от 31.05.2013.

По результатам рассмотрения заявления общества от 12.03.2013
о продлении договора от 31.05.2013 департамент письмом от 03.04.2014
№ 14040313/14-1 сообщил о том, что по результатам рассмотрения
на заседании совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам заявления общества от 12.03.2013 департаментом было принято решение об отказе
в продлении срока действия договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка.

По результатам рассмотрения заявления общества от 12.03.2013
о продлении договора от 15.05.2008 департамент уведомлением
от 28.03.2014 № 19527-23-20/1414-3 сообщил о том, что по результатам рассмотрения на заседании совместной комиссии по выработке решений
о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам
и гражданам заявления общества от 12.03.2013 департаментом было принято решение об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи
с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства.

ООО «Фортуна-Техно» обращалось в департамент с аналогичными заявлениями также 28.05.2014. По результатам рассмотрения указанных заявлений департамент также сообщил обществу об отказе в продлении договоров аренды.

Общество, считая незаконными и необоснованными отказы в продлении срока действия договора от 15.05.2008 и договора от 31.05.2013, выраженные в письме от 28.03.2014 № 19527-23-20/1414-3 и в письме от 03.04.2014 № 14040313/14-1, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 22, пунктами 1, 2 статьи 46, пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и учитывая, что хотя строительство дома и не было осуществлено обществом в период действия договора аренды, однако указанным лицом предпринимались необходимые действия по освоению земельного участка в целях строительства, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований у департамента для отказа в продлении срока действия договора от 15.05.2008, а также отказа в продлении срока действия договора от 31.05.2013 в связи с неиспользованием земельных участков в целях строительства. В связи с чем счел, что решение департамента об отказе ООО «Фортуна-Техно» в продлении срока действия договора от 15.05.2008, выраженное в письме от 28.03.2014 № 19527-23-20/1414-3, а также решение департамента об отказе ООО «Фортуна-Техно» в продлении срока действия договора от 31.05.2013, выраженное в письме от 03.04.2014
№ 14040313/14-1, подлежат признанию недействительными.

Доводы департамента о том, что отказы в продлении договоров, изложенные в письмах от 28.03.2014 № 19527-23-20/1414-3 и от 03.04.2014
№ 14040313/14-1, не могут быть обжалованы в судебном порядке, поскольку носят лишь информативный характер, не содержат решения по существу, судом первой инстанции отклонены.

Мотивируя данный вывод суд указал, что решения об отказе
в продлении договоров, изложенные в указанных письмах, подлежат обжалованию в порядке главы 24 АПК РФ в связи с тем, что содержат волеизъявление уполномоченного государственного органа, которое, по мнению заявителя, нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; из содержания писем от 28.03.2014 № 19527?23-20/1414-3, от 03.04.2014 № 14040313/14-1 следует, что департамент принял решение об отказе в продлении срока действия договоров аренды земельных участков по результатам рассмотрения на заседании совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам заявлений общества от 12.03.2013г.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. При этом отклонил доводы департамента об отсутствии необходимости для общества приводить земельный участок в соответствие с требованиями Правил землепользования и застройки города Тюмени, поскольку в связи с несоответствием предоставленного земельного участка нормам Правил землепользования и застройки города Тюмени с 10.04.2009, он не мог быть использован обществом в целях строительства.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права
и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных
в настоящем Кодексе.

В силу положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ,
в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008
№ 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые,
в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Из указанной нормы следует, что при условии соблюдения требований ЗК РФ, лицо, в отношении которого было принято решение о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, имеет право рассчитывать на использование на праве аренды земельного участка для строительства на срок строительства объекта.

Из материалов дела следует, что первоначально срок действия договора от 15.05.2008 был установлен на период с 24.04.2008 по 23.04.2014, однако в связи с изменением правового регулирования, а именно в связи с вступлением в силу с 10.04.2009 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, использовать земельный участок для строительства стало невозможно.

В соответствии со статьей 16 Правил землепользования и застройки города Тюмени были установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в зоне застройки многоэтажными жилыми домами. В соответствии с указанной нормой минимальная ширина земельного участка – 30 м, минимальная площадь земельного участка – 6 500 кв. м.

Таким образом, в связи с несоответствием предоставленного земельного участка данным показателям с 10.04.2009 он не мог быть использован обществом в целях строительства, общество было вынуждено испрашивать дополнительный земельный участок для ведения строительно-монтажных работ, а также получать разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства путем проведения процедуры публичных слушаний.

Администрацией города Тюмени постановление № 16 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметром разрешенного строительства объекта капитального строительства по ул. Малиновского» было издано лишь 22.02.2011, то есть накануне истечения срока действия договора от 15.05.2008 № 23-20/1414.

При этом 26.04.2010 между департаментом и обществом был заключен договор аренды земельного участка № 23-21/235, в соответствии с которым общество приняло в аренду земельный участок площадью 3 175 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Участок был предоставлен обществу для проведения строительно-монтажных работ (без права капитального строительства). Указанный договор заключен на период с 15.04.2010 по 14.03.2011.

Кроме того, соглашением от 14.03.2011 между департаментом и обществом было заключено соглашение о продлении и внесении изменений в договор от 15.05.2008, в соответствии с которым срок действия данного договора был продлен на период с 24.04.2011 по 23.04.2011. В указанный период, как установлено судами и не оспорено департаментом, общество осуществляло действия по получению необходимых разрешений и согласований в целях осуществления строительства.

Однако в период с августа 2013 года общество не могло осуществлять строительство дома в связи с необоснованным отказом в выдаче разрешения на строительство.

Решением от 22.01.2014 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-11385, вступившим в законную силу, отказ администрации города Тюмени в предоставлении ООО «Фортуна-Техно» муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 26.08.2013 № 38?147?738, был признан незаконным.

Учитывая изложенное, судами сделан правильный вывод об отсутствии возможности использования земельного участка по целевому назначению как при первоначальном заключении договора от 15.05.2008, так и в последующий период, когда срок действия договора был продлен.

В силу указанных выше обстоятельств, в связи с невозможностью целевого использования земельного участка, предоставленного для строительства, другой земельный участок, предоставленный для организации строительно-монтажных работ, также не мог быть использован обществом по целевому назначению.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что обществом предпринимались необходимые и достаточные действия, направленные на освоение земельного участка в целях строительства многоквартирного дома, земельный участок не мог быть использован обществом по целевому назначению, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований у департамента для отказа в продлении срока действия договора от 15.05.2008, а также отказа в продлении срока действия договора от 31.05.2013 в связи с неиспользованием земельных участков в целях строительства.

Таким образом, суды обоснованно сочли, что решение департамента об отказе обществу в продлении срока действия договора от 15.05.2008, выраженное в письме от 28.03.2014 № 19527-23-20/1414-3, а также решение департамента об отказе в продлении срока действия договора от 31.05.2013, выраженное в письме от 03.04.2014 № 14040313/14-1 подлежат признанию недействительными.

Доводы департамента не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.10.2014 Арбитражного суда Тюменской области
и постановление от 02.02.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-7603/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Л.В. Бушмелева

Н.В. Орлова