Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена апреля 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме мая 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 20.08.2021 Арбитражного суда Тюменской области
(судья Маркова Н.Л.) и постановление от 13.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу
№ А70-7626/2021 по исковому заявлению администрации города Тобольска (626152, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации города Тобольска о признании договора аренды продленным, о признании права собственности.

В заседании приняла участие ФИО2, личность удостоверена паспортом.

Суд установил:

администрация города Тобольска (далее – администрация) обратилась в Тобольский городской суд Тюменской области с исковым заявлением к ФИО2
об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к администрации
о признании договора аренды продленным и признании права собственности.

Определением от 07.04.2021 Тобольского городского суда Тюменской области материалы гражданского дела № 2-422/2021-807В переданы по подсудности
в Арбитражный суд Тюменской области.

Решением от 20.08.2021 Арбитражного суда Тюменской области по делу
№ А70-7626/2021 первоначальные исковые требования удовлетворены. Суд изъял
у индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305014:447, расположенный по адресу: <...>
50в, путем продажи с публичных торгов. Взыскал с ИП ФИО2
в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением от 13.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Предприниматель, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась с кассационной жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции
и постановление апелляционного суда и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы ИП ФИО2 указывает на то, что постановлением Правительства Тюменской области от 17.03.2020 № 120-п на территории Тюменской области с 18.03.2020 введен режим повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения
и ликвидации чрезвычайных ситуаций, установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом «О защите населения и территорий
от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы. Введенное ограничение лишило ФИО2 возможности своевременно подать заявление на продление договора аренды
в соответствии с условиями договора аренды. ИП ФИО2 также указывает, что при заключении договора аренды земельный участок перешел в пользование предпринимателя без каких-либо строений, все было возведено в период действия договорных отношений; за весь период действия договора аренды условия предпринимателем не нарушались; объект строительства почти готов к сдаче и вводу в эксплуатацию, основные важные этапы строительства по видам работ и сложности завершены; работы соответствуют требованиям санитарных норм и правилам с соблюдением архитектурного облика
и фасадов, утвержденных администрацией г. Тобольска.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

В судебном заседании заявитель доводы жалобы поддержал.

Заслушав предпринимателя,изучив доводы кассационной жалобы, проверив
в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение
и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ООО «Сибирская строительная компания» (арендатор) 21.06.2012 заключен договор аренды земельного участка № 02-05/271-12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:24:0305014:364 из земель населенных пунктов, площадью 928 кв. м, расположенный по адресу: <...> участок № 50в, для строительства административно-торгового здания. Срок аренды земельного участка пять лет.

22.07.2014 произведена государственная регистрация договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2014, согласно которому права и обязанности по договору с ООО «Сибирская строительная компания» переходят к ФИО3

02.09.2015 произведена государственная регистрация договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.07.2015, согласно которому права и обязанности по договору с ФИО3 переходят к ФИО2

26.06.2017 предприниматель обратилась в администрацию с заявлением
о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду сроком на три года с целью завершения строительства расположенного на земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 72:24:0305014:447 степенью готовности 90%. Основанием для обращения послужило наличие права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305014:447 со степенью готовности 90%.

28.09.2017 соглашением № 02-07/242-17 расторгнут договор аренды земельного участка от 21.06.2012 № 02-05/271-12, при этом заключен новый договор аренды земельного участка от 28.09.2017 № 02-05/122-17, по условиям которого администрация передает, а предприниматель принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:24:0305014:364 площадью 928 кв. м, расположенный по адресу: <...> участок 50в, для завершения строительства административно-торгового здания.

Пунктом 7.2 договора стороны определили, что договор действует с момента подписания акта приема-передачи сроком на три года, то есть до 28.09.2020.

12.10.2020 администрация провела обследование земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305014:364, по результатам которого составлен акт обследования
от 15.10.2020, в котором отражено, что на участке расположено кирпичное здание. Согласно выписке из ЕГРН от 04.11.2020 № КУВИ-002/2020-359273 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305014:447, площадью застройки – 1 241,1 кв. м, со степенью готовности 90%.

Как указывает администрация, 31.12.2018 у предпринимателя истек срок разрешения на строительство административно-торгового здания, разрешение на его ввод
в эксплуатацию не выдавалось.

19.11.2020 администрация направила ФИО2 уведомление о том, что договор аренды заключен сроком до 28.09.2020, ей предоставлено право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для строительства объекта незавершенного строительства, которое было реализовано, а также указано, что поскольку строительство объекта не завершено, администрацией будет реализовано право на продажу объекта незавершенного строительства.

Администрация полагает, что предпринимателем не достигнута цель предоставления земельного участка, поскольку в пределах срока действия договора аренды земельного участка, строительство объекта не было завершено. При указанных обстоятельствах администрация обратилась в суд с требованиями по настоящему делу.

Полагая, что изъятие объекта не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав и нарушает баланс публичных интересов, администрация не предоставила возможность продления договора аренды, предусмотренного действующим законодательством, при этом срок договора аренды
на момент обращения в суд не истек, а также ссылаясь на то, что невозможность завершения строительства в срок обусловлена отсутствием необходимых денежных средств для завершения строительства ввиду введения на территории Тюменской области режима повышенной готовности, ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о правомерности первоначальных исковых требований, в связи с чем удовлетворили их в полном объеме
и отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, отклоняет доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом,
в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено распространение ее положений
в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ
не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей
статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения
статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся
в государственной или муниципальной собственности, и право собственности
на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или, такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Судами установлено, что договор аренды земельного участка от 28.09.2017
№ 02-05/122-17, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тобольск,
ул. Октябрьская, участок № 50 был заключен с ФИО2 для завершения строительства административно-торгового здания сроком на 3 года, то есть в соответствии с указанной выше нормой права.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ФИО2 реализовано.

Судебными инстанциями также учтено, что предприниматель не представил доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения,
к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В то же время пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Так, пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ граждане
и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пунктом 4 настоящей статьи.

При этом в силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017
№ 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Из анализа указанных выше норм права следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015 не могут считаться возобновленными
на неопределенный срок по истечении срока их действия по правилам статьи 621 ГК РФ.

Довод ИП ФИО2 о продления срока действия договора в связи с введенным Постановлением Правительства Тюменской области от 17.03.2020 № 120-п на территории Тюменской области с 18.03.2020 режимом повышенной готовности, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции.

Апелляционный суд верно исходил из того, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать
от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора
с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

В связи с тем, учитывая, что на момент подачи ответчиком соответствующего заявления срок договора аренды земельного участка от 28.09.2017 № 02-05/122-17 истек, договор прекращен, заключение соглашения, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды земельного участка, является невозможным в связи
с несоблюдением условий, установленных указанной выше нормой закона.

Правильно применив нормы действующего законодательства, установив все обстоятельства по делу, с учетом возражений и доводов сторон, суды законно
и обоснованно удовлетворили первоначальные исковые требования, не усмотрев оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды земельного участка от 28.09.2017 действующим и продленным в соответствии со статьей 621 ГК РФ.

Суды также законно и обоснованно отказали предпринимателю в удовлетворении требования в части признания права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 72:24:0305014:447, площадью 1 241,1 кв. м, количество этажей – 4, расположенного по адресу: <...>.

При рассмотрении спора в данной части суды верно исходили из положений
статьи 218 ГК РФ, которой предусмотрены основания возникновения права собственности, в соответствии с пунктом 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1
статьи 131 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее – Закон № 122-ФЗ) установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли
до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации
в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судами установлено, что материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие об обращении предпринимателя в установленном законом порядке
в уполномоченный орган по вопросу ввода объекта в эксплуатацию и регистрации своего права на объект, того, что объект завершен строительством, здание введено
в эксплуатацию.

В силу установленных обстоятельств суды законно и обоснованно отказали
в удовлетворении встречных исковых требований.

В целом приведенные заявителем жалобы доводы повторяют его позицию
по делу, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, основанные на фактических обстоятельствах, по существу направлены на переоценку доказательств
и установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ. Доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, не свидетельствуют о нарушении норм права, которые
в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 20.08.2021 Арбитражного суда Тюменской области и постановление
от 13.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-7626/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

М.А. Севастьянова