Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение от 25.11.2021 Арбитражного суда Тюменской области
(судья Власова В.Ф.) и постановление от 15.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу
№ А70-9100/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сергинский речной порт» (628126, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский р-н, п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12, ОГРН 1138610000286,
ИНН 8614009070) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области,
Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (625000, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 10, оф 210, ОГРН 1097232017574,
ИНН 7202198042) о признании недействительным пункта распоряжения, о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес».

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Сергинский речной порт» – Ходжер С.Д. по доверенности от 27.10.2021, Акимфиева Н.В. по доверенности от 27.10.2022;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – Ткачук А.А.
по доверенности от 17.11.201.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сергинский речной порт»
(далее – ООО «Сергинский речной порт», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),
к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее –
МТУ Росимуществав Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном
округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, управление, ответчик) в котором просило:

1. Признать пункт 3 распоряжения № 72-311-р МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе от 19.04.2021 «Об условиях приватизации недвижимого имущества – подъездные пути, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12д» недействительным в части определения цены продажи имущества в размере, установленном на основании отчета
№ 387-04 «Об оценке объекта оценки», имущества, выполненного ООО «Айра Торрес» (далее – ООО «Айра Торрес»), дата оценки 20.10.2020, как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества – наименование недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка, протяженностью 373 м, с кадастровым номером 86:07:0102004:2977, расположенная
по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район,
п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12 д.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета № 387-04 «Об оценке объекта оценки», имущества, выполненного ООО «Айра Торрес», дата оценки 20.10.2020, в размере 119 536 400 руб.,
с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС), как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества – наименование недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка,
с кадастровым номером 86:07:0102004:2977, расположенная по адресу:
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, п.г.т. Приобье,
ул. Портовая, д. 12 д.

3. Урегулировать разногласия, возникшие между МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе и ООО «Сергинский речной порт» путем установления рыночной стоимости объекта недвижимости для целей совершения сделки купли-продажи в размере
14 700 000 руб., согласно заключению эксперта от 15.10.2021 № 30/2021, выполненному ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» в лице эксперта Печкина Сергея Александровича.

Решением от 25.11.2021 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 15.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования ООО «Сергинский речной порт» удовлетворены в полном объеме.
С ответчика взысканы расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. и судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 75 000 руб.

Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение
от 25.11.2021 суда первой инстанции и постановление от 15.02.2022 суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что судами были не полно выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для вынесения судебного акта, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права. Управление считает, что поскольку обществом не оспорена достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, предложенная в проекте договора, используемая для определения цены выкупаемого имущества, представленная информация о новой стоимости, определенная независимым оценщиком в протоколе разногласий, не может свидетельствовать о достоверной величине рыночной стоимости имущества, следовательно, не может приниматься продавцом с целью использования для приватизации имущества; у МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе отсутствовали основания не принимать отчет № 387-04 «Об оценке объекта оценки», выполненный ООО «Айра Торрес» (дата оценки 20.10.2020), согласно выводам по итогам проведения экспертизы отчета об оценке итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается; судебные расходы за проведение экспертизы необоснованно возложены на управление, поскольку истец
в ходатайстве о проведении экспертизы выразил намерение понести соответствующие расходы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва
на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам
и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.06.2015 между
ООО «Сергинский речной порт» и МТУ Росимущества в Тюменской области,
Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе был заключен договор аренды № 443 (далее – договор) в соответствии с условиями которого истцу предоставлено во временное владение и пользование недвижимое имущество: наименование недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район,
п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977.

Письмом от 05.07.2018 № МРФ-98 истец обратился в адрес МТУ Росимущества
в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе с заявлением о намерении заключить договор купли-продажи федерального объекта речного порта – недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный
округ – Югра, Октябрьский район, п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977.

В ответ на обращение со стороны МТУ Росимущества в Тюменской области,
Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе проведена работа по принятию мер по продаже имущества.

Письмом от 29.04.2021 Исх. № 72-ПС-06/4772 в адрес ООО «Сергинский речной порт» со стороны МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе предоставлен ответ
о возможности осуществить продажу арендуемого ООО «Сергинский речной порт»
по договору аренды от 01.06.2015 № 443 имущества, путем реализации преимущественного права покупки.

МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном
округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе 19.04.2021 вынесено распоряжение № 72-311-р «Об условиях приватизации недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный
округ – Югра, Октябрьский район, п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12г»
(далее – распоряжение).

Согласно пункту 3 данного распоряжения установлена цена имущества в размере 119 536 400 руб., с учетом НДС.

Кроме того, в адрес истца направлен проект договора купли-продажи № 03/04/21 недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, п.г.т. Приобье,
ул. Портовая, д. 12г, при реализации арендатором преимущественного права на покупку арендуемого имущества.

Согласно пункту 3.1 проекта договора стоимость имущества, указанного
в статье 1 договора, составляет 119 536 400 (сто девятнадцать тысяч пятьсот триста шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек, с учетом НДС. Стоимость имущества установлена
в соответствии с отчетом № 387-04 об оценке рыночной стоимости имущества
по состоянию на 20.10.2020, дата составления отчета – 20.10.2020, выполненного
ООО «Айра Торрес», экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 12.11.2020 № 72/021120/138/14 о подтверждении стоимости объекта оценки и протоколом заседания Комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии
с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного
и муниципального имущества от 08.04.2021 № 72-118.

Письмом от 11.05.2021 истцом запрошен отчет № 387-04 об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 20.10.2020, дата составления отчета – 20.10.2020, выполненный ООО «Айра Торрес», экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 12.11.2020 № 72/021120/138/14
о подтверждении стоимости объекта оценки. Данные документы МТУ Росимущества
в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе направлены в адрес ООО «Сергинский речной порт».

Полагая установленную отчетом № 387-03 цену не соответствующей рыночной, истец заказал отчет в отношении приобретаемого имущества.

ООО «АйКью Плюс – Оценка» 20.01.2021 предоставлен отчет № 43-21 «Об оценке объекта оценки», объект оценки: причальная набережная, расположенная по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, п.г.т. Приобье,
ул. Портовая, 12г, протяженностью 373,2 кв. м кадастровый номер 86:07:0102004:2977.

Согласно результатам и выводам, сделанным в данном отчете, итоговая величина рыночной стоимости объекта составила 20 600 000 руб.

В адрес МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском
автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе со стороны истца
с сопроводительным письмом от 18.05.2021 направлен подписанный договор
купли-продажи с протоколом разногласий в части выкупной стоимости недвижимого имущества.

Кроме того, 17.05.2021 в адрес ответчика истцом направлено претензионное письмо № 101-СРП, с подробным описанием того, что установленная МТУ Росимущества
в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе цена выкупа объекта является чрезмерно завышенной
и не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности
и Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО).

Поскольку указанные разногласия не были приняты ответчиком, истец обратился
в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, при разрешении настоящего спора, не принял во внимание величину стоимости объекта оценки, установленную отчетом № 387-04, выполненным ООО «Айра Торрес», установив, что указанный отчет содержит существенные недостатки и нарушения законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, что ставит под сомнение достоверность такой величины, в связи с чем суд первой инстанции по ходатайству истца в целях установления рыночной стоимости недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу:
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, п.г.т. Приобье,
ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м кадастровый номер 86:07:0102004:2977, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» Печкину Сергею Александровичу.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела экспертом ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» Печкиным С.А. представлено заключение от 15.10.2021 № 30/2021, согласно которому экспертом сделан вывод о рыночной стоимости недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенное
по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район,
п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977, которая по состоянию на 28.06.2021 составила 14 700 000 руб.

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласившись с размером рыночной стоимости 14 700 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались положениями статей 217, 445, 446Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 30.1, 30.3 Федерального закона
от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О приватизации государственного
и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ),пунктом 13 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 261-ФЗ),статьями 3, 6, 11, 12, 13 Федерального закона
от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
(далее – Закон № 135-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005
№ 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92),
пунктом 147 распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федеральною имущества
на 2020 – 2022 годы», и, принимая во внимание выводы экспертного заключения
от 15.10.2021 № 30/2021, подготовленного по результатам судебной экспертизы, пришли
к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, в части выкупной стоимости объекта недвижимости, путем установления рыночной стоимости объекта недвижимости для целей совершения сделки купли-продажи в размере 14 700 000 руб.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит
из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 30.3 Закона № 178-ФЗ портовые гидротехнические сооружения (в том числе причалы), перегрузочные комплексы и иное расположенное в речном порту федеральное имущество, за исключением имущества,
не подлежащего приватизации в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее – объекты речного порта), могут приватизироваться в порядке и способами, предусмотренными настоящим федеральным законом, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, при условии их обременения обязательством по использованию в целях обслуживания пассажиров и судов, погрузки, выгрузки, приема, хранения и выдачи грузов, взаимодействия с другими видами транспорта.

Приватизация указанного имущества (причалов) проводится в порядке и способами, предусмотренными Законом № 178-ФЗ, с учетом особенностей, установленных
статьей 30.3 указанного Закона.

Согласно пункту 5 статьи 30.3 Закона № 178-ФЗ в случае включения объекта речного порта в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества лицо, обладающее преимущественным правом покупки объекта речного порта, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, направляет в орган, уполномоченный
на осуществление функций по приватизации объекта речного порта, заявление
о намерении заключить договор купли-продажи объекта речного порта.

Как установлено судами, согласно пункту 147 распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2020 – 2022 годы» арендуемое обществом имущество было включено в прогнозный план приватизации.

Пунктом 4 статьи 30.3 Закона № 178-ФЗ закреплено, что преимущественное право покупки объекта речного порта может быть реализовано лицом при соблюдении одновременно трех условий: объект речного порта находится у лица на праве аренды или в безвозмездном срочном пользовании непрерывно в течение двух и более лет
в соответствии с договором или договорами аренды, договором или договорами безвозмездного срочного пользования; у лица отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) и иным платежам в связи с владением и (или) пользованием объектом речного порта; лицом получено заключение о наличии неразрывной связи объектов порта и об обеспечении технологического процесса оказания услуг в порту, предусмотренное законодательством в области внутреннего водного транспорта Российской Федерации.

Согласно пункту 13 статьи 31 Закона № 261-ФЗ полномочиями по выдаче заключений о наличии неразрывной связи объектов порта и об обеспечении технологического процесса оказания услуг в порту обладает Федеральное агентство морского и речного транспорта. Критерии неразрывной связи находящегося
в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта порта со смежным объектом порта, относящимся к недвижимому имуществу
и принадлежащим лицу на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления установлены Приказом Министерства транспорта от 28.05.2014 № 138.

Письмом от 07.12.2020 № КС-27/14667 Федеральное агентство морского и речного транспорта подтвердило наличие неразрывной связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению между объектом инфраструктуры речного порта, обеспечивающим технологический процесс оказания услуг в речном
порту – недвижимого имущества – сооружение, причальная стенка, расположенное
по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район,
п.г.т. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м кадастровый номер 86:07:0102004:2977 и недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности истцу.

В рассматриваемом случае наличие преимущественного права покупки объекта речного порта у общества и наличия оснований для заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривается, однако между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Закон № 178-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данном случае подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней
со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора
в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы
на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон.
В этом случае условия договора, но которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В данном случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи и части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора
о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии
с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная
в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки
с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ), – пункт 2 информационного письма № 92.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрении спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативною акта или решения должностного липа, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

В данном случае истцом поставлена под сомнение достоверность величины стоимости объект оценки, определенной ООО «Айра Торрес», истцом представлены пояснения и доказательства.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке
и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости»
(ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297,
№ 298, № 299.

Суды установили, что в нарушение требований статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пунктов 5, 8 ФСО № 3 в отчете, выполненном ООО «Айра Торрес», отсутствует информация, позволяющая точно установить количественные и качественные характеристики объекта оценки, существенные для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Так, согласно подпункту «ж» пункта 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки содержит паспорт, выполненный специалистами Экспертного центра безопасности и надежности сооружений ФГБОУ ВО «Сибирский государственный университет водного транспорта» в октябре 2016 года. В паспорте, действительном до декабря 2021 года, содержатся сведения о конструкции, состоянии и условиях эксплуатации причала, указания по эксплуатации.

В конструктивном плане причальная набережная представляет собой одноанкерный больверк из таврового предварительно напряженного железобетонного шпунта ШТ-13,0-С со сборной надстройкой из предварительно напряженных железобетонных элементов
ЭП-4,5-30 с анкеровкой последних в грунте обратной засыпки.

В конструкции причальной набережной предусмотрены 2 шапочных бруса
из монолитного железобетона: 1 – нижний шапочный брус по верху таврового шпунта;
2 – верхний шапочный брус по верху элементов надстройки.

Свободная высота стенки по проекту составляет 12,7 м. Длина лицевого таврового железобетонного шпунта ШТ-13,0-С составляет 13 м (глубина погружения 6,5 м), длина сборных железобетонных элементов надстройки ЭП-4,5-30 составляет 4,5 м.

Последняя секция низового открылка длиной 32,34 м выполнена из заанкерованного шпунта «Ларсен V» (сталь СтЗкп) длиной 12,0 м, 8,0 м и 5,0 м с монолитным железобетонным оголовком (гидротехнический бетон марки М300, В6, Мрз 200).

Строительство причальной набережной выполнено подрядной организацией «Плавстройотряд № 39» Запсибгидростроя в 1979-1984 годах. Климатические условия района строительства и эксплуатации причальной набережной – особо суровые.

В процессе визуального осмотра выявляются такие дефекты, как значительное разрушение бетона, оголение, коррозия, разрывы арматуры шапочного бруса и тумбового массива, деформация шпунтовой стенки, разрушение швартовных устройств, провалы покрытия между тумбовыми массивами.

Отчет об оценке ООО «Айра Торрес" в соответствующем разделе («Точное описание объекта оценки», стр. 9) не содержит указанных сведений о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, что в дальнейшем привело к ошибочному выбору объекта-аналога и выводам о стоимости объекта оценки.

Согласно положениям пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Указание на предполагаемое использование результатов оценки содержится в задании на оценку: приватизация федерального имущества, включенного в прогнозный план (программу) приватизации на 2020 – 2022 годы.

При этом в разделе 9 «Описание (отказ) применения подходов к оценке объекта оценки» имеются явные противоречия.

Так, при обосновании применения затратного подхода оценщик анализирует применимость подхода к оценке срочного права аренды и приходит к выводу, что "... определить рыночную стоимость объекта недвижимости, передаваемого в аренду, в рамках затратного подхода не представляется возможным, ввиду отсутствия в распоряжении оценщика информации о прилегающем к зданию земельном участке...".

Применение доходного подхода так же анализируется для расчета «рыночной стоимости арендных прав», а отказ от его применения обосновывается только отсутствием в распоряжении информации о будущих доходах, которые способен приносить объект оценки, хотя объект оценки уже длительное время находится в аренде.

Тем не менее, в результате явно неполного и противоречивого анализа, допускающего неоднозначное толкование, оценщик приходит к выводу о применении для расчета рыночной стоимости объекта оценки только затратного подхода, который применен с нарушением положений пункта 24 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Физический износ сооружения – причальной стенки, протяженностью 373,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977, 1979-1984 года постройки, определен оценщиком не обоснованно, что оказывает существенное влияние на величину итоговой рыночной стоимости в сторону завышения.

Согласно подпункту «б» пункта 24 ФСО № 7 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Однако на стр. 25 отчета физический износ установлен оценщиком субъективно, исходя из "... предположения, что объект оценки поддерживается в надлежащем физическом состоянии...".

При этом в противоречие указанному предположению величина физического износа установлена оценщиком на уровне 60%, что соответствует «неудовлетворительному» техническому состоянию по таблице критериев физического износа, приведенной
на стр. 25 отчета.

Также не ясен и не обоснован отказ от использования в расчетах показателя физического износа на уровне 68%, рассчитанного самим оценщиком на основе метода срока жизни, как отношение фактического срока службы к нормативному,
с использованием Средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, утвержденных ЦСУ СССР, Минфином СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28.02.1972 № 9.17.ИВ.

Пунктом 13 ФСО № 3 установлено, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Используемый оценщиком субъективный метод расчета физического износа объекта оценки (в отсутствие специальных знаний в областях строительства и эксплуатации портовых сооружений) не ориентируется на рыночные данные и не учитывает особенности обесценения при разных условиях эксплуатации, что ставит под сомнение обоснованность итоговой величины рыночной стоимости.

Расчет же затрат на создание причальной стенки, протяженностью 373,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977 произведен с использованием данных об удельных затратах на строительство объектов, не являющихся объектами-аналогами.

Как указано на стр. 20 отчета «...расчет затрат замещения объекта оценки выполняется с помощью Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). УПВС составлены в базисном уровне цен по состоянию
на 01.01.1969...», а «Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др.».

Указание на номер сборника УПВС и номер конкретной таблицы, содержащие характеристики удельного показателя объекта-аналога, используемого для расчетов затрат замещения объекта оценки, содержится на стр. 27 отчета об оценке.

Оценщиком для расчета стоимости речного портового сооружения – железобетонной причальной набережной использован сборник № 12 Укрупненных показателей восстановительной стоимости внешнего благоустройства и озеленения для переоценки основных фондов бюджетных организаций Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, табл. 131.

В отличие от объекта-аналога объект оценки представляет собой причал для переработки генеральных грузов, а не прогулочную набережную, как принято для расчетов оценщиком, то есть объект оценки – причальная стенка, протяженностью
373,2 м, имеет несопоставимое назначение и конструкцию с принятым для расчетов объектом-аналогом.

При этом для оценки последней секции низового открылка длиной 32 м, выполненного из шпунта «Ларсен V» (сталь СтЗкп), использован аналог из соответствующего объекту оценки Сборника УПВС № 20 «Морские и речные портовые, судоходные и судостроительные сооружения и здания», отдел 1 «Портовые и судоходные гидротехнические сооружения», однако ошибочно выбран раздел 1 «Морские причальные сооружения», таблица 20.

Изучение характеристик объектов-аналогов с объектом оценки, принятых для расчетов, позволило установить несопоставимость их технических характеристик, определяющих стоимость оцениваемого сооружения, и не позволило признать сооружения, указанные в таблице 131 сборника УПВС № 12 и таблице 20 сборника УПВС № 20, объектами-аналогами, что ставит под сомнение достоверность итоговой стоимости объекта оценки в отчете ООО «Айра Торрес».

Таким образом, судами установлено и ответчиком не опровергнуто, в том числе в кассационной жалобе, что отчет об оценке ООО «Айра Торрес» от 20.10.2020 № 387-04
не соответствует основополагающим принципам оценки, установленным пунктом 5 ФСО № 3, в частности, принципу существенности (в отчете не приведена вся информация, влияющая на стоимость объекта оценки), принципу обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена), принципу однозначности (содержание отчета об оценке допускает неоднозначное толкование). Указанные недостатки не были выявлены при проведении экспертизы отчета, в связи с чем экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 12.11.2020 № 72/021120/138/14 о подтверждении стоимости объекта оценки обоснованно не принято судами в качестве надлежащего доказательства подтверждения стоимости объекта оценки, определенной ООО «Айра Торрес».

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно назначил по ходатайству истца экспертизу в целях установления рыночной стоимости недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м кадастровый номер 86:07:0102004:2977.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела экспертом ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» Печкиным С.А. представлено заключение от 15.10.2021 № 30/2021, согласно которому сделан вывод о рыночной стоимости недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977, которая по состоянию на 28.06.2021 составила 14 700 000 руб.

Доводы ответчика о несогласии с данными судебной экспертизы судами отклонены в силу того, что экспертом Печкиным С.А. даны исчерпывающие письменные пояснения относительно примененных методов оценки и обоснования полученной рыночной стоимости. При этом суды первой и апелляционной инстанций учли, что ответчик не опроверг полученных данных и не представил доказательств недостоверности указанной величины рыночной стоимости объекта оценки. Исходя из вышеизложенного, суды двух инстанций обоснованно согласились со стоимостью оценки, установленной в экспертном заключении от 15.10.2021 № 30/2021, согласно которому экспертом сделан вывод о рыночной стоимости недвижимого имущества: сооружение, причальная стенка, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Октябрьский район, пгт. Приобье, ул. Портовая, д. 12г, протяженностью 372,2 м, кадастровый номер 86:07:0102004:2977, которая по состоянию на 28.06.2021 составила 14 700 000 руб.

Податель жалобы при обращении в суд кассационной инстанции не привел доводов, опровергающих выводы судов как в части отклонения отчета ООО «Айра Торрес», так и в части оценки заключения от 15.10.2021 № 30/2021 как надлежащего доказательства.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно посчитали при урегулировании разногласий в части определения выкупной стоимости имущества возможным принять во внимание определенную ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Выводы судов основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, верном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.11.2021 Арбитражного суда Тюменской области и постановление
от 15.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-9100/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Д.С. Дерхо

А.В. Щанкина