Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12672/2018) Государственного автономного учреждения здравоохранения Тюменской области «Лечебно-реабилитационный центр «Градостроитель» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.08.2018 по делу № А70-9663/2018 (судья Безиков О.А.)

по заявлению Государственного автономного учреждения здравоохранения Тюменской области «Лечебно-реабилитационный центр «Градостроитель» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

третье лицо: Акционерное общество «Национальная башенная компания»

о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, выраженного в уведомлении от 03.05.2018 № РКPVD-2018-01-23-005356 PVD-0024/2018-527-1 КУВД-001/2018- 87594

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: представитель не явился;

от заинтересованного лица: представитель не явился;

от 3-го лица: представитель не явился;

установил:

Государственное автономное учреждение здравоохранения Тюменской области «Лечебно-реабилитационный центр «Градостроитель» (далее - заявитель, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Тюменской области, регистрирующий орган) об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, выраженного в уведомлении от 03.05.2018 №РКPVD-2018-01-23-005356 PVD-0024/2018-527-1 КУВД-001/2018-87594.

Определением суда от 02.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество «Национальная башенная компания» (далее - третье лицо, АО «Национальная башенная компания»).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.08.2018 по делу №А70-9663/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В обоснование решения суд первой инстанции указал, что технический план относится к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленный технический план в виде электронного документа не соответствует требованиям к структуре XML - файла технического плана, а также по своему содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Не согласившись с принятым решением, учреждение обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, поскольку регистрирующим органом не представлено доказательств несоответствия технического плана требованиям действующего законодательства; отказ в регистрации был мотивирован иными основаниями, чем ее приостановление.

Оспаривая доводы подателя жалобы, Управление Росреестра по Тюменской области представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Определением от 29.11.2018 рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции было отложено, суд предложил сторонам спора представить в дело доказательства, в отсутствии которых рассмотрение дела было признано невозможным.

После отложения дела учреждением были представлены следующие доказательства, которые приобщены к делу судом апелляционной инстанции: заявление на осуществление регистрационных действий, договор аренды (со всеми приложениями), технический план здания, свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления; заинтересованным лицом – материалы кадастрового дела.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. Согласно свидетельству о государственной регистрации права Государственному автономному учреждению здравоохранения Тюменской области «Лечебно-реабилитационный центр «Градостроитель» на праве оперативного управления принадлежит нежилое 5-этажное здание (подземных этажей - 1), общей площадью 10 172,6 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, 28 км. Ялуторовского тракта, строение 1, кадастровый номер объекта 72:17:0000000:2745.

09.02.2017 между Учреждением (Арендодатель) и АО «Национальная башенная компания» (Арендатор) был подписан договор аренды, предметом которого является часть крыши площадью 480 кв. м нежилого строения, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 28 км. Ялуторовского тракта, строение 1.

Согласно пункту 1.2. договора он заключен на срок с 01.01.2017 по 31.12.2019.

По акту приема-передачи объекта в аренду от 01.01.2017 Учреждением (Арендодатель) была передана, а АО «Национальная башенная компания» (Арендатор) принята часть крыши площадью 480 кв. м нежилого строения, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 28 км. Ялуторовского тракта, строение 1.

Какого-либо графического указания сторонами договора на часть арендуемого объекта договор не содержит.

28.04.2017 стороны данного договора обратились в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

15.05.2017 в ответ на указанное заявление регистрирующим органом выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права №72/001/076/2017-6356, а 14.08.2017 вынесено уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации права №72/001/076/2017-6353. Из содержания данного уведомления следует, что сторонам отказано в регистрации договора аренды по причине отсутствия государственного кадастрового учета части объекта, являющегося предметом договора аренды.

Данный отказ был обжалован в Арбитражный суд Тюменской области. Решением от 04.12.2017 по делу №А70-12842/2017 было признано незаконным решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 14.08.2017 №72/001/076/2017-6356 об отказе в осуществлении государственной регистрации прав.

В порядке восстановления нарушенных прав заявителя суд обязал Управление Росреестра по Тюменской области повторно с соблюдением установленной процедуры рассмотреть заявление от 28.04.2017 №72/001/076/2017-6356 без учета оснований, указанных в уведомлении от 14.08.2017 №72/001/076/2017-6356.

На основании решения Арбитражного суда Тюменской области от 04.12.2017 по делу №А70-12842/2017 Управлением Росреестра по Тюменской области повторно рассмотрено обращение Учреждения о государственной регистрации аренды на сооружение, расположенное по адресу: Тюменская область, р-н Тюменский, 28 км. Ялуторовского тракта, строение 1.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрирующим органом 06.02.2018 было принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком до 03.05.2018.

В качестве причин, препятствующих государственной регистрации, указано на то, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о постановке на учет части строения, а также в представленном договоре аренды не содержится приложения с планом строения и выделением границ передаваемой в аренду части крыши.

03.05.2018 Управлением принято решение об отказе в регистрации договора аренды в отношении сооружения, расположенного по адресу: Тюменская область, р-н Тюменский, 28 км. Ялуторовского тракта, строение 1, на основании статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Из оспариваемого отказа следует, что представленный технический план в виде электронного документа не соответствует Требованиям к структуре XML - файла технического плана. При проверке технического плана выявлена ошибка, что не позволило осуществить считывание и полный контроль представленных данных.

Кроме того, заинтересованным лицом установлено, что в представленном техническом плане указан тип этажа - крыша, данный тип этажа не предусмотрен требованиями действующего законодательства. Управление располагает информацией о том, что в здании 5 этажей, в том числе подземный (подвал). Выявленные противоречия устранены не были.

Полагая, что отказ Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации договора аренда нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

22.08.2018 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, которое обжаловано Управлением Росреестра по Тюменской области в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из части 4 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в реестр прав на недвижимость вносятся основные сведения об объектах недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, квартира, комната, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид; сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 14 Федерального закона Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется одновременно с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», на которую ссылается Управление в решении о приостановлении государственной регистрации, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, в случае несоответствия представленного для государственной регистрации или кадастрового учета, документа предъявляемым к нему действующим законодательством требованиям, государственная регистрация или кадастровый учет могут быть приостановлены, а, впоследствии, в их осуществлении может быть отказано.

Требования к государственной регистрации аренды недвижимого имущества предусмотрены статьей 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (пункт 1 статьи 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Как было выше сказано, предметом договора аренды, заключенного между Учреждением (Арендодатель) и АО «Национальная башенная компания» (Арендатор) является часть крыши площадью 480 кв. м нежилого строения, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 28 кв Ялуторовского тракта, строение 1.

За государственной регистрацией договора аренды части крыши площадью 480 кв. м нежилого строения, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 28 кв Ялуторовского тракта, строение 1 в Управление Росреестра по Тюменской области обратился арендодатель по договору. В заявлении указано на осуществление государственной регистрации без кадастрового учета.

Статьей 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременение объекта недвижимости.

Согласно пункту 5 статьи 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Таким образом, самостоятельный кадастровый учет части объекта и его одновременное осуществление вместе с государственной регистрацией возможны лишь в том случае, если эта часть является изолированной и обособленной частью объекта недвижимости, такой как блок-секция, подъезд, помещение, этаж, несколько этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат и т.д.

Неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости (к числу которых и относится часть крыши) не может быть самостоятельным объектом кадастрового учета, в связи с чем, требование заинтересованного лица о необходимости осуществления кадастрового учета части крыши является необоснованным.

Действительно, пунктом 34 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).

При этом буквальное толкование данной нормы свидетельствует о том, что, если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет изолированная или обособленная часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. Это следует из пункта 5 статьи 44 Федерального закона Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Между тем, нормы пункта 34 части 1 статьи 26 и пункта 5 статьи 44 Федерального закона Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

В силу разъяснений пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом, пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ук4азано, что судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Следовательно, исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, исходя из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объект недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав. Государственная регистрация рассматриваемого договора аренды части крыши здания действующему законодательству не противоречит.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Однако, как было выше сказано, предметом рассматриваемого договора аренды является часть крыши площадью 480 кв. м нежилого строения, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 28 кв Ялуторовского тракта, строение 1.

При этом, описательная часть предмета договора не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Графическая часть, которая позволяла бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, вообще отсутствует.

Проанализировав условия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что часть крыши, передаваемая в аренду, должным образом не индивидуализирована, в связи с чем, не может выступать предметом аренды.

Следовательно, Управление Росреестра по Тюменской области обоснованно отказало в регистрации обременения по указанному основанию. Пакет представленных документов не содержал надлежащего договора аренды, позволяющего идентифицировать сдаваемую в пользование часть объекта (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав), что свидетельствует о наличии основания в порядке пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» для приостановления государственной регистрации прав и, как следствия, имелись предусмотренные статьей 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основания для отказа в регистрации, поскольку в течение срока приостановления не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета.

На основании сказанного выше, апелляционная жалоба учреждения не подлежит удовлетворению, а решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.08.2018 по делу № А70-9663/2018 является законным и обоснованным.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований судебные расходы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, связанные с рассмотрением настоящего дела относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Государственного автономного учреждения здравоохранения Тюменской области «Лечебно-реабилитационный центр «Градостроитель» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.08.2018 по делу № А70-9663/2018 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.Н. Лотов

О.А. Сидоренко