Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) помощником судьи Туз П.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Тобольска на постановление от 30.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-9762/2021 принятое по иску Администрации города Тобольска (626152, Тюменская область, г. Тобольск, ул. Аптекарская, 3, ОГРН 1027201301467, ИНН 7206006802) к индивидуальному предпринимателю Бабаяну Ваагну Арменовичу (ОГРНИП 312723203700172, ИНН 722514284885) о взыскании 593 333,96 руб.

В судебном заседании путем использования систем веб-конференции в режиме онлайн присутствуют представители: от индивидуального предпринимателя Бабаяна Ваагна Арменовича - Глебов Александр Владимирович по доверенности от 13.10.2021; от Администрации города Тобольска - Кобякина Надежда Юрьевна по доверенности от 10.01.2022 № 15.

Суд установил:

Администрация города Тобольска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Бабаянупо Ваагну Арменовичу (далее - ИП Бабаян В.А., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2020 по 30.11.2020 в размере 480 989, 93 руб., пени в связи с ненадлежащим исполнением обязательств за период с 20.08.2020 по 17.11.2020 в размере 16 792,29 руб. по договору аренды земельного участка от 15.06.2017 № 02-05/35-17

Решением от 05.10.2021 Арбитражного суда Тюменской области исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 30.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 05.10.2021 Арбитражного суда Тюменской области отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано. С администрации в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь
на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального
и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы полагает неверным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии задолженности у предпринимателя за пользование земельным участком в заявленный исковой период; также полагает неверным вывод судебной коллегии по административным делам Тюменского областного суда в определении от 10.02.2021 по делу № 33а-679/2021 (в первой инстанции №2а-2122/2020) о незаконности отказа администрации в предоставлении земельного участка без торгов от 16.09.2020;указывает, что администрация не воспользовалась правом обжалования апелляционного определения в рамках дела № 2а-2122/2020 посчитав, что вышеуказанный земельный участок уже предоставлен ответчику для завершения строительства сроком на три года однократно, при заключении договора аренды земельного участка от 15.06.2021 № 02-5/35-17.

В письменных возражениях на кассационную жалобу предприниматель, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Определением от 31.03.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 07.04.2022.

От предпринимателя поступили письменные объяснения.

В судебном заседании стороны поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и письменных возражениях на нее.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по результатам открытого аукциона заключен договор аренды земельного участка от 15.06.2017 № 02-05/35-17 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:1731 площадью 5001 кв.м расположенного по адресу: город Тобольск, микрорайон Защитино, улица Защитинская, участок № 31 в целях использования участка под общественное питание (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора ежегодный размер арендной платы за земельный участок составляет 1 383 700 руб.

Порядок внесения арендной платы установлен пунктом 4.2 договора, согласно которому арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в сроки до: 15 февраля - за I квартал, 15 мая - за II квартал, 15 августа - за III квартал, 15 ноября - за IV квартал.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,05% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.2.19 договора, арендатор обязан осуществить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.2.15 договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок не позднее дня следующего за днем окончания срока действия договора аренды, по акту приема-передачи, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом договор аренды земельного участка прекращается.

На основании пункта 2.1.5 договора арендодатель имеет право в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, определенного в пункте 7.2 обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом земельном участке, путем продажи данного объекта с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 7.2 договора договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на три года.

По акту приема-передачи от 15.06.2017 земельный участок передан предпринимателю.

По окончании срока действия договора земельный участок ответчиком не возвращен.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) за предпринимателем 13.01.2020 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (кафе) степень готовности 99%, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

По утверждению предпринимателя 24.08.2020 он обратился к истцу с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно распоряжению от 16.09.2020 № 2035-р администрация отказала в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В уведомлении от 13.11.2020 администрация указав, что по результатам обследования земельного участка (акт обследования от 25.09.2020) установлено, что земельный участок используется, на участке расположено двухэтажное деревянное строение (назначение не установлено), складируются строительные материалы, участок огорожен, согласно сведениям ЕГРН на участке расположен объект незавершенного строительства, сообщила о прекращении договора аренды и реализации права, предусмотренное статьей 239.1 ЗК РФ.

Однако 26.01.2021 между сторонами без проведения торгов заключен договор аренды № 04-04/14-21 спорного земельного участка для завершения строительства кафе.

Вместе с тем апелляционным определением от 10.02.2021 судебной коллегии по административным делам Тюменского областного суда делу № 33а-679/2021 (в первой инстанции № 2а-2122/2020), отменено решение от 20.11.2020 Тобольского городского суда по делу №2а-2122/2020 по административному исковому заявлению предпринимателя к администрации об оспаривании действий, принят новый судебный акт, которым признано незаконным распоряжение администрации от 16.09.2020 №2035-р и на истца возложена обязанность предоставить спорный земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

28.01.2021 администрацией в адрес ответчика направлена претензия с требованием об уплате денежных средств за использование земельного участка за период с 01.07.2020 по 30.11.2020 в сумме 576 541, 67 руб., исходя из стоимости аренды, установленной договором.

Поскольку реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, администрация обратилась с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями статей 329, 330, 333, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 81), в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной платой» (далее – Информационное письмо № 66), условиями договора и исходил из того, что спорный договор был заключен по результатам аукциона, следовательно, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях, после прекращения договора ввиду истечения срока его действия, ответчик продолжал пользоваться земельным участком, поскольку участок не был возвращен истцу по акту приема-передачи, фактическое пользование земельным участком должно оплачиваться в размере арендной платы, определенной договором.

Проверив расчет неустойки, предъявленной ко взысканию, пришел к выводу об удовлетворении требований в указанной части, не усмотрев оснований для уменьшения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ о которой заявлено ответчиком.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 395, 447 ГК РФ, статьями 1, 39.7, 65 ЗК РФ, пунктом 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), условиями договора, исходил из того, что после поскольку за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, то после прекращения договора аренды, в заявленный исковой период плата за пользование земельным участком необходимом для эксплуатации возведенного объекта недвижимости должна производиться по регулируемой цене по формуле в соответствии с Решением Тобольской городской Думы от 28.04.2015 № 51 «О положении об арендной плате за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Тобольск», произведя расчет арендной платы по формуле, определив, что за период с 01.07.2020 по 30.11.2020 размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 88 692 руб. (из расчета 17 738,40 руб. в месяц*5 месяцев), но приняв во внимание представленное ответчиком платежное поручение от 22.09.2021 № 40 на сумму 95 551,74 руб., исходил из того, что ответчиком задолженность перед истцом погашена в полном объеме (переплата составила 6 859,74 руб.).

Проверив расчет неустойки, предъявленной ко взысканию, установив, что договорная неустойка начислена истцом, в том числе, в отношении планового платежа, подлежащего уплате по договору в срок до 15.05.2020, между тем, оплата ответчиком произведена 04.09.2020, следовательно, размер неустойки за период с 20.08.2020 по 04.09.2020 составил 1 844,93 руб., суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для начисления договорной неустойки на последующие платежи, размер которых не подлежит регулированию договором, между тем, приняв во внимание, что пользование земельным участком продолжалось без внесения соответствующей платы, то размер ответственности ответчика перед истцом в соответствии со статьей 395 ГК РФ на основании расчета предпринимателя составил 4 344,51 руб. за период с 16.08.2020 по 22.09.2021, в связи с чем, суд исходил из того, что общая сумма неустойки (на сумму долга по договору и плату за использование земельного участка) составит 6 189,44 руб., в то время как переплата по договору составляет 6 859,74 руб.

Между тем, выводы судов сделаны без учета следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 ЗК РФ.

По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 Постановления № 73).

Из статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 Информационного письма № 66 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд первой инстанции установив, что до истечения срока договора предприниматель не исполнил обязательство, согласованное сторонами в пункте 3.2.19 договора по осуществлению строительства объекта в пределах срока действия договора аренды и регистрации права собственности на завершенный строительством объект в установленном законом порядке и на дату окончания срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком и вел строительство объекта; поскольку размер арендной платы определен по результатам торгов, условия относительно арендной платы между сторонами не изменялись, пришел к правильному выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком подлежит определению исходя из установленной договором от 15.06.2017 № 02-05/35-17 арендной платы.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что после прекращения договора аренды от 15.06.2017 № 02-05/35-17 плата за пользование земельным участком, необходимом для эксплуатации возведенного предпринимателем объекта недвижимости, должна производиться по регулируемой цене, в отсутствие доказательств завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию, а также данных в суде округа представителем ответчика пояснений о строительстве объекта, является ошибочным.

Апелляционным определением от 10.02.2021 судебной коллегии
по административным делам Тюменского областного суда делу № 33а-679/2021 (в первой инстанции № 2а-2122/2020) отменено решение от 20.11.2020 Тобольского городского суда по делу №2а-2122/2020 по административному исковому заявлению предпринимателя к администрации об оспаривании действий, принят новый судебный акт, которым признано незаконным распоряжение администрации от 16.09.2020 №2035-р об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:1731; на администрацию возложена обязанность предоставить предпринимателю спорный земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Однако суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доводам предпринимателя о признании незаконным отказа от 16.09.2020 в предоставлении земельного участка, противоречивой позиции администрации, заключившей 26.01.2021 с предпринимателем новый договор аренды земельного участка №04-04/14-21 без проведения торгов и о том, что в случае предоставления земельного участка на основании поданного ответчиком 24.08.2020 заявления, между сторонами был бы заключен договор аренды на аналогичных условиях договора аренды от 26.01.2021 №04-04/14-21, в том числе и о размере арендной платы, ограничившись лишь выводом о предположительности доводов предпринимателя.

Согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Механизмом защиты прав и законных интересов граждан и организаций от возможной судебной ошибки является право обжалования решения суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляционное определение от 10.02.2021 судебной коллегии по административным делам Тюменского областного суда делу № 33а-679/2021 не было обжаловано, вступило в законную силу.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В связи с чем, учитывая, вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции, признавший незаконным распоряжение администрации от 16.09.2020 №2035-р об отказе в предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:1731 и возложивший на администрацию обязанность предоставить предпринимателю спорный земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, заслуживают внимание доводы предпринимателя, что определение платы за период с 17.09.2020 (после даты принятия незаконного распоряжения) на может осуществляться в размере определенном договором от 15.06.2017 № 02-05/35-17, а должно осуществляться в соответствии с нормативными актами уполномоченного органа, регулирующими порядок предоставления земельных участков в аренду без торгов и определяющих размер арендной платы за такие земельные участки.

При таких фактических обстоятельствах в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 АПК РФ принятые по настоящему делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить вышеприведенные недостатки, на основании представленных в дело доказательств, доводов сторон установить действующий после признания судом общей юрисдикции незаконным отказа от 16.09.2020 нормативно-правовой акт регулирующий порядок предоставления земельных участков в аренду без торгов и определяющих размер арендной платы за такие земельные участки, определить размер платы за фактическое пользование земельным участком после отказа от 16.09.2020, с учетом произведенных предпринимателем платежей дать оценку расчетам сторон, по результатам сделать вывод о правильности одного из предложенных вариантов, либо принять действия по самостоятельному расчету задолженности, принять законный и обоснованный судебный акт, в котором привести мотивы принятия или отклонения доводов сторон, а также решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.10.2021 Арбитражного суда Тюменской области и постановление
от 30.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-9762/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи М.А. Севастьянова

А.В. Щанкина