Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью « ПромИнвест» (далее – общество «ПромИнвест», ответчик) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу № А71-128/2015 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества – Попов Д.И. (доверенность от 03.04.2015).

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу «ПромИнвест» о взыскании 688 973 руб. 26 коп., в том числе 557 773 руб. 74 коп. долга, 131 199 руб. 52 коп. неустойки по договору аренды земельного участка от 21.11.2006 № 037-06и.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Репин Александр Анатольевич.

Решением суда от 18.02.2015 (судья Конькова Е.В.) иск удовлетворен.

Определением от 23.04.2015 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Репина А.А.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 (судьи Голубцова Ю.А., Виноградова Л.Ф., Семенов В.В.) решение суда отменено, иск удовлетворен частично. С общества «ПромИнвест» в пользу департамента взыскано542 240 руб. 26 коп., в том числе 414 140 руб. 18 коп. долга, 110 100 руб. 08 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит указанное постановление суда апелляционной инстанции изменить в части взыскания с него пени, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части, ссылаясь на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих заключение между ним и ответчиком в письменном виде соглашения о неустойке, что противоречит положениям ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель указывает, на то что обращался к департаменту с просьбой о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:02:4613916:97 площадью 2122 кв. м, в чем ему было отказано; уведомлений о необходимости внесения арендных платежей, счетов на оплату не получал. Данные обстоятельства, по мнению общества «ПромИнвест», свидетельствуют о просрочке кредитора в предоставлении расчетов арендной платы, что в силу ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает ответчика от ответственности за неисполнение денежного обязательства.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления администрации города Перми от 29.08.2006 № 1503 истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Охранная фирма «Динамо-Профи-1» (арендатор) 21.11.2006 заключен договор аренды № 037-06И, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:01:4613916:0077 площадью 3067,45 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный р-н, шоссе Космонавтов, 399 б, для использования под 1-этажное кирпичное здание автомойки большегрузных машин (литера К), автозаправочную станцию (навес – литера Г8), три топливораздаточные колонки (литера Г9-Г11), горизонтальные резервуары (литера Г12-Г15), на срок с 30.08.2006 по 29.07.2011 (п. 1.1, 1.2, 4.1 договора).

Арендная плата, действующая в течение 2006 года, устанавливается в размере, указанном в приложении № 2 к договору и составляет 148 486 руб. 37 коп. (п. 4.2 договора).

В соответствии с п. 4.3 договора для арендатора – юридического лица арендная плата вносится ежеквартально равными долями от указанной в п. 4.2 договора суммы до 10-го дня начала следующего кварта, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего года.

Размер арендной платы определяется на основании действующих нормативных актов Российской Федерации, Пермской области и города Перми (п. 4.5. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.12.2006 (номер государственной регистрации 59-59-23/052/2006-261).

Земельный участок передан арендодателем арендатору 30.08.2006 по акту.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним общество «ПромИнвест» с 01.12.2011 является собственником расположенного на названном земельном участке объекта недвижимости – автозаправочной станции.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.04.2013 по 30.06.2014, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции на основании положений ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что с момента приобретения обществом «ПромИнвест» объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 59:02:4613916:97 к нему перешла обязанность по внесению арендной платы за использование данного участка, уплаты пени в случае просрочки платежа. В отсутствие соглашения между собственниками объектов, расположенных на названном земельном участке, а также доказательств, позволяющих определить размер их обязательств, суд признал правомерным и обоснованным отнесение на соарендаторов земельного участка обязанности по внесению арендной платы в равных долях. Кроме того, судом удовлетворены требования о взыскании с ответчика в пользу истца предусмотренной договором аренды от 21.11.2006 № 037-06И пени на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив наличие безусловных оснований для отмены данного решения суда, предусмотренных положениями п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Репина А.А.

Суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования частично на основании следующего.

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 названного Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11), при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, установив факт нахождения на спорном земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции верно указал, что к обществу «ПромИнвест» в силу закона перешло право аренды указанного земельного участка.

Также на земельном участке расположен объект недвижимости – здание автомойки, право собственности на которое зарегистрировано 19.10.2010 за индивидуальным предпринимателем Репиным А.А.

Порядок пользования спорным земельным участком обществом «ПромИнвест» и предпринимателем Репиным А.А. не определен, доказательства формирования из данного участка отдельных земельных участков под объектами указанных лиц не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, с учетом положений ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 20 постановления от 24.03.2005 № 11 взыскал с ответчика задолженность в размере 1/2 размера арендной платы, определенной исходя из общей площади земельного участка за период с 01.04.2013 по 30.06.2014.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд апелляционной инстанции произвел расчет подлежащей взысканию с ответчика задолженности с учетом его возражений относительно применения в 2014 году корректирующего коэффициента в размере 414 140 руб. 18 коп.

Рассматриваемая кассационная жалоба не обжалуется в части взыскания задолженности, в связи с чем в указанной части не подлежит проверке на законность судом кассационной инстанции на основании положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствие с п. 4.7 договора аренды земельного участка от 21.11.2006 № 037-06И при нарушении обязанности по уплате арендной платы арендатор уплачивает пеню в сумме 0,1% за каждый день просрочки.

Установив факт просрочки исполнения обществом «ПромИнвест» денежного обязательства, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца пеню за период с 11.07.2013 по 01.10.2014 в сумме 110 100 руб. 08 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии заключенного между ним и ответчиком в письменном виде соглашения о неустойке, что, по его мнению, обуславливает невозможность взыскания с него пени за просрочку внесения арендной платы, основан на неверном толковании положений ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, став собственником объектов недвижимого имущества, общество «ПромИнвест» вступило в ранее заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Охранная фирма «Динамо-Профи-1» договор аренды от 21.11.2006 № 037-06И, которым предусмотрена обязанность по уплате неустойки.

Ссылка ответчика на наличие оснований для применения ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отказа истца от заключения с ним договора аренды, отсутствия уведомлений о необходимости внесения арендных платежей, счетов на оплату, отклоняется. Учитывая регулируемый характер размера арендной платы, заявителем не представлено доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих исполнению им обязательства по внесению арендных платежей либо исполнения данной обязанности и непринятие такого исполнения истцом.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу № А71-128/2015 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи В.А. Купреенков

А.Ю. Смирнов