Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания Утес» (далее – общество «ИСК Утес», истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по делу № А71-1931/2021 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «ИСК Утес» - Белых А.П. (доверенность от 10.01.2022).

Общество «ИСК Утес» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Милан» (далее – общество «Милан», ответчик) о взыскании 1 438 607 руб. 83 коп. долга по арендной плате и возмещению коммунальных услуг по договорам аренды от 16.03.2012 № 1П-2009 и от 02.03.2013
№ юр2-70-2013 за период с 01.04.2020 по 11.11.2020.

Решением суда от 16.06.2021 заявленные исковые требования удовлетворены, с общества «Милан» в пользу общества «ИСК Утес» взыскано 1 438 607 руб. 83 коп. долга по договорам аренды от 16.03.2012 №1П-2009 и
от 02.03.2013 №юр2-70-2013 за период с 01.04.2020 по 11.11.2020, а также
27 386 руб. возмещение расходов по госпошлине.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 15.03.2023 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано. С общества «ИСК Утес» в пользу общества «Милан» взысканы расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

В кассационной жалобе общество «ИСК Утес» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции неверно применены положения статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующие на момент подписания договоров аренды, так как из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» следует, что в качестве третьих лиц законодатель указывает лиц, которые могут или могли бы рассчитывать на такие же арендные отношения, как и арендатор. Также общество «ИСК Утес» считает, что судом апелляционной инстанции необоснованно применен повышенный стандарт доказывания. Заявитель кассационной жалобы выражает несогласие с выводом суда апелляционной инстанции о том, что им не доказан факт пользования ответчиком арендованным имуществом, что между сторонами был создан формальный документооборот.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, 16.03.2012 между обществом «ИСК Утес» (арендодатель) и обществом «Милан» (арендатор) заключен договор аренды
№ 1П-2009 в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2017, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование набор технических помещений площадью 123,4 кв. м, находящихся в цокольном этаже здания магазина Литер «Б», расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 289 б, (согласно выписке из технического паспорта инв. N 37041, а также плану помещения, который является неотъемлемой частью договора).

Размер арендной платы в месяц составил 45 500 руб. без НДС из расчета 350 руб. за один кв. м помещения (пункт 4.1 договора).

В редакции дополнительного соглашения от 30.01.2017 с 01 марта 2017 арендная плата установлена за объект аренды площадью 123,4 кв. м 48 334 руб. в месяц без НДС.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 5 числа следующего за отчетным месяца, одновременно по основному магазину и по цоколю (пункт 4.2 договора).

При оплате неполного месяца размер арендной платы исчисляется из фактически оплачиваемого количества календарных дней в неполном месяце. При этом арендная плата в день признается равной 1/30 месячной арендной платы (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора, возмещение затрат на тепло, воду, канализацию и электроэнергию оплачиваются арендатором дополнительно по отдельным счетам с добавлением к сумме счета стоимости потерь в размере 2,5%. Коммунальные платежи оплачиваются до 5-го числа месяца следующего за отчетным согласно выставленных счетов и документов, подтверждающих размер возмещения за отчетный месяц. Основанием для определения цен на энергоресурсы и коммунальные являются соответствующие счета-фактуры организаций поставщиков.

Сторонами 12.11.2020 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 16.03.2012 № 1П-2009, в котором указано, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания настоящего соглашения, а в части оплаты - до полного исполнения сторонами в соответствии с условиями договора.

По акту приема-передачи от 12.11.2020 помещение площадью 123,4 кв. м возвращено арендатором арендодателю. Помещение площадью 6,6 кв. м возвращено арендодателю 01.03.2017. В Акте зафиксированы показания счетчиков.

Кроме того, 02.03.2013 между обществом «ИСК Утес» (арендодатель) и обществом «Милан» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № юр2-70-2013, согласно которому арендатор по акту принял в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 289 б площадью 850 кв. м этаж 1, Литер Б.

Арендодатель предоставляет арендатору коммунальные услуги: отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, канализационные стоки, энергоснабжение (пункт 5.1 договора).

Оплата коммунальных услуг производится арендатором ежемесячно по выставленным счетам и расчету, составляемому арендодателем, с учетом занимаемой площади, количества персонала, с добавлением к итоговой сумме счета рентабельности 2% (пункт 5.2 договора).

Коммунальные платежи оплачиваются до 15 числа месяца следующего за отчетным за месяц вперед (пункт 5.3 договора).

Арендатор вправе установить на объекте аренды узлы учета потребляемой электроэнергии, холодной, горячей воды и иных коммунальных ресурсов. В данном случае оплата коммунальных платежей должна производиться по фактическим показаниям счетчиков с учетом норм рентабельности 8% (пункт 5.4 договора).

По условиям пункта 7.1 договора, всего за объект аренды, площадью 850 кв. м арендная плата устанавливается в размере 408 975 руб. в месяц без НДС. С 01.07.2013 арендная плата устанавливается в размере 431 708 руб. в месяц без НДС.

Арендная плата не включает в себя коммунальные услуги и вывоз мусора (пункт 7.2 договора).

Согласно пункту 7.3 договора, арендная плата уплачивается до 5 числа следующего за отчетным месяца.

В редакции дополнительного соглашения от 30.01.2017 за объект аренды площадью 850 кв. м арендная плата с 01.03.2017 установлена в размере
477 813 руб. в месяц без НДС.

В редакции дополнительного соглашения от 20.01.2019 № 7 арендатор принял в аренду дополнительно часть нежилого помещения площадью 73,4 кв. м. Ставка арендной платы составляет 612 руб./кв. м. На период реконструкции и ремонта помещений с 20.01.2018 до 20.04.2019 арендная плата устанавливается в размере 10 000 руб. в месяц без НДС. В случае досрочного завершения реконструкции и ремонта помещений арендатор обязуется сразу начать платить за дополнительные площади 73,4 кв. м в полном объеме.

Между сторонами 12.11.2020 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 02.03.2013 № юр2-70-2013, в котором указано, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания настоящего соглашения, а в части оплаты - до полного исполнения сторонами в соответствии с условиями договора.

По акту приема-передачи от 12.11.2020 помещение площадью 923,4 кв. м возвращено арендатором арендодателю. В акте зафиксированы показания счетчиков.

Как указал истец, в период действия договоров аренды от 16.03.2012
№ 1П-2009 и от 02.03.2013 № юр2-70-2013 ответчик обусловленную сумму ежемесячной арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.11.2020 своевременно не вносил, в связи с чем, образовался долг в размере
1 438 607 руб. 83 коп.

Претензия с требованием оплатить задолженность, направленная в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности фактов возникновения между сторонами правоотношений, вытекающих из договоров аренды от 16.03.2012
№ 1П-2009 и от 02.03.2013 № юр2-70-2013, пользования ответчиком арендованным имуществом в спорный период и невыполнения ответчиком обязательств по оплате за аренду.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, по причине того, что указанные договоры аренды являются незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих ли заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2021 по делу № А40-62412/2020 в отношении общества «Милан» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Мисаров Сергей Владимирович, а решением Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2022 по делу № А40-62412/2020 в отношении общества «Милан» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Мисаров Сергей Владимирович

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2022 по делу № А40-62412/2020, не имеющим преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, договоры аренды № 1П-2009 от 16.03.2012 и № юр2-70-2013 от 02.03.2013 были признаны незаключенными при рассмотрении требований общества «ИСК Утес» о включении в реестр требований кредиторов общества ООО «Милан» задолженности по оплате арендной платы и возмещению коммунальных услуг по спорным договорам аренды в размере 1 785 571 руб. 74 коп. за период с 30.10.2019 по 31.03.2020.

Поскольку, договоры аренды не были зарегистрированы, суд апелляционной инстанции, учитывая участие в спорном правоотношении об оплате задолженности по данным договорам гражданско-правового сообщества кредиторов, а не только должника, признал данные договоры не заключенными, а требование о взыскании задолженности по ним - необоснованным.

Кроме того, применив при рассмотрении спора повышенный стандарт доказывания, апелляционный суд сделал вывод о недоказанности факта пользования переданным по договорам имуществом, а также о создании сторонами при заключении договоров формального документооборота.

Между тем, при принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Из системного толкования вышеуказанных норм и правовых позиций следует, что при предоставлении имущества в пользование арендатора на условиях подписанного договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 5 - 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Эстоппель - принцип, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, например на недействительность или незаключенность договора. Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности

Применение принципа «эстоппель» закреплено в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности и незаключенности договора, об отказе от его исполнения.

В соответствии пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федераци никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Судами по материалам дела установлено, что истцом в обоснование факта аренды ответчиком принятых в аренду помещений по указанным договорам за период с апреля 2020 по 11.11.2020 представлены акты оказания услуг по аренде помещений, акты по представленным коммунальным услугам, счета на оплату указанных услуг. Акты оказанных услуг по аренде и коммунальным услугам со стороны ответчика подписаны без замечаний. Частичная оплата арендной платы и коммунальных услуг по договорам за заявленный период подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. В обоснование права собственности на объекты аренды, указанные в договорах, представлено свидетельство оправе собственности. В обоснование расчетов по коммунальным платежам за заявленный период по договорам, истцом представлены: договор теплоснабжения от 14.04.2016, платежные поручения по оплате услуг теплоснабжения за период с мая 2020 по январь 2021, счета-фактуры выставленные ПАО «Т Плюс» истцу для оплаты услуг по теплоснабжению и акты поданной-принятой тепловой энергии по объекту, расположенному по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 289; договор энергоснабжения № Р1091
от 01.09.2016, счета-фактуры, выставленные акционерным обществом «Энергосбыт Плюс» истцу для оплаты активной энергии, показания по активной энергии, акты выполненных работ по объекту, расположенному по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 289, платежные поручения по оплате активной энергии; договор горячего водоснабжения № Г398 от 01.06.2019, счета-фактуры, выставленные обществом с ограниченной ответственностью «Удмуртские коммунальные системы» истцу для оплаты горячего водоснабжения, акты выполненных работ расчетные ведомости, платежные поручения по оплате горячего водоснабжения; договор на отпуск воды, прием сточных вод и загрязнающих веществ № 1256 от 29.11.2004, счета-фактуры, выставленные муниципальным унитарным предприятием г. Ижевска «Ижводоканал» истцу по оплате за негативное воздействие на работу центральной системы водоотведения, за питьевую воду, платежные поручения по оплате услуг по отпуску воды и приема сточных вод. В обоснование заявленной к взысканию суммы долга по арендной плате и коммунальным платежам, истцом представлены расчеты.

Таким образом, суждение о незаключенности договора и как следствие - отсутствии обязанности оплатить задолженность по арендной плате и коммунальным услугам противоречит принципам и нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и правовым позициям Верховного суда Российской Федерации.

Поскольку представленными в материалы дела документами, в частности актами оказания услуг по аренде помещений, актами по представленным коммунальным услугам, счетами на оплату указанных услуг, актом по передаче имущества, актом приема – передачи от 12.11.2020, перепиской сторон, подтверждается фактическое исполнение обществом «Милан» обязательств по договорам аренды, оснований для признания договоров аренды от 16.03.2012
№ 1П-2009 и от 02.03.2013 № юр2-70-2013 незаключенными у суда апелляционной инстанции не имелось.

Во избежание необоснованных требований к должнику и нарушений прав его кредиторов к доказыванию обстоятельств, связанных с возникновением задолженности должника-банкрота, предъявляются повышенные требования. Судебное исследование этих обстоятельств должно отличаться большей глубиной и широтой, по сравнению с обычным спором, тем более, если на такие обстоятельства указывают лица, участвующие в деле. Для этого требуется исследование не только прямых, но и косвенных доказательств и их оценка на предмет согласованности между собой и позициями, занимаемыми сторонами спора. Исследованию подлежит сама возможность по исполнению сделки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2018
№ 305-эс18-3009).

Применение апелляционным судом повышенного стандарта доказывания при рассмотрении данного дела не опровергает выводы суда первой инстанции.

Выводы суда апелляционной инстанции о формальном документообороте основаны на предположении, доказательствами не подтверждены, опровергаются имеющимися в материалах дела документами, свидетельствующими о реальном исполнении сделок.

На основании вышеизложенного оснований для отмены решения суда у суда апелляционной инстанции не имелось, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда подлежит оставлению в силе.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на общество «Милан» (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по делу № А71-1931/2021 Арбитражного суда Удмуртской Республики отменить.

РешениеАрбитражного суда Удмуртской Республики от 16.06.2021по делу № А71-1931/2021 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Милан» в пользуобщества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания Утес» 3000(три тысячи рублей) судебных расходов по уплате госпошлины при подаче кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи К.П. Беляев

А.А. Столяров