Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ульяновск о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства, с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный», объединенное с делом № А72-6438/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании отсутствующим права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, расположенного по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10%, площадь 112 кв. м, запись о регистрации от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811-73/049/2021-1), объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4812, расположенного по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10%, площадь 58,1 кв. м, запись о регистрации права собственности от 22.01.2021 № 73:24:021015:4812-73/049/2021-1.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 03.03.2021 исковое заявление принято судом к производству. Делу присвоен номер А72-2017/2021.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – управление), общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» (далее – общество).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.04.2021 удовлетворено ходатайство министерства об уточнении иска, согласно которому министерство просило признать отсутствующим право собственности предпринимателя в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, расположенного по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10%, площадь 112 кв. м. запись о регистрации права собственности от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811-73/049/2021, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4812, расположенного по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10%, площадь 58,1 кв. м, запись о регистрации права собственности от 22.01.2021 № 73:24:021015:4812-73/049/2021-1, указав в резолютивной части судебного акта, что решение по делу № А72-2017/2021 является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – реестр) сведений об объектах с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811, 73:24:021015:4812.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2021 дела объединены в одно производство с делом № А72-6438/2021, возбужденным на основании иска предпринимателя о признании отказа министерства в заключении договора аренды земельного участка площадью 4750 кв. м с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, незаконным, обязании министерства заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка площадью 4750 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021015:3650, на условиях договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 04.06.2018 № 24/02/А-2018-349, сроком до 31.12.2018.

Объединенному делу присвоен номер дела № А72-2017/2021.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.06.2021 принято к рассмотрению ходатайство министерства о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.09.2021 производство по делу судом приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.11.2021 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.11.2021 удовлетворено ходатайство предпринимателя об уточнении исковых требований, просил обязать министерство заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка площадью 4750 кв. м, с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: г. Ульяновск, район Заволжский на условиях договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 04.06.2018 № 24/02/А-2018-349 на срок с 01.01.2021 по 26.06.2027.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.12.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022, требования министерства удовлетворены. Суд признал отсутствующим право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, расположенный по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10%, площадь 112 кв. м, запись о регистрации права собственности от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811-73/049/2021-1, на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4812, расположенный по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10%, площадь 58,1 кв. м, запись о регистрации права собственности от 22.01.2021 № 73:24:021015:4812-73/049/2021-1. В удовлетворении требований предпринимателя отказано.

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить в части отказа в удовлетворении его требований, принять новый судебный акт о признании действий министерства противоречащими закону, обязать заключить вышеназванный договор аренды земельного участка, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. По смыслу указанной правовой нормы, ее положения применяются к отношениям с участием первоначального арендодателя и субарендатора в случае выбытия арендатора ввиду досрочного прекращения договора аренды.

Между Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (в настоящее время – министерство) (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.06.2018 № 24/02/А-2018-349, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:3650, площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, на срок с 11.04.2018 по 26.06.2027, зарегистрирован в установленном порядке.

По акту приема-передачи земельный участок передан свободным от строений.

Между министерством и обществом подписано соглашение от 15.01.2021 о расторжении вышеуказанного договора аренды с 31.12.2020, по акту возврата земельный участок возвращен арендатору.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора в случае, если настоящий договор заключен на срок более пяти лет арендатор вправе сдавать участок в пределах срока настоящего договора в субаренду.

Между обществом и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:3650 заключен договор субаренды от 15.04.2020.

Согласно пункту 1.1 договора арендатор осведомлен о намерении субарендатора в период срока действия договора получить необходимую разрешительную документацию и построить (начать строительство) объекта капитального строительства для обслуживания автотранспорта.

Согласно пункту 3.1 договора стороны согласовали срок его действия – по 31.12.2021 включительно, зарегистрировано обременение в установленном порядке.

Предприниматель возвел на указанном земельном участке объекты незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, степень готовности объекта: 10%, площадь 112 кв.м., проектируемое назначение: нежилое здание (запись о регистрации права собственности от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811-73/049/2021-1, с кадастровым номером 73:24:021015:4812, степень готовности объекта: 10%, площадь 58,1 кв. м, проектируемое назначение: нежилое здание (запись о регистрации права собственности от 22.01.2021 № 73:24:021015:4812-73/049/2021-1, на основании разрешения на строительство от 09.12.2020 № 73-73-196-2020, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска (объединенное дело) (далее – управление архитектуры).

Согласно выпискам из реестра в отношении вышеуказанных объектов, право собственности на них зарегистрировано за предпринимателем на основании договора субаренды от 15.04.2020 № 08/04/20, разрешения на строительство от 09.12.2020 № 73-73-196-2020.

Управлением архитектуры издано распоряжение от 24.02.2021 № 200 «О прекращении действия разрешения на строительство от 09.12.2020 № 73-73-196-2020».

Судами установлено, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:3650, площадью 4750 кв. м, находятся два объекта незавершенного строительства, право собственности, на которые зарегистрированы за предпринимателем на основании договора субаренды, который на момент регистрации права (21.01.2020 и 22.01.2020) прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что на момент осуществления государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства прав на земельный участок у предпринимателя не было.

Данное обстоятельство кассатором не оспаривается.

В последующем 26.02.2021 отменено выданное предпринимателю разрешение на строительство (распоряжение Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска № 200 «О прекращении действия разрешения на строительство от 09.12.2020»).

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы, суды двух инстанций признали объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811 и 73:24:021015:4812 со степенью готовности 10% не отвечающими признакам недвижимого имущества, соответственно, за предпринимателем зарегистрировано право собственности на движимое имущество как на недвижимое.

Учитывая, что сам факт государственной регистрации права собственности предпринимателя на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся правомочий, выводы судебной экспертизы, суд удовлетворил иск министерства.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении искового требования предпринимателя, исходили из следующего.

Согласно представленному в материалы дела соглашению от 15.01.2021 министерство и общество расторгли договор аренды от 04.06.2018 № 24/02/А2018-349 с 31.12.2020.

На момент расторжения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 04.06.2018 № 24/02/А-2018-349 предприниматель являлся субарендатором земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:3650 на основании договора субаренды от 15.04.2020 № 18/04/20.

В силу действующего правового регулирования срок действия договора аренды, подлежащего заключению с арендодателем ограничен сроком действия договора субаренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 № 4381/11 указано, что положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды. Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды.

Таким образом, суды пришли к выводу, что на момент прекращения договора от 04.06.2018 № 24/02/А-2018-349, субарендатор имел право на заключение с ним самостоятельного договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, следовательно, между обществом и предпринимателем арендные отношения не прекратились, поскольку имелся действующий договор субаренды, заключенный сроком по 31.12.2021.

Оставляя судебные акты в силе, суд кассационной инстанции учитывает, что 24.02.2021 министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к предпринимателю.

В период рассмотрения данного спора, после прекращения действия разрешения на строительство предприниматель обратился к министерству с заявлением о заключении с ним договора аренды сроком до 31.12.2021, а после получения отказа министерства от 16.03.2021, обратился 18.05.2021 в арбитражный суд с иском о признании незаконными действий министерства об отказе в заключении договора аренды сроком до 31.12.2021 и обязании заключить с ним названный договор. В дальнейшем предприниматель со ссылкой на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации просил заключить с ним договор аренды земельного участка сроком действия с 01.01.2021 по 26.06.2027.

Материалы дела не содержат сведений, указывающих на оспаривание предпринимателем вышеназванного распоряжения по прекращению действия разрешения на строительство.

Фактически доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права.

Предприниматель полагает наличие у него преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учитывая положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01.03.2015.

Судами верно отмечено, что даже при условии принятия решения об удовлетворения требований истца о понуждении ответчика к заключению договора аренды со сроком действия до 31.12.2021, такое решение вступит в законную силу по истечении вышеуказанной даты, соответственно, такой судебный акт в любом случае не приведет к восстановлению прав истца и защите его интересов.

Под защитой нарушенного права имеется ввиду не только возможность обращения в арбитражный суд, но и возможность достижения правового результата.

Перечисленные выше действия предпринимателя имели место после принятия к производству арбитражного суда иска министерства о признании отсутствующим зарегистрированного права предпринимателя на указанные ранее объекты и имели целью сохранения незавершенных строительством объектов, регистрация которых как объектов недвижимости признана судом противоречащей закону.

В кассационной жалобе кассатор приводит доводы, которым судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка.

Доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях министерства злоупотребление правом, в материалах дела не имеется, судами таких обстоятельств не установлено.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу № А72-2017/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина