Гражданский кодекс часть 1

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО4 ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с заявлением, в котором, с учетом принятого судом уточнения, просили признать за ними право собственности на утепленное чердачное помещение (мансарду) площадью 50,60 кв.м. над <...> пропорционально долям в праве собственности на указанную квартиру за заявителями: 2/3 доли за ФИО1, и 1/3 доли за ФИО3

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.09.2021 ходатайство заявителей о назначении дополнительной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения.

Заявление ФИО1 и ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости оставлено без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2020 определение суда от 17.09.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 и ФИО3 просят отменить принятые по обособленному спору судебные акты, направить спор на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В судебном заседании, проводимом в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представитель заявителей поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителей кассационной жалобы, и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.04.2017 между ФИО4 (продавец) с одной стороны и ФИО3 и ФИО1 (покупатели) с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <...> общей площадью 39,7 кв.м в следующих долях: 2/3 доли - ФИО1, и 1/3 доли - ФИО3

Стоимость квартиры по условиям договора составила 1 850 000 руб.

По условиям пункта 10 договора купли-продажи продавец обязуется в срок до 31.12.2017 узаконить, после чего зарегистрировать на имя покупателей утепленное чердачное помещение (мансарду) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области; продавец обязуется выполнить работы по капитальному ремонту кровли жилого дома в срок до 31.08.2017.

В подтверждение исполнения обязанностей по оплате приобретаемого имущества заявителями представлена расписка ФИО4 от 24.04.2017, по которой им от ФИО3 и ФИО1 получены наличные денежные средства в размере 1 850 000 руб. за квартиру и 1 420 000 руб. - за помещение над квартирой.

В связи с неисполнением ФИО4 условия пункта 10 договора, ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с настоящим требованием о признании за ними право собственности на утепленное чердачное помещение (мансарду) площадью 50,60 кв.м. над квартирой № 8.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что спорное помещение применительно к положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.

Судами установлено, что разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта по адресу: <...> оформлено в отношении 3-х этажного, 11-квартирного дома.

Приведенные технические характеристики многоквартирного дома, указывают на отсутствие в строительной конструкции данного объекта мансардного этажа, к которому относится объект притязания заявителей - помещение над № 8, расположенной на 3 этаже.

При этом представленная копия проектной документации, предусматривающей реконструкцию многоквартирного дома, разработана ООО «Гипроэнергоремонт» уже после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (разрешение № 73-73-029-2016 от 11.02.2016) - в 2017 году.

Разрешительная документация на проведение реконструкции в соответствии с подготовленной проектной документацией, у ФИО4, согласно пояснениям его представителя, отсутствует.

Кроме того, как учтено судами, исходя из условий пункта 10 договора купли-продажи от 27.04.2017, заявителям ФИО1 и ФИО3 было известно об отсутствии необходимой разрешительной документации на спорный объект недвижимости - помещение над № 8 на 3 этаже.

Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что реконструкция спорного объекта осуществлена без получения соответствующего разрешения на строительство и акта ввода его в эксплуатацию, объект притязаний ФИО1 и ФИО3 является самовольной постройкой, избранный заявителями способ защиты права не основан на нормах действующего законодательства, поскольку фактически направлен на легализацию самовольной постройки.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности проведения мероприятий по легализации самовольной постройки во внесудебном порядке, в том числе путем обращения в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости, а также отказа указанных уполномоченных органов по результатам такого обращения заявителей, в материалы дела заявителями не представлено.

Суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не усматривает.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данном статьей порядка.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, полностью исполнив обязательства по оплате за спорную квартиру, кредитор вправе рассчитывать на полное исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника, а при неисполнении данных обязательств - вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Следовательно для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, до возбуждения дела о банкротстве застройщика; подписание застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В силу пунктов 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения требования о признании права собственности.

Согласно статьям 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения или другое вновь возведенное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Кодекса). Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу указанной нормы.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как указано в пункте 26 постановления Пленумов № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, раздел «Вопросы применения процессуального права»).

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов, получили правильную правовую оценку, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела.

Доказательств утраты возможности заявителями легализации самовольной постройки во внесудебном порядке либо предъявления денежного требования к ФИО4 в деле о его банкротстве, не представлено.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 по делу № А72-3336/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.Р. Гильмутдинов

Судьи Е.В. Богданова

П.П. Васильев