Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (ИНН <***>, ОГРН <***>), с. Покровское Ульяновской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Ульяновск, об оспаривании решений, третьи лица: Управление муниципальным имуществом и по земельным отношениям администрации муниципального образования «Цильнинский район» Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), с. Большое Нагаткино Ульяновской области, муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), р.п. Ишеевка Ульяновской области, Министерство экономического развития и промышленности Ульяновской области (Департамент государственного имущества) (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Ульяновск, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Казань, бывший конкурсный управляющий сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина» ФИО2, г. Новоульяновск Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (далее – ООО «Новая жизнь», общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление Росреестра по Ульяновской области) об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества: 4 телятника 1970, 1980, 1988 и 1990 года постройки, 2 гаража для автомашин 1981 и 1990 года постройки, овчарня 1989 года постройки, строительный склад 1991 года постройки, здание конторы 1960 год постройки, зернофуражный склад 1986 года постройки, мельница 1976 года постройки, расположенных по адресу: Ульяновская область, Цильнинского района, с. Покровское, изложенных в уведомлениях от 01.06.2021 №№ КУВД-001/2020-17313544/4, КУВД-001/2020-17507373/4, КУВД-001/2020-17507315/4, КУВД-001/2020-17507368/4, КУВД-001/2020-17314247/4; от 28.05.2021 №№ КУВД-001/2020-15729431/3, КУВД001/2020-17507345/3, КУВД-001/2020-17507313/3, КУВД-001/2020-15480694/3, КУВД-001/2020-15729092/3, КУВД-001/2020-15480902/3; понуждении Управления Росреестра по Ульяновской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 14.03.2007 № 1 от сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина» к ООО «Новая жизнь» в отношении указанных объектов.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель общества, явившаяся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Родина» (далее – СПК «Родина»), в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 20.07.2006 по делу № А72-6731/2004, (продавец) и ООО «Новая жизнь» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 14.03.2007 № 1, по условиям которого СПК «Родина» обязалось передать в собственность, а общество принять в собственность и оплатить имущественный комплекс (здания, сооружения), указанный в приложении №1 к договору, в том числе: 4 телятника 1970, 1980, 1988 и 1990 года постройки; 2 гаража для автомашин 1981 и 1990 года постройки; овчарня 1989 года постройки; строительный склад 1991 года постройки; здание конторы 1960 года постройки; зернофуражный склад 1986 года постройки; мельницы 1976 года постройки, расположенных по адресу: Ульяновская область, Цивильский район, с. Покровское, по цене 528 439 руб.

По акту приема-передачи имущества от 17.07.2007 вышеуказанное имущество было передано ООО «Новая жизнь».

Данный договор купли-продажи сторонами исполнен: недвижимое имущество передано обществу, которое произвело его оплату, что подтверждается платежными поручениями от 26.04.2007 № 19, от 10.05.2007 № 29, от 15.05.2007 № 34, от 13.06.2007 № 48, от 04.07.2007 № 54, от 17.07.2007 № 58.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.12.2007 по делу № А72-6731/2004 конкурсное производство в отношении СПК «Родина» завершено; 28.01.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации СПК «Родина».

ООО «Новая жизнь» обратилось в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Управление Росреестра по Ульяновской области уведомлениями от 01.06.2021 №№ КУВД-001/2020-17313544/4, КУВД-001/2020-17507373/4, КУВД-001/2020-17507315/4, КУВД-001/2020-17507368/4, КУВД-001/2020-17314247/4; от 28.05.2021 №№ КУВД-001/2020-15729431/3, КУВД001/2020-17507345/3, КУВД-001/2020-17507313/3, КУВД-001/2020-15480694/3, КУВД-001/2020-15729092/3, КУВД-001/2020-15480902/3 отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку отсутствуют документы, подтверждающие ранее возникшее право на объекты недвижимого имущества у продавца; в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2007 № 1, технических планах отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположены объекты.

Полагая отказы Управления Росреестра по Ульяновской области противоречащими действующему законодательству, нарушающими его права и законные интересы, ООО «Новая жизнь» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Ульяновской области не были представлены все документы, предусмотренные статьями 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые соответствуют требованиям, указанным в статье 21 данного Закона, пришли к выводу о том, что оспариваемые отказы Управления Росреестра по Ульяновской области соответствуют требованиям действующего законодательства.

При этом суды исходили из того, что ООО «Новая жизнь» не представлено на государственную регистрацию доказательств возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости продавца – СПК «Родина», а также из того, что на момент совершения сделки отсутствовала регистрация права собственности продавца на спорные объекты недвижимости, как предусмотрено пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, суды отметили, что ООО «Новая жизнь» в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих выделение продавцу или его правопредшественнику земельного участка (земельных участков) для строительства или размещения спорных объектов недвижимости в с. Покровское Цильнинского района Ульяновской области.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК «Родина» на дату заключения договора купли-продажи от 14.03.2007 № 1 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, выводы судов первой и апелляционной инстанций со ссылкой на отсутствие у СПК «Родина» титула собственника как препятствия перехода к обществу права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, если право собственности СПК «Родина» на спорное имущество является ранее возникшим, договор купли-продажи от 14.03.2007 № 1 сторонами исполнен, и единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество является ликвидация продавца, то в соответствии с указанными разъяснениями, надлежащим способом защиты нарушенного права покупателя является оспаривание решения регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 14.03.2007 № 1, частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суды не приняли во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из материалов дела, спорные объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ульяновская область, Цивильский район, с. Покровское, были построены в 1960-1991 годах.

Колхоз «Россия» реорганизован в порядке приватизации в 1992 году в товарищество с ограниченной ответственностью «Россия», чья организационно-правовая форма в последующем была приведена в соответствии с действующим законодательством на СПК «Родина».

В силу статьи 36 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-XI «О кооперации в СССР» все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

Согласно статье 93 Гражданского кодекса Российской Федерации РСФСР 1964 года собственность в РСФСР делилась на социалистическую и личную. Социалистическая собственность в свою очередь подразделялась на государственную (общенародную) собственность; собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений; собственность общественных организаций.

Колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям в силу статей 99, 100 Гражданского кодекса РСФСР принадлежало право владения, пользования и распоряжения находящимся у них на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежало исключительно самим собственникам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в целях повышения эффективности сельскохозяйственного производства и создания условий для предпринимательства на селе, совхозам и колхозам предписывалось до 01.01.1993 провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности», другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

Таким образом, в случае если спорные объекты были построены за счет средств колхоза «Россия», то в соответствии с ранее действовавшим законодательством, статьей 100 Гражданского кодекса РСФСР, данные объекты недвижимости являлись собственностью колхоза, право собственности на который впоследствии перешло к СПК «Родина», как к правопреемнику колхоза, и данное право является ранее возникшим и признается юридически действительным.

Между тем, судами вышеуказанные обстоятельства не устанавливались, а лишь констатировался факт отсутствия у СПК «Родина» ранее возникшего права в виду отсутствия регистрации права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021 по делу № А72-5158/2021 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело по делу по делу № А72-5158/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить наличие либо отсутствие: ранее возникшего права собственности СПК «Родина» на спорные объекты, правопритязаний иных лиц на перечисленное имущество, фактическое владение заявителем данным имуществом, проверить исполнен ли сторонами договор купли-продажи от 14.03.2007 № 1, а также учесть подходы, изложенные в определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2018 по делу № А57-17385/2017, от 13.07.2017 по делу № А55-23524/2016, от 26.09.2014 по делу № А49-2193/2013, от 11.03.2021 по делу № А55-20133/2019, от 27.10.2020 по делу № А57-13996/2019, от 20.10.2020 № А65-26954/2019, от 25.12.2017 по делу № А57-926/2017, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021 по делу № А72-5158/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю.Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А.Петрушкин