Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению акционерного общества «Агрофирма Старомайнская», Ульяновская обл., Старомайнский район, с. Прибрежное к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, Ульяновская обл., Старомайнский район, с.Прибрежное, третьи лица: ФИО4, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, о расторжении договора субаренды земельного участка от 13.06.2016,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Агрофирма Старомайнская» (далее – АО «Агрофирма Старомайнская», общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – ИП главе КХФ ФИО5 о, предприниматель) о расторжении договора субаренды земельного участка от 13.06.2016.

Определением от 31.08.2020 судом удовлетворено ходатайство истца о дополнении основания исковых требований. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4).

Суд также определением привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.

Определением от 08.09.2021 суд принял отказ истца от ранее заявленного ходатайства о назначении экспертизы.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.12.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе АО «Агрофирма Старомайнская» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, заявленные требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

До рассмотрения кассационной жалобы от АО «Агрофирма Старомайнская» через систему «Мой Арбитр» поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела, которое рассмотрено коллегией и отклонено. В соответствии с положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд кассационной инстанции лишен правовой возможности устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, рассматривает доводы кассационной жалобы по имеющимся в материалах дела доказательствам. Таким образом, АПК РФ не предусмотрено представление в суд кассационной инстанции новых доказательств, которые не были предметом оценки в судах первой и апелляционной инстанций.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и открытым акционерным обществом «Агрофирма «Старомайнская» (правопредшественник истца) (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, от 26.10.2007 № 01/24-63, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 43 340 032 кв. м с кадастровым номером 73:16:061302:153, расположенный в Ульяновской области, в Старомайнском районе, ОГУСП «Восход», в границах, указанных на плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1), для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.1 договора № от 26.10.2007 № 01/24-63 сторонами установлен срок действия договора – до 01.09.2056. По передаточному акту земельный участок был передан арендатору. На настоящий момент указанный договор аренды является действующим.

Между открытым акционерным обществом «Агрофирма «Старомайнская» (Арендатор) и ИП главе КХФ ФИО5 о (Субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка от 13.06.2016, согласно которому Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату в пользование часть земельного участка с кадастровым номером 73:16:061302:153, состоящую из двух контуров. Площадь части земельного участка с обозначением 73:16:061302:153/чзу1 по адресу: Ульяновская область, р-н Старомайнский, ОГУСП «Восход» составляет 6 837 823 кв. м, из них:

– контур 73:16:061302:153/чзу1(1) – 3 835 058,48 кв. м.;

– контур 73:16:061302:153/чзу1(2) – 3 002 764,05 кв. м, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (далее – часть земельного участка).

Границы арендуемой части земельного участка указаны в прилагаемом к настоящему договору соглашении об образовании части в существующем земельном участке с кадастровым номером 73:16:061302:153, расположенном по адресу: Ульяновская область, р-н Старомайнский, ОГУСП «Восход», с целью передачи образованной части в субаренду предпринимателю (Приложение №1), которое является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора субаренды земельного участка от 13.06.2016 сторонами установлен срок аренды участка на 35 лет, что не превышает срока действия основного договора аренды от 26.10.2007 №01/24-63, и вступает в силу с момента государственной регистрации.

По акту приема-передачи земельного участка Арендатор передал Субарендатору земельный участок в субаренду.

В рамках дела № А72-10550/2020 АО «Агрофирма Старомайнская» обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями к предпринимателю о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка от 13.06.2016. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.03.2021 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Предметом настоящего спора является требование о расторжении договора субаренды от 13.06.2016 в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на статьи 309, 310, 421, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суды двух инстанций исходили из отсутствия задолженности по арендной плате, установив, что истцом не доказано нарушение ответчиком существенных условий договора аренды.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Обращаясь в суд с соответствующим требованием о расторжении договора субаренды, истец ссылался на наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате, что является существенным нарушением условий договора субаренды. Истец дополнительно указал на то, что ответчик в отсутствие согласия истца передал земельный участок в субаренду ИП ФИО6, что также является существенным нарушением условий договора субаренды.

Из материалов дела усматривается, что сторонами по-разному толкуются положения пункта 2.1 договора субаренды.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 26.10.2007 №01/24-63 арендная плата по договору рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 02.11.2006 № 321.

Судами установлено, что после заключения договора аренды, Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и АО «Агрофирма Старомайнская» подписано соглашение об образовании части в существующем земельном участке с кадастровым номером 73:16:061302:153, расположенном по адресу: Ульяновская область, р-н Старомайнский, ОГУСП «Восход», с целью передачи образованной части в субаренду ИП главе КХФ ФИО5

Из текста соглашения усматривается, что в результате проведения кадастровых работ образовалась многоконтурная часть земельного участка с кадастровым номером 73:16:061302:153, состоящая из двух контуров: контур 73:16:061302:153/чзу1(1) и контур 73:16:061302:153/чзу1(2) общей площадью 6 837 823 кв. м.

В соответствии с договором субаренды от 13.06.2016 в субаренду предпринимателю была передана часть земельного участка с кадастровым номером 73:16:061302:153, состоящую из двух контуров. Границы арендуемой части земельного участка указаны в прилагаемом к договору соглашении об образовании части в существующем земельном участке с кадастровым номером 73:16:061302:153, расположенном по адресу: Ульяновская область, р-н Старомайнский, ОГУСП «Восход», с целью передачи образованной части в субаренду ИП главе КХФ ФИО5о (Приложение №1), которое является неотъемлемой частью договора.

В пункте 2.1 договора субаренды земельного участка от 13.06.2016 сторонами согласовано, что субарендная плата по настоящему договору превышает размер арендной платы, указанной в основном договоре аренды от 26.10.2007 №01/24-63, на 5%.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суды двух инстанций, оценив доводы истца и ответчика, положения пункта 2.1 договора субаренды земельного участка от 13.06.2016, с учетом представленного ответчиком акта экспертного исследования от 26.11.2021 № 1768/02-6 проведенного в рамках лингвистического исследования ФБУ «Ульяновская лаборатория судебной экспертизы», пришли к выводу, что при заключении спорного договора субаренды стороны согласовали, что субарендная плата, подлежащая уплате субарендатором за часть земельного участка (6 837 823 кв. м) должна превышать размер арендной платы, согласованный в договоре аренды от 26.10.2007 № 01/24-63, за соответствующую часть земельного участка на 5%.

Иное, а именно возложение на предпринимателя, арендующего часть земельного участка, обязанности по уплате субарендных платежей в размере, соответствующем размеру арендных платежей за весь земельный участок, с превышением на 5%, стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций в совокупности с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 АПК РФ.

Судами также приняты во внимание представленные ответчиком в материалы дела подписанные акты сверки взаимных расчетов между сторонами за период с 01.01.2018 по 18.12.2018 и за период с 01.01.2018 по 01.02.2019, в соответствии с которыми задолженность имеется в пользу предпринимателя, а не в пользу общества (т. 1 л.д. 141-148).

Кроме того, в рамках дела № А72-10550/2020 арбитражный суд также установил, что арендные платежи субарендатор вносил в полном размере, задолженности по арендной плате у ИП ФИО5 о не имеется.

Договором субаренды предусмотрено, что субарендная плата вносится субарендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца, следующего за расчетным. Оплата за декабрь производится с 16 по 25 декабря.

Судом установлено, что ответчик вносил арендную плату не в соответствии с условиями договора, то есть не ежемесячно, но единовременными платежами в большом размере. При этом имела место быть ситуация, когда ответчик допускал просрочку в оплате арендных платежей, например, в период: 2018 год.

Между тем, из материалов дела усматривается, что уже платежным поручением от 16.04.2019 № 4 ответчик не только оплатил имеющуюся задолженность, но и внес субарендные платежи на несколько месяцев вперед. Следующим платежным поручением от 12.12.2019 № 48 ответчик фактически оплатил субарендные платежи по декабрь 2020 года включительно.

На момент обращения в суд с требованием о расторжении договора субаренды ответчик имел перед истцом переплату по субарендным платежам порядка 200 000 руб. 00 коп.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В разумный срок, в момент образования задолженности (2018 год) истец с соответствующим иском в суд не обратился. Обращение истца в суд с иском о расторжении договора в 2020 году, при наличии на момент обращения переплаты по субарендным платежам, признаку «разумности» не отвечает.

С учетом изложенного, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора субаренды в связи с наличием задолженности по арендной плате.

В качестве дополнительного основания расторжения договора и нарушения его условий истец ссылался на передачу арендуемого ответчиком участка в аренду ИП ФИО6

Из отзыва ИП ФИО4 следует, что она земельный участок от предпринимателя в субаренду не принимала, правоотношения сторон были урегулированы договором об оказании услуг от 01.05.2020 (т. 1 л.д. 75). Доказательств обратного истец не предоставил.

Приведенные в кассационной жалобе доводы отклоняются судом кассационной инстанции как противоречащие материалам настоящего дела. Несогласие заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств не является основанием для отмены судебных актов и не свидетельствует о наличии нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства.

У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для иной оценки указанных обстоятельств, поскольку в силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Материалы дела исследованы судом первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 по делу № А72-6359/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин