Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.09.2014 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А72-6811/2014

по исковому заявлению открытого акционерного общества «БИНБАНК», в лице филиала в г. Ульяновске, к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Ульяновск, о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «БИНБАНК» в лице филиала ОАО «БИНБАНК» (далее – истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении с 15.10.2013 договора аренды нежилого помещения № Д-60/10/33/1 от 19.02.2007 с учетом дополнительных соглашений, заключенного между истцом и ответчиком в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора и существенными нарушениями условий договора ответчиком.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.09.2014, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ОАО «БИНБАНК» (Арендатор) и ФИО4 (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 19.02.2007 № Д-60/10/33/1 (далее - Договор), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые встроенные помещения общей площадью 217,63 кв.м., расположенные по адресу: <...>, для размещения дополнительного офиса Арендатора сроком на пять лет.

По акту приема-передачи от 21.02.2007 данные помещения были переданы истцу.

24.09.2007 осуществлена государственная регистрация данного договора.

01.09.2010 в связи с переходом права собственности на арендуемые помещения к ФИО3 оформлено дополнительное соглашение №4 от 01.09.2010, в котором в качестве Арендодателя указана ФИО3.

17.02.2012 стороны подписали к данному договору аренды дополнительное соглашение № 5, в котором уточнили размер арендуемых помещений (218,48 кв.м.), размер арендных платежей (688212 рублей в месяц), а также пролонгировали срок действия договора аренды нежилого помещения на пять лет до 18.02.2017.

21.05.2012 осуществлена государственная регистрация данного дополнительного соглашения.

16.07.2013 в связи с существенным изменением обстоятельств истец направил ответчику письмо № 10/7516 с предложением о досрочном расторжении договора аренды с 15.10.2013 по соглашению сторон в соответствии с п.10.2 договора. Однако, ответчик письмом от 18.07.2013 ответил отказом от досрочного расторжения договора.

06.08.2013 истец со ссылкой на п.10.6., 10.3. договора аренды повторно направил ответчику уведомление № 10/8489 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с 15.10.2013 и просил прибыть на объект для подписания акта на возврат помещений, однако ответа на данное письмо не получено.

15.10.2013 истец освободил арендуемые помещения, направив ответчику телефонограмму для прибытия на Объект для подписания акта возврата помещений. Однако ответчик проигнорировал данное предложение и не явился. В связи с этим, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истец в обоснование доводов о расторжении договора аренды ссылается на пункты 10.2, 10.3, 10.6 Договора.

Заявитель в исковом заявлении указывает, в связи с началом перехода с 2013 года ОАО «БИНБАНК» на переформатирование точек обслуживания, создание более комфортных условий для обслуживания клиентам и необходимостью придания нового внешнего вида офисам в соответствии с едиными требованиями, направленными прежде всего для удовлетворения потребностей клиентов, 25.06.2013 Главным управляющим комитетом ОАО «БИНБАНК» принято решение о закрытии Дополнительного офиса «На Гончарова», который располагается в арендованном помещении по адресу: ул. Гончарова, д. 36, в городе Ульяновске и переводу всех клиентов на обслуживание в укрупненный Универсальный Дополнительный офис «Гончаровъ/73».

Кроме этого, истец указывает, что сохранение договора аренды на прежних условиях повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении указанного договора.

В соответствии с п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

Таким образом, анализ названных истцом в качестве оснований для расторжения договора обстоятельств, на соответствие их требованиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ, позволяет сделать выводы о том, что в момент заключения договора аренды такие обстоятельства, как увеличение количества дополнительных офисов истца, штата сотрудников, а также офисов иных банков, расположенных на улице Гончарова, принятие в июне 2013 года руководящими органами истца решения о закрытии в помещениях, арендованных у ответчика, дополнительного офиса банка, не могут относится к нарушениям существенных условий договора, поскольку данные обстоятельства не существовали, поэтому не могли измениться после заключения договора.

Довод истца о том, что имеются основания для расторжения договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком существенных условий договора, а именно: ответчик скрыл от истца, что нежилые помещения находятся в здании, являющимся объектом культурного наследия; несанкционированные отключения электроэнергии; не исполнение обязанности по уборке прилегающей территории и вывозу мусора подлежит отклонению в силу следующего.

Спорный объект внесен в реестр объектов культурного наследия, о чем свидетельствует охранное обязательство № ЛС-10-40 собственника нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры).

Более того, 27.07.2007 между Управлением по делам культуры и искусства Ульяновской области, гр. ФИО4 и ОАО «БИНБАНК» заключен охранно-арендный договор № А-07-13 на пользование недвижимым памятником истории и культуры. Данные обстоятельства не были скрыты от Арендатора при заключении договора аренды.

Истец в качестве доказательства существенного нарушения условий договора ссылается на претензии по поводу несанкционированных отключений электроэнергии, которые направлены в адрес арендодателя. Однако в нарушение ст.65 АПК РФ истцом не представлено ни одного подписанного сторонами двухстороннего акта, в котором были бы зафиксированы выявленные нарушения. В то же время истцом ежемесячно подписывались акты к договору аренды об установлении размера компенсационных платежей за потребленные арендатором коммунальные услуги по адресу: ул.Гончарова, д.36, в том числе и за потребление электроэнергии. Из данных актов следует, что истец не имеет претензий по количеству и качеству потребленных им коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, являются законными и обоснованными.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления суды первой и апелляционной инстанций не допустили нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу № А72-6811/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Р. Галиуллин

Судьи И.Р. Нагимуллин

И.Н. Смоленский