Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2010 (судья Ямщикова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А72-7072/2010

по исковому заявлению Ульяновского ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан «Строй и живи», г. Ульяновск (ИНН <***>, ОГРН <***>) к областному государственному унитарному предприятию «Имущество», г. Ульяновск (ИНН <***>, ОГРН <***>) о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи от 19.07.2010 в редакции покупателя, при участии третьих лиц: Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью «Карс» в лице независимого оценщика ФИО4, г. Ульяновск, Комитета Ульяновской области по культурному наследию, г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

Ульяновский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан «Строй и живи» обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к областному государственному унитарному предприятию «Имущество» (далее – ОГУП «Имущество») о принятии пункта 2.1 договора купли?продажи от 19.07.2010 в редакции покупателя.

Определением от 11.10.2010 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении предмета исковых требований, истец просит принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 19.07.2010 в редакции покупателя: «Недвижимое имущество продается по рыночной стоимости, установленной сторонами в размере 114 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость – 17 389 руб. 83 коп.»; удовлетворил ходатайство истца о привлечении к участию в деле третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Карс» в лице независимого оценщика ФИО4; привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Комитет Ульяновской области по культурному наследию.

Определением от 29.10.2010 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы; производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Инфо?Центр Аудит», эксперту ФИО5.

Определением от 29.11.2010 производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта от 23.11.2010 № 986/11-2010.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ОГУП «Имущество» просит судебные акты отменить и принять новое решение об отказе в иске.

В обоснование жалобы указывается, что при реализации объекта недвижимого имущества государственным унитарным предприятием, но не уполномоченным органом или публичной организацией, применение статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерно, так как эти статьи регулируют отношения сторон по заключению договора в обязательном порядке. В данном случае заключение договора купли-продажи является правом, а не обязанностью продавца. Заключение такого договора обязательно для уполномоченных органов, получивших соответствующие проекты договоров.

Кроме того, судебная экспертиза по оценке стоимости объекта была проведена по состоянию на 16.11.2010, а в договоре купли-продажи она определена по состоянию на 19.03.2010.

При рассмотрении данного дела судом кассационной инстанции объявлялся перерыв в судебном заседании до 14 часов 45 минут 15.06.2011.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно статье 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, ответчик, являясь государственным унитарным предприятием, в соответствии с частью 3 статьи 4 указанного закона получив согласие собственника, направил истцу, арендатору нежилого помещения, литера А1, второго этажа, общей площадью 17,2 кв. м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:101702, отвечающему установленным статьей 3 названного закона требованиям, проект договора купли-продажи арендуемого им имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 19.03.2010 № 03?2010/070 независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Карс», и предусматривающий оплату имущества в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания договора в соответствии с графиком (пункты 2.2, 2.4 договора).

Не согласившись с ценой арендуемого имущества (пункт 2.1 договора), истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в соответствии с которым предложил установить цену нежилого помещения в размере 114 000 руб.

В связи с отклонением ответчиком протокола разногласий истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ? ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82?87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Определением от 29.10.2010 по делу арбитражный суд назначил экспертизу для определения рыночной стоимости арендуемого имущества, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Инфо-Центр «Аудит».

В силу частей 1, 3, 4, 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Между тем в нарушение правил статьи 71 АПК РФ судом первой инстанции оценка отчету от 19.03.2010 № 03-2010/070 на предмет его соответствия Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, его достоверности и подлинности не дана. Судом иск удовлетворен исходя из выводов экспертного заключения от 23.11.2010 № 986/11-2010 о рыночной стоимости объекта оценки в размере 240 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость по состоянию на 16.11.2010.

Вместе с тем экспертное заключение от 23.11.2010 № 986/11-2010 не опровергло достоверность оценки, определенной независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Карс» в отчете от 19.03.2010 № 03-2010/070.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В нарушение статьи 173 АПК РФ суд первой инстанции в резолютивной части решения не определил условие договора купли-продажи, по которому у сторон возникли разногласия.

Судом не учтены условия пунктов договора о рассрочке (пункты 2.2, 2.4) и приложение № 2 к договору (график).

Судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела указанные нарушения не устранены.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности направить истцу проект договора купли-продажи отклоняется судом кассационной инстанции как не соответствующий пункту 4 статьи 2 Федерального закона от 17.07.2009 № 149?ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу № А72-7072/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Н.Н. Королева

К.Р. Гарифуллина