Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Ульяновска и Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.02.2018 (судья Крамаренко Т.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А72-7754/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Наш Дом» (ОГРН 1027301480436, ИНН 7303003405), г. Ульяновск, к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, о внесении изменений в договор, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Наш Дом» (далее – ООО «Наш Дом», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о понуждении внести изменения в договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364, с указанием уточненного кадастрового номера земельного участка 73:24:041501:2393 и его площади в размере 999 кв.м, путем заключения дополнительного соглашения.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.11.2017 в качестве соответчика привлечена администрация города Ульяновска (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.02.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал администрацию внести изменения в договор купли- продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364 в части кадастрового номера продаваемого земельного участка, указав его кадастровый номер 73:24:041501:2393, и его площади 999 кв.м, путем подписания дополнительного соглашения к нему с ООО «Наш Дом».

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация и Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просят обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявители кассационной жалобы указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, закрытому акционерному обществу «Ульяновскоблрембыттехника» (далее – ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника») на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок площадью 6 135,6 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:026, расположенный по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, ул. Урицкого, 11, на котором было расположено три объекта недвижимого имущества, ранее принадлежащие ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» на праве собственности: здание

мастерской общей площадью 51,5 кв.м, склад кирпичный общей площадью 1 912,6 кв.м, здание гаража на 8 автомашин.

ООО «Наш дом» приобрело у ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» в собственность здание гаража на 8 автомашин по договору купли-продажи гаража от 04.01.2006, о чем 06.05.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» оформлен нотариальный отказ от права постоянного (бессрочного) пользования от 12.03.2008 на часть земельного участка площадью 2 120 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в пользу нового собственника здания гаража – ООО «Наш дом».

На основании совместного заявления от 13.11.2008 ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» и ООО «Наш дом» земельный участок площадью 6 135,6 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:026 разделен на два земельных участка: площадью 4 003,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:142 и площадью 2 131,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:141.

Постановлением администрации от 17.01.2012 № 85 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» на земельные участки: площадью 4 003,8 кв.м и 2 131,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Урицкого, и принято решение об их предоставлении в собственность за плату ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника».

Между администрацией и ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 96, от 17.02.2012 № 95, по условиям которых ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» приобретает в собственность земельный участок площадью 4 003,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:142, под складом, по цене 178 115 руб. 05 коп. и земельный

участок площадью 2 131,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:141, под зданием мастерской, по цене 253 002 руб. 56 коп, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

На основании постановления администрации от 04.04.2012 № 1450 между администрацией и ООО «Наш дом» заключен договор купли- продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364, по условиям которого ООО «Наш Дом» приобрело в собственность земельный участок площадью 2 131,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:141, расположенный по адресу: <...>, под зданием гаража на 8 автомашин с пристроями, по цене 73 156 руб. 23 коп.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.07.2015 по делу № А72-7913/2012, вступившим в законную силу, признаны недействительными постановление администрации от 17.01.2012 № 85 и договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2012 № 95, заключенный между администрацией и ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника», в части передачи в собственность ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» земельного участка площадью 999 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Урицкого, 11А, а также удовлетворен встречный иск ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» о признании недействительными постановления администрации от 04.04.2012 № 1450 и договора купли- продажи земельного участка от 29.05.2012 № 364, заключенного между администрацией и ООО «Наш Дом», в части передачи в собственность ООО «Наш Дом» земельного участка площадью 1 132,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Урицкого, 11А.

Таким образом, постановление администрации от 04.04.2012 № 1450 и договор купли-продажи от 29.05.2012 № 364 в части продажи в

собственность ООО «Наш дом» земельного участка площадью 999,0 кв.м являются действующими.

Согласно сведениям, представленным Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ульяновской области, земельный участок площадью 2 131,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:141 снят с кадастрового учета в результате образования из него двух земельных участков: площадью 999,0 кв.м, которому присвоен кадастровый номерам 73:24:041501:2393, и площадью 1 132,0 кв.м, которому присвоен кадастровый номерам 73:24:041501:2394.

ООО «Наш дом» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области с заявлением от 07.12.2016 о регистрации права собственности на земельный участок площадью 999 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:2393, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области отказало обществу в государственной регистрации права собственности, в связи с наличием разночтений между сведениями, указанными в правоустанавливающем документе и сведениями, содержащимися в государственному кадастре недвижимости.

ООО «Наш Дом», указывая, что земельный участок площадью 2 131,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:141, который являлся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364 снят с кадастрового учета, учитывая, что данный договор в части продажи земельного участка площадью 999,0 кв.м является действующим, однако без внесения изменений в указанный договор в части площади земельного участка и нового кадастрового

номера общество не может зарегистрировать право собственности на данный земельный участок, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: в момент заключения

договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом в силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364 существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении, поскольку решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.07.2015 по делу № А72-7913/2012 данный договор купли-продажи был признан недействительным в части продажи в собственность ООО «Наш Дом» земельного участка площадью 1 132,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Урицкого, 11А, учитывая, что в части

продажи земельного участка площадью 999 кв.м с кадастровым номером 73:24:041501:2393, на котором расположен гараж на 8 автомашин, принадлежащий ООО «Наш Дом», данный договор является действующим и земельный участок площадью 999 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 73:24:041501:2393, а также принимая во внимание, что не приведение договора купли- продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364 к фактически сложившимся правоотношениям препятствует истцу в государственной регистрации права собственности на земельный участок, руководствуясь статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования, обязав администрацию заключить с обществом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364 в части уточнения площади и кадастрового номера проданного земельного участка.

Довод кассационной жалобы о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком, несостоятелен.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 25.06.2015 Законодательным Собранием Ульяновской области принят Закон Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области».

Согласно статье 2 (часть 1) указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее - уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного

самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее - органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 01.01.2016, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи (часть 2).

Согласно пункту 3 статьи 2 Закона Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО полномочия органов местного самоуправления по принятию решений и совершению иных действий, предусмотренных статьями 11.10, 39.3, пунктом 7 статьи 39.5 (в отношении некоммерческих организаций, созданных гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами), 39.6, 39.9, 39.10, 39.21, 39.23 и 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации и связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются уполномоченным органом с 01.01.2016 в случае, если указанные решения и действия должны быть приняты (совершены) на основании заявлений, поступивших в уполномоченный орган после дня вступления настоящего Закона в силу. Если указанные решения и действия должны быть приняты (совершены) на основании заявлений, поступивших до дня вступления настоящего Закона в силу в органы местного самоуправления, то такие решения и действия должны быть приняты (совершены) соответствующими органами местного самоуправления без учета установленного настоящим Законом перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Учитывая, что спорные правоотношения, связанные с заключением между администрацией и ООО «Наш Дом» договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364, возникли до 01.01.2016, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что

уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти в лице Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области не является обязанным лицом по внесению изменений в договор купли-продажи.

Тот факт, что администрация на момент судебного разбирательства утратила полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе и спорным земельным участком, не имеет значения для разрешения настоящего спора, поскольку заявление о предоставлении спорного земельного участка в собственность было подано до 01.01.2016.

Довод кассационной жалобы о том, что у ООО «Наш Дом» не возникло право собственности на спорный земельный участок, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2012 № 364 не прошел государственную регистрацию, судебной коллегией отклоняется, поскольку данный договор, на основании которого возникает вещное право, не подлежит государственной регистрации.

При этом фактически требования ООО «Наш Дом» направлены на понуждение продавца к регистрации перехода права собственности, путем устранения обстоятельств, препятствующих указанной регистрации.

Довод кассационной жалобы о пропуске срока исковой давности несостоятелен.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При разрешении вопроса о том, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своего права, следует исходить из существа заявленного требования, фактических обстоятельств, на которых оно основано.

Поскольку срок исковой давности при внесении изменений в договор следует исчислять с момента отказа другой стороны от предложения о внесении изменений в договор, который получен обществом в январе 2017 года, суды пришли к правильному выводу о том, что срок исковой давности не пропущен.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.02.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.02.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 по делу № А72-7754/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

В.А. Карпова