Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения): 680000, <...>; далее – Министерство), выраженного в письме от 01.10.2014 № 1-Ц-9485, и о возложении на ответчика обязанности предоставить заявителю в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040405:53 для окончания строительства объекта торговли (магазина).

Требования заявлены на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), статьи 36 Земельного кодекса РФ и обусловлены необходимостью предоставления предпринимателю спорного земельного участка для целей завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и последующего ввода его в эксплуатацию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: открытое акционерное общество «Хабаровский аэропорт» (далее – Хабаровский аэропорт, общество) и администрация города Хабаровска (далее – администрация).

Решением суда от 26.01.2015, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Судебные акты мотивированы в том числе тем, что принадлежащий предпринимателю капитальный объект недвижимости на момент рассмотрения спора фактически возведен и имеет признаки самовольной постройки.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на неполное выяснение судами всех значимых для дела обстоятельств, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и нарушение положений процессуального законодательства, в связи с чем просит отменить обжалуемые решение от 26.01.2015 и постановление от 26.05.2015 с направлением дела на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы опровергает выводы судов о том, что принадлежащее ему строение не является объектом незавершенного строительства, притом, что данное обстоятельство подтверждено представленными в дело доказательствами, а право собственности на спорный объект зарегистрировано в публичном реестре (ЕГРП). Предприниматель обращает внимание на отсутствие каких-либо ограничений и обременений на испрашиваемый земельный участок, который не относится к землям воздушного транспорта, как ошибочно посчитали суды обеих инстанций. Утверждение судов о наличии у принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости признаков самовольной постройки, по мнению заявителя, также не соответствует действительности. При этом суды не дали оценки выданному ранее разрешению на строительство от 03.09.1993 №49/93, заключенным с администрацией договорам аренды от 29.06.2006 № 825 и от 10.06.2008 № 605, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся для использования под объект незавершенного строительства – магазин. Заявитель жалобы считает безосновательными выводы судов в части касающейся невозможности приобретения предпринимателем спорного объекта недвижимости в 1997 году. Кроме того, заявитель жалобы в целом возражает против итогов оценки судами правоустанавливающих документов, поскольку встречных требований об оспаривании зарегистрированного за предпринимателем права собственности на принадлежащий ему объект недвижимости в рамках настоящего спора ответчиком не заявлялось.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней заявителем доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. При этом настаивает на том, что спорное административное здание, расположенное на испрашиваемом участке (не отведенном для этих целей в установленном законом порядке), является самовольной постройкой, поскольку предприниматель ранее в 2013 году уже обращался за получением разрешений на строительство и ввод данного объекта в эксплуатацию, в выдаче которых ему было отказано.

Хабаровский аэропорт в своем отзыве на жалобу предпринимателя также выражает несогласие с позицией заявителя и дополнительно указывает на то, что действительно спорный земельный участок расположен в зоне застройки, предназначенной для возведения нового аэровокзального терминала.

В судебном заседании кассационной инстанции представители предпринимателя и третьих лиц поддержали доводы и возражения, изложенные в поданной жалобе и поступивших отзывах на нее, а также дали необходимые пояснения по обстоятельствам спора.

Министерство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не представило.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены в данном случае не имеется.

Как усматривается из материалов дела, обращение предпринимателя в суд с рассматриваемыми требованиями обусловлено необходимостью предоставления ему как собственнику объекта незавершенного строительства спорного земельного участка для целей окончания возведения этого объекта (в частности как пояснил представитель заявителя жалобы в заседании суда кассационной инстанции – для завершения отделочных работ) и последующего ввода его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

По смыслу ранее действовавших норм земельного законодательства (статьи 35, 45 Земельного кодекса РФ в редакции до 01.03.2015) не допускался необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно пункту 21 статьи 3 Вводного закона (в новой редакции, действующей с 01.03.2015), в случаях, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, правом на получение земельного участка для целей завершения строительства объекта недвижимости наделен его законный правообладатель, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений). В частности объект должен возводиться на первоначально отведенном для этих целей участке в соответствии с выданной застройщику разрешительной документацией.

В данном случае судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора установлено, что за предпринимателем в публичном реестре (ЕГРП) зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – магазин, инв. № 29890, литер А, этажность 1, расположенный по адресу: <...>, площадь застройки 792,2 кв.м, что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации от 21.04.2006 серии 27АБ № 121934.

ИП ФИО1 обратился в Министерство с заявлением от 05.08.2014 о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040405:53 для окончания строительства принадлежащего ему объекта, на что уполномоченный орган в своем письме от 01.10.2014 № 1.11-9485 сообщил о невозможности предоставления испрашиваемого участка ввиду недоказанности факта расположения на этом участке объекта незавершенного строительства.

Полагая, что такой неправомерный отказ Министерства не соответствует закону (пункту 21 статьи 3 Вводного закона) и нарушает имущественные интересы предпринимателя на получение спорного земельного участка в аренду, последний в порядке норм главы 24 АПК РФ обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации спорный земельный участок не может быть предоставлен предпринимателю в аренду в преимущественном порядке.

Указанный вывод судов в числе прочего основан на том, что принадлежащий ИП ФИО1 объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки, право собственности на которую может возникнуть только на основании судебного акта.

Так в соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По смыслу разъяснений пункта 23 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) сама по себе государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не препятствует признанию такого объекта самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой (пункт 30 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).

Следовательно, обстоятельства того, является ли спорная постройка объектом незавершенного строительства, или она возведена в окончательном виде, не имеют в данном случае решающего значения для рассмотрения возникшего спора по вопросу предоставления земельного участка под этот объект.

Судами первой и апелляционной инстанций выявлено, что на основании решения исполкома Хабаровского городского Совета народных депутатов от 11.03.1991 № 83/7 Хабаровскому арендному предприятию «Росторгодежда» былопредварительно согласовано проектирование промтоварного магазина на земельном участке площадью 0,15 га в Железнодорожном районе г. Хабаровска за счет частичного изъятия территории Хабаровского объединенного авиаотряда.

Наряду с этим постановлением Главы администрации города Хабаровска от 21.05.1993 № 623/7 также было решено предоставить ТОО «Производственно-торговая фирма «Одежда» в краткосрочную аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 0,19 га для строительства одноэтажного здания промтоварного магазина из сборно-разборных металлических конструкций по индивидуальному проекту с организацией кафетерия в помещении магазина в Железнодорожном районе по ул. Матвеевской согласно прилагаемой выкопировке.

Для достижения указанных целей на застройщика возложены следующие обязанности: заключить договор на краткосрочную аренду земельного участка (пункт 3.1), получить в инспекции Госархстройнадзора разрешение на производство работ (пункт 3.2), по окончании срока аренды земельного участка освободить занимаемую территорию и произвести сносвременного сооружениясобственными силами без компенсации стоимости (пункт 4).

Во исполнение указанного постановления от 21.05.1993 № 623/7 с ТОО ПТФ «Одежда» был заключен договор аренды земельного участка от 01.07.1993 № 76, а Инспекцией Госархстройконтроля города Хабаровска выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ по промтоварному магазину от 03.09.1993 № 49/93.

На основе анализа содержания указанных документов в их совокупности и взаимосвязи, касающихся вопроса возведения на спорном участке промтоварного магазина, суды обеих инстанций пришли к единому выводу о том, что фактически ТОО ПТФ «Одежда» было разрешено возведение на этом участке временного сооружения с последующим его сносом.

Также судами критически оценен представленный ИП ФИО1 договор купли-продажи от 07.08.1997, по условиям которого предприниматель приобрел у ТОО «ПТФ «Одежда» объект – магазин незавершенный строительством по ул. Матвеевской. В указанных в данной сделке реквизитах покупателя отражен ИНН предпринимателя, присвоенный ему в соответствии со статьей 84 Налогового кодекса РФ после 01.01.1999, а именно 06.10.2003, то есть спустя значительный период времени после указанной в договоре даты его заключения.

Кроме того, судами при этом также учитывался факт наличия иных сделок в отношении спорного объекта, в частности заключенного в августе 1997 года договора купли-продажи, сторонами которого выступали ТОО ПТФ «Одежда» (продавец) и ООО «Дальинтерстрой» (покупатель). На основании данного договора покупателем в марте 2000 года проводилась инвентаризация земельного участка по согласованию с архитектором Железнодорожного района города Хабаровска. Впоследствии по другому договору купли-продажи от 16.07.2004 ООО «Дальинтерстрой» (продавец) продало спорный незавершенный строительством объект ИП ФИО1

Указанные обстоятельства предпринимателем в ходе рассмотрения спора не опровергались, о недостоверности и (или) фальсификации указанных договоров с участием ООО «Дальинтерстрой» им также не заявлялось.

С учетом изложенного суды правомерно указали на то, что договор купли-продажи не мог быть заключен между ТОО ПТФ «Одежда» и ИП ФИО1 в августе 1997 года.

Возражения заявителя кассационной жалобы в этой части безосновательны, документально не подтверждены и противоречат материалам дела, поэтому судом округа не учитываются.

Таким образом, поскольку факт предоставления в установленном законом порядке спорного земельного участка для целей строительства на нем капитального объекта недвижимости достоверно не подтвержден, а также при наличии существенных разночтений относительно периода и оснований возникновения у предпринимателя права собственности на объект незавершенного строительства, то выводы судов о наличии у данного сооружения признаков самовольной постройки следует признать соответствующими фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.

В такой ситуации у ИП ФИО6 действительно отсутствует право на получение испрашиваемого участка в порядке пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

Принимая во внимание то, что фактически в отношении спорного объекта, имеющего признаки самовольной постройки, возник спор о праве, подлежащий разрешению в порядке статьи 222 ГК РФ, который в настоящее время рассматривается в арбитражном суде в рамках дела № А73-1606/2015, то обсуждение вопроса о наличии оснований для предоставления в аренду предпринимателю земельного участка под этим объектом до разрешения указанного спора не представляется возможным.

Поскольку действующее земельное законодательство не предусматривает правовых оснований для предоставления в аренду земельных участков, занятых самовольными постройками, то оспариваемый отказ Министерства, выраженный в письме от 01.10.2014 № 1-Ц-9485, обоснованно признан судами непротиворечащим закону, что исключат возможность удовлетворения заявленных предпринимателем требований с позиции норм статей 198, 200, 201 АПК РФ.

Доводы кассационной инстанции о несогласии с выводами судов, положенными в основу обжалуемых судебных актов, по существу сводятся к необходимости переоценки имеющихся в деле доказательств, касающихся вопроса о правомерности строительства капитального объекта недвижимости на спорном земельном участке. Однако в силу статей 284, 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не обладает полномочиями по иной оценке доказательств, на основе которой суды квалифицировали спорный объект недвижимости в качестве самовольной постройки.

Помимо этого, суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что спорный земельный участок находится в непосредственной близости от территории существующего аэродрома, и входит в границы зоны застройки, предназначенной для возведения нового аэровокзального терминала.

Согласно части 1 статьи 40 Воздушного кодекса РФ аэродром – это участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов.

На основании статьи 46 Воздушного кодекса РФ проектирование, строительство и развитие поселений, а также строительство и реконструкция объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома.

Федеральными правилами использования воздушного пространства Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 22.09.1999 № 1084, а в настоящее время – постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 № 138, регламентирован порядок получения согласования на размещение объектов в целях безопасности воздушного движения, а также определены основания отказа в размещении объектов.

Согласно требованиям, изложенным в пунктах 127-131 указанных Правил № 1084 и пунктах 58-61 Правил № 138, соответствующие согласования и разрешения на строительство объектов в районе аэродрома и на приаэродромной территории должны быть получены от старшего авиационного начальника аэродрома.

Таким образом, приведенные выше положения закона содержат обязательные требования о размещении соответствующих объектов в районе аэродрома и на приаэродромной территории (ее границы определяются по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов – окружностью радиусом 10 километров, а с 2010 года – 30 километров от контрольной точки аэродрома) только после получения необходимого согласия от уполномоченного органа.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что первоначальным застройщиком, либо предпринимателем впоследствии, предпринимались меры к получению указанного согласования (разрешения) на возведение спорного объекта на приаэродромной территории.

Иные выводы судебных инстанций в части оценки действий регистрирующего органа, касающихся внесения в 2006 году в публичный реестр записи о праве собственности ИП ФИО1 на спорный объект недвижимости, а также по вопросу о правомерности формирования органом местного самоуправления земельного участка под этим объектом путем его выделения в 2008 году из состава земель воздушного транспорта, выходят за рамки рассматриваемого спора и не влияют на оценку законности оспариваемого отказа Министерства. Однако такие преждевременные выводы судов не привели к принятию неправильных по существу судебных актов.

Вместе с тем какие-либо возражения против указанных выводов от заинтересованных лиц, в том числе в порядке статьи 42 АПК РФ, не поступали. Представитель администрации в судебном заседании кассационной инстанции выразил согласие с принятыми по делу судебными актами в полном объеме.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении арбитражными судами норм материального права, как ошибочно полагает заявитель жалобы.

Также в ходе рассмотрения поданной жалобы не нашло своего подтверждения утверждение предпринимателя о том, что судами не дана правовая оценка выданному разрешению на строительство от 03.09.1993 №49/93, а также заключенным с администрацией договорам аренды от 29.06.2006 № 825 и от 10.06.2008 № 605, в соответствии с которыми спорный земельный участок ранее уже предоставлялся для использования под объект незавершенного строительства – магазин.

Мотивированные выводы судов первой и апелляционной инстанции относительно указанного разрешения подробно отражены в обжалуемых судебных актах. При этом сам факт использования предпринимателем спорного земельного участка на основе заключенных с администрацией сделок (прекративших свое действие) не подтверждает факт предоставления данного участка для целей строительства капитального объекта и не доказывает наличие у застройщика разрешительной документации на возведение такого объекта.

В целом все доводы кассационной жалобы приводились предпринимателем при рассмотрении спора в первой и апелляционной инстанциях, проверены судами в полном объеме и обосновано ими отклонены. Поэтому аналогичные аргументы заявителя отклонятся судом кассационной инстанции как несостоятельные.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами также не допущено.

При изложенных обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.01.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу № А73-13972/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.И. Гребенщиков

Судьи С.Ю. Лесненко

С.А. Логвиненко