Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения (действия) о прекращении 17.08.2021 в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от 04.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 27:17:0302601:49

Жилищно-строительный кооператив «Мой Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680013, <...>; далее – ЖСК «Мой Дом», кооператив) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконными действий (решения) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее – Управление Росреестра) о прекращении 17.08.2021 в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от 04.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 27:17:0302601:49. В качестве правовосстановительной меры кооператив просил возложить на Управление Росреестра обязанность устранить допущенные нарушения путем восстановления в публичном реестре записи о государственной регистрации спорного договора в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680510, <...>; далее – Комитет).

При этом определением от 05.10.2021 суд отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц граждан (собственников жилых домов, расположенных на арендуемом кооперативом земельном участке) – ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО4, ФИО10, ФИО11.

Решением суда от 25.10.2021 требования ЖСК «Мой Дом» удовлетворены – оспариваемое решение Управления Росреестра признано незаконным и на последнего возложена обязанности восстановить в ЕГРН запись о регистрации договора аренды от 04.10.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0302601:49 в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с названным решением, граждане ФИО1, ФИО5, ФИО6, Ливень А.С., ФИО8, ФИО9, ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО2 подали в порядке статьи 42 АПК РФ апелляционную жалобу, которая Шестым арбитражным апелляционным судом была принята к производству (определение от 08.12.2021).

Впоследствии Шестой арбитражный апелляционный суд определением от 02.02.2022 на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ прекратил производство по апелляционной жалобе вышеуказанных граждан по мотиву того, что обжалуемое решение суда первой инстанции не принято о каких-либо правах и обязанностях заявителей относительно предмета спора.

В кассационной жалобе граждане ФИО1, ФИО5, ФИО6, Ливень А.С., ФИО8, ФИО9, ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО3 и ФИО2 считают незаконным прекращение производства по их апелляционной жалобе и просят отменить указанное определение от 02.02.2022.

Заявители настаивают на том, что принятое по настоящему делу решение от 25.10.2021 непосредственно затрагивает их права, поскольку создает препятствия в разделе (выделению) земельных участков под принадлежащими им жилыми домами в целях последующего выкупа таких участков. При этом ЖСК «Мой Дом», права которого как арендатора общего участка с кадастровым номером 27:17:0302601:49 восстановлены в ЕГРН указанным решением суда первой инстанции, уклоняется от согласования раздела данного участка.

ЖСК «Мой Дом» в отзыве на кассационную жалобу предлагает отказать в ее удовлетворении и указывает на то, что в настоящее время кооперативом совместно с органами местного самоуправления проводятся мероприятия по межеванию спорного земельного участка в целях его последующего раздела с учетом интересов всех собственников жилых домов, включая заявителей жалобы.

В судебном заседании присутствующие заявители кассационной жалобы поддержали свои доводы и настаивали на ее удовлетворении, против чего возражал представитель кооператива по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

Управление Росреестра и Комитет извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не направили, что не препятствует рассмотрению дела (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемого определения с учетом доводов заявителей жалобы и возражений представителя кооператива, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. О вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение (часть 3 статьи 51 АПК РФ).

Определение об отказе во вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, может быть обжаловано лицом, подавшим соответствующее ходатайство, в срок, не превышающий десяти дней со дня вынесения данного определения, в арбитражный суд апелляционной инстанции (часть 3.1 статьи 51 АПК РФ).

В данном случае большинство из заявителей кассационной жалобы в суде первой инстанции ходатайствовали о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ссылаясь на наличие принадлежащих им на праве собственности жилых домов на арендуемом кооперативом земельном участке, в отношении которого Управлением Реестра принято оспариваемое решение.

Вместе с тем, в удовлетворении указанного ходатайства заявителям судом было отказано, о чем вынесено соответствующее определение от 05.10.2021, которое не было обжаловано в апелляционном порядке.

По смыслу положений части 3.1 статьи 51 АПК РФ, во взаимосвязи с частями 3, 5 статьи 188 АПК РФ обжалование в арбитражный суд кассационной инстанции постановлений арбитражного суда апелляционной инстанции, принятых по результатам рассмотрения жалоб на определения суда первой инстанции, поименованных в данных статьях АПК РФ, законом не предусмотрено. При этом следует иметь в виду, что в отношении указанных определений могут быть заявлены возражения при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в арбитражном суде апелляционной инстанции, арбитражном суде кассационной инстанции, при обжаловании судебного акта, пересмотре дела в Верховном Суде РФ (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 12).

Рассматривая апелляционную жалобу заявителей, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в данном случае предметом настоящего спора является вопрос о законности принятого Управлением Росреестра решения в отношении арендуемого ХСК «Мой Дом» земельного участка, следовательно, судебный акт по такому спору не затрагивает прав и не создает обязанностей для граждан – заявителей апелляционной жалобы, в связи с чем производство по ней подлежит прекращению с учетом разъяснений пункта 2 Постановления Пленума ВС РФ № 12.

Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.

Нормами действующего земельного законодательства закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность возведенных объектов недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на них на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В рассматриваемой ситуации спорный земельный участок предоставлен ЖСК «Мой Дом» для реализации функций заказчика-застройщика по возведению комплекса малоэтажных жилых домов (коттеджей).

Таким образом, с момента ввода в эксплуатацию возведенных на указанном участке жилых домов и государственной регистрации на них права собственности граждан на стороне арендатора земельного участка возникла множественность лиц в арендных правоотношениях. Следовательно, заявители жалобы в силу прямого указания выше приведенных норм права стали стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таком положении неверен вывод суда апелляционной инстанции о том, что права заявителей не могут затрагиваться судебным актом по настоящему спору, поскольку он принят в отношении земельного участка, арендаторами которого они являются наряду с кооперативом.

В силу статьи 42, 273 АПК РФ и пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке кассационного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

С учетом изложенного обжалуемое определение апелляционного суда от 02.02.2022 о прекращении производства по апелляционной жалобе граждан – заявителей подлежит отмене применительно к пункту 3 части 1 статьи 287 и пункту 4 части 4 статьи 288 АПК РФ с направлением в тот же апелляционный суд вопроса о принятии указанной апелляционной жалобы к производству с учетом разъяснений абзаца 2 пункта 2 Постановления Пленума ВС РФ № 12.

При новом рассмотрении апелляционному суду следует решить вопрос о привлечении всех заинтересованных лиц к участию в настоящем деле и проверить оспариваемое решение Управления Росреестра на соответствие требованиям действующего законодательства с учетом доводов заявителей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 о прекращении производства по апелляционной жалобе по делу № А73-14051/2021 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, вопрос о принятии апелляционной жалобы направить на рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова