Гражданский кодекс часть 1

Министерство имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1152721001542, ИНН 2721215327; адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, д. 76; в настоящем министерство имущества Хабаровского края; далее – министерство, уполномоченный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ОГРН 1112722006770, ИНН 2722104725; адрес: 680011, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Знаменщикова, д. 10, оф. 11; далее – ООО «Стройсистема», общество, ответчик) о признании здания магазина с кадастровым номером 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14 (строительный адрес), самовольной постройкой, об обязании ООО «Стройсистема» снести самовольную постройку в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения судебного акта, вступившего в законную силу в течение тридцатидневного срока, наделить министерство правом совершить действия по сносу указанного здания магазина за счет средств общества и взысканием с него необходимых расходов (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО2 (далее – ФИО2, третье лицо), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.05.2020, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2020 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении решением от 29.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

Определением от 04.10.2021 апелляционный суд на основании части 3, пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, пунктов 32, 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции; к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022 решение от 29.07.2021 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, министерство просит апелляционное постановление от 07.02.2022 отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для спора, несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильным применением норм материального права, требования истца удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несогласии с выводом суда о законности возведения спорного объекта. В этой связи обращает внимание на то, что общество нарушило требования градостроительного плана (пункт 2.2), устанавливающие предельные параметры разрешенного строительства в зоне Ц-1ОИ – 3 этажа, построив здание с количеством этажей – 1. Указывает на то, что разрешение на строительство от 29.07.2015 № 27-23-201-2015 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 № 27-23-56-2018, выданные ООО «Стройсистема» администрацией города Хабаровска в лице департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (далее – ДАСиЗ г. Хабаровска), признаны решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.03.2019 по делу № А73-22709/2018 недействительными. Согласно выписке из ЕГРН о земельном участке вид разрешенного использования установлен для строительства административного здания. Считает, что выводы привлеченного судом специалиста противоречат имеющимся в деле доказательствам.

В отзывах на кассационную жалобу ФИО2, ООО «Стройсистема», возражая относительно приведенных в ней доводов, просят апелляционное постановление оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители участвующих в деле лиц, поддержали свои позиции, изложенные в жалобе и отзывах на нее, дав суду пояснения.

Управление Росреестра, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность апелляционного постановления от 07.02.2022, рассмотрев доводы кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены, исходя из следующего.

По материалам дела установлено, в собственности Хабаровского края находится земельный участок площадью 1831 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0030115:13, имеющий разрешенное использование – для строительства административного здания, расположенный по адресу: <...>.

На основании распоряжения министерства от 20.01.2012 № 1056 названный земельный участок передан по договору аренды от 31.07.2012 № 691 ООО «ХабИнвестСтрой» как арендатору для строительства административного здания на срок по 31.07.2015.

В дальнейшем по согласованию с министерством ООО «ХабИнвестСтрой» заключило с ООО «Стройсистема» договор от 02.10.2012 о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Распоряжением ДАСиЗ г. Хабаровска от 06.08.2014 № 555 утвержден градостроительный план данного земельного участка № RU 27301000-0608201400000555, подготовленный на основании заявления ООО «Стройсистема» от 10.07.2014 № 544/15-10.

Общество обратилось в ДАСиЗ г. Хабаровска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «хозяйственный блок административного здания по ул. Театральная, 14, 1 этап», указав в нем срок строительства – 4,5 месяца; основные показатели объекта; основные этапы: 1 этап – хозяйственный блок административного здания, 2 этап – административное здание.

К заявлению приложены правоустанавливающие документы, а также проектная документация, разработанная ООО «АвангардДВ».

29.07.2015 заявителю выдано разрешение № 27-23-201-2015 на строительство объекта капитального строительства «хозяйственный блок административного здания по ул. Театральная, 14, 1 этап», сроком действия до 29.11.2015.

В связи с истечением срока действия договора от 31.07.2012 № 691 между министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и ООО «Стройсистема» заключен договор аренды от 10.11.2015 № 802, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030115:13 предоставлен арендатору для строительства административного здания, на срок по 31.08.2018.

Согласно пункту 1.2 договора на участке находится хозяйственный блок административного здания как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:2360030115:1084, общей площадью 74,3 кв.м, степень готовности 15 %.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Объект сдан в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 № 27-23-56-2018.

31.08.2018 за ООО «Стройсистема» зарегистрировано право собственности на нежилое здание – «хозяйственный блок административного здания», расположенного по адресу: <...> (номер регистрации 27:23:0030115:1197-27/020/2018-1).

27.09.2018 общество обратилось к министерству с заявлением в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030115:13 по адресу: <...>, площадью 1 831,28 кв.м, на 49 лет для эксплуатации расположенного на нем здания «хозяйственный блок административного здания»; решением от 02.10.2018 №1-11-9598 заявителю отказано; решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.10.2019 по делу № А73-22526/2018 отказано в удовлетворении заявления ООО «Стройсистема» о признании данного отказа незаконным.

24.07.2019 управлением Росреестра по Хабаровскому краю на основании решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 23.05.2019 по делу № 2-3799/2019 зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорный объект.

По решению собственника ФИО2 от 19.08.2019 изменено наименование нежилого здания с «хозяйственный блок административного здания» на «магазин».

В рамках дела № А73-16394/2017 министерство обратилось с иском к ООО «Стройсистема» о взыскании арендной платы и возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:23:003015:13, площадью 1831 кв.м, решением от 16.11.2018 по которому в удовлетворении требования о возврате земельного участка отказано; производство по делу в части взыскания основного долга прекращено ввиду отказа министерства от данного требования.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.03.2019 по делу № А73-22709/2018 разрешение на строительство от 29.07.2015 № 27-23-201-2015 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 № 27-23-56-2018 признаны недействительными.

Ссылаясь на это обстоятельство, как следствие, полагая спорный объект - хозяйственный блок административного здания, самовольной постройкой, министерство предъявило в арбитражный суд настоящий иск.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленных требований истца, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Для возложения обязанности снести спорный объект, расположенный на земельном участке, истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку либо владеет и пользуется ей, а также наличие любого из перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ нарушений.

В соответствии с правовой позиции, сформулированной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О и от 04.06.2013 № 874-О, обязанность по сносу самовольно возведенной постройки по существу представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки и установил в пункте 2 этой же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение.

Из буквального смысла указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В ходе разрешения настоящего спора апелляционным судом приняты во внимание в качестве преюдиции в порядке статьи 69 АПК РФ установленные обстоятельства по делу № А73-16394/2017 о том, что первоначально земельный участок предоставлен ООО «ХабИнвестСтрой» для строительства административного здания по договору аренды от 31.07.2012 № 691; в дальнейшем по согласованию с министерством заключен договор от 02.10.2012 о передаче прав и обязанностей по названному договору с ООО «Стройсистема».

При наличии действующего договора аренды обществом на основании его заявления от 10.07.2014 получен градостроительный план земельного участка № RU 27301000-0608201400000555, утвержденный распоряжением ДАСиЗ г. Хабаровска от 06.08.2014 № 555.

Кроме того, в период действия договора аренды ООО «Стройсистема» 06.08.2014 обратилось в ДАСиЗ г. Хабаровска с заявлением о выдаче разрешения на строительство рассматриваемого объекта, указав в нем срок строительства – 4,5 месяца; основные показатели объекта; основные этапы: 1 этап - хозяйственный блок административного здания, 2 этап - административное здание, с приложением правоустанавливающих документов и проектной документации, разработанной ООО «Авангард-ДВ».

29.07.2015 ООО «Стройсистема» выдано разрешение № 27-23-201-2015 на строительство объекта капитального строительства – «хозяйственный блок административного здания по ул. Театральная, 14, 1 этап», которое в последующем продлено до 13.08.2018.

В связи с истечением срока действия договора от 31.07.2012 № 691 между сторонами заключен новый договор аренды земельного участка для строительства административного здания от 10.11.2015 № 802 (сроком действия по 13.08.2018), в котором отражено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:003015:13 находился принадлежащий ООО «Стройсистема» на праве собственности объект незавершенного строительства – хозяйственный блок административного здания площадью 74,3 кв.м, степень готовности – 15% (кадастровый номер 27:23:0030115:1084).

В порядке реализации условий договора от 10.11.2015 № 802 арендатором на законных основаниях – в соответствии с утвержденным градостроительным планом, разрешением на строительство от 29.07.2015 № 27-23-201-2015, возведен объект – хозяйственный блок административного здания (1 этап), который на основании разрешения от 10.08.2018 № 27-23-56-2018, выданного уполномоченным органом, в установленном порядке введен в эксплуатацию.

Право собственности на спорное здание (кадастровый номер 27:23:0030115:1197) зарегистрировано за ответчиком 31.08.2018.

Таким образом, арендатор в период действия договора аренды земельного участка приступил к строительству объекта, ввел его в эксплуатацию на основании разрешительных документов уполномоченного органа, что указывает на принятие ответчиком надлежащих мер к легализации строительства объекта.

Из правовой позиции, приведенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной, однако суд должен проверить были ли при создании постройки существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и создает ли ее сохранение угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, как отмечено судом, в материалы дела не представлено доказательств возведения спорного объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, равно как и доказательств нарушения прав и интересов других лиц, публичных интересов, а также факта создания угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU 27301000-0608201400000555, утвержденным распоряжением ДАСиЗ г. Хабаровска от 06.08.2014 № 555, одним из основных видов разрешенного использования является объект торгового назначения, в том числе магазин, торговый центр/комплекс, универмаг, универсам (пункт 1.1.16).

Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), в том числе требования: 1) механической безопасности; 2) пожарной безопасности; 3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; 4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; 5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; 6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; 7) энергетической эффективности зданий и сооружений; 8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Как установлено судом, согласно обследованию спорного здания № 42.02/19-2-ТО, проведенному ООО «Оргтехстром» с целью определения соответствия основным требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», соответствия нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, предъявляемым к объектам категории «Объект торгового назначения», обследуемое здание соответствует категории – административное здание – здание торгового назначения (магазин); здание соответствует основным требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» № 384; территориальная зона, в которой находится земельный участок, установленная «Правилами застройки и землепользования городского округа «Город Хабаровск», отнесена к зоне Ц-10И, включающая основной вид разрешенного использования участка – «здание торгового назначения», земельный участок под зданием соответствует виду использования – здание торгового назначения; здание по ул. Театральная, 14, соответствует основным требованиям № 384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и соответствует нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, а также нормам СНиП, предъявляемым в объектам категории «Объект торгового назначения». При этом, процент застройки, на котором фактически расположено спорное здание, площадью 78,2 кв.м, по отношению ко всей площади земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030115:13, площадью 1831 кв.м, не превышает установленных 40 %, что соответствует градостроительному плану и градостроительному регламенту для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

С учетом этого суд обоснованно заключил, что размещение спорного объекта соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает предельную этажность, площадь и процент застройки, установленный требованиями градостроительных регламентов, и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Судом также принято во внимание мнение специалиста ФИО4, имеющего стаж работы по организации выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства с 2001 года, который пояснил, что эксплуатация здания магазина по ул. Театральной, 14, в соответствии с градостроительным планом земельного участка как административного – возможна; на исследуемом объекте реконструкция не производилась, выполнено изменение назначения помещений, при этом площадь объекта и помещений не изменились, изменение наименования объекта выполнено в рамках капитального ремонта; для эксплуатации здания магазина как административного здания реконструкция не требуется. Здание магазина является объектом капитального строительства, объектом общественного здания с функциональным назначением «торговое»; объект соответствует заявленным требованиям о соответствии разрешенному виду использования построенного данного типа объекта на земельном участке в соответствии с градостроительным планом земельного участка; объект соответствует требованиям по противопожарной безопасности, санитарно-защитным требованиям и требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» № 384; эксплуатация здания магазина не препятствует смежным землепользователям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, здание не располагается в местах нахождения санитарно-защитных и охранных зон; здание магазина соответствует СП «Общественные здания и сооружения», санитарным требованиям, требованиям безопасности места нахождения объекта, угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу экологии не представляет; назначение объекта капитального строительства «магазин» соответствует разрешенным видам использования земельного участка в зоне Ц10И.

Таким образом, спорное здание соответствует разрешительной документации, требованиям пожарной безопасности, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания его самовольной постройкой и для ее сноса, в связи с чем в удовлетворении иска правомерно отказано.

При таких обстоятельствах доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не могут быть приняты судом кассационной инстанции и подлежат отклонению, поскольку суд апелляционной инстанции дал правильную оценку фактическим обстоятельствам спора на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом всех доводов и возражений сторон, выводы суда соответствуют этим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022 по делу № А73-15984/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова