Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» (ОГРН 1042700136192, ИНН 2721113396; 680000, г. Хабаровск, ул. Дзержинского, 45; далее – ООО «Застройщик-ДВ», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска «Управление капитального строительства» (ОГРН 1022700927721, ИНН 2721093171; 680000, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 17; далее – МУП «УКС», предприятие) о признании недействительными объема прав и функций застройщика, переданных истцу на основании пункта 1.1 договора от 25.04.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, взыскании убытков в сумме 1 882 439 руб. 92 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент).

Решением суда от 15.02.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Застройщик-ДВ» выражает несогласие с принятыми по настоящему делу решением и апелляционным постановлением, указывает на неправильное применение судами норм материального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит обжалуемые судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение в ином судебном составе.

Заявитель жалобы полагает, что судами фактически не рассмотрены исковые требования по существу, поскольку общество не оспаривало сам договор от 25.04.2011 или его отдельные условия пункта 1.1, а просило применительно к статье 390 ГК РФ и пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» признать недействительным переданные предприятием права застройщика, которые у последнего на момент заключения указанного договора отсутствовали. При этом суды не учли, что впоследствии Департаментом было отказано обществу в переоформлении (изменении) договора от 25.04.2011 в целях осуществления застройки арендуемого участка, в результате чего общество понесло значительные убытки в виде взысканной с него арендной платы. Кроме того, заявитель считает, что оснований для применения срока исковой давности у судов в рассматриваемой ситуации не имелось, поскольку о нарушении своих прав обществу стало известно только в момент отказа в использовании спорного участка под строительство.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Представитель общества в заседании суда округа поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом обратил внимание суда на то, что ввиду невозможности осуществления строительства на арендуемом участке общество длительное время вынуждено нести существенные затраты по уплате арендных платежей.

МУП «УКС» и Департамент надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и пояснений представителя общества, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, на основании постановления Мэра г. Хабаровска от 27.09.2002 № 1119 между Департаментом (арендодатель) и МУП «УКС» (арендатор) заключен договор аренды от 29.06.2007 № 1056, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 27:23:040641:0025, площадью 4 913,63 кв.м, расположенный в Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Краснодарской, предоставленный арендатору на срок с 29.06.2007 по 31.12.2007 в целях использования под проектирование жилых домов с магазином.

Согласно пункту 5.4 договора от 29.06.2007 № 1056 в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанный участок по акту от 29.06.2007 передан в пользование арендатору и до настоящего времени арендодателю не возвращен.

Далее между МУП «УКС» (арендатор) и ООО «Застройщик-ДВ» (правопреемник арендатора) с согласия Департамента заключен договор от 25.04.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1056, в связи с чем в порядке статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ произошла смена арендатора земельного участка с кадастровым номером 27:23:040641:0025.

В пункте 1.1 договора от 25.04.2011 стороны предусмотрели, что к правопреемнику арендатора (обществу) в полном объеме переходят функции застройщика по объекту «Многоквартирный жилой дом по ул. Краснодарской в Железнодорожном районе г. Хабаровска».

Впоследствии ООО «Застройщик-ДВ» направило в адрес Департамента письмо от 20.05.2016, в котором, сославшись на завершение проектирования объекта и необходимость получения разрешения на его строительство, предложило внести изменения в договора аренды от 29.06.2007 № 1056 в части уточнения целевого назначения земельного участка – для использования под проектирование и строительство двух жилых домов с магазинами.

В ответе от 31.05.2016 № 17-07/5325 Департамент указал на отсутствие оснований для изменения договора аренды от 29.06.2007 № 1056.

В связи с этим ООО «Застройщик-ДВ» в претензионном письме от 10.08.2016 № 133, сообщило МУП «УКС» и Департаменту о невозможности выполнения функций застройщика, которые у предприятия отсутствовали и обществу не предавались, и на основании этого предложило расторгнуть договор от 25.04.2011 и рассмотреть вопрос о возмещении причиненных убытков.

Поскольку ответ на указанную претензию от МУП «УКС» не поступил, общество, полагая, что права застройщика по пункту 1.1 договора от 25.04.2011 ему предприятием переданы не были, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в применимой к спорным правоотношениям редакции) также предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Истолковав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора от 25.04.2011, и руководствуясь приведенными выше нормами права, судебные инстанции верно квалифицировали его как сделку перенайма, на основании которой все права и обязанности по договору аренды от 29.06.2007 № 1056 перешли к ООО «Застройщик-ДВ».

При этом судами также учтено, что вступившими в законную силу судебными актами по делам № А73-2492/2012 и № А73-6789/2013 установлен факт неисполнения обществом своих обязательств по договору аренды от 29.06.2007 № 1056, в результате чего с него взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.11.2009 по 01.06.2013 в общей сумме 1 882 439 руб. 92 коп.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что ООО «Застройщик-ДВ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 27:23:040641:0025 и до настоящего времени договор от 29.06.2007 № 1056 является действующим, в установленном порядке сторонами не расторгнут и не признан недействительным.

Оценив положенные в основу иска доводы общества о недействительности объема прав и функций застройщика, переданных ему на основании пункта 1.1 договора от 25.04.2011, суды сочли их несостоятельными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 27:23:040641:0025 передавался арендатору в пользование по договору от 29.06.2007 № 1056 для целей проектирования объектов недвижимости.

Согласно понятию, приведенному в пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора перенайма от 25.01.2011), застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

По смыслу указанной нормы права и исходя из условий пункта 1.1 договора от 25.04.2011 общество с момента передачи ему прав и обязанностей арендатора в отношении спорного земельного участка вправе было использовать данный участок в целях проектирования, что непосредственно соотносится с функциями застройщика.

С учетом изложенного суды правомерно признали необоснованным утверждение истца о передаче ему ответчиком несуществующих прав и функций застройщика и на основании этого отказали в признании пункта 1.1 договора от 25.04.2011 недействительным.

Положения статьи 390 ГК РФ и разъяснения пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», на которые ссылается заявитель в поданной жалобе, в данном случае к спорным отношениям применению не подлежат.

Поскольку общество не доказало факта нарушения предприятием своих договорных обязательств, то предусмотренных статьями 15, 393 ГК РФ оснований для взыскания с ответчика в пользу истца заявленных убытков у арбитражных судов также не имелось. Обязательства общества перед Департаментом по внесению арендной платы основаны на действующем договоре аренды от 29.06.2007 № 1056 и не зависят от действий предприятия.

Также суды дополнительно отметили, что срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, в отношении заявленных требований об оспаривании условий договора перенайма от 25.04.2011 и взыскании убытков в данном случае на момент обращения 14.12.2016 истца в суд истек.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 стати 181 ГК РФ сок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ, пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Доводы общества о том, что о нарушении своих прав ему стало известно только в момент отказа Департамента в изменении договора аренды путем уточнения вида разрешенного использования земельного участка, допускающего его застройку, судом округа не принимаются.

Порядок предоставления земельных участков для целей строительства, в том числе жилищного, до 01.03.2011 регулировался нормами статей 30-32 Земельного кодекса РФ, а после указанной даты – статьями 39.3, 39.6, 39.14 Земельного кодекса РФ. При этом как ранее действовавшая процедура, так и новый порядок предоставления земельных участков для строительства не наделяют лицо, осуществлявшее проектирование объекта, каким-либо преимущественным правом на дальнейшее получение участка для его застройки.

Поэтому является несостоятельной позиция общества о том, что при заключении договора перенайма от 25.04.2011 оно предполагало получить спорный участок именно для целей строительства, тогда как видом разрешенного использования данного участка являлось только проектирование объекта.

Следовательно, приобретая права и обязанности арендатора по договору от 29.06.2007 № 1056, общество должно было осознавать, что оно вправе использовать земельный участок только в тех целях, которые указаны в пункте 1 данного договора.

В целом доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о незаконности принятых по делу судебных актов, а касаются обстоятельств исполнения сторонами своих договорных обязательств друг перед другом, что не может служить основанием для признания договора переуступки от 25.04.2011 недействительным как полностью, так и в части условий пункта 1.1.

Ссылки заявителя жалобы на то, что он вынужден длительное время нести затраты по уплате арендных платежей в отсутствии возможности осуществить застройку спорного участка, также подлежат отклонению. С учетом возобновления действия договора аренды от 29.06.2007 № 1056 на неопределенный срок каждая из сторон такой сделки вправе в любое время отказаться от дальнейшего ее исполнения в силу статей 610, 621 ГК РФ, однако общество этим правом не воспользовалось.

Поскольку выводы судов об отказе в иске соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судами верно, нарушений норм процессуального права, том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами также не допущено, то оснований для удовлетворения кассационной жалобы в такой ситуации не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.02.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по делу № А73-17351/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

С.Н. Новикова