Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>;далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Атмосфера» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690062, <...>; далее – ООО «Атмосфера», общество, ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании основного долга по договору аренды объекта недвижимости от 05.07.2017 №38 в размере 6 584 103 руб. за период с 10.10.2019 по 17.11.2020 (с учетом отказа от требования о досрочном расторжении договора аренды объекта недвижимости от 05.07.2017 №38).

К совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Атмосфера», уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, к ИП ФИО1 о взыскании 596 203 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.05.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021, производство по делу в части требования предпринимателя о расторжении договора аренды объекта недвижимости от 05.07.2017 №38 прекращено, в связи с отказом от иска применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ. Первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

ООО «Атмосфера», не согласившись с принятыми судебными актами в части удовлетворения первоначального иска, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судами безосновательно оставлены без внимания доводы общества о том, что целью использования арендуемых помещений являлась организация развлекательного комплекса. Наличие запрета, наложенного властями субъекта, на посещение гражданами детских развлекательных центров в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, безусловно свидетельствует о необходимости предоставления ответчику рассрочки исполнения обязательств по спорному договору. Полагает, что при изложенных обстоятельствах не имеет значения тот факт, что вид деятельности ООО «Атмосфера» по классификатору ОКВЭД не относится к отраслям экономики, пострадавшими в условиях распространения COVID. Настаивает на позиции о том, что ввиду невозможности использования помещения по его целевому назначению в период действия запрета, ответчик по первоначальному иску имел право на уменьшение арендной платы, т.к. обстоятельства невозможности использования предмета договора аренды возникли без его виновного действия или бездействия.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Судом округа организовано проведение судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы с использованием системы «Картотека арбитражных дел» по ходатайству представителя ИП ФИО1, который не подключился к веб-конференции, по причинам не зависящим от суда округа.

ООО «Атмосфера», надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу пункта 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы в обжалуемой части, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 05.07.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «Атмосфера» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости №38, по условиям которого арендатору во временное пользование передана часть недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, лит. Е, а именно: часть торгово-складского комплекса, инв. №1405, общей площадью 1 363 кв.м, в том числе площадь, расположенная на 1-м этаже здания – 1 000,3 кв.м, площадь, расположенная на 2 этаже здания - 362,7 кв.м.

Целевое назначение помещения – организация развлекательного комплекса, для обслуживания которого арендатор имеет право разместить в помещении административные, развлекательные залы и складские помещения.

Помещения переданы обществу по акту приема-передачи, являющемуся Приложением №4 к договору.

Пунктом 3.10 договора предусмотрено, что арендатор вправе производить перепланировку и/или переустройство помещения только с письменного согласия арендодателя.

Действия арендатора по использованию здания, помещения, не оговоренные настоящим договором, подлежат обязательному письменному согласованию с арендодателем (пункт 3.13 договора).

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 договора оплата состоит из двух частей.

Первая часть оплаты - арендная плата за арендуемую площадь, которая исчисляется по установленной в пункте 4.4. договора ставке арендной платы.

Вторая часть оплаты - переменная часть оплаты, которая равна сумме фактически понесенных расходов арендодателем по содержанию здания и обеспечению арендатора коммунальными, техническими и прочими услугами, необходимыми для осуществления последним своей деятельности в помещении, в здании и на прилегающей территории пропорционально занимаемой площади.

Согласно пункту 4.4. договора размер арендной платы составляет: для проведения ремонта и подготовки помещения арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы сроком на 2 месяца с момента подписания договора; с третьего по пятый месяц включительно устанавливается льготная ставка в размере 400 руб. за 1 кв.м помещения в месяц; с шестого по двенадцатый месяц включительно - 500 руб. за 1 кв.м помещения в месяц; с тринадцатого по двадцать четвертый месяц - 550 руб. за 1 кв.м помещения в месяц.

В силу пункта 4.18 договора порядок и условия финансирования и производства арендатором неотделимых улучшений в рамках настоящего договора регулируется сторонами отдельным соглашением.

В соответствии с пунктом 6.2.7 договора арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования помещений. Прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, ремонтных работ, установки вывесок, указателей, рекламных щитов на фасаде и торцах здания без письменного согласования с арендодателем.

Кроме того, пунктом 6.2.13 договора установлен запрет на передачу арендатором другим лицам своих прав и обязанностей по договору (перенаем) без согласия арендодателя, а также сдачу помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя, согласованных с ПАО Сбербанк.

Настоящий договор заключается на срок 10 лет с момента его подписания (пункт 10.1).

Пунктом 10.4 предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон или в судебном порядке, в том числе в случае невыполнения обязательств по договору одной из сторон, а также в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 10.6. договора арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке досрочно. Об этом он обязан уведомить арендодателя за 3 месяца до расторжения. С момента такого уведомления арендатор обязан вносить арендную плату и переменные оплаты до момента передачи помещения арендодателю по акту независимо от того, пользуется или нет арендатор в это время арендуемым помещением и находится или нет в помещении имущество арендатора.

В единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 28.07.2019 внесена запись №27:22:0030208:113-27/022/2017-5 о государственной регистрации ограничения прав и обременении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (26-31), 11 (1-3).

Впоследствии 10.10.2019 в ЕГРН внесена запись №27:22:0030208:654-27/022/2019-10 о правообладателе объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0030208:654, которым является ФИО1 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 04.10.2019.

В этой связи между ИП ФИО1 и ООО «Атмосфера» 10.10.2019 подписано дополнительное соглашение №2 к договору аренды объекта недвижимости от 05.07.2017 №38 о смене стороны арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы предпринимателем 14.09.2020 в адрес общества направлена претензия о наличии задолженности по договору аренды объекта недвижимости №38 за апрель, май, июнь, июль, август 2020 года, с приложением акта сверки взаимных расчетов.

В ответ на претензию ООО «Атмосфера» в адрес предпринимателя поступило уведомление об одностороннем отказе от договора.

По взаимному согласию между сторонами 17.11.2020 подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды объекта недвижимости от 05.07.2017№38.

Помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи 17.11.2020.

Неудовлетворение требований в части погашения задолженности по арендным платежам (постоянной и переменной части) послужили основанием для обращения ИП ФИО1 с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

В свою очередь, предъявляя встречные исковые требования, ООО «Атмосфера» ссылалось на произведение в период действия спорного договора неотделимых улучшений в арендуемом помещении, необходимых для подготовки к открытию батутного центра «Джампинк», которые подлежат возмещению за счет арендодателя.

Необходимость проведения работ закреплена в разделительной ведомости при выполнении работ по открытию развлекательного комплекса ДжампИнк (приложение №8 к Договору аренды).

Улучшения производились обществом в период с 15.07.2017 по 15.09.2017 в соответствии с договорами подряда, заключенными с индивидуальным предпринимателем ФИО3: договор подряда от 10.07.2017 №02/07.2017 (работы по строительству санузлов); договор подряда от 10.07.2017 №03/07/2017 (электромонтажные работы); договор подряда от 10.07.2017 №04/07/2017 (работы по шпатлеванию стен 1-го и 2-го этажа); договор подряда от 10.07.2017 №05/07/2017 (работы по строительству каркаса стены и обшивка стен); договор подряда от 10.07.2017 №06/07/2017 (работы по монтажу труб канализации ГХВ в санузлах и душевой).

Общая сумма затрат общества составила 596 203 руб.

Соглашение о порядке и условиях финансирования, возмещения стоимости неотделимых улучшений между сторонами не заключалось.

Удовлетворяя первоначальный иск и признавая необоснованными встречные требования, суды правомерно исходили из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и до момента его возврата арендатором арендодателю.

Факт подписания договора аренды и передачи имущества в пользование ООО «Атмосфера» установлен судами и не оспаривается участниками правового конфликта.

Исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего спора арендатор указал на невозможность осуществления деятельности в арендуемом помещении по целевому назначению (организация развлекательного комплекса) в связи с приостановлением проведения досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных, публичных и иных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан на основании постановления Правительства Хабаровского края от 26.03.2020 №97-ПР «О мероприятиях по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции на территории Хабаровского края».

В качестве обстоятельств, предшествующих обращению к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы на период действия соответствующих ограничений и предоставлении рассрочки, ООО «Атмосфера» ссылалось на передачу спорных помещений в субаренду иным юридическим лицам (индивидуальному предпринимателю ФИО4 индивидуальному предпринимателю Волкову Н.С). для размещения развлекательного центра «Муравейник» и батутного центра «Jampink». Поскольку основным видом деятельности предпринимателей согласно классификации ОКВЭД являлась досуговая деятельность (93.29 деятельность зрелищно-развлекательная прочая) субарендаторы обратились к обществу с просьбой предоставить освобождение от внесения субарендной платы, а впоследствии реализовали свое право на досрочное расторжение договоров субаренды.

Согласно данным, указанным в выписке из единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности ООО «Атмосфера» по ОКВЭД является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (68.20.2). Указанный вид деятельности не входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434.

В рассматриваемом случае ответчик по первоначальному иску не относится к субъектам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды, установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы, исходя из условий договора аренды объекта недвижимости №38, учитывая, что предпринимательская деятельность арендатора не попадает в перечень, установленный постановлением Правительства РФ №434 от 03.04.2020, пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания отсутствующим обязательства по внесению арендной платы за спорный период или корреспондирующей обязанности предоставления предпринимателем отсрочки по ее уплате.

По смыслу пункта 4 статьи 614 ГК РФ в ее нормативном единстве со статьями 606, 611 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из нее полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период норма пункта 4 статьи 614 ГК РФ связывает невозможность использования арендатором имущества.

Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств соблюдения условий договора аренды в части исполнения обязательств по внесению арендной платы обществом не представлено, равно как и доказательств невозможности фактического использования арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»), если кредитор не отказался от договора, должник после отпадения обстоятельств непреодолимой силы применительно к пунктам 1, 2 статьи 314 ГК РФ обязан исполнить обязательство в разумный срок.

Согласно части 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Как установлено судами, такого соглашения между сторонами не заключалось.

Согласно части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

В рассматриваемом случае суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для освобождения ООО «Атмосфера» от исполнения договорных обязательств.

Передавая спорные помещения в субаренду в отсутствие соблюдения условий спорного договора, в частности пункта 6.2.13 договора, не получив ожидаемую прибыль, общество действовало на свой риск, что повлекло для него негативные правовые последствия.

Отказ в удовлетворении встречного иска обусловлен условиями договора, которыми предусмотрено несение арендатором расходов на ремонт арендуемого помещения, а также установление арендных каникул сроком 2 месяца, снижение размера арендных платежей с 3 по 12 месяц аренды.

Неотделимые улучшения, явившиеся результатом работ по отделке потолков в помещении, выполнены в рамках текущего ремонта, проведение которого возложено договором на арендатора за его счет.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с предоставлением обществу отсрочки по оплате государственной пошлины денежные средства в размере 3 000 руб. подлежат взысканию в доход федерального бюджета с заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021 по делу № А73-18206/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атмосфера» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690062, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова