Гражданский кодекс часть 1

от Базыки К.Г.: Лоскутов В.А., представитель по доверенности от 07.08.2009 № 27-01/222168; Слепченко И.Н., представитель по доверенности от 07.08.2009 № 27-01/222168

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

Ярославцевой Нины Ивановны, Дьяченко Леонида Федоровича, Согомоняна Армена Григорьевича, Базыки Константина Георгиевича

на решение от 24.06.2009

по делу №А73-4301/2009 Арбитражного судаХабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жолондзь Ж.В.

По иску акционерно-коммерческого банка «Град-Банк» (открытое акционерное общество)

к обществу с ограниченной ответственностью «Барокко-Строй Плюс» (ИНН 2801095897)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Барокко-строй плюс» (ИНН 2724089159)

о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество

Акционерно-коммерческий банк «Град-Банк» (открытое акционерное общество) (далее – банк) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Барокко-Строй Плюс» (ИНН 2801095897) (далее – должник) о взыскании 16 029 184 руб. 59 коп., из которых 15 000 000 руб. – основной долг по договору о предоставлении кредитной линии от 03.09.2008 № 602, 898 630 руб. 13 коп. – проценты за пользование кредитом и 130 554 руб. 46 коп. – проценты, начисленные на сумму просроченной задолженности и неуплаченных процентов, а также об обращении взыскания на принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства – жилой дом инв. № 29399 литер А, расположенный по адресу: ул. Марины Расковой, 30, в г. Хабаровске, кадастровый (или условный) номер объекта: 27:23:2301:30/29399, и на право аренды земельного участка под строящимся объектом площадью 7 000 кв.м, кадастровый номер 27:23:040630, являющиеся предметом залога по заключенному между сторонами договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 03.09.2008, с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 40 000 000 руб.

До принятия судом решения банк на основании статьи 49 АПК РФ увеличил размер исковых требований до 18 535 828 руб. 43 коп. и просил взыскать с ответчика 15 000 000 руб. основного долга, 1 686 438 руб. 35 коп. процентов за пользование кредитом и 1 849 390 руб. 08 коп. процентов, начисленных на сумму просроченной задолженности и неуплаченных процентов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Барокко-строй плюс» (ИНН 2724089159).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.06.2009 иск удовлетворен полностью: с ООО «Барокко-Строй Плюс» (ИНН 2801095897) в пользу банка взыскано 18 535 828 руб.43 коп.; взыскание обращено на заложенный объект незавершенного строительства – жилой дом и на право аренды земельного участка; установлена их начальная продажная цена – 40 000 000 руб.

В Шестом арбитражном апелляционном суде дело не рассматривалось.

На указанное решение суда первой инстанции в порядке статьи 42 АПК РФ поданы кассационные жалобы Ярославцевой Н.И., Дьяченко Л. Ф., Согомоняна А.Г., Базыки К.Г., которые просят решение от 24.06.2009 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалоб приведены доводы о том, что решение по настоящему делу нарушает права названных физических лиц, которые заключили с ответчиком договоры долевого участия в строительстве и в силу закона также являются залогодержателями строящегося объекта недвижимости и земельного участка, на которые судом первой инстанции обращено взыскание. По мнению заявителей жалоб, они имеют преимущественное перед банком право удовлетворения своих требований за счет объекта незавершенного строительством. В связи с этим заявители считают, что поскольку арбитражный суд не привлек их к участию в деле, то решение от 24.06.2009 подлежит безусловной отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции заявители жалоб и их представители дали пояснения об обстоятельствах участия физических лиц в строительстве спорного объекта недвижимости и просили решение от 24.06.2009 отменить.

Представитель банка, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, возражал против удовлетворения кассационных жалоб.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что решение от 24.06.2009 подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что 03.09.2008 между банком и ООО «Барокко-Строй Плюс» (ИНН 2801095897) заключен договор № 602 о предоставлении кредитной линии, по которому банк предоставил ответчику кредит на сумму 15 000 000 руб. на срок до 27 мая 2009 года под 23% годовых, а также с условием уплаты 4% годовых за ведение ссудного счета.

Согласно пункту 1.3 договора № 602 указанный кредит имеет целевое назначение, а именно: для завершения строительства жилого 5-ти этажного дома с встроенным магазином и пристроенной гостиницей по адресу: г. Хабаровск, ул. Марины Расковой, 30.

Исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов обеспечено залогом согласно заключенному между сторонами договору об ипотеке от 03.09.2008, по которому предметом залога является объект незавершенного строительства – жилой дом инв. № 29399 литер А, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Марины Расковой, 30, кадастровый (или условный) номер объекта: 27:23:2301:30/29399, а также право аренды земельного участка площадью 7 000 кв.м, кадастровый номер 27:23:040630.

Арбитражным судом также установлено, что ответчик свои обязательства по возврату кредитных средств и уплате процентов не исполнил, что и послужило основанием для обращения банка в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался условиями заключенных между сторонами договоров от 03.09.2008, положениями статей 807, 809, 810, 819 ГК РФ и статьей 14 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, обращая взыскание на заложенное имущество, представляющее собой объект незавершенного строительства – жилой дом и право аренды земельного участка, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании названного Федерального закона, применяются также положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Как видно из материалов дела, в том числе из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности ответчика на объект незавершенного строительства – жилой дом, а также право аренды земельного участка обременено залогом не только в пользу банка по договору ипотеки, но и в пользу участников долевого строительства на основании соответствующих договоров, заключенных ими с ООО «Барокко–Строй Плюс».

Согласно статье 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 44 того же Федерального закона залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

Пунктом 1 статьи 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества (пункт 4 статьи 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

С учетом изложенного суду первой инстанции при наличии в деле доказательств о нескольких залогодержателях спорного имущества, исходя из положений статей 13-15 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и статей 43-46, 50, 53 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, следовало установить круг лиц, на права и законные интересы которых может повлиять решение по настоящему делу, и решить вопрос о привлечении таких лиц к участию в деле.

Согласно статье 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Как видно из дела, участники долевого строительства спорного объекта незавершенного строительства – жилого дома, в залоге у которых находится спорное имущество, в том числе заявители кассационных жалоб, к участию в деле не привлекались.

Поскольку принятое судом первой инстанции решение от 24.06.2009 влияет на права и законные интересы не привлеченных к участию в деле лиц, то оно подлежит отмене в любом случае на основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует решить вопрос о привлечении к участию в деле всех лиц, на права и обязанности которых может повлиять решение по настоящему делу, выяснить их отношение к иску банка, решить вопрос об их процессуальном положении и в зависимости от установленного принять соответствующее решение.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 24.06.2009 по делу № А73-4301/2009 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: Т.Н. Карпушина

Судьи: М.М. Саранцева

Г.В. Котикова