Гражданский кодекс часть 1

Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Проект» (далее – ООО «Проект», общество, должник; ОГРН: <***>, ИНН: <***>; место нахождения: 690001, <...>) возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) по общим правилам Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением суда от 07.12.2012 требования заявителя признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1.

Определением от 28.03.2013 суд перешел к рассмотрению дела с применением специальных правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением суда от 04.04.2013 ООО «Проект» признано банкротом, с открытием в отношении него конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в официальном издании – газете «Коммерсантъ» от 13.04.2013 №65.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 17.04.2013 дело о банкротстве ООО «Проект» передано на рассмотрение Арбитражного суда Хабаровского края.

06.08.2014 в Арбитражный суд Хабаровского края поступило заявление ФИО3 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (кадастровый номер 27:23:0030201:24) Бизнес-центр и гостиница в <...> очередь, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Центральный район; участок находится примерно в 128 м., по направлению на северо-восток от ориентира «5-ти этажный дом», расположенного за пределами ориентира: <...>; а также об исключении из конкурсный массы доли в объекте незавершенного строительства.

Определением суда от 22.09.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014, заявленное требование удовлетворено. За ФИО3 признано право собственности на долю в размере 243/448898 в объекте незавершенного строительства – здании Бизнес-центра и гостиницы в Центральном районе по ул. Карла Маркса в <...> очередь, расположенного по адресу: <...> лит. Б между строениями 94, 96; указанная доля исключена из конкурсной массы должника – ООО «Проект».

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО «Проект» просит определение и апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель указывает на то, что судом неправильно истолкованы нормы материального права в отношении возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства, не введенного в эксплуатацию. Ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.03.2014 №16768/13.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы кассационной жалобы, настаивала на ее удовлетворении, а также пояснила, что в настоящее время ФИО3 осуществил государственную регистрацию права собственности на спорную долю в объекте незавершенного строительства, в подтверждении чего представила на обозрение суда выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2014 №01/317/2014-492.

Заслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, проверив законность определение от 22.09.2014 и постановления от 12.12.2014 с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их не подлежащими отмене (изменению).

Как установлено арбитражным судами из материалов дела 31.08.2004 между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и ООО «Проект» заключен договор аренды земельного участка №1958 для проектирования и строительства Бизнес-центра и гостиницы по адресу: г. Хабаровск, Центральный район; участок находится примерно в 128 м., по направлению на северо-восток от ориентира «5-ти этажный дом», расположенного за пределами ориентира: <...> (кадастровый номер земельного участка 27:23:030201:0021, площадь – 8 474,36 кв.м.).

Впоследствии, 19.06.2006 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска обществу выдано разрешение №140-06 на строительство объекта - «Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске. II очередь», расположенного по адресу: г. Хабаровск, Центральный район. Участок находится примерно в 128 м. по направлению на северо-восток от ориентира «5-этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Дополнительным соглашением от 15.08.2011 №10117.1 к договору аренды от 31.08.2004 №1958, увеличена площадь земельного участка до 9 478,58 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 27:23:030201:0024).

Договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

26.02.2007 ООО «Проект» (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключили договор купли-продажи №7, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает имущество: металлоконструкции, используемые под пункт технического обслуживания на АЗС-60 по ул. Карла Маркса, район ост. ФИО4 в г. Хабаровске. Цена передаваемого имущества составляет 2 000 000 руб. (пункт 1.3 договора). В счет оплаты по договору покупатель обязуется передать продавцу объект долевого строительства – нежилое функциональное помещение площадью 24,3 кв.м., на 9 этаже №18, используемое для коммерческих целей, после получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию, при этом объектом недвижимости является Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по улице Карла Маркса в <...> очередь, расположенный по адресу (согласно разрешению на строительство): г. Хабаровск, Центральный район. Участок находится примерно в 128 м. по направлению на северо-восток от ориентира «5-ти этажный дом», расположенного за пределами ориентира: <...> (пункт 2.2 договора). Срок передачи покупателем объекта продавцу – июнь 2008 года (пункт 2.3 договора). Стоимость объекта долевого строительства составляет 2 000 000 руб. (пункт 2.4 договора).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.09.2010 по делу №А73-7001/2010 по иску ФИО3 к ООО «Проект» о взыскании долга в сумме 2 000 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами установлено, что договор купли-продажи от 26.02.2007 №7 в части передачи товара (металлоконструкции) исполнен ФИО3 в полном объеме, в то время как обязательства ООО «Проект» по передаче объекта долевого строительства не исполнены. При этом судом при рассмотрении указанного дела был сделан вывод о том, что поскольку истец в данном случае не вправе требовать исполнения обязательства в виде взыскания стоимости товара с ответчика, так как в одностороннем порядке не имеет права изменять существенные условия заключенного договора, а сторонами изменения в договор не вносились, и сам договор не расторгнут, то основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи не расторгнут и до настоящего времени обязательства ООО «Проект» по передаче объекта долевого строительства не исполнены, объект не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровского краю для регистрации прав собственности на объект долевого строительства, ФИО3 обратился в рамках дела о банкротстве должника в арбитражный суд с настоящим заявлением.

На основании статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости следует рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на такие объекты возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Судами установлено, что по состоянию на 23.11.2012 спорный объект незавершенного строительства возведен на 80%, что не исключает факта завершения строительства здания, его технического и кадастрового учета, придания спорным помещениям признаков индивидуальной определенности

Доля ФИО3 в праве собственности на возводимый объект определяется исходя из пропорции площади подлежащего передачи нежилого помещения в возводимом объекте недвижимости к проектной площади всего возводимого объекта недвижимости.

Арбитражными судами также принято во внимание то обстоятельство, что судами общей юрисдикции вынесены решения по искам участников долевого строительства Бизнес-центра (2-очередь) о признании права собственности на доли в незавершенном объекте строительства, соответствующие оплаченным площадям нежилых помещений. Аналогичные требования были удовлетворены и при рассмотрении заявлений в рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Проект» (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013, 24.07.2014). Таким образом, все участники долевого строительства, осуществившие финансирование строительства Бизнес-центра (2-очередь), должны находиться в равном положении, поскольку иное противоречит принципу равенства участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в статье 1 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, а также учитывая принцип равенства участников гражданско-правовых отношений, арбитражные суды обоснованно удовлетворили заявленные требования и признали за ФИО3 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – здании Бизнес-центра и гостиницы.

Ссылка заявителя на правовую позицию, изложенную в постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.03.2014 №16768/13 подлежит отклонению, поскольку фактические обстоятельства рассмотренного Президиумом дела, не схожи с фактическими обстоятельствами настоящего дела (строительство здания Бизнес-центра и гостиницы).

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно по отношению к установленным фактическим обстоятельствам. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов по безусловным основаниям, окружным судом не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые определение и постановление судов отмене, а кассационная жалоба удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 22.09.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 по делу №А73-9221/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.О. Никитин

Судьи М.М. Саранцева

А.А. Шведов