Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Черногорск, на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 марта 2006 года по делу № А74-1149/2006, принятое судьей Г.И. Струковой,

при участии в судебном заседании:

от истца: представителей ФИО2 по доверенности от 14.12.2005 № 2088, ФИО3 по доверенности от 25.05.2006 № 836,

от ответчика: ФИО1

от третьего лица: представителя ФИО4 по доверенности от 24.05.2006 № 324,

установил: Государственный комитет Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, г. Абакан, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Черногорск, о взыскании 6 472, 05 рубля, в том числе 3 355, 84 рубля основного долга по договору аренды недвижимого государственного имущества от 03 сентября 2004 года № 38-р, 3 116, 21 рубля пени, а также о выселении ФИО1 из занимаемого помещения.

Определением арбитражного суда от 26 января 2006 года исковое заявление принято к производству, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Республиканское государственное образовательное учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Черногорская школа-интернат для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», г. Черногорск.

В судебном заседании, состоявшемся 10 марта 2006 года, истец заявил отказ от требования о взыскании основного долга по договору в сумме 3 355, 84 рубля.

Арбитражный суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял отказ Государственного комитета по управлению государственным имуществом в части взыскания 3 355, 84 рубля основного долга, поскольку данный отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 марта 2006 года производство по делу в части взыскания 3 355, 84 рубля основного долга по договору аренды от 03 сентября 2004 года № 38-р прекращено, исковые требования удовлетворены частично: с индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскано 500 рублей пени. Во взыскании остальной части пени отказано. Индивидуальный предприниматель ФИО1 подлежит выселению из занимаемого нежилого помещения галереи в здании корпуса № 2, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 55,87 кв.м. с возложением обязанности передать указанное нежилое помещение в течение 5-ти дней с момента вступления решения в законную силу по акту приема-передачи Республиканскому государственному образовательному учреждению для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Черногорская школа-интернат для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Не согласившись с выводами суда первой инстанции в части выселения из арендуемого помещения, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 марта 2006 года по делу № А74-1149/2006 в части выселения из арендуемого нежилого помещения галереи в здании корпуса № 2, находящегося по адресу: <...>.

В апелляционной жалобе ответчик отмечает, что со стороны истца имелись неоднократные случаи нарушения сроков заключения и продления договора аренды № 38-р (договор заключается 03 сентября 2004 года сроком с 01.01.2004 до 01.09.2004; дополнительное соглашение от 20.12.2004 продлевает срок действия договора с 01.09.2004 до 31.12.2004). Дополнительным соглашением от 28.04.2005 увеличивается годовая сумма аренды с 26 126,15 рубля до 29 549, 46 рубля, в том числе за прошедший период, дополнительное соглашение распространяет свое действие на прошлый период, при этом отсутствует своевременное уведомление ответчика (арендатора) об этом.

Ответчиком представлены доказательства оплаты арендной платы за период с 12.01.2004 по 19.12.2005 (квитанции к приходному кассовому ордеру, платежные поручения) и карточки плательщика, в которых имеются расхождения в суммах оплаты арендатором аренды и суммах перечислений третьим лицом (владельцем помещений) на счет истца. Кроме того, ответчик представил копию договора уступки права требования от 27.09.2005, на основании которого задолженность третьего лица перед ООО «ХАКТЭК» в сумме 12 452 рубля в счет будущих арендных платежей была погашена ответчиком, с учетом чего у ответчика имеется переплата по аренде.

Сумму иска 3 355, 84 рубля ответчик считает необоснованной, поскольку она оплачена 31.01.2006.

Кроме того, ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что, обратившись 29 декабря 2005 года к истцу с заявлением о продлении договора аренды, при этом, предварительно согласовав данный вопрос с третьим лицом, ответа по нему до настоящего времени не получил.

Истец представил мотивированный отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласен с доводами ответчика и просит решение арбитражного суда от 17 марта 2006 года оставить без изменения.

Как считает истец, судом первой инстанции подробно изучен представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, при этом ответчик в судебном заседании не оспаривал заявленную сумму задолженности и не предоставил контррасчет.

Систематическую задолженность по арендной плате подтверждает решение арбитражного суда по делу № А74-3206/2005, в котором установлен факт просрочки уплаты аренды.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на проведение с третьим лицом зачетов по арендной плате, однако, данный факт истцу не известен и согласия на их осуществление со стороны истца не было.

В отношении заявки ответчика на продление договора, истец поясняет, что в связи с недобросовестностью ответчика, истец не намерен продлевать арендные отношения.

О проведении ответчиком ремонта в спорном помещении истцу также ничего неизвестно, его проведение с истцом не согласовывалось.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части выселения из нежилого помещения, в удовлетворении иска в данной части отказать.

Истец с апелляционной жалобой не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица пояснил, что претензий к арендатору не имеет и возражает в отношении выселения арендатора из занимаемого помещения.

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение от 17 марта 2006 года на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в части, в связи с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела следует.

Между Государственным комитетом Республики Хакасия по управлению госимуществом, Республиканским государственным образовательным учреждением для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Черногорская школа-интернат для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», г. Черногорск, (арендодатели) и индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Черногорск, (арендатором) заключен договор аренды недвижимого государственного имущества от 03 сентября 2004 года № 38-р, согласно которому арендодатели передают в аренду, а арендатор принимает нежилые помещения галереи в здании корпуса № 2, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 55,87 кв.м. К договору приложен расчет суммы годовой арендной платы, где сумма платежей в месяц без учета НДС составляет 1456 рублей 75 коп.

Вышеназванное имущество, общей площадью 111 кв.м. было передано ответчику по акту приема-передачи от 01 января 2003 года, подписанному между ответчиком и третьим лицом.

20 декабря 2004 года стороны по договору аренды от 03.09.2004. № 38-р заключили дополнительное соглашение, где договорились продлить срок действия договора до 31.12.2004., на основании данных технического паспорта общую площадь увеличить на 27,63 кв.м., что составляет 83,5 кв.м., сумму арендной платы увеличить до 2177 рублей 18 коп. в месяц. Сторонами определено, что данное соглашение вступает в силу 01.09.2004., т.е. распространяет свое действие на прошлый период.

28 апреля 2005 года стороны по договору аренды от 03.09.2004. № 38-р заключили дополнительное соглашение, где договорились продлить срок действия договора аренды по 29.12.2005., сумму арендной платы заменить на 2462 рублей 46 коп. в месяц. Сторонами определено, что данное соглашение вступает в силу 31.12.2004., т.е. распространяет свое действие также на прошлый период.

В деле имеются две заявки ответчика, согласованные с третьи лицом и направленные истцу на заключение договора аренды неиспользуемого государственного недвижимого имущества на вышеназванное помещение.

10 июня 2005 года истец направляет ответчику предупреждение с требованием погасить задолженность по арендной плате на сумму 10926 рублей 01 коп., в противном случае Госкомитет вынужден будет обратиться в арбитражный суд с иском о принудительном взыскании суммы задолженности, расторжении договора аренды и выселении из занимаемых помещений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для выселения арендатора (ответчика) из занимаемого арендованного помещения не имелось, поскольку существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора не было, задолженность на момент рассмотрения спора была погашена, в связи с чем истец отказался от исковых требований о взыскании суммы основного долга и отказ принят арбитражным судом первой инстанции. Кроме того, ответчиком погашена сумма пени в размере 500 рублей, что подтверждается платежным поручением № 005 от 23 марта 2006 года. Также арбитражный суд полагает, что арендатор добросовестно исполнял свои обязанности, в том числе и потому, что досрочное расторжение договора аренды предусматривается, в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, однако размер арендной платы в период действия договора увеличивался два раза по соглашению сторон и при этом каждый раз увеличение размера арендной платы распространяло свое действие на прошлый период, в связи с чем истцом не доказано истечение установленных сроков платежа с учетом конкретного размера арендной платы на данный период.

В соответствии со статьями 606, 608 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с договором аренды от 03 сентября 2004 года арендодателями выступают два лица: Государственный комитет Республики Хакасия по управлению госимуществом и Республиканское государственное образовательное учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Черногорская школа-интернат для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», в связи с чем для расторжения договора аренды, его прекращения, в том числе направления предупреждения арендатору необходимо согласование и мнение третьего лица (второго арендодателя и стороны по договору аренды), что следует из условий договора аренды (пункт 6.1) и требований Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что Республиканское государственное образовательное учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Черногорская школа-интернат для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» возражает в отношении прекращения договора аренды с ответчиком, не заявляло требования и не поддерживало требования о передаче арендуемого имущества по акту приема-передачи обратно третьему лицу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не согласен с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что срок договора, с учетом дополнительного соглашения истек 29 декабря 2005 года, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика с заявлением о продлении договора на новый срок.

Так, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, возобновление договора аренды на неопределенный срок регулируется не договором аренды, а вышеназванной нормой закона при соблюдении двух условий: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, и нет возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела следует, что ответчик продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, т.е. после 29 декабря 2005 года, возражения со стороны арендодателей (истца и третьего лица) не поступали и такие доказательства в материалах дела отсутствуют, что также следует из пояснений истца. Оставшаяся сумма задолженности 3355 рублей по состоянию на декабрь 2005 года погашена ответчиком 31 января 2006 года.

Кроме того, в деле имеются две заявки ответчика, согласованные с третьи лицом и адресованные истцу на заключение договора аренды неиспользуемого государственного недвижимого имущества на вышеназванное помещение на новый срок.

Имеющееся в деле предупреждение истца от 10 июня 2005 года, направленное ответчику, не расценивается судом как возражения арендодателя на продолжение действия договора аренды, поскольку данное предупреждение прямо это не предусматривает, направлено за 6 месяцев до истечения срока действия договора, касается иной суммы задолженности, за иной период, и направлено с другой целью, а именно: предупредить арендатора о возникшей задолженности с условием, что если данная задолженность не будет погашена, арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды.

Истец не обращался в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды, в том числе согласно пунктам 6.1., 6.2., 6.6. договора, а также не предупреждал арендатора (ответчика) об отказе от договора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса РФ, с учетом того, что арендодателями по договору выступают два лица.

Таким образом, договор аренды от 03 сентября 2004 года № 38-р, не прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требования истца в части требования о выселении из арендуемого помещения, в связи с чем решение от 17 марта 2006 года подлежит отмене в части удовлетворения требования Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, г. Абакан, о выселении индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Черногорск, из арендуемого помещения.

Государственная пошлина по требованию о выселении из арендуемого помещения составляет 2000 рублей и относится на истца, который в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Решением арбитражного суда от 17 марта 2006 года государственная пошлина по требованию о выселении из арендуемого помещения в сумме 2000 рублей с ответчика не взыскана.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе составляет 1 000 рублей, которая в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца, который в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Ответчиком при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 1 000 рублей. Таким образом, государственная пошлина в сумме 1 000 рублей, уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы по квитанции от 12.04.2006, подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

1. Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 марта 2006 года по делу № А74-1149/2006 отменить в части удовлетворения требования Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, г. Абакан, о выселении индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Черногорск, из арендуемого помещения.

В удовлетворении искового требования Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, г. Абакан, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Черногорск, о выселении из арендуемого помещения отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 марта 2006 года по делу № А74-1149/2006 оставить без изменения.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Черногорск, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 рублей, уплаченную по квитанции от 12.04.2006.

Выдать справку.

3. Настоящее постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Председательствующий судья О.В. Магда

Судья О.Н. Ткаченко

Судья Л.В. Филипова