Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442)
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 14 августа 2017 года по делу № А74-1226/2017, принятое судьёй Чумаченко Т.В.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Бастраков Эдуард Вячеславович (Бастраков Э.В.) (ИНН 190110158128, ОГРНИП 304190135800170) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) об урегулировании разногласий, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем Бастраковым Эдуардом Вячеславовичем по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 09.01.2017, расположенного по адресу: г.Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д. 37, помещение 49Н, площадью 323,4 кв.м., изложив пункты договора в следующей редакции:

пункт 2.1 «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) рублей , без НДС»;

пункт 2.2. договора исключить;

пункт 2.3.1. - «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) руб., оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора».

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14.08.2017 иск удовлетворен, суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем Бастраковым Эдуардом Вячеславовичем по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 09.01.2017, расположенного по адресу: г.Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д. 37, помещение 49Н, площадью 323,4 кв.м., изложив пункты договора в редакции истца.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заявитель указал, что суд не дал надлежащей оценки доводам ответчика, заявленным в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. По мнению заявителя, суд необоснованно принял в качестве доказательства цены имущества экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита", необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, тогда как в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита", имеются нарушения стандартов в области оценочной деятельности и назначил дополнительную экспертизу.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено 02.11.2017.

В судебном заседании представитель Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана заявил ходатайство о проведение повторной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Туровой Е.Ю.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отказано, с учетом следующего.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, заявленное ответчиком, содержит указание на его несогласие с выводами эксперта, однако такие доводы сами по себе не являются достаточными основаниями для назначения повторной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения. Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия. Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Какие-либо иные доказательства того, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям действующего законодательства (заключение о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства и т.д.), является необоснованным, содержит противоречивые выводы эксперта, ответчиком не представлены. Основания не доверять судебной экспертизе у суда отсутствуют. Несогласие стороны по делу с выводами экспертного заключения не влечет необходимость назначения повторной экспертизы. Дав оценку представленному в материалы дела экспертному заключению, с учетом мнения сторон, суд апелляционной инстанции признает его полным и мотивированным. Заключение не содержит противоречий и не вызывает сомнений в его обоснованности, так как не противоречит другим представленным в материалы дела доказательствами. Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статьями 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения.

Таким образом, основания для проведения повторной экспертизы отсутствуют.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

03.11.2016 индивидуальный предприниматель Бастраков Э.В., как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 обратился в Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д. 37, помещение 49Н, площадью 323,4 кв.м.

Постановлением администрации города Абакана от 28.12.2016 № 2083 «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения 49Н, расположенного по адресу: г.Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д. 37» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи имущества – 16 360 000 рублей (Приложение к постановлению от 28.12.2016 № 2083).

Письмом от 29.12.2016 № 2603 Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана направил в адрес истца четыре экземпляра проекта договора купли-продажи нежилого помещения от 09.01.2017 по цене 16 360 000 рублей

Согласно пункту 2.1 договора купли продажи нежилого помещения от 09.01.2017, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 16 360 000 рублей, без НДС; согласно пункту 2.2 договора стоимость нежилого помещения определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчета ООО «Оценка-консалтинг» об оценке рыночной стоимости № А 162-16; согласно пункту 2.3.1. договора стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 16 360 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2- 2.3.9 настоящего договора.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой от 09.01.2017 с протоколом разногласий от 22.01.2017 по пунктам 2.1, 2.1, 2.2, 2.3.1, 3.3 договора, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения, а также предложил исключить пункт договора, предусматривающий порядок возврата нежилого помещения при расторжении договора. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Статус».

26.01.2017 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо № 125, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, направил истцу для подписания протокол согласования разногласий от 26.01.2017, в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, определяющих размер выкупной цены.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости объекта недвижимости независимым оценщиком ООО «Статус». Согласно отчёту от 20.01.2017 № 03/1-2017/н стоимость объекта на 03.11.2016 составила 13 527 090 рублей

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В рассматриваемом споре стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д. 37, помещение 49Н. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи от 09.01.2017 стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям Комитета муниципальной экономики Администрации г.Абакана по размеру стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 03.11.2016 рыночной стоимости нежилого помещения судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу г.Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д. 37, помещение 49Н, проведение которой поручено ООО «Центр оценки и аудита».

Согласно экспертному заключению ООО «Центр оценки и аудита» от 24.07.2017 № Э-47/17, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 03.11.2016 составляет 11 400 000 рублей без НДС.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 11 400 000 рублей в соответствии с экспертным заключением ООО «Центр оценки и аудита» от 24.07.2017 № Э-47/17.

По результатам его оценки суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии отчета ООО «Центр оценки и аудита» требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки и признал указанную в отчете оценщика итоговую величину рыночной стоимости помещения достоверной.

В соответствии со статьей 13 Федерального законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона об оценочной деятельности) при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, суд первой инстанции признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению и установлению в договоре стоимости нежилого помещения в размере 11 400 000 рублей

Требование истца об исключении пункта 2.2 договора суд первой инстанции посчитал правомерным, поскольку данный пункт договора не является определяющим и не несет смысловой нагрузки, поскольку цена выкупа имущества определена в ходе рассмотрения настоящего дела по существу.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заявитель указал, что суд не дал надлежащей оценки доводам ответчика, заявленным в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. По мнению заявителя, суд необоснованно принял в качестве доказательства цены имущества экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита".

Указанные доводы рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона об оценочной деятельности субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, в рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 03.11.2016 рыночной стоимости нежилого помещения судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу г.Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д. 37, помещение 49Н, проведение которой поручено ООО «Центр оценки и аудита».

Пунктом 19 Федеральных стандартов оценки установлены требования достаточности и достоверности к информации, используемой при проведении оценки. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки.

Судом была назначена дополнительная экспертиза.

С учетом дополнительной экспертизы, заключение эксперта Голощаповой Т.В. является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, все элементы внутренней отделки, на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

Все объекты-аналоги имеют дату предложения о продаже до даты оценки (до 03.11.2016).

На основе примененных методов оценки (сравнения продаж, доходного) в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта 11 400 000 рублей.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Повторно проверив выполненное в рамках назначенной по делу экспертизы экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, суд апелляционной инстанции не установил пороков, влияющих на достоверность окончательного отчета.

Кроме того, на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле экспертом даны пояснения при вызове его в суд первой инстанции (10.07.2017 и 17.07.2017), предоставлены письменные пояснения. Доказательства, порождающие сомнения в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, заявителем жалобы в материалы дела не представлены.

Кроме того, эксперт Голощапова Т.В. обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции признает окончательное заключение эксперта Голощаповой Т.В. ясным и полным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, заключение эксперта не содержит неясности или противоречия, основания подвергать сомнению обоснованность данного заключения эксперта не установлены.

В материалы дела не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе, что приведенные им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В апелляционной жалобе ответчик также ссылается на то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, тогда как в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и аудита", имеются нарушения стандартов в области оценочной деятельности и назначил дополнительную экспертизу.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, при рассмотрении дела в суде первой инстанции в судебных заседаниях 10.07.2017, 17.07.2017 экспертом Голощаповой Т.В. даны пояснения, согласно которым объект по Бограда, 135 повлек увеличение рыночной стоимости помещения истца, а не уменьшение, коэффициент корректировки на торг в 2016 году в справочнике Лейфера не обновлялся, значительных изменений на рынке купли-продажи торговых помещений не имеется, для Абакана в справочнике Лейфера нет специального коэффициента корректировки на торг, корректировка на торг представляет собой среднерыночный показатель по Российской Федерации. Эксперт в экспертном заключении показал, что экспертом сделан вывод о правильном применении корректировок, изложенных в справочнике Лейфера.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Туровой Е.Ю., заявил отвод эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» Голощаповой Татьяне Васильевне, поскольку эксперт заинтересован в исходе дела. Представитель истца в свою очередь просил назначить дополнительную экспертизу и поручить ее проведение Голощаповой Т.В.

Определением от 17.07.2017 судом отказано в удовлетворении ходатайства Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана о назначении повторной экспертизы, в удовлетворении ходатайства Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана об отводе эксперта Голощаповой Т.В, назначена дополнительная судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» Голощаповой Татьяне Васильевне, для дачи заключения поставлен перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 323,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Ленинского Комсомола, д.37, помещение 49Н, по состоянию на 03.11.2016, с учетом аналогов, предлагаемых к продаже на дату оценки?».

Оценив вышеуказанные доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

С учетом того, что аналог по ул. Бограда, 135 имеет дату предложения о продаже 21.01.2017, т.е. после даты оценки, а погрешность расчета при этом минимальна, в целях разрешения возникших вопросов суд первой инстанции обосновано посчитал возможным на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить дополнительную экспертизу и поручить ее проведение Голощаповой Т.В.

Суд апелляционной также соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для назначения повторно экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия.

Фактически, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, о необходимости проведения повторной экспертизы фактически сводятся к несогласию с использованными аналогами и методикой, применяемой экспертом Голощаповой Т.В.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не являются основанием для назначения повторной экспертизы.

Так, в экспертном заключении при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертом использованы объекты аналоги, наиболее сопоставимые по своим экономическим и техническим характеристикам с объектом оценки, в том числе по площади, месту нахождения, примененные корректировки и математические расчеты, на основе которых эксперт пришел к рыночной стоимости объекта выкупа обоснованы, в связи с чем, довод о том, что объекты аналоги не могут быть применены для сравнительного метода, так как они несопоставимы с объектом оценки, был правомерно отклонен судом первой инстанции ввиду их несостоятельности.

Доводу ответчика о том, что корректировка на торг 16,9% является высокой и не подтверждена рынком г.Абакана, также была дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

Так, в судебных заседаниях 10.07.2017 и 17.07.2017 и в письменных пояснениях эксперт Голощапова Т.В. указала, что коэффициент корректировки на торг в 2016 году в справочнике Лейфера не обновлялся, значительных изменений на рынке купли-продажи торговых помещений не имеется, для Абакана в справочнике Лейфера нет специального коэффициента корректировки на торг, корректировка на торг представляет собой среднерыночный показатель по Российской Федерации. Эксперт в экспертном заключении показал, что экспертом сделан вывод о корректности применения корректировок, изложенных в справочнике Лейфера.

Ответчик выразил несогласие с распределением экспертом весовых коэффициентов в отношении сравнительного и доходного подхода.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что распределение весовых коэффициентов относится к полномочиям эксперта. Несогласие ответчика с распределением весовых коэффициентов не свидетельствует о недостоверности отчета. Эксперт аргументировал применение весовых коэффициентов.

Из материалов дела следует, что в судебном заседании 17.07.2017 и в письменных пояснениях эксперт объяснил, что сравнительному подходу присвоен вес в 2 балла по следующим причинам. Продавец, выставляя коммерческий объект на продажу, учитывает не только важные ценообразующие факторы как местоположение, площадь. Рынок коммерческой недвижимости малоактивный (в отличие, например рынка квартир), информация по сопоставимым сделкам закрыта, специализированные аналитические агентства в регионе отсутствуют, т.е. продавец не имеет возможности «прицениться», он дополнительно оперирует такими ценообразующими факторами, как: стоимость строительства, износ, стоимость ремонта либо евроремонта и т.д., которые в реальной сделке могут быть малозначимыми. Часто цены предложений так завышаются, что продавец через какое-то время вынужден снимать объект с продажи, потому что не желает продавать ниже затрат, вложенных в объект. Исходя из изложенного, сравнительному подходу присвоен вес в 2 балла.

Оснований не согласиться с распределением экспертом весовых коэффициентов, у суда первой инстанции обосновано не имелось.

Довод ответчика о том, что примененная корректировка на условия рынка не обоснована, был правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку исходя из маркетингового периода при сдаче торговых помещений в аренду, который достигает 6 месяцев и более, обоснование корректировки правильно.

Довод ответчика о том, что в доходном подходе примененные объекты-аналоги, опровергают выводы эксперта о корректировке на площадь, был правомерно отклонен судом первой инстанции как несостоятельный, поскольку в доходном подходе экспертом применены реальные аналоги, информация о которых доступна на момент проведения экспертизы.

Довод ответчика о том, что при звонке по телефонному номеру ответчику продавец сообщил, что цена аналога по ул.Торосова, 9а, составляет 40 000 рублей за 1 кв.м., не подтвержден соответствующими доказательствами.

Также при оценке экспертного заключения судом первой инстанции приняты во внимание иные, имеющиеся в материалах дела доказательства, в частности отчеты ООО «Статус» и ООО «Оценка-Консалтинг».

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно признал заключение эксперта Голощаповой Т.В. ясным и полным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, заключение эксперта не содержит неясности или противоречия, основания подвергать сомнению обоснованность данного заключения эксперта не установлены.

Ответчик не представил доказательств недостоверности стоимости, установленной судебным экспертом, наличия в этом отчете существенных противоречий, способных повлиять на результат определения рыночной стоимости объекта.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Ссылка ответчика на то, что применение иных критериев повлияло бы на стоимость имущества, в отсутствие соответствующих доказательств, не может свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, заявленное ответчиком, содержит указание на несогласие ответчика с выводами эксперта, а также наличие у ответчика сомнений в обоснованности заключения эксперта, однако такие доводы сами по себе не являются достаточными основаниями для назначения повторной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции ответчиком был также заявлен довод о том, что у эксперта сформировано отрицательное отношение к ответчику.

Указанный довод ответчика носит предположительный характер. Из материалов дела не следует, что эксперт Голощапова Т.В. выражала отрицательное отношение к ответчику.

С учетом того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации основания для сомнений в его беспристрастности отсутствуют.

Более того, указанному доводу ответчика была дана надлежащая оценка при рассмотрении судом первой инстанции его ходатайства об отводе эксперту, по результатам рассмотрения которого в удовлетворении было отказано. Довод о какой-либо заинтересованности Голощаповой Т.В. не подтвержден материалами дела.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 августа 2017 года по делу № А74-1226/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

И.Н. Бутина

В.В. Радзиховская