Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе председательствующего судьи А.А. Федулкиной, судьи О.Н. Ткаченко, судьи Н.П. Конохова, при ведении протокола судебного заседания судьей Н.П. Коноховой, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия, г. Абакан, на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 июня 2006 года по делу № А74-1642/2006, принятое судьей Н.Н. Кобыляцкой по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия, г. Абакан,

к закрытому акционерному обществу «Промышленный транспорт», г. Черногорск,

о внесении изменений в договор аренды земельного участка в определенной редакции,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом города Черногорска, г. Черногорск, администрации города Черногорск, г. Черногорск,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 17.03.2006;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 23.05.2005.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Промышленный транспорт» о рассмотрении спорных условий договора аренды земельного участка от 01.03.2005 №894Ю и о внесении изменений в договор аренды земельного участка в редакции соглашения от 07.02.2006 №1 к названному договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению имуществом города Черногорска и администрация города Черногорска.

Арбитражный суд Республики Хакасия принял решение изложить спорные статьи Соглашения №1 от 07.02.2006, составленного к договору №894Ю от 01.03.2005 аренды земельного участка и подписанного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия и закрытым акционерным обществом «Промышленный транспорт», в редакции закрытого акционерного общества «Промышленный транспорт», а именно:

«2. Внести следующие изменения и дополнения в Договор:

пункт 2.3. изменить и изложить в следующей редакции: «Арендная плата в годовом исчислении на 2006 года составляет 12 870 руб. 90 коп. (расчет прилагается).»

Пункт 2.4. договора изменить и изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца в размере 1 072 руб. 58 коп.

С 01.03.2006 арендная плата вносится Арендатором по реквизитам, указанным в пункте 2.6. договора аренды земельного участка №894Ю от 01.03.2005 в редакции соглашения №1 от 07.02.2006.»

Пункт 2.7. изменить и изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы может изменяться путем повышения на индекс инфляции без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор, но с обязательным письменным уведомлением Арендатора за 10 дней до введения его в действие».

«3. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия.»

В статье 4 исключить первый абзац, статью 4 изложить в следующей редакции: «4. Арендатор обязан в течение месяца со дня подписания настоящего Соглашения зарегистрировать его за свой счет в Управлении федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия.»

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия, не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

Как пояснил заявитель жалобы, на момент государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, участок, площадью 3178 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый № 19:02:010505:0031, находится на праве аренды у ЗАО «Промышленный транспорт» на основании договора аренды земельного участка № 894Ю от 01.03.2005, заключенного с Администрацией г. Черногорска. Срок действия договора установлен с 01.03.2005 по 01.01.2009.

15 февраля 2006 года Теруправление направило в адрес ответчика (исх. № 344) соглашение от 07.02.2006 № 1 к договору аренды земельного участка от 01.03.2005 № 894Ю с предложением в срок до 28.02.2006 подписать данное соглашение. 16 марта 2006 года в адрес Теруправления (вх. № 790) поступил протокол разногласий к соглашению.

Теруправление не согласно с тем, что положение договора о начислении арендной платы за период с 21.12.2005 по 31.12.2005 изложено в решении Арбитражного суда Республики Хакасия в редакции ответчика.

Заявитель жалобы, учитывая, что о разграничении государственной собственности на участок Администрация муниципального образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Черногорска узнала 25 октября 2005 года (исх. № 2225), полагает, что Администрация муниципального образования г. Черногорска не может рассматриваться надлежащим кредитором по договору аренды земельного участка №538Ю от 14.01.2004 за период с 21.12.2005 по 01.02.2006. таким образом, заявитель считает, что ответчик несет риск уплаты арендной платы не тому кредитору.

Теруправление не согласно с решением арбитражного суда в части применения пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащей уплате арендной платы, поскольку в нем речь идет о случаях, когда в договоре цена не предусмотрена. В данном случае, по мнению Теруправления, подлежит применению пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в договоре аренды № 584 предусмотрен размер арендой платы.

Также Теруправление не согласно с доводами арбитражного суда, что применению подлежат ставки арендой платы, установленные муниципальным образованием г. Черногорска, поскольку в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 9 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, осуществляет собственник - Российская Федерация. Заявитель жалобы полагает, что в связи с установлением рыночной стоимости земельного участка с определением годовой ставки арендной платы на участок, а так же на основании статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут быть применены ставки арендной платы за земельные участки, установленные муниципальным образованием г. Черногорска.

На основании вышеизложенного, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 июня 2006 года и принять спорные пункты соглашения в редакции Теруправления.

Ответчик с доводами, изложенными в апелляционной жалобе не согласился по следующим основаниям.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок, перешло с 21 декабря 2005 года. Уведомление о переходе права собственности Российской Федерации на земельный участок было получено ЗАО «Промтранс» 22.02.2006 (Письмо от 15.02.2006 исх. № 344). ЗАО «Промтранс» добросовестно исполняло обязанности арендатора по уплате арендной платы в срок, установленный договором аренды земельного участка № 894Ю от 01.03.2005.

Ответчик полагает, что нормы статьи 312 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению. Ответчик считает, что следует руководствоваться нормами гражданского законодательства о перемене лиц в обязательстве, а именно: если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Поскольку ЗАО «Промтранс» не было уведомлено о замене стороны в договоре аренды на земельный участок, уплата арендной платы Администрации г. Черногорска является исполнением обязательства по уплате арендной платы надлежащему кредитору.

Ответчик считает, что арбитражным судом первой инстанции правильно сделан вывод о том, что в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы должен применяться пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. А именно: арендная плата, установленная Постановлением администрации г. Черногорска от 26.12.2005 № 4690 «О порядке начисления и уплаты арендной платы за земельные участки», так как установленный статьей 66 Земельного Кодекса Российской Федерации порядок определения арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации до настоящего времени не установлен.

Представитель ЗАО «Промтранс» также считает, что закон об оценочной деятельности не содержит нормы, определяющей порядок расчета арендной платы за земельные участки.

На основании вышеизложенного, ответчик просит оставить решение Арбитражного суда Республики Хакасия без изменения.

Администрация г. Черногорска и Комитет по управлению имуществом г. Черногорска просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Поскольку третьи лица ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия, в соответствии с частями 2 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Черногорска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Промышленный транспорт» (арендатор) 01.03.2005 заключен договор №894Ю аренды земельного участка кадастровый номер 19:02:010505:0031, расположенного по адресу: <...>.

21 декабря 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый № 19:02:010505:0023, включающий в себя земельный участок, являющийся предметом договора аренды № 894Ю.

Истец письмом от 15.02.2006 уведомил ответчика о государственной регистрации права Российской Федерации на земельный участок, направив при этом проект соглашения от 07.02.2006 №1 к договору аренды земельного участка от 01.03.2005 №894Ю.

Пунктами 2.3. – 2.6. договора аренды от 01.03.2005 №894Ю установлены размер арендной платы и порядок его изменения, согласно которым арендная плата в годовом исчислении на текущий финансовый год составляет 14 332руб.78коп., вносится ежемесячно не позднее 15 числа каждого последующего месяца текущего года.

В соответствии с условиями соглашения от 07.02.2006 №1 истец предложил внести следующие изменения и дополнения в договор аренды от 01.03.2005 №894Ю:

п. 2.3 изложить в следующей редакции: «Арендная плата в годовом исчислении на 2006 год составляет 24 629руб.50коп. Арендная плата за период пользования с 21.12.2005 по 28.02.2006 в сумме 4 536руб.87коп. производится в срок до 01.03.2006 (расчет прилагается)»;

п. 2.4 изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 2 052руб.46коп.»;

п. 2.7 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется ежегодно путем повышения на индекс инфляции, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор»;

ст. 3 «Настоящее Соглашение, за исключением п. п. 1, 2, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия»

ст. 4 «Пункты 1, 2 соглашения вступают в законную силу с 21.12.2005, т.е. со дня государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 19:02:010505:0031»

ст. 5 «Арендатор обязан в течение месяца зарегистрировать данное соглашение за свой счет в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия».

В свою очередь ответчик подписал вышеназванное соглашение со следующим протоколом разногласий от 10.03.2006:

п. 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата в годовом исчислении на 2006 год составляет 12 870руб.90коп. (расчет прилагается)»;

п. 2.4 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца в размере 1 072руб.58коп. С 01.03.2006 арендная плата вносится Арендатором по реквизитам, указанным в п. 2.6. договора аренды земельного участка от 01.03.2005 №984Ю в редакции Соглашения от 07.02.2006 №1»;

п. 2.7 договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы может изменяться путем повышения на индекс инфляции, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор, с обязательным письменным уведомлением Арендатора за 10 дней до введения ее в действие»;

ст. 3 изменить и изложить в следующей редакции: «Настоящее Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия»;

ст. 4 соглашения исключить;

ст. 5 изменить и изложить в следующей редакции: «Арендатор обязан в течение месяца со дня подписания настоящего соглашения зарегистрировать данное соглашение за свой счет в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия».

В представленном по пояснениям истца соглашении от 07.02.2006 №1 допущена опечатка в нумерации пунктов, ошибочно дважды указан п. 4, последний из которых является п. 5 и далее п. 5 – п. 6, п. 6 – п. 7.

Не согласившись с условиями протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с иском о принятии спорных пунктов соглашения в его редакции.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен в случаях, предусмотренных законом, настоящим кодексом или договором.

Как следует из материалов дела, основным требованием Теруправления об изменении договора является требование об изменении размера и порядка уплаты арендной платы за земельный участок.

Частью 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 2.7 договора аренды № 894Ю предусмотрена возможность изменения ежегодной арендной платы, следовательно, истец, соблюдя досудебный порядок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ вправе был обратиться в суд с требованием о внесении изменений в договор.

Вместе с тем требования истца об изменении размера и порядка уплаты арендной платы не основаны на законе.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поскольку до настоящего времени Правительством Российской Федерации не установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 2.7 договора арендная плата утверждается органом исполнительной власти. По мнению ответчика, арендная плата на 2006 года должна составлять 12 870руб.90коп., исходя из ставок арендной платы, утвержденных постановлением администрации г. Черногорска от 26.12.2005 №4690 «О порядке исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки», поскольку ставки за пользование федеральными землями не установлены в централизованном порядке.

Истец, требуя внесения в договор изменений относительно размера арендной платы за пользование земельным участком, исходя из расчета арендной платы к соглашению от 07.02.2006, выполненного на основании отчета о рыночном размере годовой арендной платы за 1 кв.м., не указал норм права, на основании которых должна применяться именно эта цена. Кроме того, изменение цены договора на 2006 год уже произошло до составления соглашения от 07.02.2006, согласно постановлению №4690 «О порядке исчисления арендной платы за земельные участки», а в соответствии с договором и п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

Настаивая на внесении ЗАО «Промтранс» арендной платы в федеральный бюджет с 21.12.2005 истцом не принято во внимание, что арендная плата уплачена закрытым акционерным обществом «Промышленный транспорт» за период с 01.03.2005 по 01.02.2006, то есть к моменту уведомления ответчика о смене собственника земельного участка обязательство по внесению арендной платы ответчиком исполнено, в связи с чем, отсутствуют законные основания для внесения этого условия в договор.

Заявляя требование об изменении срока внесения арендных платежей, истец ничем не обосновал изменение даты последнего срока платежа, поэтому суд первой инстанции обоснованно принял редакцию п.2.4. ЗАО «Промтранс», изложенную им в протоколе разногласий от 10.03.2006.

По пункту 2.7. договора стороны согласились, что размер арендной платы ежегодно повышается в зависимости от индекса инфляции без согласования с арендатором.

Поскольку истцом не предложен порядок уведомления арендатора о повышении арендной платы, прежний порядок, установленный п. 2.7. не может быть применен в связи со сменой собственника земельного участка, ответчиком в протоколе разногласий обоснованно добавлено условие об обязательном письменном уведомлении его об этих изменениях за 10 дней до их введения.

Статьи 3, 4, 5 соглашения № 1, касающиеся сроков вступления в силу данного соглашения и сроков его государственной регистрации обоснованно приняты судом первой инстанции в редакции ответчика, так как требование истца, предлагающего различные (несовпадающие) моменты вступления в законную силу всего соглашения (за исключением пунктов 1,2) и пунктов 1,2 соглашения, противоречат части 3 ст. 433, части 1 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, рассмотрев спор об условиях, изменяющих редакцию договора аренды земельного участка от 01.03.2005 №894Ю, арбитражный суд первой инстанции обоснованно не принял редакцию изменений условий договора, предложенную Теруправлением.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы составила 1 000руб., которая не подлежит взысканию, в связи с освобождением заявителя жалобы от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 июня 2006 года по делу № А74-1642/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок после его принятия путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно- Сибирского округа или путем направления заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Федулкина

Судья О.Н. Ткаченко

Судья Н.П.Конохова