Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Черногорска на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июля 2006 года по делу № А 74-1653/2006, принятое судьей Струковой Г.И.,

при участии в судебном заседании:

от прокурора Республики Хакасия – Васильевой Е.В., служ. удостоверение № 70573,

от предпринимателя ФИО1 - представителя ФИО2 по доверенности от 24.07.2006г,

при ведении протокола судебного заседания судьей Магда О.В.

установил:

прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Черногорска и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды муниципального имущества от 07.07.2005г № 74 недействительным в связи с несоответствием нормативному правовому акту местного самоуправления – пунктам 1.5, 4.4 Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска № 42 от 17.06.2004г, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя ФИО1 передать имущественный комплекс Комитету по управлением имуществом города Черногорска.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июля 2006г иск удовлетворен, договор аренды № 74 от 07.07.2005г в связи с несоответствием пунктам 1.5, 4.4. Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска № 42 от 17.06.2004г, признан недействительным в силу ничтожности по закону, применены последствия недействительности ничтожной сделки, предприниматель ФИО1 обязан в 5-дневный срок с момента вступления решения в законную силу передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Черногорска имущественный комплекс по торговле автомобильным транспортом, расположенный по адресу <...>, общей площадью 109189,9 кв.м.

При принятии решения арбитражный суд первой инстанции, применив положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласился с доводами прокурора Республики Хакасия относительно того, что исходя из буквального толкования условий договора, право аренды на имущественный комплекс (авторынок) может быть передано третьим лицам только по результатам аукциона (конкурса) и, кроме того, условия договора аренды не соответствуют обязательным условиям, перечисленным в пункте 4.4 Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности. Спорный договор аренды заключен временно до организации и проведения торгов, однако до настоящего времени торги на право заключения договора аренды имущественного комплекса Комитетом по управлению имуществом города Черногосрка не организованы, в связи с чем, арбитражный суд пришел к выводу о том, что предприниматель ФИО1 пользуется имущественным комплексом на основании договора, заключенного с нарушением действующего нормативного правового акта – решения Совета депутатов города Черногорска № 42 от 17.06.2004г.

Комитет по управлению имуществом города Черногорска обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 03 июля 2006г отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, мотивируя тем, что арбитражным судом первой инстанции не принят во внимание протокол от 07.07.2005г заседания комиссии на право заключения договора аренды муниципального имущества, согласно которому комиссия решила, что прерывать функционирование комплекса нецелесообразно, так как он приносит регулярный доход в местный бюджет, в целях обеспечения бесперебойного функционирования комплекса и пополнения местного бюджета на период подготовки и проведения аукциона передать имущественный комплекс в аренду ФИО1 с учетом того, что у него уже имеется штат работников и заключены договоры с коммунальными службами.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции также не принято во внимание, что согласно пункту 1.5. Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска № 42 от 17.06.2004г., предоставление нежилых помещений в аренду осуществляется целевым назначением либо по результатам аукциона (конкурса). Арбитражный суд не дал оценку тому факту, что передача в аренду целевым назначением установлена согласно Положению только для помещений. Кроме того, суд не исследовал вопрос о наличии заявок от других заинтересованных лиц на момент заключения договора, так как пункт 1.5. Положения предусматривает, что помещение сдается в аренду по результатам аукциона (конкурса) при наличии нескольких заявок.

Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что договор аренды № 74 от 07.07.2005г не содержит обязательных условий, перечисленных в пункте 4.4. Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку все обязательные условия включены в договор.

В судебное заседание представитель Комитета по управлению имуществом города Черногорска не явился, обратившись 26.08.2006г в арбитражный суд с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Учитывая, что заявитель апелляционной жалобы надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (почтовое уведомление № 13931), арбитражный суд в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу выразил полное согласие с доводами Комитета по управлению имуществом города Черногорска, поддержал апелляционную жалобу и дополнительно пояснил, что, по его мнению, решение арбитражного суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права - части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие потребляемые вещи. Арбитражный суд не выяснил, что в данном случае является предметом договора аренды, существует ли такой предмет и какими документами подтверждается право собственности. Как видно из материалов дела, в состав имущественного комплекса входят строения (туалеты, радиорубка). В случае, если такие строения являются недвижимостью, суду необходимо было проверить наличие зарегистрированных прав на эти объекты, поскольку в противном случае возможно вести речь о незаключенности договора, что исключает применение статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель прокурора Республики Хакасия в письменном отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании полагает, что решение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя тем, что случаи передачи помещения в аренду целевым назначением определены пунктом 1.5. Положения. В остальных случаях при наличии нескольких заявок помещение сдается в аренду по результатам аукциона (конкурса). Представленный в материалы дела протокол заседания комиссии на право заключения договора аренды муниципального имущества от 07.07.2005г обоснованно не принят арбитражным судом во внимание, так как он не отменяет и не заменяет собой правовой акт органа местного самоуправления, принятый по вопросам управления и распоряжения муниципальной собственностью.

Согласно пункту 1.3. Положения, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска от 17.06.2004г № 42, в аренду на основании данного нормативного правового акта может быть предоставлено иное имущество. Поскольку Положение не устанавливает других способов (помимо аукциона и целевого назначения) сдачи имущества в аренду, то положения пункта 1.5. о способах сдачи в аренду нежилых помещений правомерно применены судом к отношениям, связанным с передачей в аренду авторынка, поскольку он подпадает под понятие иного имущества.

Необходимость заключения договора аренды авторынка в июле 2005г возникла у Комитета по управлением имущества города Черногорска в связи с признанием постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Хакасия от 23.06.2005г по делу № А74-466/2005 недействительным заключенного с предпринимателем ФИО1 договора аренды имущественного комплекса от 29.09.2004г № 719. Мотивами признания недействительными торгов по продаже муниципального имущества и заключенного по их результатам договора аренды послужили обстоятельства того, что к участию в торгах в нарушение закона не были допущены предприниматели ФИО3 и ФИО4 Вследствие этого при передаче имущества в аренду в июле 2005г предпринимателю ФИО1 Комитет по управлению имуществом города Черногорска был осведомлен о наличии острой конкурсной ситуации в отношении права заключения договора аренды авторынка. Доказательства тому, что предприниматель ФИО1 был единственным лицом, пожелавшим заключить договор аренды авторынка, ответчиком не представлено.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил нарушение пункта 4.4. Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, так как в договоре аренды от 07.07.2005г № 74 отсутствуют обязательные условия, предусмотренные данным пунктом.

Изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, а также их выступления в прениях, исследовав доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, исковое требование о признании договора аренды муниципального имущества от 07.07.2005г № 74 недействительным заявлено прокурором Республики Хакасия в связи с несоответствием договора нормативному правовому акту местного самоуправления – пунктам 1.5., 4.4. Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска № 42 от 17.06.2004г (л.д. 6-8).

В соответствии с пунктами 1.1. и 1.3. данного Положения настоящее Положение регулирует общие принципы и порядок предоставления в аренду имущества (движимого и недвижимого), находящегося в муниципальной собственности г. Черногорска. В аренду на основании настоящего Положения могут быть предоставлены нежилые помещения – отдельно стоящие здания, помещения, части помещений в них, а также встроенные и встроено-пристроенные нежилые помещения в жилых домах; транспорт; объекты коммунальной инфраструктуры; иное имущество (л.д. 16).

Согласно пункту 1.1. договора аренды муниципального имущества № 74 от 07.07.2005г, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Черногорска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором), арендодателем предоставлен арендатору во временное владение и пользование имущественный комплекс по торговле автомобильным транспортом, расположенный по адресу <...>, далее (объект), включающий в себя территорию, отведенную под организацию имущественного комплекса по торговле автомобильным транспортом общей площадью 109189,9 кв.м., частично отсыпанную гравийно-песчаной смесью (л.д. 12).

Из схемы расположения имущественного комплекса по торговле автомобильным транспортом (приложения № 1 к договору) и из акта приема-передачи от 07.07.2005г к договору аренды № 74 от 07.07.2005г следует, что имущественный комплекс включает в себя территорию, отведенную под организацию имущественного комплекса по торговле автомобильным транспортом. Общая площадь территории составляет 109189,9 кв.м., в том числе частично отсыпана гравийно-песчаной смесью – 44004 кв.м., частично ограждена железобетонным ограждением. На территории находится 4 (четыре) туалета и одна радио рубка (л.д. 14-15).

Принимая во внимание в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное значение слов и выражений, содержащихся в договоре аренды и акте приема-передачи, а также с учетом схемы расположения имущественного комплекса, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что переданный в аренду по спорному договору объект представляет собой иное имущество, которое согласно вышеуказанным пунктам 1.1. и 1.3. может предоставляться на основании Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, но и предоставление такого имущества на основании данного Положения не является обязательным.

Пунктом 1.7. договора аренды № 74 от 07.07.2005г предусмотрено, что отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством (л.д. 13). Условия договора не содержат ссылки на то, что спорный договор заключен на основании или в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска.

В соответствии с решением Совета депутатов города Черногорска «О внесении изменений и дополнений в Положение о порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденное решением Совета депутатов города Черногорска от 17.06.2004г № 42» от 28.06.2005г № 39 в договоре предусмотрено лишь исчисление арендной платы (пункт 4.1. раздела 4 «Арендная плата и порядок расчетов» договора), однако, исковое требование о признании договора недействительным заявлено ввиду несоответствия иным пунктам, а именно: пунктам 1.5., 4.4. Положения.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция признает обоснованным довод индивидуального предпринимателя ФИО1 о том, что решение арбитражного суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права, выразившимся в неприменении закона, подлежащего применению, а именно: части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие потребляемые вещи.

Согласно пункту 1.5. Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска № 42 от 17.06.2004г, предоставление нежилых помещений в аренду осуществляется целевым назначением либо по результатам аукциона (конкурса) (л.д. 6-8).

Поскольку предмет договора (объект аренды) не представляет собой нежилое помещение, случаи передачи помещения в аренду целевым назначением, предусмотренные в подпунктах «а» - «е» пункта 1.5. Положения, а также и в остальных случаях, когда при наличии нескольких заявок помещение сдается в аренду по результатам аукциона (конкурса), в спорной ситуации не применимы ввиду отсутствия такого помещения (л.д. 16 -17).

По вышеуказанным причинам арбитражный суд апелляционной инстанции считает несостоятельными возражения прокурора Республики Хакасия, приведенные им в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что в связи с признанием недействительным договора аренды имущественного комплекса от 29.09.2004г № 719 по мотиву неучастия в торгах предпринимателей ФИО3 и ФИО4 при передаче имущества в аренду в июле 2005г Комитет по управлению имуществом города Черногорска был осведомлен о наличии острой конкурсной ситуации в отношении права заключения договора аренды авторынка и не представил доказательства тому, что предприниматель ФИО1 был единственным лицом, пожелавшим заключить договор аренды.

Факт признания недействительным договора аренды имущественного комплекса от 29.09.2004г № 719 по мотиву неучастия в торгах предпринимателей ФИО3 и ФИО4 не подтверждает наличие заинтересованных лиц при передаче имущества в аренду в июле 2005г. В номере 31 газеты «Черногорск» за 14 апреля 2006г Комитетом по управлением имуществом г. Черногорска опубликовано объявление о намерении провести торги на право заключения договора аренды имущественного комплекса по торговле автотранспортом с указанием ориентировочного срока проведения в июне 2006г и предложением направления предварительных заявок о намерении участвовать в торгах до 05 мая 2006г (л.д. 70).

Доказательств наличия предварительных заявок арбитражному суду не представлено и, как указано выше, пункт 1.5. Положения в отношении остальных случаев, когда при наличии нескольких заявок помещение сдается в аренду по результатам аукциона (конкурса), в спорной ситуации не применим ввиду отсутствия непосредственно такого помещения.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что спорный договор аренды мог быть заключен и не на основании Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, апелляционная инстанция полагает, что вывод арбитражного суда первой инстанции о несоответствии указанного договора требования пункта 4.4. Положения также является ошибочным.

Исковое заявление о признании договора аренды муниципального имущества от 07.07.2005г № 74 недействительным предъявлено прокурором Республики Хакасия в интересах муниципального образования город Черногорск (л.д. 6).

Из протокола заседания комиссии на право заключения договора аренды муниципального имущества от 07.07.2005г следует, что при принятии решения о заключении спорного договора аренды с предпринимателем ФИО1 комиссия единогласно исходила из того, что имущественный комплекс по торговле автомобильным транспортом приносит большой доход в бюджет города, поэтому прерывать его функционирование нецелесообразно, так как это принесет ущерб бюджету города. Для бесперебойной работы имущественного комплекса понадобится штат работников, договоры с коммунальными службами. Для подготовки к торгам необходимо 2-3 месяца (направить документы для определения оценочной стоимости, дать объявление в газету, организовать прием заявок). Для того, чтобы не приостанавливать работу имущественного комплекса по торговле автомобильным транспортом предложено и решено передать в аренду имущественный комплекс на период подготовки и проведения торгов, т.е. до подписания договора аренды с лицом, которое выиграет торги, ФИО1, так как у него заключены договоры с коммунальными службами, набран штат сотрудников. Это позволит не прерывать работу имущественного комплекса по торговле автомобильным транспортом и получать арендную плату (л.д. 71).

Внесение предпринимателем ФИО1 денежных средств в согласованном в договоре размере в доход бюджета города Черногорска подтверждено письмом Комитета по управлению имуществом города Черногорска № 242 от 27 марта 2006г, платежными поручениями № 100445 на сумму 791000 руб., № 214425 на сумму 450000 руб., № 200440 на сумму 450000 руб., другими материалами дела (л.д. 35, 37-40).

Исходя из изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что прокурором Республики Хакасия не представлено достаточных доказательств и документального обоснования нарушения интересов муниципального образования город Черногорск и, кроме того, медлительность Комитета по управлению имуществом города Черногорска в совершении действий по организации и проведению торгов не свидетельствует о недействительности договора аренды муниципального имущества, заключенного с предпринимателем ФИО1 в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах решение от 03 июля 2006г следует отменить, в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании 21 августа 2006г в соответствии со ст., ст. 176, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлена резолютивная часть постановления. Полностью мотивированное постановление подготовлено 01 сентября 2006г.

Руководствуясь ст. 268, п. 2 ст. 269, п. 1 ч. 2 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Хакасия апелляционной инстанции

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июля 2006г по делу № А74-1653/2006 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в 2-х месячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Председательствующий О.Н. Ткаченко

Судьи Л.И. Мельник

О.В. Магда