Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«Малтат-КиноБизнес» (ИНН 1901070982, ОГРН 308190129700019),

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 13 июля 2017 года по делу № А74-2863/2014, принятое судьёй Тропиной С.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" (ОГРН 308190129700019, ИНН 1901070982, место нахождения: г. Абакан, далее также - ООО "Малтат-КиноБизнес", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - Кодекс), к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ОГРН 1021900519442, ИНН 1901016985, место нахождения: г. Абакан, далее также - комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания от 01.04.2014 в части его пунктов 2.1, 2.2 и 2.3.1.

В соответствии со статьей 51 Кодекса к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены администрация города Абакана (далее также - администрация) и общество с ограниченной ответственностью "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ" (далее также - ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ").

По результатам рассмотрения дела суд принял спорные условия договора в редакции истца (с учетом уточнения им своих требований): рыночная стоимость имущества определена судом в размере 51 439 000 рублей, в том числе стоимость здания - 44 686 000 рублей, стоимость земельного участка - 6 753 000 рублей (пункт 2.1 договора); стоимость неотделимых улучшений здания определена в размере 21 458 474 рубля; окончательная сумма, подлежащая уплате истцом, определена в размере 29 980 525 рублей (пункт 2.3.1). Указанная стоимость здания, земельного участка и неотделимых улучшений определена судом на основании представленных экспертных заключений от 20.04.2015 N 227 (эксперт Кухаренко А.С.) и от 08.05.2015 N 17-2015 (эксперт Лукин А.А.).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015, пункты 2.1 и 2.3.1 договора приняты в редакции истца, пункт 2.2 исключен из договора.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.01.2016 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования, просил суд пункт 2.1. договора изложить в редакции: «Рыночная стоимость недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, составляет 51 439 000 (пятьдесят один миллион четыреста тридцать девять тысяч) рублей, в том числе здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов – 44 686 000 (сорок четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей, земельного участка - 6 753 000 (шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей, пункт 2.2 договора исключить; пункт 2.3.1 договора изложить в редакции: «Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате, оплачивается покупателем за минусом стоимости неотделимых улучшений в размере 21 548 474 (двадцать один миллион пятьсот сорок восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля 58 копеек, всего 29 980 525 (двадцать девять миллионов девятьсот восемьдесят тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 42 копейки в рассрочку в течении пяти лет согласно графика платежей (Приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора».

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.07.2017 пункт 2.2 исключен из договора; пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: «2.1. Рыночная стоимость выкупаемого земельного участка и расположенного на нем здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов, подлежащая уплате покупателем, составляет 73 300 000 (семьдесят три миллиона триста тысяч) рублей (без НДС). Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 7 419 492 рубля 91 копейку.»; пункт 2.3.1 договора изложен в следующей редакции: «Стоимость недвижимого имущества уплачивается покупателем за минусом 7 419 492 (семь миллионов четыреста девятнадцать тысяч четыреста девяносто два) рубля 91 копейки (без НДС) стоимости неотделимых улучшений, всего 65 880 507 (шестьдесят пять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч пятьсот семь) рублей 09 копеек в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора».

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе указал следующее: суд первой инстанции необоснованно принял в качестве доказательства недостоверности экспертного заключения Лукина А.А. экспертное заключение НП «Сообщество специалистов оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 №530/ВП, акты внеплановой проверки НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 №530/ВП и от 09.07.2015 №530/ВП/1 и выписку из протокола от 07.07.2015 №60 заседания дисциплинарного комитета НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»; суд необоснованно отклонил экспертное заключение Кухаренко А.С. в части стоимости неотделимых улучшений; суд необоснованно принял в качестве доказательства стоимости неотделимых улучшений экспертное заключение Автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» (далее также - АУ «Госэкспертиза Хакасии»), так как последнее составлено лицами, не являющимися оценщиками, в заключении необоснованно приняты иные расценки и коэффициенты в сравнении с указанными в актах приемки-выполненных работ; заключение Корнеевой Е.А. имеет нарушения стандартов в области оценочной деятельности, экспертом определена общая стоимость здания и земельного участка.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.09.2017, рассмотрение дела откладывалось.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в процессе реализации обществом "Малтат-КиноБизнес" предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение находящегося у него в аренде муниципального нежилого здания кинотеатра и земельного участка, на котором это здание расположено, у него и комитета возникли разногласия относительно условий договора купли-продажи о выкупной стоимости имущества и о стоимости произведенных неотделимых улучшений здания, подлежащей зачету при определении окончательной цены.

В частности, при направлении проекта договора купли-продажи от 01.04.2014 комитет указал стоимость продаваемого имущества - 113 327 000 рублей, в том числе стоимость здания - 98 107 000 рублей, стоимость земельного участка - 15 220 000 рублей (указанная стоимость определена на основании отчета об оценке N А26-14, подготовленного ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ"). Не согласившись с предложенной редакцией договора, ООО "Малтат-КиноБизнес" подписало его с протоколом разногласий, в котором указало стоимость выкупаемого имущества - 111 005 967 рублей 70 копеек, в том числе стоимость здания - 98 107 000 рублей, стоимость земельного участка - 12 898 697 рублей 70 копеек (стоимость без учета НДС), а также указало стоимость произведенных им неотделимых улучшений - 19 235 658 рублей (стоимость улучшений определена на основании отчета об оценке ООО "Агентство профессиональной оценки собственности" N 239-01/03).

В связи с тем, что стороны не достигли согласия относительно цены выкупа имущества, истец в соответствии со статьями 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При первичном рассмотрении дела суд первой инстанции по ходатайству истца назначил комплексную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества и произведенных неотделимых улучшений здания, проведение которой поручил эксперту ОАО "Научно-технический прогресс" Кухаренко А.С. (строительно-техническая часть экспертизы) и эксперту ООО "Траст-Аудит" Лукину А.А. (в части экспертизы по оценке стоимости).

По результатам рассмотрения дела решением от 03 июня 2015 года суд принял спорные условия договора в редакции истца (с учетом уточнения им своих требований): рыночная стоимость имущества определена судом в размере 51 439 000 рублей, в том числе стоимость здания - 44 686 000 рублей, стоимость земельного участка - 6 753 000 рублей (пункт 2.1 договора); стоимость неотделимых улучшений здания определена в размере 21 458 474 рубля; окончательная сумма, подлежащая уплате истцом, определена в размере 29 980 525 рублей (пункт 2.3.1). Указанная стоимость здания, земельного участка и неотделимых улучшений определена судом на основании представленных экспертных заключений от 20.04.2015 N 227 (эксперт Кухаренко А.С.) и от 08.05.2015 N 17-2015 (эксперт Лукин А.А.). При этом суд не принял заявленные комитетом возражения о недостоверности результатов проведенной экспертизы и представленное им ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

При новом рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции по ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 28.07.2016 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м и земельного участка общей площадью 1945 кв.м с кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенных по адресу: г. Абакан, ул.Т. Шевченко, 74, по состоянию на 19.07.2013, и по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 74.

Проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости здания поручено эксперту ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Екатерине Александровне.

Проведение строительно-оценочной экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 74, поручено экспертам автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» Ултургашеву Алексею Ивановичу, Урусовой Светлане Юрьевне, Бабич Ольге Николаевне.

Согласно полученным экспертным заключениям:

- ООО «Лабриум-Консалтинг» от 02.12.2016 № ИО-1216-05/А74-2863/2014 рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка составила 73 300 000 рублей (без НДС). Согласно уточнениям от 11.05.2017 № 05/17-437 рыночная стоимость нежилого здания составила 61 300 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость земельного участка составила 12 000 000 (без НДС);

- АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» от 30.11.2016 № 5СЭ/16, рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведённых в здании в 2008-2011 годах, составила 7 419 492 рубля 91 копейку (без НДС).

Суд первой инстанции признал, что заключение эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А. является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, определяя величину рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания, пришёл к выводу о необходимости использования величины, установленной экспертным заключением стоимости, положив в основу стоимость, определённую экспертом, а именно 7 419 492 рубля 91 копейка (без НДС).

При этом, эксперты пришли к выводу о невозможности в связи с отсутствием проектных решений и исходя из результатов осмотра сделать вывод об отнесении указанных результатов работ на сумму 2 758 007 рублей к неотделимым улучшениям, в связи с невозможностью определить первоначальное состояние объекта до начала проведения работ.

Учитывая указанные выводы экспертов, суд первой инстанции не нашел оснований для включения суммы 2 758 007 рублей в стоимость неотделимых улучшений, подлежащую исключению из выкупной цены приобретаемого имущества.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, истец заявил возражения относительно представленных экспертных заключений. Истец, не соглашаясь с выводами АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» по стоимости неотделимых улучшений, произведённых истцом в здании по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 74, ссылается на заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукина А.А.

Из материалов дела следует, что при первом рассмотрении в рамках дела по ходатайству истца определениями арбитражного суда от 25.09.2014 и от 17.02.2015 назначена комплексная экспертиза по определению рыночной стоимости приватизируемых объектов и неотделимых улучшений. Проведение экспертизы поручено: строительно-техническая часть экспертизы здания – эксперту открытого акционерного общества «Научно-технический прогресс» Кухаренко А.С.; оценочной экспертизы – эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину А.А.

Согласно полученным экспертным заключениям:

- от 20.04.2015 № 227 ОАО «Научно-технический прогресс» общая стоимость затрат по созданию неотделимых улучшений в 2008-2011 годах составила 23 468 267 рублей 59 копеек (в том числе НДС 3 312 722 рубля 89 копеек), в ценах 3 квартала 2013 года – 40 754 143 рубля 75 копеек (в том числе НДС 5 809 099 рублей 38 копеек;

- от 08.05.2015 №17-2015 ООО «Траст-Аудит» на 19.07.2013 рыночная стоимость нежилого здания составила 44 686 000 рублей (в том числе НДС 18%), рыночная стоимость земельного участка составила 6 753 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 25 321 000 рублей (в том числе НДС).

Поскольку в материалы дела были представлены доказательства, свидетельствующие о допущенных экспертом Лукиным А.А. нарушениях и недостоверности определённой им рыночной стоимости имущества: экспертное заключение НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 17.06.2015 № 15-06-116/ЭЗ/77, акты внеплановой проверки НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 № 530/ВП и от 09.07.2015 № 530/ВП/1 и выписки из протокола от 07.07.2015 № 60 заседания дисциплинарного комитета НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», суд первой инстанции, учитывая данные обстоятельства, пришел к выводу о том, что названные экспертные заключения не могут быть положены в основу определения выкупной цены спорного имущества.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции 27.12.2017 представитель ответчика заявил ходатайство об опросе эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А., которой было поручено проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости здания; экспертов автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» Ултургашева А.И., Урусовой С.Ю., Бабич О.Н., которым было поручено проведение строительно-оценочной экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: г. Абакан, ул.Т.Шевченко, 74.

Представитель истца не возражал относительно заявленного истцом требования, в свою очередь просил опросить эксперта открытого акционерного общества «Научно-технический прогресс» Кухаренко А.С., которой было поручено проведение комплексной экспертизы по определению рыночной стоимости приватизируемых объектов и неотделимых улучшений (строительно-техническая часть экспертизы здания); эксперта общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукина А.А., которому было поручено проведение комплексной экспертизы по определению рыночной стоимости приватизируемых объектов и неотделимых улучшений (оценочной экспертизы).

Определением от 29.12.2017 судом апелляционной инстанции удовлетворены заявленные ходатайства истца и ответчика о вызове эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Екатерины Александровны; экспертов автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» Ултургашева Алексея Ивановича, Урусовой Светланы Юрьевны, Бабич Ольги Николаевны, эксперта «Научно-технический прогресс» Кухаренко Аллы Сергеевны, эксперта общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукина Александра Александровичадля дачи пояснений по проведенным экспертизам в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ко дню очередного судебного заседания от представителя истца и ответчика в материалы дела поступили вопросы по проведенным экспертизам.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что поставленные представителями сторон перед экспертами вопросы не выходят за пределы предмета спора, согласуются с вопросами, поставленными перед экспертами по результатам проведенных ими экспертиз, направлены на правильное разрешение спора, с учетом заявленных сторонами доводов и возражений. Доказательств того, что истец или ответчик желали внести дополнительные вопросы, поставленные перед экспертами при проведении экспертиз, не имеется.

На поставленные судом вопросы от экспертов были получены ответы.

Ответы эксперта ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеевой Е.А на вопросы ответчика.

1) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что на стр. 22 Вашего заключения в качестве источника использован обзор за 2013 год, то есть данные после даты оценки?

В соответствии с ФСО № 1, «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

В данном случае, результаты обзора не использовались в расчетах, информация приведена справочно для подтверждения сложившихся тенденций.

2) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что на стр. 23 Вашего заключения кинотеатр отнесен к ритейлу, что противоречит материалам дела и фактическому использованию здания: культурно-развлекательный центр?

Кинотеатр является развлекательным объектом, на рынке существует сегмент «торгово-развлекательная функция». В заключении на стр. 23 после слова «к ритейлу» сделана специальная отметка в скобках - «являясь при этом специфическими объектами». На рынке недвижимости чаще всего разделяют производственно-складскую недвижимость, офисную недвижимость и торговую (торгово-сервисную, торгово-развлекательную) недвижимость. В данном случае по характеру функций в случае необходимости классификации кинотеатр ближе к ритейлу, нежели к производству либо офису.

3) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что на стр. 28 Вашего заключения экспертом указано, что для кинотеатра необходим поток зрителей 4-5 тысяч человек и это входит в противоречие с фактическими различиями кинотеатров по числу посадочных мест и залов?

В данном случае, в обзоре приводится мнение участника рынка со ссылкой на источник информации (в конце стр. 28 приводится сноска). Речь идет об оптимальном, по мнению участника рынка, формате заведения. Указанная информация не используется в расчетах, поэтому дополнительная детализация либо разъяснения по данному вопросу не рассматриваются.

4) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что факторы модели для оценки комплекса здания и земельною участка кинотеатра ее соответствуют стандартным
ценообразующям факторам для оценки недвижимости?

В законодательстве отсутствуют понятие «стандартные ценообразующие факторы для оценки недвижимости». Перечень факторов для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, приведен в ст. 22 ФСО № 7, однако данный перечень не носит императивного характера, т.к. в формулировке указано «обычно используются», что не подразумевает обязательность.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, «Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки».

В расчетах учтены факторы местоположения, фактор обеспеченности землей, наличие обременении. Все сравниваемые объекты являются кинотеатрами советской постройки, поэтому поправка на состояние не делалась.

5) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что на стр. 32 Вашего заключения в противоречие с принятой маркировкой городу Ангарску присвоен код 1?

Город Ангарск являлся районным центром Ангарского района (Закон Иркутской области от 16 декабря 2004 года№105-оз «О статусе и границах муниципальных образований Ангарского района Иркутской области»), поэтому в соответствии с принятой кодировкой ему присвоен код («-1»), то есть хуже, чем областной центр.

6) Что Вы можете пояснить па замечание истца о том, что на стр. 33 Вашего заключения предполагаемое использование объектов-аналогов отличается (за исключением Ангарска) от использования объекта оценки - под торговую функцию?

На стр. 29-30 приводится информация о наиболее эффективном использовании объекта. «Фактическое использование, по данным предоставленных материалов - здание кинотеатра. Данный вариант является юридически разрешенным и физически возможным. При этом деятельность кинотеатра последнем периоде убыточна, согласно предоставленным материалам. Таким образом, текущий вариант использования не является финансово оправданным. Наиболее часто кинотеатры реконструируются под торгово - развлекательные центры, возможно, с сохранением функции кинотеатра».

7) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что аналог 3 является объектом
культурного наследия, что требует особых технологий оценки и корректировки в соответствии с федеральными стандартами оценки, и, таким образом, аналог 3 не является аналогом объекта оценки?

Поправка на наличие обременения учитывает данное различие. ФСО № 7 упоминает сопоставимость, а не идентичность, по ценообразующим факторам, в определении аналога. Таким образом, если различие можно устранить внесением корректировки, объекты могут быть признаны сопоставимыми.

8) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что на стр. 34 Вашего заключения выделение НДС противоречит Налоговому кодексу, поскольку все объекты-аналоги различаются стоимостью земельного участка, поэтому расчетным путем подобно аналогу 1 выделение некорректно?

На стр. 34 выделение НДС требуется только аналогам № 1 и № 2. По аналогу № 1 информация о стоимости улучшений имеется. Для аналога № 2, как указано на стр. 34 заключения, % НДС по аналогии с аналогом № 1, учитывая отсутствие иной более подробной информации.

По Гражданскому Кодексу, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (Ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», при определении рыночной стоимости объекта оценки «... объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки». Типичным для объектов недвижимости является единовременная продажа комплекса прав, в т.ч. право на улучшения и на земельный участок.

Как правило, внутри единого объекта в большинстве случаев разделение на составляющие достаточно условно, выделение доли земли может происходить с применением различных методов, в том числе - метод распределения, подразумевающий расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Поэтому эксперт счел возможным применить выделение НДС по аналогу № 2 методом выделения, по аналогии с аналогом № 1, реализуя право оценщика самостоятельно применять методы проведения оценки, согласно ст. 14 ФЗ-135.

9) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что на стр. 38 Вашего заключения видно, что предполагаемая модель не учитывает площадь земельного участка, а привязана только к площади здания?

Предлагаемая модель учитывает площадь земельного участка, в качестве фактора, включенного в интегральный коэффициент качества, использован показатель обеспеченности землей «Площадь участка / Площадь здания» - стр. 36 заключения. На стр. 38 Заключения удельный показатель стоимости умножается на площадь здания, так как в качестве единицы сравнения (п. 22е ФСО № 7) использован типичный сложившийся на рынке удельный показатель стоимости - цена за единицу площади здания.

10) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что на стр. 39 Вашего заключения Вами определена стоимость улучшений (здания) путем вычитания их рыночной стоимости комплекса здания и земельного участка, полученного в рамках сравнительного подхода, кадастровой стоимости земельного участка, что противоречит требованиям ФСО №2?

В данном случае для расчета потенциального денежного потока в поверочном расчете доходным подходом был необходим показатель условной балансовой стоимости, для расчета имущественного налога. Кадастровая стоимость использовалась, поскольку данная стоимость является базой для уплаты земельных платежей.

Согласно п. 3 ФСО № 4, «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой опенки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Таким образом, использование в неточных (заведомо поверочных) расчетах кадастровой стоимости для выделения земли из единого объекта недвижимости не противоречит ФСО № 2,

11) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что Вами в заключении была
определена общая, а не раздельная стоимость здания и земельного участка по ул. Т. Шевченко, 74 в г. Абакане?

В соответствии с п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», при определении рыночной стоимости объекта оценки «...объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки». Типичным для объектов недвижимости является единовременная продажа комплекса прав, в т.ч. право на улучшения и на земельный участок.

Перед экспертом поставлен вопрос в виде единого предложения: «Какова рыночная стоимость здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв. м и земельного участка площадью 1945 кв. м с кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенных по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 74, по состоянию на 19.07.2013 г.» Экспертом был понят вопрос как вопрос о стоимости единого объекта недвижимости.

12) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что справочная информация о стоимости земельного участка по ул. Т. Шевченко, 74 в г. Абакане противоречит дате оценки, так как объект - аналог с кадастровым номером №19:01:040205:2679, площадью 1827 кв.м. по уд. Т. Шевченко, 74А был продан 23.10.2012, а не в 3 квартале 2013 года?

Как указано в обзоре на стр. 24 Заключения, сроки экспозиции коммерческих объектов могут доходить до двух лет. Между датой сделки с аналогом и датой оценки прошло менее года (точнее даже менее трех кварталов). Эксперт полагает, что в пределах срока экспозиции корректировка на дату не требуется.

Ответ эксперта Корнеевой Е, А. на вопросы истца

1) В. п. 1.2 заключения эксперта №ИО-121б-05\А74-2863\2014, указано, что к содержанию исследования относится информация положения ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», которая предполагает наличие информации раскрывающей цель оценки-предполагаемое использование результата оценки, а так лее определение рыночной стоимости и видов стоимости отличных от рыночной. При этом на стр.6 названного заключения указано, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Поскольку заключение не содержит информации о задании на оценку, прошу указать для каких целей была определена рыночная стоимость здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м и земельного участка площадью 1945 кв.м С кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенных по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко,74, по состоянию на 19.07.2013 г.?

В общем случае, согласно ФСО № 2, «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».

На стр. 7 Заключения указано: «содержание разделов данного заключения приводится в соответствие требованиям ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям законодательства об оценочной деятельности в части соблюдения процедуры расчета рыночной стоимости».

В соответствии со ст. 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, «основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа».

Задание на оценку является частью договора на проведение оценки. Оценка проведена на основании определения суда, поэтому требования ФСО в отношении содержания Задания на оценку к Заключению неприменимы.

В случае, если бы оценка производилась на основании Договора, и результаты представлялись бы в форме отчета, в качестве цели оценки было бы указано «Определение рыночной стоимости объекта оценки».

Если речь идет о предполагаемом использовании («для каких целей была определена рыночная стоимость»), в случае проведения аналогичной оценки на основании Договора, и представления результатов оценки в форме отчета, в качестве предполагаемого использования было бы указано, вероятнее всего, «для предоставления в суд».

2) По информации, изложенной на стр.31-39 заключения указано, что причиной отказа от затратного и доходного подхода к оценке является отсутствие справки истца о
составе работ в период реконструкции объекта. Каким нормативом предусмотрено
обязательное предоставление данной справки?

Обязательное предоставление данной справки не может быть предусмотрено нормативами.

В соответствии с п. 24 ж) ФСО № 7, затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно- монтажных работ.

Как указано на стр. 30-31 Заключения, «Здание было построено в 1977 году, реконструкция производилась в 2004-2011 годах. При этом стоимость неотделимых улучшений является спорным вопросом, поставленным перед экспертами параллельно с проводимой оценочной экспертизой.

Ходатайством о предоставлении дополнительных материалов для исследования была запрошена Справка о дате последних реконструкции / ремонта здания, с указанием состава работ. Данные сведения необходимы были для реализации затратного подхода и корректного распределения доходов в рамках доходного подхода к оценке».

Соответственно, предоставление справки истца о составе работ в период реконструкции объекта не является обязательным, однако эксперт запрашивал данную информацию, руководствуясь своим правом в соотв. со ст. 14 ФЗ-135, для корректной реализации затратного подхода, в соотв. с п. 24ж ФСО № 7.

3) В рамках комплексной экспертизы информация о составе работ в период
реконструкции могла быть получена от экспертов проводивших строительную
экспертизу?

Учитывая сроки, в которые требовалось предоставить результаты работ, не могла.

4) Чем обоснован отказ эксперта от применения затратного и доходного способа при определении рыночной стоимости земельного участка?

Определение рыночных стоимостей земельных участков регламентируется «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений от 06.03.02 г. № 568-Р.

Затратный подход напрямую к оценке земли не применяется. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка (комбинация методов доходного и затратного подходов) и методе выделения (комбинация методов сравнительного и затратного подходов).

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым.

Для корректного применения методов доходного подхода недостаточно данных. В частности, отсутствие возможности корректно определить затраты на воспроизводство улучшений (причины - см. стр. 30-31 Заключения).

5)Какой вид стоимости улучшений использован в строке 9 таблицы №23 на странице
39 заключения?

Балансовая, проверочно, для расчета налога на имущества.

6)Каким способом получены данные в указанной строке в размере 57 855 027,30 руб.
и на какую дату они определены?

Как указано в стр. 9 таблицы 23 на стр. 39 заключения, «Стоимость улучшений - (1) -(6)», где цифрами обозначены номера строк в таблице. Из расчетной стоимости единого объекта недвижимости вычтена стоимость земли, для получения условной величины балансовой стоимости улучшений, необходимой для расчета денежного потока.

7) В ответ на запрос суда Вами была представлена информация о стоимости экспертизы по определению рыночной стоимости объектов в размере 130 000 рублей. По факту была определена рыночная стоимость здания и земельного участка как единого объекта па основании 1 способа оценки, а стоимость экспертизы увеличилась до 170 000 рублей. Чем обосновано увеличение стоимости услуг? Увеличение стоимости услуг обусловлено командировочными расходами, первоначально не учтенными в стоимости услуг.

8) В соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки Вами представлено в материалы дела-заключение, почему?

В соответствие с Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», результатом работы эксперта является Заключение эксперта. Оценочная деятельность в данном случае относится к области специальных знаний эксперта.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации содержат в себе положения о статусе, правах и обязанностях, как участника судебного процесса, именно эксперта. Оценщик, как участник судебного процесса, в вышеуказанных законодательных актах не упоминается.

Необходимо отметить, что судебный эксперт и оценщик действуют в различных рамках правового поля, являются субъектами различных видов деятельности, осуществляя при этом различные функции.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (п. 5 ст. 55 АПК РФ). Оценщик такой подписки не дает и об уголовной ответственности не предупреждается.

Поэтому экспертное заключение имеет более высокое доказательственное значение, чем отчет об оценке. И при наличии отчета об оценке и экспертного заключения в материалах дела суд, скорее всего, приоритет при оценке доказательств отдаст именно экспертному заключению.

СРО СМАО, членом которой является эксперт, рекомендует для целей ответа на вопросы определений суда подготавливать не отчет, а заключение, в соответствии с соответствующим процессуальным законодательством.

Ответы эксперта АО «Научно-технический прогресс» Кухаренко А.С.

1. Что понимается под сметной стоимостью работ по созданию неотделимых улучшений, которая была определена Вами в ответе на поставленный судом вопрос?

Под сметной стоимостью работ по созданию неотделимых улучшений, мной понимается, сумма денежных средств, затраченная на выполнение части объемов строительно-монтажных работ, исходя из предоставленных договоров и актов приемки работ, выделенных мной, в ходе проведения визуально-инструментального обследования, как неотделимые улучшения изменений объекта, в соответствии с предоставленной проектно - сметной документацией по объекту «Реконструкция городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов кинозала на 90 мест и Реконструкция кинотеатра «Наутилус, кинозал на 50 мест, расположенного по адресу г. Абакан, ул. Шевченко,74».

2. Какие методы использовались Вами для определения сметной стоимости работ по созданию неотделимых улучшений?

Сметная стоимость работ по созданию неотделимых улучшений определена базисно-индексным методом, в соответствии с Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС81-35.2004.

3. Расценки какого региона России, в случае использования Вами территориальных расценок, использовались Вами для определения сметной стоимости работ и чем Вы руководствовались при выборе соответствующего региона России?

Стоимость строительно-монтажных работ по созданию неотделимых улучшений определена по сборникам ТЕР-2001, ТЕРм-2001 (действующим на момент проведения работ по реконструкции объекта) для 5 зоны г. Минусинск, исходя из предоставленной сметно-договорной документации по объекту «Реконструкция городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов... , расположенного по адресу г. Абакан ,ул. Шевченко,74 ».

4. Чем Вы руководствовались при выборе конкретных расценок, каким образом вы производили выбор расценок в своих локальных сметных расчетах как за период 2008-2011 годов, так и в локальных сметных расчетах по состоянию на 3 квартал 2013г?

Стоимость строительно-монтажных работ по созданию неотделимых улучшений определена по сборникам ТЕР-2001, ТЕРм-2001 (действующим на момент проведения работ по реконструкции объекта), исходя из предоставленной сметно-договорной документации по объекту «Реконструкция городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов, расположенного по адресу г. Абакан, ул. Шевченко,74».

5. В каких целях Вами определялась стоимость работ по созданию неотделимых улучшений по состоянию на 2008-2011 г?

Фактически выполненные строительно-монтажные работы, по созданию неотделимых улучшений состояния объекта, выполнялись в период 2008-2011 г, исходя из предоставленной сметно-договорной документации.

Цель определения стоимости фактически выполненных работ по созданию неотделимых улучшений по состоянию на 2008-2011г — ответить на поставленный судом вопрос « Какова стоимость затрат ООО «Малтат Кинобизнес» по созданию неотделимых улучшений в здании городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов ...в результате реконструкции по состоянию на 19 июля 2013 года» Вопрос:

6. Чем обусловлено увеличение сметной стоимости, определенной Вами по состоянию на 3 квартал 2013г (40 754 143,75руб) на 73% по отношению к сметной стоимости работ, определенной Вами по состоянию на 2008-2011г (23 468 267,59 руб.)?

Расчет сметной стоимости выполнялся базисно-индексным методом. Индексы для перевода базовых цен 2001 г в цены 2008-2011г отличаются от переводных индексов в цены 2013 года в сторону увеличения.

7. Каким образом Вами определялось, что работы, отнесенные Вами к неотделимым улучшениям, выполнялись в ходе реконструкции, и как Вами понималась часть формулировки вопроса суда «в ходе реконструкции»?

В материалах дела А74-2863/2014, для проведения судебно-строительной
экспертизы, была предоставлена проектно-сметная документация «Реконструкция городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов...», договора подряда и акты выполненных работ. Я, Кухаренко А.С. в качестве эксперта, и при участии: юриста МКУ «ГПС Кодекс» Приходько О.Ф., начальника проектного отдела МКО» Архоград» Ребенковой Г.И., главного специалиста планово-производственного отдела МКО «Архоград» Бочкаревой СБ., начальника ООО «Проект М» Рейзис П.Ф., начальника ПТО ООО СК «Афина» Курмилевой М.В. проводила визуально-инструментальное обследование объекта, с целью установления фактически выполненных объемов строительно-монтажных работ, исходя из предоставленных договоров и актов выполненных работ и в соответствии с проектно-сметной документацией «Реконструкция городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов...». В результате проведенного обследования и выполненных натурных измерений, было установлено, что часть объемов выполненных работ в рамках реконструкции объекта, представляет собой неотделимые улучшения изменения состояния объекта, (изменения состояния объекта, улучшающие технические и функциональные возможности объекта и которые неотделимы от самого объекта, т.е. невозможно их забрать с собой без причинения вреда объекту)

Часть формулировки, в поставленном передо мной вопросе суда «...в результате реконструкции» понималась как, определение фактически выполненных объемов строительно-монтажных работ, по созданию неотделимых улучшений, исходя из предоставленных судом материалов: договоров, актов приемки выполненных работ и проектно-сметной документации «Реконструкция городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов...».

Ответы экспертов АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии» на вопросы, поставленные ООО «Малтат-КиноБизнес»:

1. Вы являетесь субъектами оценочной деятельности?

Эксперты, проводившие экспертизу по определению стоимости неотделимых улучшений, не являются членами саморегулируемой организации оценщиков.

Эксперты АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии» являются аттестованными экспертами в области экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также сметного нормирования. Документы о квалификации экспертов представлены в суд. Эксперты сметчики работают в области проверки достоверности сметной стоимости объектов строящихся на территории Республики Хакасии.

Из ст. 9 Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» следует, что судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельства, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

В абз. 1 стр. 4 определения суда о назначении экспертизы судом при определении стоимости неотделимых улучшений указано, что применительно к каждому акту требуется составить таблицу, локальный сметный расчет. Задача по определению объемов результатов строительных работ, рассмотрению проектной документации и составлению сметных расчетов с их стоимостью соответствует квалификации экспертов.

В связи с этим полагаем, что назначение судом в качестве экспертов по определению неотделимых улучшений произведенных в результате реконструкции в период с 2008-2011, исходя из договоров, актов выполненных работ, а так же проектной документацией на здание городского культурно досугового центра, является обоснованным.

2. Каким нормативным документом из указанных в представленных Вами
заключениях предусмотрено определение рыночной стоимости неотделимых
улучшений использованным Вами способом?

В заключение от 30.11.2016 № 5СЭ/16 на стр.19 приведено, что стоимость неотделимых улучшений производилась путем определения стоимости строительных работ (размер затрат на производство работ по созданию неотделимых улучшений) в соответствии с МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».

3. Ответ на какой вопрос, поставленный на разрешение экспертов
предусматривает необходимость изменение-уменьшение сметной стоимости работ
и материалов в сметах предоставленных истцом?

Перед экспертами была поставлена задача определить стоимость фактических объемов и видов работ, по созданию неотделимых улучшений, выявленных при осмотре и подтвержденных представленными актами приемки выполненных работ и проектной документацией. В связи с чем, для определения объективной стоимости эксперты применяли те расценки, которые соответствуют виду и составу фактически выявленных работ.

4. Вы или ваша организация ранее, до производства экспертизы принимали
участие в экспертизах для истца или ответчика?

АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии», в случае если постановка вопроса предполагала информацию о судебных экспертизах, проводила судебную экспертизу в делах с участием Комитета муниципальной экономики Администрации г. Абакана в деле А74-208/2016.

Ответы экспертов АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии» на вопросы, поставленные комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана:

1) Какими методами определялась стоимость неотделимых улучшений?

В основу расчета стоимости работ по неотделимым улучшениям принята методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». Методика имеет в своем составе общие методические положения по составлению сметной документации и определению сметной стоимости строительства, выполнения ремонтных, монтажных и пусконаладочных работ на всех стадиях разработки предпроектной и проектной документации, формированию

договорных цен на строительную продукцию и проведению расчетов за выполненные работы.

Экспертами при составлении расчетов был применен базисно индексный метод определения стоимости работ по созданию неотделимых улучшений, с использованием сметных нормативов, установленных для территории Республики Хакасия и включенных в федеральный реестр сметных нормативов.

2) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что Вами при определении стоимости неотделимых улучшений необоснованно исключены коэффициенты на выполнение работ, учитывающие усложняющие факторы (истец указал, что работы по реконструкции велись внутри эксплуатируемого здания с не обесточенной электропроводкой, поэтому им в актах был применен поправочный коэффициент К-=1,20 для учета влияния производства работ согласно МДС 81-35.2004 таблицы 1 (п. 5), 2 (п. 5), 3 (п. 4) приложения 1 и примечания 1 к таблицам)?

Условия производства работ должны быть указаны в ПОС - проекте организации строительства ( п.3.9 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», п.23.е Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87). Из представленных документов не следует, что были определены особые условия производства работ.

3) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что непредвиденные затраты учтены в соответствии с МДС 81-35.2004 п. 4,96-2% для объектов социальной сферы, каковым кинотеатр не является?

При определении стоимости неотделимых улучшений непредвиденные затраты не учитывались. Согласно п.4.96 МДС 81-35.2001 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» в сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. При определении стоимости неотделимых улучшений экспертами зафиксированы фактически выполненные виды и объемы работ, в том числе отличающиеся от проектных решений. Поэтому при определении сметной стоимости на уже выполненные работы, резерв на непредвиденные работы, затраты, не требуется.

4) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что Вами были применены расценки, которые отличаются от расценок указанных в актах приемки выполненных работ и не существовали в момент подписания указанных актов? Чем Вы руководствовались при выборе конкретных расценок при составлении сметных расчетов?

Согласно вопросу, поставленному определением суда, стоимость неотделимых улучшений необходимо было определить на дату 19.07.2013.

В представленных на экспертизу документах при составлении расчетов применялся базисно-индексный метод определения стоимости с использованием территориальных сметных нормативов (ТЕР) Красноярского края. Согласно п.2.3. МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» территориальные сметные нормативы предназначены для организаций, осуществляющих строительство или капитальный ремонт на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ (об этом также - пункт 1Приказа Министерства строительства Красноярского края от 12.11.2010г. №237) (Приложение № 1 ).

Поэтому экспертами АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии» расчет (локальные сметы) составлен базисно индексным методом с использованием сметно-нормативной базы 2001 года (ТЕР-2001), действующей на территории Республики Хакасия на дату определения стоимости, с индексом изменения сметной стоимости строительства из базы 2001 года на дату определения стоимости согласно Протокола №2 от 27.06.2013 заседания комиссии по ценовой политике в строительстве при Министерстве регионального развития Республики Хакасия (Приложение № 2 ).

Расценки, принятые в первичных актах выполненных работ не соответствуют фактически выполненным работам (по видам, составу работ), обнаруженным в процессе определения стоимости неотделимых улучшений. В связи с этим экспертами были применены расценки по фактически выполненным работам, вместо расценок указанных в актах выполненных работ.

Согласно п.4.24 МДС 81-35.2001 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» в базисном уровне цен стоимость материальных ресурсов следует принимать по территориальным сборникам сметных цен на материалы, изделия и конструкции, в случае отсутствия цен в сборниках, они принимаются по прайс-листам с приведением стоимости к базовому уровню цен (путем деления стоимости по прайс-листам на индекс перевода в текущий уровень цен). При составлении смет для определения неотделимых улучшений стоимость материальных ресурсов определялась максимально возможно по сборникам нормативной базы ТСЦ (территориальные сметные цены), в случае отсутствия в базе ТЕР - по сборникам ФССЦ (федеральный сборник сметных цен) с переводным коэффициентом к территориальной базе Республики Хакасия (так же это относится к федеральным расценкам, n.IV Протокол №2 от 27.06.2013 заседания комиссии по ценовой политике в строительстве при Министерстве регионального развития Республики Хакасия) (Приложение №2), в случае отсутствия в нормативных базах для расчета принята стоимость по прайс-листам, указанным в актах на выполненные работы, с переводом в базу 2001 года.

5) Каким образом определялся износ неотделимых улучшений?

Износ определяется исходя из продолжительности эксплуатации конструкций, элементов до очередного ремонта на основе данных ВСН 58-88(Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Продолжительность эффективной эксплуатации неотделимых улучшений объекта до проведения очередного капитального ремонта принимается в соответствии с приложением №3 к ВСН 58-88(р). Процент физического износа по неотделимым улучшениям принят путем деления значения фактического срока эксплуатации неотделимых улучшений на нормативный срок эксплуатации конструкций и элементов неотделимых улучшений до следующего капитального ремонта. Таблицы со стоимостью неотделимых улучшений с учетом фактического состояния, степени износа и степени повреждения приведены в приложениях к экспертному заключению (таблицы с нумерацией 2 в составе приложений к экспертному заключению).

6) Что Вы можете пояснить на замечание истца о том, что работы,
рассмотренные при производстве дополнительной экспертизы не были Вами
учтены в составе неотделимых улучшений?

Поскольку при проведении экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании экспертам истцом не представлены, и, как следствие, не оценены работы по актам от 29.09.2009 на сумму 323 306 рублей 08 копеек, от 28.02.2011 на сумму 5 901 005 рублей, от 01.12.2009 на сумму 961 097 рублей, по ходатайству истца определением арбитражного суда от 27.01.2017 по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по определению стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: г.Абакан, ул. Т. Шевченко, 74. Согласно дополнительного экспертного заключения от 23.03.2017 № 5СЭ/16 рыночная стоимость результатов работ, произведённых в здании по актам от 29.09.2009, от 28.02.2011, от 01.12.2009, по состоянию на 19.07.2013 составила 2 758 007 рублей (без НДС). При этом, эксперты пришли к выводу о невозможности в связи с отсутствием проектных решений и исходя из результатов осмотра сделать вывод об отнесении указанных результатов работ на сумму 2 758 007 рублей к неотделимым улучшениям, в связи с невозможностью определить первоначальное состояние объекта до начала проведения работ. Таким образом, не представив проектные решения, истец принял на себя риск неблагоприятных последствий в виде таковых выводов.

Ответы эксперта ООО «Траст-аудит» Лукина А.А. на вопросы представителя комитета муниципальной экономики города Абакана.

1) По каким причинам Вами не были приняты данные «Сводной таблицы» АО «Научно-технический прогресс» об определенной сметной стоимости затрат по созданию неотделимых улучшений по состоянию на 3 квартал 2013 год и был произведен самостоятельный расчет сметной стоимости по состоянию на 19.07.2013?

В расчете АО «Научно-технический прогресс» не расшифрованы данные по определению стоимости в ценах 3 квартала 2013 года.

2) Приведены затраты в базовых ценах 2001 года, как это определялось Вами?

На основании данных столбца 6 Сводного расчета.

3) Исследовалось ли Вами и в каких расценках (федеральных или территориальных) были произведены расчеты, указанные в «Сводной таблице»?

По данным сводного расчета это определить невозможно. Иных материалов Арбитражным судом РХ предоставлено не было.

4) Как Вы полагаете, в случае определения для рыночной стоимости неотделимых улучшений в объекте, расположенном в г. Абакане, сметной стоимости (по территориальным расценкам) работ, приведших к созданию таких неотделимым улучшениям, территориальные расценки какого региона подлежат применению?

Нормативного определения применения ФЕРов или ТЕРов нет. В то же время, исходя из следующего письма, можно констатировать, что выбор базы расчета находится в компетенции лица, принимающего решение о ее применении.

Извлечение из письма от 29.04.2010 №17163-ИМ/08, опубликованного на странице ФЦЦС/Вопросы и ответы/12. Содержание службы заказчика-застройщика, проектно-изыскательские работы 16.08.2010, ответ на вопрос о правомочности применения при определении максимальной цены госконтракта объектов военной инфраструктуры сметных нормативов Федерального уровня, состоящих из сборников ГЭСН-2001, ФЕР-2001, ФССЦ-2001 и ФСЭМ-2001 в новой уточенной редакции. В соответствии со статьей 759 Гк РФ заказчик обязан передать подрядчику (проектировщику, изыскателю) задание на проектирование, в котором приводятся исходные данные, необходимые для составления технической документации (в том числе указывается метод составления сметной документации и вид используемой сметно-нормативной базы), при этом подрядчик должен соблюдать требования, содержащиеся в задании на проектирование, и вправе отступать от них только с согласия заказчика. Учитывая изложенное, решение о выборе сметно-нормативной базы, применяемой для составления сметной документации, находится в компетенции заказчика.

5) Чем Вы можете объяснить разницу в рассчитанной Вами сметной стоимости затрат на создание неотделимых улучшений по состоянию на 19.07.2013 в размере 26 122 803 и сметной стоимостью, рассчитанной Кухаренко А.С. по состоянию 3 квартал 2013 года в размере 40 754 143, 75 рублей?

Поскольку данных о методике расчета, примененной А.С.Кухаренко, судом не предоставлены, ответить на данный вопрос не представляется возможным.

6) Что понимается Вами под полным износом неотделимых улучшений? Через какой срок службы неотделимых улучшений, оцениваемых Вами, должен был произойти их полный износ?

Термин «полный» износ мною не применялся.

7) Какой срок эксплуатации здания с даты оценки неотделимых улучшений (19.07.2013) был определен Вами как оставшийся срок эксплуатации здания?

Оставшийся срок службы не определялся ввиду отсутствия необходимости.

8)Обладаете ли Вы специальными познаниями, позволяющими рассчитывать сметную стоимость строительно-монтажных работ?

Вопрос, поставленный судом перед экспертом, заключался в определении рыночной стоимости. Сметную стоимость СМР я не определял, а принял данные расчета СМР в ценах 2001 года. Для пересчета стоимости в текущие цены моего образования экономиста достаточно.

Ответы эксперта ООО «Траст-аудит» Лукина А.А. на вопросы представителя ООО «Малтат-КиноБизнес».

1)В судебном или ином порядке, установленном законом Российской Федерации предоставленный Вами отчет об определении рыночной стоимости здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2 482 кв.м. и земельным участком площадью 1945 кв.м с кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенных по адресу: г. Абакан, ул. Т.Шевченко, 74 по состоянию на 19.07.2013, рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате реконструкции объекта, был признан недостоверным.

Отчет может быть признан недействительным только по решению суда в силу ст. 13 федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Мною в рамках проведения судебной экспертизы было подготовлено заключение эксперта 17-2015, приложением к которому являлся отчет 46-2015. Заключение эксперта 17-2015 по существу рассматривалось в заседании Третьего арбитражного апелляционного суда при первичном рассмотрении дела и не было признано недопустимым и несостоятельным доказательством. Решений о признании отчета 46-2015 и результатов определения рыночной стоимости, выполненной в отчете, недостоверными судами не принималось. Решения дисциплинарного комитета СМАО и экспертного заключения СМАО касаются формальных аспектов отчета, одновременно противоречат друг другу в части выявленных замечаний.

Стоимость неотделимых улучшений определялась не в рамках отчета 46-2015, а в самом заключении эксперта 17-2015. Результаты проведенной экспертизы по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений органами СМАО не рассматривались, судом не были признаны недействительными.

В судебном заседании суд исследовал представленные в материалы дела письменные пояснения экспертов, выслушал выступления явившихся в судебное заседание, которые ответили на интересующие суд и стороны вопросы.

Представитель истца - общества с ограниченной ответственностью
«Малтат-КиноБизнес» подержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель ответчика - комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в зале судебного заседания представил суду дополнительные пояснения, дал дополнительные пояснения по ходатайству истца о проведении судебной экспертизы, пояснил, что истец в суде первой интенции указанное ходатайство не заявлял, в связи с чем, имеются основания для отказа в удовлетворении ходатайства.

В обоснование ходатайства о проведении повторной экспертизы истец указал на то, что при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции при проведении судебной экспертизы были нарушены нормы материального и процессуального законодательства - ст. 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст.82-85 "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ, не выполнены рекомендации суда кассационной инстанции в части оценки предоставленных сторонами доказательств в целях разрешения дела.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения ходатайства в силу следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, при новом рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции по ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 28.07.2016 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м и земельного участка общей площадью 1945 кв.м с кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенных по адресу: г. Абакан, ул.Т. Шевченко, 74, по состоянию на 19.07.2013, и по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 74.

Согласно полученным экспертным заключениям:

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, истец возражал относительно представленных экспертных заключений, вместе с тем, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявил.

При этом, со стороны истца не представлено обоснование невозможности заявления данного ходатайства в суде первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Между тем, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной оценочной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции, наличие противоречий в заключении эксперта. Само по себе несогласие с выводами эксперта по вопросам, поставленным перед экспертом, без сопоставления этих выводов с другими доказательствами по делу, не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы.

Повторно оценив представленные в материалы дела заключения ООО «Лабриум-Консалтинг», АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия», ознакомившись с ответами экспертов на поставленные вопросы и выслушав их пояснения в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы. Сомнения в обоснованности представленного заключения у суда апелляционной инстанции отсутствуют, каких-либо существенных противоречий в окончательных выводах экспертов не имеется, квалификация экспертов подтверждена представленными в материалы дела документами.

Достоверность выводов, содержащихся в заключении экспертов, обеспечивается, в том числе предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения (абзац третий части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 307 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, эксперты, проводившие судебную экспертизу, предупреждены судом в установленном порядке об уголовной ответственности.

Из материалов дела следует, что вышеуказанные экспертные заключения содержат указание на стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата, указание на использованные методы и подходы оценки, в связи с чем, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Гарантией прав лиц, участвующих в деле, выступает предусмотренная частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможность ходатайствовать перед судом - в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах - о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту.

Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции обеспечил ответчику реальную возможность реализации процессуальных прав. Суд откладывал судебное разбирательство, и у истца имелась возможность заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Кроме того, на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле экспертами АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» даны пояснения при вызове их в суд первой инстанции, предоставлены письменные пояснения. Доказательства, порождающие сомнения в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, в материалы дела не представлены.

Между тем истец в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не заявлял ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что дополнительные пояснения экспертов, представленные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, устранили сомнения в обоснованности выводов по представленным в материалы дела экспертным заключениям.

Критическая оценка истцом выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов экспертов, в отсутствие соответствующих доказательств, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Фактически доводы истца сводятся к несогласию с результатами проведенной экспертизы.

Однако, как уже было отмечено выше, истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлено ходатайство о назначении повторной или дополнительной судебных экспертиз, в связи с чем, в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он несет риск наступления последствий совершения или не совершения процессуальных действий.

Несогласие истца с выводами экспертов, сделанными по результатам проведенного исследования, не является основанием для назначения повторной экспертизы.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее с учетом представленных ими в материалы дела пояснений и дополнений.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» (арендатор) на основании заключённого с комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) договора от 03.07.2006 № 104 (в редакции дополнительных соглашений от 03.07.2005, от 08.09.2006, от 10.10.2006, от 15.04.2010) арендует объект муниципальной собственности – нежилое здание площадью 2486 кв.м и использует для эксплуатации здания земельный участок, на котором оно расположено, общей площадью 3503 кв.м. Срок действия договора согласован в пункте 1.4 с 03.07.2006 по 01.07.2015. Актом от 10.10.2006 сторонами зафиксирована передача здания и земельного участка (т.1 л.д. 17-26).

Истец в порядке реализации права на выкуп арендуемого имущества, предоставленного ему Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 19.07.2013 обратился к собственнику имущества с заявлением о выкупе арендуемого здания и земельного участка (т.1, л.д. 29-30).

Постановлением администрации г. Абакана от 28.03.2014 № 559 (т.1, л.д. 41-42) принято решение о приватизации вышеуказанных объектов по цене 113 327 000 рублей, в том числе здание – 98 107 000 рублей, земельный участок – 15 220 000 рублей согласно отчёту об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ», с рассрочкой оплаты на 5 лет (т.1, л.д. 55-187).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил обществу с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» проект договора купли-продажи с сопроводительным письмом от 31.03.2014 исх. № 640 (т.1, л.д.31-37, 40).

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи от 01.04.2014, продавец продаёт, а покупатель покупает здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м, нежилое помещение общей площадью 80,2 кв.м и земельный участок общей площадью 1945 кв.м, расположенные в г.Абакане Республики Хакасия по ул. Т.Шевченко, 74.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи, стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, составляет 113 327 000 рублей, в том числе здание – 98 107 000 рублей, земельный участок – 15 220 000 рублей. Стоимость определена на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» № А26-14.

В пункте 2.3.2 проекта договора указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 113 327 000 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путём перечисления денежных средств в течение 5 лет согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Истец обратился к услугам независимого оценщика ООО «Агентство профессиональной оценки собственности» для определения рыночной стоимости неотделимых улучшений спорного здания. В соответствии с отчётом от 27.03.2014 №239-01/03 рыночная стоимость неотделимых улучшений определена в сумме 22 698 077 рублей, в том числе НДС 3 462 419 рублей (т. 4, л.д. 17-43).

Не согласившись с условиями приватизации объектов, истец направил ответчику с письмом (исх. от 25.04.2014 № 01-05/68) протокол разногласий к договору и подписанный проект договора купли-продажи с отметкой о протоколе разногласий (т.1, л.д. 38, 39, 44).

Согласно редакции покупателя стоимость выкупаемого имущества составляет 111 005 967 рублей 70 копеек (в том числе здание – 98 107 000 рублей, земельный участок – 12 898 697 рублей 70 копеек (из стоимости 15 220 000 рублей, указанной ответчиком в договоре, вычтен НДС); стоимость неотделимых улучшений составляет 19 235 658 рублей (определена на основании отчёта ООО «АПОС» от 27.03.2014 № 239-01/03 без НДС). Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате в размере 91 770 309 рублей 70 копеек, уплачивается в рассрочку (далее по тексту договора).

Письмом от 22.05.2014 исх. №1004 ответчик отклонил разногласия, настаивая на своей редакции договора (т. 3, л.д.105).

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи объектов муниципальной собственности не пришли к согласию о цене выкупа недвижимого имущества, спор передан для разрешения разногласий в арбитражный суд в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, не может быть подписан в редакции ответчика, а также ссылаясь на то, что должен быть произведён зачёт стоимости затрат общества по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении, истец требует изложить спорные пункты договора в его редакции.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закона N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Судами установлено и не оспорено сторонами, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 2484 кв.м. и земельного участка площадью 1945 кв.м., расположенных по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Т.Шевченко, 74.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в частности, в предмет рассмотрения суда входит урегулирование разногласий по спорным пунктам 2.2, 2.1, 2.3.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу NА46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Из материалов дела следует, что разногласия сторон по договору сводятся к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения, с учётом произведённых по согласованию с собственником неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведённых улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведённых улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счёт собственных средств арендатором.

Материалами дела подтверждается, что реконструкция спорного здания произведена истцом с согласия арендодателя, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

При первичном рассмотрении настоящего дела в ходе производства по делу суд первой инстанции по ходатайству истца назначил комплексную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества и произведенных неотделимых улучшений здания, проведение которой поручил эксперту ОАО "Научно-технический прогресс" Кухаренко А.С. (строительно-техническая часть экспертизы) и эксперту ООО "Траст-Аудит" Лукину А.А. (в части экспертизы по оценке стоимости).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.07.2015, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 года, пункты 2.1 и 2.3.1 договора приняты в редакции истца, пункт 2.2 исключен из договора.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение исходил из того, что в данном случае в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции и в апелляционном суде комитет возражал относительно достоверности экспертных заключений, представленных по результатам проведения назначенной судом экспертизы, и приводил конкретные доводы о допущенных экспертами нарушениях, влияющих на достоверность ее результатов (со ссылками на положения нормативных правовых актов). При этом и в суде первой инстанции, и в апелляционном суде комитет также заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Вместе с тем, суды обеих инстанций возражения комитета и заявленное им ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонили, сославшись на то, что комитет не является профессиональным субъектом в области оценочной деятельности, в связи с чем, его возражения не могут конкурировать с выводами экспертов. Однако, отклоняя заявленные возражения по указанному основанию, суды, по сути, придали экспертным заключениям заранее установленную силу, что не соответствует части 5 статьи 71 Кодекса, а также исключили возможность комитета как стороны по делу приводить свои возражения относительно данного доказательства.

Отклоняя названные возражения, основанные на утверждениях комитета о допущенных экспертами нарушениях при проведении экспертизы, суды должны были дать им оценку и мотивировать свои выводы. Между тем какой-либо мотивированной оценки по существу доводам комитета судами в нарушение части 7 статьи 71, части 4 статьи 170 и части 2 статьи 271 Кодекса не дано.

Суд кассационной инстанции также акцентировал внимание на то, что в ходе рассмотрения дела в апелляционном суде комитет заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в подтверждение своих доводов о допущенных экспертом Лукиным А.А. нарушениях и недостоверности определенной им рыночной стоимости имущества: экспертного заключения НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" от 17.06.2015 N 15-06-116/ЭЗ/77, актов внеплановой проверки НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" от 26.06.2015 N 530/ВП и от 09.07.2015 N 530/ВП/1 и выписки из протокола от 07.07.2015 N 60 заседания дисциплинарного комитета НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" (то есть тех доказательств, необходимостью получения и представления которых комитет обосновывал заявленное им в суде первой инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства).

Вместе с тем, отказывая в принятии и приобщении к материалам дела указанных доказательств, апелляционный суд мотивировал свое решение тем, что они датированы позднее принятия обжалуемого решения суда первой инстанции, в связи с чем, не являлись предметом его исследования и оценки.

Суд кассационной инстанции посчитал, что в рассматриваемом случае, отказывая в принятии дополнительных доказательств, апелляционный суд в нарушение части 2 статьи 268 Кодекса не дал оценки причинам непредставления комитетом этих доказательств на предмет их уважительности.

В связи с изложенным выводы суда первой инстанции и апелляционного суда об отсутствии оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд кассационной инстанции признал необоснованными.

Направляя дело на новое рассмотрение, вышестоящая инстанция указала на то, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное выше, полно и всесторонне исследовать и оценить имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, при необходимости назначить по делу повторную экспертизу, установить необходимые фактические обстоятельства и с учетом этого разрешить спор по существу.

При новом рассмотрении дела с учетом указаний вышестоящей инстанции в рамках дела по ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 28.07.2016 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м и земельного участка общей площадью 1945 кв.м с кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенных по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 74, по состоянию на 19.07.2013, и по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: г. Абакан, ул.Т.Шевченко, 74.

Согласно полученным экспертным заключениям:

Повторно оценив представленные в материалы дела экспертные заключения, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А. является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, все элементы внутренней отделки, на основе данных о текущем использовании приведён анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

На основе применённых методов оценки (затратного, сравнения продаж, доходного) и согласования результатов оценки в заключении эксперта приведено обоснование средневзвешенного значения достоверности примененных методов оценки и рассчитана рыночная стоимость здания и земельного участка 73 300 000 рублей (без НДС).

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., доказательства того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиком арендатору (истцу) компенсированы, не представлены, в связи с чем, суд первой инстанции, определяя величину рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания, обоснованно пришёл к выводу о необходимости использования величины, установленной экспертным заключением стоимости, положив в основу стоимость, определённую экспертом, а именно 7 419 492 рубля 91 копейка (без НДС).

Согласно полученному экспертному заключению АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» от 23.03.2017 № 5СЭ/16 рыночная стоимость результатов работ, произведённых в здании по актам от 29.09.2009, от 28.02.2011, от 01.12.2009, по состоянию на 19.07.2013 составила 2 758 007 рублей (без НДС). При этом, эксперты пришли к выводу о невозможности, в связи с отсутствием проектных решений и исходя из результатов осмотра, сделать вывод об отнесении указанных результатов работ на сумму 2 758 007 рублей к неотделимым улучшениям, в связи с невозможностью определить первоначальное состояние объекта до начала проведения работ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал на то, что не представив проектные решения, истец принял на себя риск неблагоприятных последствий в виде выводов экспертов, указанных в экспертном заключении от 23.03.2017 № 5СЭ/16. Иные доказательства того, что работы, поименованные в спорных актах от 29.09.2009, от 28.02.2011 и от 01.12.2009, являлись неотделимыми улучшениями, произведёнными истцом в здании, в дело не представлены.

Из материалов дела следует, что при первом рассмотрении в рамках дела по ходатайству истца определениями арбитражного суда от 25.09.2014 и от 17.02.2015 назначена комплексная экспертиза по определению рыночной стоимости приватизируемых объектов и неотделимых улучшений. Проведение экспертизы поручено: строительно-техническая часть экспертизы здания – эксперту открытого акционерного общества «Научно-технический прогресс» Кухаренко Алле Сергеевне; оценочной экспертизы – эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину Александру Александровичу.

Согласно полученным экспертным заключениям:

Поскольку в материалы дела были представлены доказательства, свидетельствующие о допущенных экспертом Лукиным А.А. нарушениях и недостоверности определённой им рыночной стоимости имущества: экспертное заключение НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 17.06.2015 № 15-06-116/ЭЗ/77, акты внеплановой проверки НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 № 530/ВП и от 09.07.2015 № 530/ВП/1 и выписки из протокола от 07.07.2015 № 60 заседания дисциплинарного комитета НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», суд первой инстанции, учитывая данные обстоятельства, правомерно пришел к выводу о том, что названные экспертные заключения не могут быть положены в основу определения выкупной цены спорного имущества.

Повторно проверив экспертные заключения на предмет их соответствия требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 199, суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на экспертные заключения.

По результатам оценки представленных в материалы дела экспертных заключений суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что эксперты ООО «Лабриум-Консалтинг» и АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» обладают специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Руководствуясь изложенным, суд признаёт заключения экспертов ООО «Лабриум-Консалтинг» и АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» ясными и полными, не вызывающими сомнений в их обоснованности, заключения экспертов не содержат неясности или противоречия, нет оснований подвергать сомнению данные заключения экспертов.

Кроме того, на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле экспертами АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» даны пояснения при вызове их в суд, предоставлены письменные пояснения. Доказательства, порождающие сомнения в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, в материалы дела не представлены.

Таким образом, представленные в материалы настоящего дела экспертные заключения отвечают требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества и стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку при выкупе имущества ответчиком необоснованно отказано в зачёте стоимости неотделимых улучшений, истец правомерно с учётом фактических обстоятельств дела и императивной нормы части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ настаивает на выкупе имущества по рыночной цене, уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемых объектов для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, суд первой инстанции обосновано посчитал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объектов выкупа и включить установленную экспертом цену 73 300 000 рублей в качестве цены выкупа объектов муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

В этой связи с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, установленной в экспертном заключении в сумме 7 419 492 рубля 91 копейка, в счёт выкупной цены объекта, спорный пункт 2.3.1. договора обоснованно изложен судом первой инстанции в следующей редакции: «Стоимость недвижимого имущества уплачивается покупателем за минусом 7 419 492 (семь миллионов четыреста девятнадцать тысяч четыреста девяносто два) рублей 91 копейки (без НДС) стоимости неотделимых улучшений, всего 65880 507 (шестьдесят пять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч пятьсот семь) рублей 09 копеек в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора.».

Что касается пункта 2.2. договора, суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что данный пункт не является определяющим в договоре и не несёт смысловой нагрузки, поскольку в данном случае цена выкупа имущества определена в ходе судебного разбирательства по рассмотрению разногласий при заключении договора, поэтому его следует исключить из договора.

Право собственности истца на спорные объекты (здание и земельный участок) зарегистрировано за истцом на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015. В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлен договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 01.04.2014, содержащий отметку о государственной регистрации права собственности т 23.11.2015

По результатам рассмотрения дела основанием для регистрации права собственности на спорное имущество будет являться настоящее решение, которое после вступления его в силу станет неотъемлемой частью договора от 01.04.2014.

Таким образом, запись о государственной регистрации права ООО «Малтат-КиноБизнес» на здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов площадью 2484 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м, расположенных по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Т.Шевченко, 74, внесённая в единый государственный реестр недвижимости на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015 по настоящему делу, не может быть сохранена.

При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции также правомерно распределены судебные расходы по делу, в том числе по проведенным в суде первой инстанции экспертизам.

Расходы истца по оплате экспертизы, понесённые при первоначальном рассмотрении дела, отнесены на ответчика и возмещены последним в сумме 60 000 рублей.

Расходы сторон по оплате повторной комплексной судебной строительно-оценочной экспертизы и дополнительной судебной оценочной экспертизы составили 433 280 рублей 80 копеек.

В качестве доказательства внесения денежных средств на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Хакасия сторонами в материалы дела представлены платёжные поручения на общую сумму 535 000 рублей:

- от 30.06.2016 № 531301 на сумму 195 000 рублей (КМЭ г. Абакана);

- от 31.10.2016 № 105968 на сумму 40 000 рублей (КМЭ г. Абакана);

- от 15.07.2016 № 492 на сумму 250 000 рублей (ООО «Малтат-КиноБизнес»);

- от 23.01.2017 № 42 на сумму 50 000 рублей (ООО «Малтат-КиноБизнес»).

Определениями арбитражного суда от 21.12.2016 и от 13.04.2017 с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Хакасия произведена оплата автономному учреждению Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» в сумме263 280 рублей 80 копеек (платёжные поручения от 30.06.2016 № 531301, от 23.01.2017 № 42, от 15.07.2016 № 492), ООО «Лабриум-Консалтинг» в сумме 170 000 рублей (платёжные поручения от 30.06.2016 № 531301, от 31.10.2016 № 105968, от 15.07.2016 № 492).

По результатам рассмотрения спора на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца в размере 198 280 рублей по оплате повторной комплексной судебной экспертизы правомерно отнесены судом первой инстанции на ответчика.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве доказательства недостоверности экспертного заключения Лукина А.А. экспертное заключение НП «Сообщество специалистов оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 №530/ВП, акты внеплановой проверки НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 №530/ВП и от 09.07.2015 №530/ВП/1 и выписку из протокола от 07.07.2015 №60 заседания дисциплинарного комитета НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»; суд необоснованно отклонил экспертное заключение Кухаренко А.С. в части стоимости неотделимых улучшений; суд необоснованно принял в качестве доказательства стоимости неотделимых улучшений экспертное заключение Автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» (далее также - АУ «Госэкспертиза Хакасии»), так как последнее составлено лицами, не являющимися оценщиками, в заключении необоснованно приняты иные расценки и коэффициенты в сравнении с указанными в актах приемки-выполненных работ; заключение Корнеевой Е.А. имеет нарушения стандартов в области оценочной деятельности, экспертом определена общая стоимость здания и земельного участка.

Указанные доводы рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.

В отношении экспертного заключения Лукина А.А. о рыночной стоимости здании и земельного участка были представлены доказательства его недостоверности.

Комитетом были представлены надлежащие доказательства, вызывающие сомнения в достоверности заключения А.А. Лукина.

В соответствии с экспертным заключением от НП «СМАО» №15-06-116/33/77 от 17.06.2015 в отношении отчета об оценке №46-2015 сделан вывод о несоответствии его требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности.

Комитетом также была подана жалоба на действия оценщика - Лукина А.А. (подана 22.05.2015, имеется в материалах дела - т. 10, стр. 37). На дисциплинарном комитете НП «СМАОс» (состоялся 07.07.2015) по 8 из 12 доводов жалобы Комитета были установлены факты существенных нарушений, влияющих на цену. На оценщика Лукина А.А. наложено дисциплинарное взыскание.

Таким образом, в соответствии со ст. 17.1, ст. 24.3, ст. 24.4 Закона об оценочной деятельности факт несоответствия отчета об оценке №46-2015 требованиям законодательства в области оценочной деятельности установлен саморегулируемой организацией оценщика, в подтверждение чего представлены доказательства - экспертное заключение НП «СМАО», выписка из протокола заседания дисциплинарного комитета от 07.07.2015. Указанное в силу статей 17.1, 24.3, 24.4 Закона об оценочной деятельности указывает на необоснованность цены, которая была установлена экспертом.

Согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности экспертиза отчета об оценке является установленной законом формой проверки отчета об оценке. В силу ст. 24.3 Закона об оценочной деятельности рассмотрение жалоб на действие оценщика является формой контроля за оценщиком. Экспертиза отчета об оценке проводится лицами, имеющими квалификацию на проверку отчетов, жалобы рассматриваются коллегиально экспертами. Таким образом, отрицательное экспертное заключение и наложение дисциплинарного взыскания за нарушения, существенно влияющие на цену, свидетельствуют о невозможности принятия отчета об оценке за основу цены.

Стоимость неотделимых улучшений по экспертному заключению Лукина А.А. и Кухаренко А.С. не является достоверной, выводы экспертов противоречивы.

При первичном рассмотрении дела суд первой инстанции в определении о назначении комплексной экспертизы от 25.09.2014 (т. 4 стр. 129) распределил вопросы следующим образом по неотделимым улучшениям перед ОАО «Научно-технический прогресс»: «Какова стоимость затрат ООО «Малтат-Кинобизнес» по созданию неотделимых улучшений в здании городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов, общей площадью 2482 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 74 в результате реконструкции по состоянию на 19 июля 2013 года?». Суд также указал, что при ответе на данный вопрос требуется составить применительно к каждому акту приемки выполненных работ соответствующую таблицу или акт с указанием стоимости фактически выполненных работ в отношении неотделимых улучшений в ценах 19 июля 2013 года и с учетом метода определения стоимости строительно-монтажных работ, примененных в каждом акте приемки выполненных работ, перед ООО «Траст-Аудит» (эксперт Лукин А.А. после смены эксперта Якушева А.А. в связи с отводом): «Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений здания по состоянию на 19.07.2013 с учетом их фактического состояния и степени износа? При ответе на этот вопрос использовать результаты строительно-технической части экспертизы».

В Российской Федерации система определения стоимости строительно-монтажных работ состоит из федеральных сметных нормативов, территориальных сметных нормативов, индивидуальных сметных нормативов. Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 №15/1 утверждена и введена в действие Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (далее - Методика). Согласно п. 2.3 Методики, к территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Территориальные сметные нормативы предназначены для организаций, осуществляющих строительство или капитальный ремонт на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.

На момент проведения экспертизы на территории Республики Хакасия действовали территориальные единичные расценки (ТЭР), утвержденные Приказом Министерства регионального развития Республики Хакасия от 01.10.2012 №090-256-п. Одно из отличий расценок Красноярского края от расценок Республики Хакасия - повышенный коэффициент на оплату труда (0,60), который не применяется при строительно-монтажных работах в Республике Хакасия. Для территории Республики Хакасия расценки Красноярского края завышены.

ОАО «Научно-технический прогресс» подготовил экспертное заключение в расценках Красноярского Края, согласно которому:

стоимость работ по фактическим объемам СМР за период 2008-2011 г. составила 23468 267,59 рублей (в том числе НДС 3 312 722,89 рублей);

стоимость работ за период 3 квартала 2013 года составила 40 754 143, 75 рублей (в том числе НДС 5 809 099,38 рублей).

При этом, суд первой инстанции передал ООО «Траст-Аудит» только сводную таблицу (без договоров подряда и локальных сметных расчетов), подготовленную ОАО «Научно-технический прогресс» (т. 8 стр. 2-5), в которой были указаны наименование договоров подряда и стоимость работ на момент производства работ 2008-2011 гг. и по состоянию на 3 квартал 2013 года.

Эксперт Лукин А.А. использовал из данной таблицы стоимость работ 2008-2011 годов, то есть в основе его экспертизы лежали территориальные расценки Красноярского Края и не было информации о составе работ и неотделимых улучшений.

Лукин А.А. взял из сводной таблицы ОАО «Научно-технический прогресс» стоимость работ 2008-2011 годов и проиндексировал к 2013 году, что показало результат в 26 122 803 рублей (стоимость указана без учета износа на стр. 3 экспертного заключения Лукина А.А.).

Учитывая, что стоимость неотделимых улучшений определяется затратным подходом, вызывает сомнения тот факт, что при одинаковой достоверности экспертных заключений ОАО «Научно-технический прогресс» и ООО «Траст-Аудит» получилась разница в 14 500 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что на стр. 2-3 экспертного заключения Лукин А.А. приводит таблицу с письмами Минрегиона России, также эксперт указывает на то, что в качестве индексов применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных единичных расценок. В указанных письмах Минрегиона России приведены индексы изменения строительно-монтажных работ (СМР) для территориальных (ТЕР) и федеральных (ФЕР) расценок. Кухаренко А.С. были составлены сметы в территориальных расценках, что следует из локальных сметных расчетов (в них сделаны указания на конкретные ТЕРы), применение к ним индексов по федеральным расценкам противоречит письмам Минрегиона России.

Суд апелляционной инстанции также учитывает дополнительные пояснения экспертов, представленные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, согласно которым Лукин А.А. пояснил, что выявленные саморегулируемой организацией нарушения не являются существенными, экспертиза отчета об оценке была нормативно-методической.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами Лукина А.А. о несущественности нарушений, поскольку, как уже было отмечено выше, после подачи Комитетом жалобы на отчет об оценке в порядке ст. 24.3, ст. 24.4 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» саморегулируемой организацией была проведена внеплановая проверка (акт внеплановой проверки от 26.06.2015), после чего состоялось заседание дисциплинарного комитета, на которое был приглашен Лукин А.Л. с правом дачи пояснений по выявленным нарушениям. По результатам заседания дисциплинарным комитетом было частично снято замечание по пункту 5 жалобы, в остальном акт внеплановой проверки с выявленными 9 нарушениями остался без изменений. Таким образом, если бы доводы Лукина А.А. об отсутствии существенных нарушений подтвердились на дисциплинарном комитете, то повторный акт проверки не содержал бы 9 нарушений. Экспертиза подтвердила нарушение стандартов в области оценки.

Кухаренко А.С. в представленных в суд апелляционной инстанции пояснениях от 18.01.2018 указала, что сметная стоимость работ определялась как сумма денежных средств, затраченных на выполнение объемов строительно-монтажных работ (п. 1 пояснений); эксперт руководствовался при определении сметной стоимости Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (п. 2 пояснений); стоимость строительно-монтажных работ по созданию неотделимых улучшений была определена по сборникам ТЕР -2001, ТЕР-2001 для 5 зоны г. Минусинск (п. 3 пояснений).

Относительно пояснения эксперта Кухаренко А.С., представленных в материалы дела суд апелляционной считает необходимым отметить, что они подтверждают, что эксперт применял расценки из актов и из сборников, которые приняты для Красноярского края (город Минусинск является зоной Красноярского края). Таким образом, Кухаренко А.С. применяла тот же базисно-индексный метод, что и эксперты АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии», однако использовала сборники с расценками не Республики Хакасия, а Красноярского края.

В части определения объемов работ, выполненных в ходе реконструкции, эксперт А.С. Кухаренко пояснила, что ориентировалась на акты, договоры и проекты реконструкции. То есть фактические работы, предусмотренные во всех трех видах документов, были посчитаны в составе неотделимых улучшений, без исключений по отношению к тому, были ли они предусмотрены проектом реконструкции (следовательно, согласованы) либо нет.

С учетом изложенного, экспертные заключения ООО «Траст-Аудит» и ОАО «Научно-технический прогресс» при новом рассмотрении дела судом первой инстанции обоснованно не приняты в качестве доказательства стоимости здания и неотделимых улучшений, в связи с чем, у суда первой инстанции при повторном рассмотрении дела обосновано имелись основаниям для назначения повторной экспертизы.

Из пояснений экспертов Автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» следует, что ими применялся базисно-индексный метод с использованием МДС 81-35.2004, применялись расценки для Республики Хакасия, так как указанная методика устанавливает необходимость выбора расценок по месту расположения объекта строительства; расценки выбирались исходя из фактически установленных видов и составов работ; износ определялся исходя из конкретной службы материалов согласно ВСН 58-88; работы по большому залу и витражам не были предусмотрены проектными решениями.

С учетом пояснений всех экспертов, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что эксперты АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии» в вопросе об неотделимых улучшениях, использовали тот же базисно-индексный метод с применением МДС 81-35.2004, которые применяли другие эксперты по делу - Лукин А.А. и Кухаренко А.С. То есть, их методология не отличалась от метода, признанного Лукиным А.А. как метода по определению рыночной стоимости. В связи с этим доводы истца о том, что рассчитанная ими стоимость является недостоверной по методологическим причинам, так как эксперты АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии» не оценщики, противоречит тому, что эксперты Лукин А.А. и Кухаренко А.С. использовали тот же метод. При этом расценки Республики Хакасия являются методологически правильными в силу п. 2.3 МДС 81-35.2004, в то время как расценки Красноярского края (в том числе и г. Минусинска) - нет. В части износа неотделимых улучшений эксперты АУ РХ «Госэкспертиза Хакасии» использовали конкретный документ - ВСН 58-88 с логикой расчета исходя из срока службы конкретных элементов.

В отношении довода истца о том, что стоимость затрат не была определена экспертами, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

В материалы дела не было представлено платежных поручений о реальной оплате работ подрядчику - ООО «Малтат-Строй». При проведении повторной экспертизы эксперты АУ «Госэкспертиза Хакасии» выявляли факты «задвоения» объемов работ в отдельных актах, что при действительной оплате работ менее вероятно.

В отношении методики определения стоимости неотделимых улучшений имеется
устоявшийся подход - определяется стоимость неотделимых улучшений по состоянию на дату подачи заявления на выкуп и к указанной стоимости применяется процент износа/степени повреждения.

Соответственно этому, эксперты применяют расценки, существующие на дату определения стоимости, а не на дату указанную в актах приемки-выполненных работ. Перед экспертами не стояла задача применять те же расценки, которые были указаны в актах. Кроме того, в случае, если эксперты связаны расценками, указанными в актах приемки выполненных работ, то они лишены возможности принять правильную расценку, соответствующую реально выполненным работам. Однако экспертиза назначается в целях выявления объективной стоимости неотделимых улучшений.

На практике в выборе расценок существуют различные подходы - возможно применить расценку, включающую в себя стоимость работ и материалов, или применить отдельные расценки на работы и материалы, вследствие чего в одном факте замены одной расценки на другую нет нарушения.

Первоначальные акты были составлены в территориальных расценках Красноярского края, эксперты АУ «Госэкспертиза Хакасии» применяли территориальные расценки по Республике Хакасия, вследствие чего они могут различаться.

Определение методик определения стоимости неотделимых улучшений, конкретных расценок относится к области специальных познаний эксперта.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы, не свидетельствуют о допущенных экспертами нарушениях, так как они определяли стоимость неотделимых улучшений на дату - 19.07.2013, примененная экспертами нормативная база соответствовала дате оценки.

Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что при производстве экспертизы эксперты АУ «Госэкспертиза Хакасии» уточняли в судебных заседаниях поставленные перед ними задачи, и им было пояснено, что стоимость определяется на 19.07.2013 и к ней применяется процент износа. Также при производстве экспертизы эксперты АУ «Госэкспертизы Хакасии» в случае возникновения затруднений в выявлении места нахождения результатов работ, указанных в актах, направляли суду запросы о предоставлении дополнительных документов и пояснений. Исключены экспертами были те работы, которые не были фактически подтверждены при осмотре.

В отношении дополнительного экспертного заключения АУ «Госэкспертиза Хакасии» по определению стоимости неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Эксперты определили стоимость работ, указанных в актах и подтвержденных при осмотре, то есть работу выполнили. При этом экспертам не было представлено запрашиваемой ими документации о первичном состоянии объекта в указанной части, не были представлены запрашиваемые акты на скрытые работы. Вследствие чего определить факт выполнения именно неотделимых улучшений, но не обычных ремонтных работ, не представилось возможным. В случае с работами по реконструкции, проектные материалы были представлены экспертам, что позволило установить факт качественного преобразования здания и создания неотделимых улучшений.

С учетом изложенного, экспертное заключение Автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» правомерно принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства стоимости неотделимых улучшений.

В отношении замечаний к экспертному заключению ООО «Лабриум-Консалтинг» суд апелляционной инстанции полагает, что они не являются обоснованными и свидетельствующими о недостоверности оценки по следующим основаниям.

Обзор рынка за 2013 год приведен, так как оценка осуществлялась по состоянию на 2013 год, в отношении ТЦ «Ролби» экспертом приведена оговорка об открытии после даты оценки и причина, по которой объект принят во внимание - соблюдены п. 10, п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7).

При отнесении к ритейлу эксперт указал на специфичный характер объекта оценки, то есть не было факта введения в заблуждение в отношении целевого назначения объекта оценки - соблюдены п. 10, п. 11 ФСО №7.

На стр. 28 приведено общее суждение о необходимом потоке для кинотеатра, при этом поток в день и разовое вмещение посетителей за один сеанс является разными понятиями, которые в своих значениях не являются взаимоисключающими;

Замечание в отношении фактора модели не сделано в форме конкретного нарушения стандарта в области оценки, выбор методологии оценки относится к компетенции оценщика - п. 24 ФСО №1, п. 25 ФСО №7.

В отношении Ангарска суд апелляционной инстанции усматривает опечатку вместо «райцентр» указан «город», так как до 2014 году Ангарск являлся районным центром Ангарского района (Законы Иркутской области от 16 декабря 2004 года №105-оз «О статусе и границах муниципальных образований Ангарского района Иркутской области», от 10.12.2014 № 149-0 «О преобразовании муниципальных образований Ангарского района Иркутской области»), в дальнейших расчетах применено везде одно значение «-1»;

В отношении аналога 3, как объекта культурного наследия эксперт учитывал данный факт в составе сведений об обременениях и улучшениях.

Замечание по поводу выделения НДС и модели, не учитывающей площадь земельного участка - эксперт в заключении на стр. 34 указал, что по объекту -аналогу №3 %НДС берется по аналогии с аналогом №1, учитывая отсутствие иной более подробной информации.

В замечании по поводу выделения кадастровой стоимости на стр. 39 не указано, в чем конкретно выражено нарушение ФСО №2, расчет на стр. 39 является проверочным и не взят для итоговой стоимости.

Общая стоимость здания и земельного участка была определена экспертом в связи с тем, что вопрос был сформулирован одним абзацем (стр. 6 определения от 28.07.2017) определить рыночную стоимость здания и земельного участка. При этом учитывая единство судьбы здания и земельного участка, экспертом была дана стоимость комплекса отчуждаемого участка. Поскольку стоимость общая и включает в себя землю, то суд не усматривает нарушения, эксперт предоставил дополнительно информацию о земельном участке.

Более того, суд апелляционной инстанции также учитывает дополнительные пояснения экспертов, представленные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции. Пояснения эксперта Корнеевой Е.А. по замечаниям истца к ее экспертному заключению являются подробными и аргументированными, в связи с чем, доводы истца о недостоверности экспертного заключения Корнеевой Е.А. являются необоснованными.

Относительно доводов заявителя апелляционной жалобы о наличии оснований для назначения экспертизы по определению стоимости здания и неотделимых улучшений при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.01.2016 суд вышестоящей инстанции указал на то, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть и оценить имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, и при необходимости назначить по делу повторную экспертизы, установить необходимые фактические обстоятельства и с учетом этот разрешить спор по существу.

Поскольку при новом рассмотрении дела в материалы дела были представлены доказательства, свидетельствующие о допущенных экспертом Лукиным А.А. нарушениях и недостоверности определённой им рыночной стоимости имущества: экспертное заключение НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 17.06.2015 № 15-06-116/ЭЗ/77, акты внеплановой проверки НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 № 530/ВП и от 09.07.2015 № 530/ВП/1 и выписки из протокола от 07.07.2015 № 60 заседания дисциплинарного комитета НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», суд первой инстанции, учитывая данные обстоятельства, пришел к выводу о том, что названные экспертные заключения не могут быть положены в основу определения выкупной цены спорного имущества и по ходатайству ответчика с учетом указаний вышестоящей инстанции пришел к выводу о наличии оснований для назначения повторной экспертизы.

При этом, в определении Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.07.2016 по делу №А74-2863/2014 о назначении повторной экспертизы и приостановлении производства указано, что представитель истца не возражал против назначения повторной экспертизы (абз. 3 стр. 2 определения).

Таким образом, оснований для не проведения повторной экспертизы у суда первой инстанции при новом рассмотрении дела обосновано не имелось.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционных жалобах не приведено.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 июля 2017 года по делу № А74-2863/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.Н. Белан

О.В. Петровская