Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка № 4509, просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «п. 2.1 Цена Участка определена на основании ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Хакасия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами, утвержденного Постановлением Правительства РХ от 19.08.2015 № 414 (в редакции Постановления Правительства РХ от 27.06.2016 № 314) и составляет 348 225 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 06.07.2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 17.10.2016 №4509, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: Цена участка определена на основании статьи 39.45 Земельного участка Российской Федерации, пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами, утвержденного Постановлением Правительства Республики Хакасия от 19.08.2015 №414 (в редакции Постановления Правительства Республики Хакасия от 27.06.2016 №314) в размере 25 процентов его кадастровой стоимости и составляет 738 250 рублей (2953000 (КС)х25%)».

В апелляционной жалобе заявитель указал, что не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что заявитель имеет право на выкуп соответствующей части земельного участка по стоимости 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку земельным законодательством не предусмотрен выкуп земельного участка частями; невозможно арифметически определить площадь части земельного участка, в отношении которой происходило переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды, и площадь части земельного участка, в отношении которого такое переоформление не происходило, указанные части возможно определить только путем проведения работ по межеванию; судом неправильно применены положения пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка у сторон возникли иные разногласия.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие администрации города Абакана, надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

06.11.2007 между ОАО «Строительно-монтажный поезд по связи № 871» и ООО «Металлинг» заключен договор купли-продажи на железнодорожный путь необщего пользования № 62, протяженностью 280м., литера В2 по адресу Абакан, Игарская 10Д, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании плана приватизации, утвержденного решением Госкомимуществом Республики Хакасия № 44 от 21.05.1993. В договоре указано, что железнодорожный путь находится на земельном участке кадастровый № 19:01:160108:0032

03.12.2007 за ООО «Металлинг» зарегистрировано право собственности на железнодорожный путь необщего пользования № 62, протяженностью 280м., литера В2 по адресу Абакан, Игарская 10Д.

02.10.2012 между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Металлинг» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в число которого вошел железнодорожный путь необщего пользования № 62 протяженностью 280м., литера В2 по адресу Игарская 10Д в г.Абакане.

24.10.2012 за ФИО2 на основании договора купли продажи от 02.10.2012 зарегистрировано право собственности на железнодорожный путь необщего пользования № 62 по адресу Игарская 10Д в г.Абакане.

21.10.2015 администрацией г.Абакана принято решение № 102 о перераспределении земель: земельный участок 3 631 кв. м. из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельный участок площадью 7 743 кв.м. с кадастровым №19:01:160108:0032, расположенный по адресу Абакан, Игарская 10Д перераспределены таким образом, что в результате сформированы земельный участок площадью 2 582 кв.м. (ЗУ2) и земельный участок площадью 8 792 кв.м. (ЗУ1), предназначенный для эксплуатации и обслуживания железнодорожного пути № 62.

24.09.2015 в соответствии с заключением № 242П о присвоении объекту адресации адреса участку ЗУ1 присвоен адрес Абакан, Игарская 10Ж.

10.11.2015 земельный участок по адресу Абакан, Игарская 10Ж поставлен на кадастровый учет с кадастровым №19:01:160108:392. В кадастровом паспорте участка указан его предыдущий номер - 19:01:160108:0032

19.08.2016 в соответствии с заключением № 172П о присвоении объекту адресации адреса железнодорожному пути необщего пользования № 62 присвоен адрес Абакан, Игарская 10Ж.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29.06.2016 № 69 на основании заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка определена кадастровая стоимость земельного участка №19:01:160108:392 в размере 2 953 000 рублей.

На основании заявления ФИО2 о выкупе земельного участка с кадастровым №19:01:160108:392 подготовлен проект договора купли-продажи от 17.10.2016 , в котором определена цена земельного участка в размере 25% исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка 2 953 000 рублей, что составило 738 250 рублей.

Не согласившись с предложенной ценой, истец направил протокол разногласий от 15.11.2016 по пункту 2.1 договора, где предложил цену из расчета 2,5 % - 73 825 рублей.

В процессе обсуждения разногласий стороны к согласию не пришли, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 17.10.2016 №4509 общей площадью 8792 кв.м., расположенного по адресу: <...> (кадастровый №19:01:160108:392).

Разногласия между сторонами возникли по пункту 2.1 договора по стоимости выкупного земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования и принимая спорный пункт в редакции истца, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель ФИО2 не может быть лишен права на льготный выкуп части земельного участка, в связи с чем принципу правовой определенности будет соответствовать определение цены выкупаемого участка пропорционально льготной и не льготной площадям.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что цена земельного участка общей площадью 8 792 кв.м. с кадастровым номером 19:01:160108:392 должна быть определена пропорционально площади земельного участка: в размере 2,5 % его кадастровой стоимости (2 953 000 рублей) от площади 5 161 кв.м. (7743 кв.м. - 2582 кв.м.) и в размере 25 % его кадастровой стоимости от площади 3 631 кв.м., поскольку данная часть участка сформирована из неразграниченных земель.

Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 424, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Хакасия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами в спорный период определяется на основании постановления Правительства Республики Хакасия от 19.08.2015 N 414.

В силу пункта 2.2 Федерального закона № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Из буквального содержания данной нормы следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на аренду и такие земельные участки образованы из участков, в отношении которых имело место право постоянного (бессрочного) пользования.

Как верно установлено судом первой инстанции, в рассматриваемом деле право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 7 743 кв.м. возникло на основании постановления администрации г.Абакана № 33 от 19.08.1992 о закреплении земель СМП № 871 треста «Транссвязьстрой» по ул. Игарская 10 в г.Абакане. Заявитель является собственником приватизированного из государственной собственности объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Таким образом, заявитель имеет право на выкуп соответствующей части земельного участка по стоимости 2,5% от кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что выкупаемый земельный участок площадью 8 792 кв.м. с кадастровым номером 19:01:160108:392 сформирован из части находящегося ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером 19:01:160108:0032 площадью 5 161 кв.м. и частично из неразграниченных земель (3 631 кв.м.).

Поскольку в силу пункта 2.2 Федерального закона № 137-ФЗ условием льготного выкупа является установление факта того, что выкупаемый земельный участок образован из земельных участков, в отношении которых ранее было установлено право постоянного (бессрочного) пользования, при этом законодатель не установил такого требования, что выкупаемые участки должны полностью совпадать с прежними, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель ФИО2 не может быть лишен права на льготный выкуп, вследствие чего принципу правовой определенности будет соответствовать определение цены выкупаемого участка пропорционально льготной и не льготной площадям.

С учетом изложенного цена земельного участка с кадастровым номером 19:01:160108:392 правомерно определена судом первой инстанции пропорционально площади земельного участка: в размере 2,5 % его кадастровой стоимости (2 953 000 руб.) от площади 5161 кв.м. (7743 кв.м. - 2582 кв.м.) что составило 43 336 руб. 07 коп., и в размере 25 % его кадастровой стоимости от площади 3631 кв.м., поскольку данная часть участка сформирована из неразграниченных земель, что составило 304 222 руб. 06 коп. Итого: 348 222 рублей 06 копеек.

Довод заявителя жалобы о том, что земельным законодательством не предусмотрен выкуп земельного участка частями, также как не предусмотрена возможность применения изложенного в решении способа определения цены, рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен в силу следующего.

В силу пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Республики Хакасия от 19.08.2015 г. N 414 цена земельных участков определяется в размере 2,5 процента их кадастровой стоимости при заключении договора купли-продажи с собственниками зданий, строений, сооружений в случае, предусмотренном пунктом 2.2 статьи Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В связи с формированием выкупаемого земельного участка частично из земельного участка, в отношении которого у истца имеется право на выкуп по льготной цене, а также в связи с отсутствием прямого законодательного запрета на определение стоимости земельного участка пропорционально льготной и не льготной площадям, выводы суда первой инстанции являются обоснованными.

Ответчик полагает, что судом неправильно применены положения пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка у сторон возникли иные разногласия (о чем свидетельствует протокол разногласий от 15.11.2016).

Указанный довод является необоснованным и подлежит отклонению.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, передаются на рассмотрение суда при получении от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещения об акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), а также при отклонении направившей оферту стороной, для которой заключение договора обязательно, протокола разногласий либо при непредставлении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок.

Суд, рассматривая разногласия сторон, определяет своим решением спорные условия договора.

В протоколе разногласий от 15.11.2016 к договору купли-продажи земельного участка №4509 истец просил изложить пункт 2.1 договора в редакции: «Цена участка определена в размере 2,5 процентов его кадастровой стоимости и составляет 73 825 рублей.

В протоколе урегулирования разногласий от 28.11.2016 ответчик не согласился с предложенной истцом редакцией пункта 2.1 договора, что свидетельствует о наличии у сторон разногласий по указанному пункту и наличии оснований для передачи спора на рассмотрение суда.

Уточнение истцом предмета иска в процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (изменение истцом редакции пункта 2.1) не свидетельствует о том, что на момент подачи иска в суд отсутствовали основания, предусмотренные частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «06» июля 2017 года по делу № А74-3186/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

И.Н. Бутина

Ю.В. Хабибулина