Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Саяны» на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 1 апреля 2008 года по делу №А74-42/2008 (суд первой инстанции: Федулкина А.А.),

установил:

Открытое акционерное общество (ООО) «Саяны» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к предпринимателю Бутакову Сергею Михайловичу, к предпринимателю Бутаковой Фаине Альбертовне, к предпринимателю Ступинской Вере Николаевне, к Фонду имущества Республики Хакасия, к Государственному комитету Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, в котором просит:

- в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора № 9 от 20.01.2005 купли-продажи земельного участка, заключённого между Фондом имущества Республики Хакасия и Ступинской В.Н., признать недействительной запись от 09.02.2005 № 19-01/00-3/2005-129 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о государственной регистрации права собственности Ступинской Веры Николаевны на земельный участок площадью 957,2 кв.м, имеющий кадастровый номер 19:01:030132:0055, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 99, и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия принять установленные законом меры по прекращению действия данной записи в ЕГРП о регистрации права Ступинской В.Н. на вышеуказанный земельный участок;

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2005, заключённый между Ступинской В.Н., в качестве продавца, и Бутаковым СМ. и Бутаковой Ф.А., в качестве покупателей, в части купли-продажи земельного участка общей площадью 957,2 кв.м, имеющего кадастровый номер 19:01:030132:0055, находящегося по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 99;

- в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки признать недействительными записи от 24.03.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права общей долевой собственности Бутакова Сергея Михайловича и Бутаковой Фаины Альбертовны (по 1/2 доли каждого) на земельный участок площадью 957,2 кв.м, имеющий кадастровый номер 19:01:030132:0055, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 99, и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия принять установленные законом меры по прекращению действия данных записей в ЕГРП о регистрации прав Бутакова СМ. и Бутаковой Ф.А. на вышеуказанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация г.Абакана. 26.02.2008 от истца поступило заявление о разъяснении правовой позиции по заявленным требованиям. Истец уточнил, что:

- ответчиками по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора № 9 от 20.01.2005 купли-продажи земельного участка являются индивидуальный предприниматель Ступинская В.Н., Фонд имущества Республики Хакасия, Государственный комитет Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, Управление Федеральной регистрационной службы России по Республике Хакасия;

- ответчиками по требованию о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2005, заключённого между Ступинской В.Н., в качестве продавца, и Бутаковым СМ. и Бутаковой Ф.А., в качестве покупателей, в части купли-продажи земельного участка общей площадью 957,2 кв.м, являются Ступинская В.Н., Бутаков СМ. и Бутакова Ф.А.;

- ответчиками по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительными записей от 24.03.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права общей долевой собственности Бутакова Сергея Михайловича и Бутаковой Фаины Альбертовны (по 1/2 доли каждого) на земельный участок площадью 957,2 кв.м являются Ступинская В.Н., Бутаков СМ., Бутакова Ф.А., Управление Федеральной регистрационной службы России по Республике Хакасия.

Истец заявил об уточнении исковых требований по требованию о применении последствий недействительности сделок и просит применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде признания недействительными записей в ЕГРП, основанных на недействительных сделках и исключения (аннулирования) записей о правах на спорный земельный участок предпринимателей Ступинской В.Н., Бутакова СМ., Бутаковой Ф.А.

Уточнение исковых требований принято арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 1 апреля 2008 года заявленные требования удовлетворены частично, суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2005, заключённый между предпринимателем Ступинской В.Н. и предпринимателями Бутаковым СМ. и Бутаковой Ф.А. в части купли-продажи земельного участка общей площадью 957,2 кв.м, имеющего кадастровый номер 19:01:030132:0055, находящегося по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 99. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

В суде апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Саяны» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 1 апреля 2008 года по делу №А74-42/2008 в части отказа в иске и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суд неправильно применил статьи 301-305 Гражданского кодекса Российской Федерации, увязав возможность защиты нарушенного права выбранным истцом способом с необходимостью одновременного предъявления виндикационного требования.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 19 №100011 от 18.08.1998 АООТ «Саяны» принадлежит земельный участок по адресу г. Абакан ул. Пушкина 99, общей площадью 19 500 кв.м на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта 003847, целевое назначение – для эксплуатации производственного корпуса фабрики.

Постановлением мэра города Абакана от 16.08.1999 № 967 часть земельного участка, составляющая 288 кв.м, была изъята из бессрочного пользования АО «Саяны», после чего оставшийся в пользовании общества земельный участок составил 19248 кв.м.

Постановлением Мэра города Абакана от 23.11.2000 № 1606 у АО «Саяны» изъяты 612,2 кв.м земли из бессрочного пользования и предоставлены физическому лицу Килижекову А.Л. для эксплуатации и обслуживания гаража, расположенного на этом участке, в связи с чем площадь оставшегося в бессрочном пользовании истца земельного участка составила 18 638,6 кв.м.

10 декабря 2001 года предприниматель Ступинская В.Н. по договору купли-продажи приобрела у гр-на Килижекова в собственность гараж, находящийся на принадлежащем последнему земельном участке.

Постановлением Мэра города Абакана от 15.02.2003 № 161 весь земельный участок площадью 18 638,6 кв.м был изъят из бессрочного пользования ОАО «Саяны» и перераспределен между различными юридическими и физическими лицами; 7 670,5 кв.м земли из этого участка, на которых не было расположено никаких объектов недвижимости, администрация города Абакана оставила в своем пользовании.

ОАО «Саяны», не согласившись с нарушением своих прав, оспорило указанное постановление в суде. Решением арбитражного суда Республики Хакасия от 24 ноября 2005 года по делу № А74-3171/2004 в части изъятия из постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Саяны» 7 670,5 кв.м земли постановление Мэра города Абакана от 15.02.2003 № 161 было признано недействительным, вследствие чего право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Саяны» на 7 670,5 кв.м земли по ул. Пушкина 99 в г.Абакане не прекращено до настоящего времени.

Приобретенный по договору купли-продажи от 10.12.2001 предпринимателем Ступинской В.Н. гараж, расположен по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 99, литера А6, на земельном участке с кадастровым номером 19:01:030132:0017.

Указанный земельный участок постановлением Мэра города Абакана № 1096 от 23.07.2003 был увеличен предпринимателю Ступинской В.Н. до 957,2 кв.м за счет части земельного участка, ранее находившегося в бессрочном пользовании ОАО «Саяны» и изъятого в фонд перераспределения земель города постановлением мэра города Абакана № 161 от 05.02.2003.

Вновь сформированному земельному участку присвоен кадастровый номер 19:01:030132:0055. Постановлением Мэра города Абакана № 1096 от 23.07.2003 земельный участок общей площадью 957,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 99, был передан в аренду Ступинской В.Н., на основании которого был заключен договор аренды № АФ05978 от 23.07.2003. Договор аренды № АФ05978 от 23.07.2003 данного земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ступинская Вера Николаевна 12 января 2005 года обратилась в Госкомитет с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка с кадастровым № 19:01:03 01 32:0055.

Решением Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом № 01 от 20.01.2005 указанный земельный участок передан в собственность за плату Ступинской В.Н.

Указанное решение послужило основанием для заключения между Фондом имущества Республики Хакасия и предпринимателем Ступинской В.Н. договора купли-продажи № 9 от 20.01.2005 земельного участка, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 99. Право собственности предпринимателя Ступинской В.Н. на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке.

При принятии решения о приватизации земельного участка, кадастровый номер 19:01:030132:0055, ГКИ Республики Хакасия распорядился частью земельного участка с кадастровым номером 19:01:030132:0011, незаконно изъятой постановлением мэра города Абакана № 161 от 05.02.2003 из постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Саяны».

Госкомитет Республики Хакасия по управлению имуществом не вправе был отчуждать 345 кв.м. земли в собственность предпринимателя Ступинской В.Н., поэтому решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 апреля 2007 года по делу № А74-1122/2006 признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 20.01.2005 года № 9 земельного участка из категории земель поселений с кадастровым номером 19:01:030132:0055, общей площадью 957,2 кв.м, находящегося по адресу: г. Абакан ул. Пушкина 99, заключенный между индивидуальным предпринимателем Ступинской Верой Николаевной и Фондом имущества Республики Хакасия.

В дальнейшем, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2005 Ступинская В.Н. продала не завершенный реконструкцией гараж и земельный участок площадью 957,2 кв.м с кадастровым номером 19:01:030132:0055 в г.Абакане по уд. Пушкина 99 предпринимателям Бутакову СМ. и Бутаковой Ф.А

Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия 24.03.2005 года осуществило государственную регистрацию общей долевой собственности Бутакова Сергея Михайловича и Бутаковой Фаины Альбертовны (по 1/2 доли каждому) на данный земельный участок с кадастровым номером 19:01:030132:0055.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что ОАО «Саяны» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта № 19-01-030133-000 для эксплуатации производственного корпуса фабрики был предоставлен земельный участок по адресу: город Абакан, улица Пушкина, 99 площадью 19500 кв.м.

Впоследствии постановлениями мэра города Абакана названный земельный участок изъят из постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества «Саяны», что признано в судебном порядке незаконным.

Предприниматель Ступинская В.Н., являясь собственником гаража, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 99, приобрела по этому же адресу земельный участок площадью 957,2 кв.м, в том числе частично - за счет части земельного участка, ранее находившегося в бессрочном пользовании ОАО «Саяны».

Впоследствии предприниматель Ступинская В.Н. продала земельный участок предпринимателям Бутакову СМ. и Бутаковой Ф.А., которые зарегистрировали право долевой собственности на земельный участок.

Решением арбитражного суда по делу № А74-1122/2006 признан недействительным договор № 9 по приобретению предпринимателем Ступинской В.Н. земельного участка, в связи с тем, что право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Саяны» на часть этого участка площадью 345 кв.м не было прекращено в установленном законом порядке.

В этой связи истец считает, что предприниматель Ступинская В.Н., не являясь надлежащим собственником земельного участка, не имела права на его отчуждение, что влечет недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2005, заключённого между Ступинской В.Н., в качестве продавца, и Бутаковым СМ. и Бутаковой Ф.А., в качестве покупателей, в части купли-продажи земельного участка общей площадью 957,2 кв.м, имеющего кадастровый номер 19:01:030132:0055.

В отношении требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок - договора купли - продажи земельного участка от 20.01.2005 № 9 и договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2005 в части купли-продажи земельного участка, истец пояснил, что считает возможным применение последствий недействительности сделок в виде аннулирования записей о правах Ступинской В.Н. Бутакова СМ. и Бутаковой Ф.А, основанных на недействительных сделках. Истец считает, что применение последствий в таком виде не противоречит пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласуется с практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Республики Хакасия исходил из того, что поскольку договор купли-продажи недвижимости, заключенный между ответчиками Ступинской В.Н. и Бутаковым СМ. и Бутаковой Ф.А., в части купли-продажи земельного участка не соответствует императивным требованиям статей 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 44, 52 Земельного кодекса Российской Федерации, договор от 28.02.2005 в части продажи земельного участка является недействительным.

В остальной части - в части купли-продажи гаража договор от 28.02.2005 в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации является действующим.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, истец не доказал, что избранный им способ защиты права - требование о применении последствий недействительности договора № 9 от 20.01.2005 купли-продажи земельного участка в виде признания недействительной записи от 09.02.2005 № 19-01/00-3/2005-129 в ЕГРП о государственной регистрации права собственности Ступинской Веры Николаевны на земельный участок площадью 957,2 кв.м, имеющий кадастровый номер 19:01:030132:0055 и аннулирования этой записи, приведет к восстановлению прав истца. Данная запись прекращена и не является действующей. Аннулирование записи о государственной регистрации права, основанной на недействительной сделке, является лишь следствием применения последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, но не может рассматриваться как самостоятельное последствие недействительности сделки, так как, во-первых, не предусмотрено пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, во-вторых, адресовано не к участнику договора, а к УФРС по РХ, не являющемуся стороной оспариваемой сделки. Двусторонняя реституция по договору № 9 от 20.01.2005 купли-продажи земельного участка не применялась и истцом такое требование не заявлялось.

Арбитражный суд Республики Хакасия пришел к выводу, что предприниматели Бутаковы соответствуют статусу добросовестных приобретателей, поскольку не доказано иное.

Поскольку требование о признании недействительными и об аннулировании записей предпринимателей Бутакова СМ. и Бутаковой Ф.А. связано непосредственно с вопросом о праве, заявленные истцом последствия недействительности сделки не могут быть применены без разрешения вопроса о праве. А вопрос о праве в данном случае может быть разрешен не иначе, чем с использованием правового механизма, предусмотренного статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что государственная регистрация права добросовестного приобретателя не подлежит аннулированию, несмотря на установленную впоследствии порочность такой регистрации, до истребования собственником имущества в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа выводы Арбитражного суда Республики Хакасия считает законными и обоснованными.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Арбитражный суд Республики Хакасия в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматели Бутаковы соответствуют статусу добросовестных приобретателей.

Оснований для переоценки доказательств у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Законодатель в статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации установил порядок (в соответствии со статьей 302) истребование недвижимого имущества от добросовестного приобретателя.

Истец с таким требованием в рамках настоящего дела не обращался.

Подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил статьи 301 – 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец полагает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В данном случае, по мнению ООО «Саяны», иные последствия недействительности сделки предусмотрены Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ - недействительность государственной регистрации прав ненадлежащих лиц, совершивших недействительную сделку.

Согласно выписке из ЕГРП от 04.03.2008 на спорный земельный участок 24.03.2005 зарегистрирован переход права от предпринимателя Ступинской В.Н. к следующему правообладателю и право долевой собственности предпринимателей Бутакова С.М. и Бутаковой Ф.А. Право предпринимателя Ступинской В.Н. на земельный участок прекращено.

Следует признать обоснованным вывод Арбитражного суда Республики Хакасия о том, что аннулирование записи о государственной регистрации права, основанной на недействительной сделке, является лишь следствием применения последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, но не может рассматриваться как самостоятельное последствие недействительности сделки, без оспаривания самих сделок, являющихся основанием для внесения такой записи.

Неправильного применения норм материального права Арбитражным судом Республики Хакасия не допущено, в связи с чем у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 1 апреля 2008 года по делу №А74-42/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи

Л.М. Соколова

Н.А. Горячих

В.И. Кулаков