Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (истца) на решение от 04.03.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Кубасова Э.Л.) и постановление от 03.06.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А75-13018/2014 по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (628301, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 5 мкрн., д. 6, оф. 73, ОГРН 1028601260005, ИНН 8604029014) к закрытому акционерному обществу «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (628007, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск,
пер. Энергетиков, 1, ОГРН 1057747307507, ИНН 7724547224) о взыскании задолженности и пеней по договору аренды.

Суд установил:

департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (далее – общество) о взыскании 43 608 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 04.06.2014, а также 2 297 руб. пеней за просрочку платежей в период с 11.04.2014 по 26.11.2014.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 17.06.2013 № 78 (далее – договор аренды № 78).

Решением от 04.03.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением
от 03.06.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, договор аренды № 78 по истечении срока его действия является возобновленным на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ.

Заявитель полагает, что пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС № 73) не применим к разрешаемому спору, поскольку земельный участок был предоставлен ответчику временно под благоустройство прилегающей территории и располагался вокруг земельного участка, переданного ответчику по договору аренды от 07.05.2007 № 126 для строительства многоквартирного жилого дома.

Отзыв на кассационную жалобу ответчик в установленном законом порядке не представил.

Департамент, общество о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды № 78 сроком действия с 06.06.2013 по 30.09.2013 арендодатель по акту приема-передачи от 17.06.2013 передал в пользование арендатора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 060 м², с кадастровым номером 86:20:0000075, расположенный по адресу: <...>, с целевым назначением: под благоустройство территории жилого дома.

По условиям пунктов 2.1, 2.2 договора аренды № 78 ежеквартальная арендная плата за земельный участок составляет 25 478 руб. 78 коп., вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным кварталом.

В связи с тем, что общество в период с 01.01.2014 по 04.06.2014 арендную плату не вносило, департамент направил в адрес арендатора уведомление от 23.05.2014 № 4720/14-0 о необходимости погашения образовавшегося долга и уплаты пеней.

Невыполнение ответчиком требований истца послужило основанием для предъявления департаментом в суд настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из прекращения арендных отношений между департаментом и обществом в отношении спорного земельного участка, который был необходим для обслуживания введенного в эксплуатацию дома, где имеются помещения, переданные в собственность жильцам.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) определено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации Согласно в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2-5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вытекает, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает в силу положений ЖК РФ и Вводного закона.

При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 постановления Пленума ВАС № 73, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 и от 19.02.2013 № 12736/12).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды установили, что никакой иной цели, кроме как передача департаментом в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000075 для благоустройства именно территории жилого дома № 16 в 15 микрорайоне г. Нефтеюганска, стороны в договоре аренды № 78 не предусмотрели.

Согласно схеме земельный участок расположен по контуру земельного участка, находящегося непосредственно под многоквартирным домом.

Строительство и ввод в эксплуатацию 7-секционного многоквартирного дома велось в три этапа: 1-я очередь строительства (секции 3, 4, 5) введена в эксплуатацию 21.09.2012; 2-я очередь строительства 1 этап (2 секции дома) введена в эксплуатацию 16.08.2013; 2-я очередь строительства 2 этап (2 секции дома) введена в эксплуатацию 30.09.2013. Строящемуся дому присвоен почтовый адрес: г. Нефтеюганск, мкр. 15, дом № 22. Регистрация права собственности владельцами помещений в многоквартирном жилом доме № 22 в 15 мкр. г. Нефтеюганска произведена 30.12.2013 (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2014 № 04/014/2014-503, № 04/014/2014-504, № 04/014/2014-505). Истец не доказал, что спорный земельный участок не освоен дольщиками в рассматриваемый период.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что общество исполнило обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома и перестало быть фактическим пользователем земельного участка по договору аренды в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц после завершения строительства дома.

Принимая во внимание, что арендные отношения между департаментом и обществом в отношении спорного земельного участка, который был необходим фактически для обслуживания введенного в эксплуатацию дома, где имеются помещения, переданные в собственность жильцам, прекратились, суды правомерно посчитали, что основания для продолжения пользования ответчиком земельным участком отсутствуют, равно, как отсутствует и обязанность по внесению платы за пользование этим участком.

В связи с утратой департаментом права взимать арендную плату по договору аренды истцу на законных основаниях отказано в удовлетворении иска.

Приведенные в кассационной жалобе доводы сводятся к оспариванию выводов судов, основанных на оценке фактических обстоятельств дела и представленных доказательствах, переоценка которых в соответствии с главой 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права не допущено (статья 288 АПК РФ), то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.03.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 03.06.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-13018/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. ФИО2

Судьи Л.В. Бушмелева

В.В. Тихомиров