Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме ноября 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Севастьяновой М.А.

Шуйской С.И.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу администрации г. Сургута на постановление от 15.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Киричек Ю.Н., Кливер Е.П.) по делу № А75-1445/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СУ-195» (628418, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Лермонтова, 5, 3, ОГРН 1128602023527, ИНН 8602195658) к администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Энгельса, 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «СУ-195» – Куминова Ю.Н. по доверенности от 09.01.2017;

от администрации города Сургута – Кушниренко Е.Н. по доверенности от 25.04.2017 № 142, Гордеева И.В. по доверенности от 27.10.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «СУ-195» (далее - общество, ООО «СУ-195») обратилось с заявлением к администрации города Сургута (далее - администрация) о признании незаконным отказа
в заключении договора аренды на новый срок и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 сроком на три года.

Решением от 21.04.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении заявленных ООО «СУ-195» требований отказано в полном объеме.

Постановлением от 15.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда упомянутое решение отменено и принят новый судебный акт
об удовлетворении заявленных требований в части их отказа.

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда отменить с оставлением в силе решения суда первой инстанции, в связи с неправильным применением норм материального права.

В жалобе приводятся доводы об утрате обществом права пользования участком в связи с истечением срока действия договора
с 16.07.2015; регистрация права собственности на объект незавершенного строительства совершена в нарушение положений пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок; судом
не применены требования пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Кроме того, кассатор указывает, что апелляционным судом допущены нарушения пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выразившиеся в приобщении к материалам дела заявления общества от 25.11.2016.

Общество представило письменный отзыв, в котором выразило возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенного судебного акта.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответствующие доводы и возражения.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что по договору уступки (цессии)
от 11.09.2012 к ООО «СУ-195» перешли права и обязанности закрытого акционерного общества «Торстрой» (арендатор) по договору аренды земельного участка от 20.07.2012 № 560, заключенного на срок
до 15.07.2015, на предоставление земельного участка площадью 25940 кв. м
с кадастровым номером 86:10:0000000:40, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 31Б, территориальная зона ОД.2.-19, для строительства многофункционального комплекса с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы.

Пунктом 1.5 договора аренды стороны предусмотрели, что по истечении срока аренды действие договора прекращается. Использование участка
в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение.

Обществу 10.11.2016 выдано разрешение № 86-ru86310000-131-2016
для строительства объекта капитального строительства «Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница».

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним 25.11.2016 зарегистрировано право собственности ООО «СУ-195» на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 81 кв. м, степень готовности объекта 3 процента, назначение: «Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями 3 общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница», адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 31Б.

ООО «СУ-195» 25.11.2016 обратилось в администрацию с заявлением
о предоставлении земельного участка под объект незавершенного строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона
от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Письмом от 23.12.2016 администрация отказала в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства без торгов.

Полагая, что указанный отказ не соответствует закону, нарушает права и законные интересы ООО «СУ-195», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что договор аренды от 20.07.2012
№ 560 прекратил действие 16.07.2015; на момент окончания срока договора аренды незавершенный строительством объект на земельном участке отсутствовал, а на момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительством объекта отсутствовали права аренды
на земельный участок, в удовлетворении заявления отказал.

Апелляционный суд, руководствуясь подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6, статьями 39.16, 39.17 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пришел к противоположному выводу о том, что заявитель имеет право приобрести такой земельный участок
в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17
ЗК РФ. При этом указал, что при решении вопроса о правомерности требований общества о признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды, суд первой инстанции необоснованно отклонил ссылку на пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Выводы апелляционного суда являются правильными.

Было установлено, что заявитель является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015,
на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в силу которых лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства в аренду до 01.03.2015, имеет право приобретения такого земельного участка в аренду без торгов на срок 3 года для завершения строительства.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильным выводам о незаконности оспариваемого отказа администрации от заключения договора аренды, поскольку не соответствует положениям действующего законодательства
и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом отклонен довод о незаконности государственной регистрации права собственности общества на незавершенный строительством объект.Момент регистрации права собственности общества на незавершенный строительством объект не имеет значения для разрешения настоящего спора.

Суд отметил, что строительство указанного объекта осуществлялось обществом на основании разрешения на строительство № 86-ru86310000-131-2016, то есть на законных основаниях.

Доводу администрации о последующей отмене данного разрешения
в порядке самоконтроля также дана соответствующая оценка. Установлен факт осуществления ООО «СУ-195» строительства вышеуказанного объекта недвижимости на законных основаниях. Отмечено также, что договор аренды предусматривал преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в соответствующей редакции) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ; положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Обозначенными нормами права прямо предусмотрено право на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства при условии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015 и наличия объекта незавершенного строительства. При этом отсутствуют какие-либо дополнительные основания, в том числе существование на момент подачи заявления разрешения на строительство и его законность, регистрация права собственности на имеющийся объект незавершенного строительства.

Указанное толкование соответствует правовым позициям, сформулированным в определениях Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

В целом изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка.

В части ссылки на процессуальное нарушение, выразившемся в приобщении к материалам дела апелляционным судом определенного документа, следует отметить, что оно не является безусловным. Нет и оснований отнести данное нарушение к существенным, то есть к способным повлиять на правильность обжалуемого постановления.

Таким образом, при принятии обжалуемого судебного акта не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 15.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-1445/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Тихомиров

Судьи М.А. Севастьянова

С.И. Шуйская