Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11200/2017) Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 июня 2017 года по делу № А75-14892/2016 (судья П.А. Сердюков), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании устранить недостатки, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО1,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к акционерному обществу «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» (далее – АО «ЮГРАИНВЕСТСТРОЙПРОЕКТ», ответчик) об обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу за свой счет устранить недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, путем совершения следующих действий:

-выполнить работы по регулировке створок оконного блока в комнате. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30674-99 (установка оконных блоков);

-выполнить работы по регулировке створок оконного блока в балконе. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30674-99 (установка оконных блоков).

Исковые требования со ссылкой на статьи 8, 12, 125, 307, 309, 310, 401, 469, 470, 471, 475, 476, 477, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по муниципальному контракту на приобретение благоустроенных жилых помещений (квартир) в г.Нягани для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования города Нягань от 22.07.2013 № 62-мк по устранению недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока.

Определением от 01.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1 (далее – ФИО1, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.06.2017 по делу № А75-14892/2016 в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани отказано. С Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани взысканы в пользу АО «ЮГРАИНВЕСТСТРОЙПРОЕКТ» судебные издержки по оплате проведения судебной экспертизы в сумме 40 946 руб.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции,Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что в нарушение условий муниципального контракта ответчиком не выполнены ремонтные работы по устранению строительных недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока и отражённых в комиссионном акте от 21.06.2017. Считает ошибочным вывод суда о принятии заключения судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства, несмотря на явное противоречие фактическим обстоятельствам дела. Обращает внимание, что ответчик не доказал, что наличие недостатков спорного помещения, возникших после его передачи Департаменту и вследствие нарушения последним правил пользования помещением или его хранением.

Стороны, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела и доводы апелляционной жалобы, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела,истцом(муниципальныйзаказчик) и ответчиком(продавец)подписан муниципальный контракт на приобретение благоустроенных жилых помещений (квартир) в г. Нягани для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования города Нягань от 22.07.2013 № 62-мк (далее – контракт, том 1 л.д. 9).

В силу пункта 1.1. контракта в соответствии с условиями контракта продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить 8 благоустроенных жилых помещений (квартир) согласно перечню (приложению № 1 к контракту), принадлежащих продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 3 перечня (приложение №1) предметом контракта является квартира №229, общей площадью 48,9 кв.м, расположенная по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нягань, мкр-н 6, д. 3, кв. 229.

В соответствии с пунктом 4.4. контракта, если в течение гарантийного срока
обнаруживаются какие-либо дефекты, недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре в момент передачи жилых помещений (квартир), то продавец обязан их устранить за свой счет и в согласованные с покупателем сроки.

Согласно пункту 2.1. контракта его цена составляет 16 891 673 руб. 80 коп.

В силу пункта 3.5. контракта в соответствии со статьёй 556 ГК РФ при передаче жилых помещений (квартир) стороны составляют в обязательном порядке акт приема-передачи на каждое жилое помещение (квартиру) в трех подлинных экземплярах.

При подписании актов приёма-передачи жилых помещений (квартир) продавец предоставляет покупателю свидетельства о регистрации права собственности на жилые помещения (квартиры) и передаёт кадастровые паспорта на жилые помещения (квартиры), паспорта на приборы учета, ключи от всех запирающих устройств (пункт 3.6. контракта).

Пунктом 3.7. контракта предусмотрено, что с момента подписания актов приема-передачи обязанность по содержанию жилых помещений (квартир) лежит на покупателе.

Государственная регистрация контракта осуществлена 03.10.2013.

По акту приема-передачи от 23.08.2013 жилые помещения переданы заказчику (т. 1 л.20).

По договору купли-продажи от 20.02.2014 № 18 истец продал квартиру третьему лицу (т. 1 л. 21).

Собственник жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, обратился к истцу с заявлением по вопросу устранения строительных недостатков жилого помещения (т. 1 л. 25).

В ходе комиссионной проверки, проведенной истцом с приглашением представителя ответчика, выявлены следующие недостатки в указанном жилом помещении: неплотное примыкание оконной створки окна в комнате, на балконе на левой створке оконного блока отсутствует фиксатор замка, на правой створке оконного блока неплотное примыкание.

По результатам обследования жилого помещения составлен комиссионный акт от 21.06.2016 (т. 1 л.19).

Для устранения выявленных недостатков определён следующий объём работ: выполнить работы по регулировке створок оконного блока в комнате. Работы выполняются в соответствии с ГОСТ 30674-99 (установка оконных блоков). Выполнить работы по регулировке створок оконного блока в комнате. Работы выполняются в соответствии с ГОСТ 30674-99 (установка оконных блоков).

В акте отражено, что застройщик обязался выполнить работы по устранению недостатков не позднее 15.08.2016.

При повторном обследовании жилого помещения №229, расположенного по адресу: <...>, установлено, что выявленные нарушения застройщиком не устранены, что зафиксировано в акте от 05.09.2016 (т. 1 л.18).

В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 22.06.2016 № 6266 с требованием об устранении недостатков, которая оставлена без удовлетворения (т. 1 л. 26).

Поскольку ответчик выявленные нарушения в установленные сроки не устранил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

Исходя из анализа фактических правоотношений сторон и условий заключенного муниципального контракта от 22.07.2013 №62-мк, суд первой инстанции правомерно квалифицировал правоотношения сторон как обязательства купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1 статьи 477 ГК РФ).

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 ГК РФ).

В силу пункта 4.3. контракта гарантийный срок на жилые помещения, технологическое и инженерное оборудование установлен в течение 5 лет с момента полписания акта приема-передачи на каждое жилое помещение (квартиру).

Судом установлено, что спорный объект передан истцу 23.08.2013.

Недостатки выявлены в 2016 году, то есть в период гарантийного срока.

Однако ответчик отрицал свою виновность в выявленных недостатках.

В отзыве на иск ответчик указал, что спорные недостатки товара (квартиры) возникли после её передачи истцу вследствие нарушения истцом правил пользования и не являются следствием некачественно выполненных строительных работ ответчика. По мнению ответчика данные недостатки возникли в процессе эксплуатации жилого помещения.

В связи с возникшими разногласиями относительно причин выявленных недостатков на объекте по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Определением суда от 31.01.2017 назначена экспертиза, её проведение поручено эксперту регионального отделения «Индекс – Западная Сибирь» общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных и негосударственных экспертиз» (ОГРН <***>, место нахождения: 119021, <...>) ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы в отношении объекта: квартира №229 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>:

1) имеются ли в квартире № 229 по адресу <...> следующие
дефекты и (или) повреждения:

-неплотное примыкание оконной створки окна в жилой комнате;

-на балконе: неплотное примыкание на правой створке оконного блока, отсутствие фиксатора замка на левой створке оконного блока?

2) Соответствует ли монтаж оконных блоков в жилой комнате и на балконе
требованиям проектно-сметной документации, а также требованиям строительных норм и правил, в том числе ГОСТ 30674-99? Установить причины недостатков (в том числе, неплотного примыкания оконных блоков) монтажа оконных блоков в указанных
помещениях: произошли вследствие нормального износа при эксплуатации жилого
помещения, использования застройщиком некачественных материалов (оконных блоков), нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов,а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного собственником помещения или привлеченными им третьими лицами, подлежат ли они устранению в рамках гарантийных обязательств?

Относятся ли недостатки к категории скрытых и возможно ли было их обнаружение по состоянию на 23.08.2013 (при приеме-передаче объекта долевого участия)? Какие работы и в соответствии с требованиями каких норм и правил надлежит провести по устранению недостатков?

В распоряжение суда поступило экспертное заключение от 13.03.2017 № 004-СЭ/2017 (т. 2 л.14).

Согласно выводам эксперта по первому вопросу, неплотное примыкание оконной створки окна в жилой комнате и на балконе на правой створке - дефект отсутствует. На балконе отсутствие фиксатора замка на левой створке оконного блока - дефект имеется.

По второму вопросу эксперт указал, что качество конструкций оконных блоков устроенных в жилой комнате и на балконе соответствует требованиям проектной документации, а требованиям ГОСТ 30674-99. Установить причины недостатков (в том числе, неплотного примыкания оконных блоков) монтажа оконных блоков в указанных помещениях - недостатки в виде неплотного примыкания оконных блоков отсутствуют, недостатки (дефекты) монтажа оконных блоков отсутствуют.

Выявленный дефект в виде отсутствия фиксатора замка на левой створке оконного блока на балконе: является следствием некачественного выполненных работ, подлежит устранению в рамках гарантийных обязательств, не относится к категории скрытых, то есть данный недостаток возможно было обнаружить при приеме-сдаче объекта долевого участия, для устранения выявленного недостатка необходимо выполнить следующую работу - установка фиксатора замка.

Таким образом, эксперт не подтвердил наличие такого недостатка как неплотное примыкание оконной створки окна в жилой комнате и на балконе на правой створке. В отношении недостатка в виде отсутствия фиксатора замка на левой створке оконного блока на балконе эксперт указал, что данный недостаток не имеет скрытый характер.

В письменных пояснениях, полученных применительно к части 3 статьи 86 АПК РФ, эксперт подтвердил свои выводы, дополнительно указав на то, что недостатки не являются строительными, а являются следствием непроведения профилактических регулировок, что находится в сфере ответственности собственника имущества (т. 2 л. 102).

В соответствии с частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ подготовленное экспертом заключение от 13.03.2017 № 004-СЭ/2017, суд первой инстанции правомерно признал его доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, положив выводы данного заключения в совокупности с другими письменными доказательствами в основу принятого решения.

Оснований для оставления выводов заключения от 13.03.2017 № 004-СЭ/2017 без внимания и оценки у суда не имеется, поскольку данное доказательство получено в установленной законом порядке без допущения нарушений при назначении экспертизы и в рамках её проведения.

Заключение экспертизы соответствует предъявляемым к нему требованиям.

Выводы эксперта содержат ссылки на примененные нормативные документы и способы исследования, согласуются с письменными пояснениями эксперта.

Противоречия в выводах заключения эксперта от 13.03.2017 №004-СЭ/2017 отсутствуют.

Согласно статье 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта может быть назначена дополнительная экспертиза.

Истец заключение эксперта не оспорил, ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявил.

Возложение исключительно на арбитражный суд бремени собирания доказательств по делу действующим законодательством недопустимо.

Принимая во внимание, что экспертное исследование на предмет установления качества объекта проведено экспертом, имеющим специальные познания в области строительства, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно принял заключение в качестве доказательства, имеющего превалирующеедоказательственное значение перед актами обследования помещения от 21.06.2016 и от 05.09.2016.

Учитывая выводы заключения судебной экспертизы и пояснения эксперта, суд обоснованно констатировал соблюдение ответчиком при установке окон в жилом помещении требований строительных норм и правил.

Как подтвердил эксперт, выявленные недостатки находятся за пределами ответственности ответчика.

Помимо этого суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу статьи 474 ГК РФ покупатель (истец) должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.

В пункте 4.4 контракта предусмотрено, что если в течение гарантийного срока обнаруживаются какие-либо дефекты, недостатки, несоответствие санитарных и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре в момент передачи жилых помещений (квартир), то продавец обязан их устранить за свой счёт и в согласованные с покупателем сроки.

Экспертом установлено, что выявленный недостаток в виде отсутствия фиксатора замка на левой створке оконного блока на балконе не имеет скрытый характер и мог быть обнаружен при визуальном осмотре при приёмке недвижимого имущества в собственность.

Однако при приёмке-передаче имущества, при подписании 23.08.2013 акта, стороны констатировали отсутствие каких-либо дефектов, а также соответствие жилого помещения техническому заданию.

То есть спорный объект принят покупателем без замечаний, несмотря на то, что отсутствие фиксатора замка на левой створке оконного блока на балконе со всей очевидностью могло быть обнаружено при приёме-передаче.

Вплоть до 2016 года от истца и последующего приобретателя имущества не поступали замечания относительно отсутствия фиксатора замка на створке оконного блока на балконе.

Замечания возникли у покупателя по истечении более чем двух лет с момента передачи объекта истцу.

Учитывая пояснения эксперта, утверждавшего, что недостатки не являются строительными, а являются следствием непроведения профилактических регулировок, которые входят в обязанности собственника помещения, а также установленные выше обстоятельства, коллегии суда констатирует отсутствие вины ответчика в допущенных недостатках.

Кроме того, по смыслу статьи 49 АПК РФ суд связан предметом и основанием иска и не может самостоятельно выйти за его пределы.

Предметом исковых требований является выполнение работ по регулировке створок оконного блока в комнате и на балконе.

Вместе с тем, заключением эксперта данные недостатки не выявлены, экспертом установлен только факт отсутствия фиксатора замка на створке оконного блока на балконе.

Из содержания судебной экспертизы не следует, что отсутствие фиксатора привело к недостаткам, на которые указано в иске.

По результатам проведенной экспертизы истцу было предложено уточнить предмет иска в порядке статьи 49 АПК РФ.

Соответствующего ходатайства истцом в суде первой инстанции не заявлено, в предмет иска не включены работы по производству установки фиксатора на балконе.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку в ходе судебного разбирательства наличие недостатков, устранения которых просил истец, не подтверждено, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 июня 2017 года по делу № А75-14892/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

А.С. Грязникова

Н.В. Тетерина