Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Нижневартовска (заинтересованного лица) на решение от 24.01.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Чешкова О.Г.) и постановление от 17.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С.,

ФИО1, ФИО2) по делу № А75-15221/2017 по заявлению окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты- Мансийский, ул. Ленина, 42, ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>,

ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным (незаконным) отказа в заключении договоров аренды земельных участков и обязании заключить данные договоры.

Суд установил:

окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» (далее – фонд) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к администрации города Нижневартовска (далее – администрация) о признании незаконным отказа в заключении договоров аренды земельных участков, изложенного в письме от 24.07.2017 № 932/2-01, и обязании заключить договоры на вновь образованные земельные участки из предоставленного по договору от 22.08.2008 № 65-АЗ/Т аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501001:303.

Требования со ссылкой на статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) мотивированы неправомерностью оспариваемого отказа и нарушением им прав и законных интересов заявителя.

Решением от 24.01.2018 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 17.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Признав незаконным отказ администрации, изложенный в письме от 24.07.2017 № 932/2-01, в заключении договоров аренды земельных участков на вновь образованные земельные участки из предоставленного по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501001:303, суд обязал администрацию в месячный срок с даты вступления в законную силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав заявителя путем заключения договоров аренды образуемых участков в соответствии с требованиями части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и части 3.1 статьи

В кассационной жалобе администрация просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований фонда.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что в связи с тем, что фонд не приступил к начальному этапу строительства, не получил разрешение на строительство, не завершил подготовку проектной документации, администрация лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора с фондом; требуемый ГрК РФ и ЗК РФ объем подготовительных и строительных работ невозможно осуществить за один оставшийся год аренды; обращения истца о даче согласия на переуступку прав и обязанностей по договору аренды и поиске новых инвесторов, не свидетельствовали о намерении истца завершить комплексное освоение земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу фонд возражает против ее удовлетворения.

Фонд, администрация о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды, заключенным между администрацией (арендодателем) и закрытым акционерным обществом «Строительно- промышленный комбинат - С» (далее – ЗАО «Строительно- промышленный комбинат - С») (арендатором), арендодатель предоставил в пользование арендатора на срок с 22.08.2008 по

22.08.2018 земельный участок площадью 7,7459 га, с кадастровым номером 86:11:0501001:303, расположенный по адресу:

<...> очереди строительства Старого Вартовска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По условиям договора аренды, с учетом дополнительных соглашений, арендатор принял на себя обязательства выполнить определенные действия, направленные на комплексное освоение территории, а именно: подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение 6 лет с момента подписания договора (пункт 3.2.9); осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность (пункт 3.2.10); завершить комплексное освоение в целях жилищного строительства не позднее 10 лет со дня подписания договора, получив согласование проектной документации на строительство, и другие необходимые согласования и разрешение на строительство (пункт 3.2.13).

Согласно пункту 5.4 договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: не внес арендную плату более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа; не использует земельный участок в указанных в договоре целях в течение 4 лет; не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 3.2.9, 3.2.10, 3.2.13 договора.

Пунктом 6.7 договора аренды на арендатора в случае невыполнения им обязанностей, перечисленных в пункте 3.2.10 договора, возложена ответственность в виде уплаты штрафа в размере 15 процентов от цены

права на заключение договора аренды земельного участка, указанной в пункте 1.4 договора (от 100 000 000 рублей).

Впоследствии, 07.12.2012, ЗАО «Строительно-промышленный комбинат-С» и фонд подписали договор уступки прав по договору аренды, по которому фонд принял на себя все права и обязанности арендатора.

Постановлением администрации от 16.12.2014 № 2646 утверждены проекты планировки территории и межевания территории квартала

В1 (кварталы В1.2-В1.7) Старого Вартовска (пункт 3.2.9 договора аренды), разработанные открытым акционерным обществом «Тюменский Промстройпроект» по поручению фонда, на основании которых земельный участок 86:11:0501001:303 разделен на несколько обособленных земельных участков, поставленных 28.03.2016 на кадастровый учет с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Письмом от 09.03.2017 № 410 фонд потребовал от администрации внести изменения в договор аренды в части заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания.

Однако заинтересованное лицо отказало заявителю во внесении изменений в договор аренды в испрашиваемой части со ссылкой на неисполнение фондом обязательств по комплексному освоению земельного участка (письмо от 22.03.2017 № 273/2-01).

В то же время вступившим в законную силу решением от 26.06.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры по делу № А75-3162/2017 администрации отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, об обязании фонда освободить спорный земельный участок и о взыскании с фонда штрафа в сумме 15 000 000 руб.

При разрешении спора по названному делу суды не

усмотрели оснований для расторжения договора аренды, так как со стороны фонда не имелось существенных нарушений договора аренды, а также установили, что фонд неоднократно обращался в администрацию за получением разрешения на строительство, но получал отказ со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство конкретного дома, под линейные объекты (для строительства внеплощадочных сетей инженерного обеспечения) и на необходимость разбивки на этапы строительства, что послужило причиной для раздела сданного в аренду земельного участка для комплексного освоения под жилищное строительство на несколько обособленных земельных участков.

Фонд повторно 22.06.2017 обратился в администрацию с заявлением № 1645 о внесении изменений в договор аренды для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории квартал В1 (кварталы В1.2-В1.7) Старого Вартовска (постановления от 16.12.2014 № 2646, от 23.07.2008 № 1382) в части заключения договоров аренды под многоэтажную застройку на следующие вновь образованные земельные участки площадью:

- 9 659 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1409; - 8 032 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1407; - 8 911 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1406; - 9 617 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1399; - 7 648 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1408; - 162 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1400; - 153 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1411; - 136 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1412; - 10 302 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1413;

- 2 085 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1402; - 4 041 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1414; - 3 805 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1403; - 1 122 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1401; - 5 009 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1404; - 5 221 м², с кадастровым номером 86:11:0501001:1405. Администрация письмом от 24.07.2017 № 932/2-01 отказала

в заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки, сообщив, что не намерена продолжать с фондом договорные отношения в рамках договора аренды.

Фонд оспорил в суде законность данного отказа, который признан судами незаконным, нарушающим права заявителя.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана

по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим рассматриваемые правоотношения.

В силу положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В пункте 1 статьи 11.2 ЗК РФ закреплено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного

освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (пункт 5 статьи 11.4 ЗК РФ).

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Упомянутая норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015

№ 306-КГ15-8301).

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Возможность предоставления в аренду без торгов вновь образованных участков из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка,

Следовательно, по общему правилу образованные земельные участки предоставляются арендатору исходного земельного участка без торгов, в том числе, когда исходный земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории.

На основании части 3.1 статьи 51 ГрК РФ в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства – многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Руководствуясь указанными выше нормами, приняв во внимание, что фондом исполнено предусмотренное договором аренды обязательство по подготовке проектов планировки и межевания территории в границах отведенного земельного участка; администрация неоднократно безосновательно отказывала фонду в выдаче разрешения на строительство, чем препятствовала как в освоении земельного участка в оговоренный в договоре аренды срок, так и в жилищном строительстве на нем, учитывая, что для получения разрешения на строительство на арендованном земельном участке и, соответственно, освоения его в целях жилищного строительства последний был разделен на несколько обособленных участков, и заявитель вправе претендовать на сдачу ему в аренду без торгов участков, вновь образованных из исходного земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ администрации, изложенный в письме от 24.07.2017 № 932/2-01, в заключении договоров аренды земельных участков на вновь образованные земельные участки из предоставленного по договору аренды земельного участка с

кадастровым номером 86:11:0501001:303 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, является незаконным, противоречит действующему земельному и градостроительному законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и удовлетворили заявленные требования.

В качестве способа восстановления нарушенного права правомерно указали на обязанность администрации в месячный срок с даты вступления в законную силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав заявителя путем заключения договоров аренды образуемых участков в соответствии с требованиями части 4 статьи 11.8 ЗК РФ и части 3.1 статьи 51 ГрК РФ.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов судов
не опровергают, о неправильном применении норм права

не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судов относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

Поскольку неправильного применения и нарушений норм материального права и норм процессуального права, влекущих в силу статьи 288 АПК РФ отмену судебных актов, судами не допущено, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.01.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 17.05.2018 Восьмого

арбитражного апелляционного суда по делу № А75-15221/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи Е.Ю. Демидова

Т.А. Зиновьева

закреплена в подпункте 5 пункта 2 статьи 36.6 ЗК РФ.