Гражданский кодекс часть 1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписирассмотрел кассационную жалобу Руссу Виктора Кирилловича
на определение от 09.09.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Сизикова Л.В.) и постановление
от 25.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда
(судьи Брежнева О.Ю., Аристова Е.В., Зорина О.В.) по делу
№ А75-17376/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества
с ограниченной ответственностью «Вариант» (ИНН 8603192917,
ОГРН 1128603026452), принятые по заявлению администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942) об исключении имущества
из конкурсной массы.

В заседании принял участие финансовый управляющий имуществом Руссу Виктора Кирилловича Кустов Николай Дмитриевич, утверждённый определением от 11.12.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-463/2020.

Суд установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее – общество «Вариант», должник) администрация города Нижневартовска (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением об исключении из конкурсной массы: незавершённого строительством объекта, степень готовности – 12 %
с кадастровым номером 86:11:0101016:23, расположенного по адресу:
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нижневартовск,
улица Спортивная, дом 14, на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0101016:21; права аренды на земельный участок общей площадью
5 855 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нижневартовск, улицы Спортивная-Дзержинского
с кадастровым номером 86:11:0101016:21.

Определением от 09.09.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением
от 25.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, единственный участник общества «Вариант» Руссу Виктор Кириллович (далее – Руссу В.К.) обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению кассатора, суды не учли, что спорное недвижимое имущество входит в конкурсную массу должника и может быть реализовано исключительно по правилам, установленным положениями статей 110, 111, 138, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в целях получения максимальной цены при реализации на торгах.

С позиции заявителя, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривают совершенно иные правила, согласно которым порядок проведения публичных торгов
по продаже объектов незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Противоречие в процедурах проведения торгов исключает возможность реализации имущества в порядке, предусмотренном данной статьёй, в связи с наличием специальных норм законодательства о банкротстве, имеющих приоритет над общими нормами гражданского права.

По утверждению подателя жалобы, правовой интерес администрации будет удовлетворён по итогам продажи объекта незавершённого строительства в соответствии с нормами Закона о банкротстве, поскольку
в результате торгов появится новой собственник, заинтересованный
в завершении строительства.

От администрации поступили письменные возражения на кассационную жалобу, в которых она просит обжалуемые судебные акты оставить
без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руссу В.К. в лице финансового управляющего его имуществом
в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями
части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя
из доводов кассационной жалобы, возражений на неё, пояснений представителя участвующего лица, пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество «Вариант» на основании договора от 20.05.2014 о переуступки прав
и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2013
№ 398-АЗ, договора аренды земельного участка для завершения строительства № 215-АЗ является арендатором земельного участка
из категории земель «земли населенных пунктов», площадью 5 855 кв. м
с кадастровым номером 86:11:0101016:21, а также собственником незавершённого строительством объекта с кадастровым номером 86:11:0101016:23, степенью готовности – 12 % (право собственности
на объект недвижимого имущества зарегистрировано 03.08.2016).

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка
от 13.09.2016 № 215-АЗ истёк, строительство вышеуказанного объекта
не завершено, администрация на основании статьи 239.1 ГК РФ обратилась
в арбитражный суд с иском об изъятии у общества «Вариант» объекта незавершённого строительства и продажи его с публичных торгов.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введённой в действие с 01.03.2015
в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности и предоставленного
по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты
у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, который заключён
без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Вступившим в законную силу решением от 29.06.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу
№ А75-22261/2019 у общества «Вариант» изъят объект незавершенного строительства, степень готовности – 12 % с кадастровым номером 86:11:0101016:23, расположенный по адресу: город Нижневартовск, улица Спортивная, дом 14, на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0101016:21 путём продажи с публичных торгов.

Полагая, что спорное имущество не может быть реализовано
в конкурсном производстве должника и подлежит исключению
из конкурсной массы, поскольку реализации также подлежит право аренды
на земельный участок, которое не принадлежит должнику, учитывая положения статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –
ЗК РФ) о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из наличия вступившего в законную силу судебного акта об изъятии имущества
у должника.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции со ссылкой на часть 1 статьи 16 АПК РФ, отметив,
что с учётом положений пункта 5 статьи 239.1 ГК РФ исключение спорного имущества из конкурсной массы не влечёт за собой нарушения прав должника и его кредиторов.

По существу судами спор разрешён правильно.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду
без проведения торгов земельного участка, который находится
в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование
об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших
в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона
в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, решением от 21.01.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры общество «Вариант» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Между тем договор аренды земельного участка, предоставленногообществу «Вариант» для завершения строительства многофункционального комплекса, прекратил своё действие с 13.09.2019, при этом право
на однократное заключение договора аренды земельного участка
без проведения торгов для завершения строительства должником реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, вступившим в законную силу решением от 29.06.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-22261/2019 объект незавершённого строительства изъят у должника.

Таким образом, до даты принятия арбитражным судом решения
о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства наступили последствия, при которых у администрации возникло право
на реализацию полномочий, предусмотренных статьёй 239.1 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки
его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также
в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из пунктов 2, 3, 7 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – постановление № 1299) следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлечённой
в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки
его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой её результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Из приведённых выше норм права следует, что новому собственнику объекта незавершённого строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого
у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, однократно
для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Следовательно, у покупателя такого объекта право на получение
в аренду земельного участка под ним для завершения строительства возникает только в порядке приобретения по итогам публичных торгов, проведённых в соответствии с требованиями статьи 239.1 ГК РФ.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, законодательством Российской Федерации предусмотрены правовые механизмы, позволяющие принудительно осуществлять отчуждение объекта незавершённого строительства и особый порядок оформления земельных правоотношений, связанных с такими объектами, что свидетельствует о наличии особенностей правового режима объектов незавершённого строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нахождение общества «Вариант» в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершённого строительства,
не аннулирует действие специальных норм. При этом указанное имущество изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися специальными
по отношению к законодательству о банкротстве.

Кроме того, как следует из пункта 21 постановления № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершённого строительства, вносятся на счёт организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершённого строительства
в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов
на подготовку и проведение аукциона.

Резюмируя изложенное, следует признать, что продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ может быть более выгодной
для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону её повышения по сравнению
с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

В данном случае апелляционный суд верно указал, что для кредиторов не наступит неблагоприятных последствий и их права не будут нарушены, поскольку требования подлежат удовлетворению из денежных средств
от реализации объекта незавершённого строительства на аукционе.

При таких обстоятельствах заявление администрации об исключении имущества из конкурсной массы удовлетворено правомерно.

Доводы кассатора отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290
АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 09.09.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 25.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-17376/2018 оставить
без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Б. Глотов

Судьи М.Ю. Бедерина

О.Ф. Шабалова