Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности «Поларис» на постановление от 18.05.2010 (судьи Шарова Н.А., Еникеева Л.И., Зиновьева Т.А.) Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-4081/2009.

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Поларис» (далее – ООО «Поларис») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рубенлит» (далее – ООО «Рубенлит») о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2008, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До принятия решения истец, в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2008, заключенный между ООО «Поларис» и ООО «Рубенлит» и обязать ответчика возвратить истцу переданное по договору имущество, а также заявил отказ от исковых требований в части обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об обязании ответчика передать недвижимое имущество, являющееся предметом спорного договора, не принято арбитражным судом к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (в настоящее время Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее – регистрирующий орган).

Решением от 27.01.2010 (судья Зубакина О.В.) Арбитражного суда
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в части требования об обязании регистрирующего органа внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращено.

Постановлением от 18.05.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение изменено, исключены из него следующие выводы:

- «К моменту отказа истца от договора, полученного ответчиком 27.02.2009 (том 1 л.д. 29), ответчик оплатил 372 000 рублей (платежные поручения от 17.03.2008 № 003, от 16.06.2008 № 012, от 04.07.2008 № 018)» и «Вместе с тем, к моменту отказа от исполнения договора продавцом сумма уплаченных покупателем платежей составила 372 000 рублей (платежные поручения от 17.03.2008 № 003, от 16.06.2008 № 012, от 04.07.2008 № 018), что составляет менее половины стоимости товара» (абзацы 2, 6 лист 5);

- «Истец отказался от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив ответчику уведомление от 27.02.2009. Поэтому указанный договор считается расторгнутым с того момента, когда продавец довел до сведения контрагента о своем желании отказаться от исполнения договора. Решение суда в данном случае не требуется, поскольку норма пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации является специальной по отношению к общей, установленной пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. При изложенных обстоятельствах, с учетом вышеуказанной квалификации правоотношений сторон, расторжения договора в судебном порядке не требуется. Ссылка в исковом заявлении и тексте письма от 27.02.2009 на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает ошибочной» (абзацы 3, 4, 5 страницы 6).

В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Поларис» просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение арбитражного суда.

По его мнению, постановление вынесено в противоречии с нормами статей 309, 310, 489, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Заявитель не согласен с выводами апелляционного суда о том, что факт нарушения ответчиком обязательств по договору купли-продажи от 12.02.2008 в части порядка оплаты приобретенного имущества подтверждается материалами дела, что на момент вынесения обжалуемого решения ответчиком оплачено более 60 % стоимости имущества и само по себе неоднократное нарушение сроков оплаты по договору купли-продажи не является существенным нарушением договора, а может считаться таковым в совокупности с наличием ущерба для продавца, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия ущерба у продавца в результате нарушения сроков оплаты ответчиком, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

ООО «Поларис» указывает, что с декабря 2009 года ответчик не произвел ни одного платежа, каждый из платежей производился только в тот момент, когда судами назначалось новое судебное заседание, до настоящего времени не производит дальнейшую оплату.

Заявитель отмечает, что в нарушение статьи 161, пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд принял и исследовал дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 14.03.2008 не рассматриваемое в арбитражном суде, а также не принял заявление истца о фальсификации данного соглашения к рассмотрению.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Из материалов дела видно, что между ООО «Поларис» (продавец) и ООО «Рубенлит» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 12.02.2008 (далее – договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимость (склад А-19 инв. № 3232, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, Северный промышленный узел, ул. 4 ПС, д. 2, строение 7, а покупатель обязался принять недвижимость и уплатить за нее цену, указанную в пункте 4.1 договора.

Разделом 4 договора стороны согласовали цену и условия оплаты.

По условиям пункта 4.3 договора стоимость товара (3 600 000 рублей) покупатель обязался оплатить равными долями в течение 12 месяцев с момента подписания договора. Оплата в более короткие сроки допускается по усмотрению покупателя.

По акту приема-передачи от 12.02.2008 продавец передал покупателю недвижимое имущество: склад А-19, 1-этажное здание-склад, общей площадью 2110,9 кв. м, номер объекта 86-03:11:00082:015:0000 по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Северный промышленный узел, ул. 4 ПС, д. 2, строение 7.

Переход права собственности по договору зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствует отметка на договоре и выписка из реестра от 17.04.2008.

В пункте 1 подписанного сторонами дополнительного соглашения от 14.03.2008 к договору указано, что пункт 4.3 договора купли-продажи подлежит изложению в следующей редакции: «Указанную в пункте 4.1 настоящего договора сумму покупатель обязуется оплатить в следующем порядке: гарантийный взнос в размере 0,1% от стоимости объекта недвижимости в соответствии с договором в течение трех дней после подписания данного соглашения на расчетный счет продавца. Последующие платежи должны быть оплачены в сумме 300 000 рублей в месяц с момента исполнения продавцом пункта 6.3 по переоформлению в оговоренные сроки 30 (тридцать) дней договора аренды земельного участка, занятого зданием общей площадью 0,3078 га имеющем адресные ориентиры: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, северный промышленный узел, ул. 4ПС, д. 2, стр. 7, необходимого для его эксплуатации».

Во исполнение договора купли-продажи ответчиком с момента его заключения и на момент рассмотрения дела арбитражным судом оплачено 2 192 000 рублей по платежным поручениям от 17.03.2008 № 003, от 16.06.2008 № 012, от 04.07.2008 № 018, от 13.03.2009 № 030, от 08.06.2009 № 090, от 30.06.2009 № 104, от 14.07.2009 № 110, от 29.07.2009 № 117, от 06.08.2009 № 128, от 21.08.2008 № 137, от 29.10.2009 № 175, от 10.12.2009 № 188, от 31.12.2009 № 207.

Истец по платежному поручению от 26.06.2009 № 84 вернул ответчику 136 000 рублей, оплаченных ответчиком двумя первыми платежными поручениями от 17.03.2008 № 003, от 16.06.2008 № 012, мотивировав возврат возбуждением судебного процесса о признании договора недействительным по мотиву несоблюдения порядка одобрения крупной сделки (дело № А75-2540/2008 Арбитражного суда
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры). Вступившим в законную силу постановлением от 27.02.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении иска отказано.

Письмом от 22.07.2008 № 36 ответчик сообщил истцу
о приостановлении платежей до окончания судебного разбирательства.

В связи с тем, что на 12.02.2009 покупатель оплатил продавцу
372 000 рублей, продавцом была направлена в адрес покупателя претензия от 27.02.2009, в которой он указал: поскольку до настоящего времени оплата по договору в полном объеме не произведена, продавец предлагает до 03.03.2009 оплатить сумму долга в размере 3 364 000 рублей, пени за просрочку платежа в размере 288 305 рублей, а в случае неоплаты долга данную претензию следует считать требованием о расторжении договора купли-продажи от 12.02.2008 на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (существенное нарушение договора).

Сославшись на нарушение установленного договором порядка оплаты стоимости объекта недвижимости, ООО «Поларис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части отказа расторжения договора, пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по своевременному внесению очередных платежей в счет оплаты недвижимого имущества, о состоявшемся отказе истца от договора и об отсутствии необходимости в расторжении договора в судебном порядке.

Апелляционный суд, изменяя решение, пришел к выводу об отсутствии оснований считать состоявшимся отказ от договора, посчитал, что в своем письме ООО «Поларис» предлагало покупателю в определенный срок исполнить обязательства по договору в части оплаты приобретенного имущества и предупреждало, что, в случае нарушения этого срока, письмо следует считать предложением расторгнуть договор.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет продавцу право в случае не поступления в установленный срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору в части порядка оплаты приобретенного имущества, учитывая, что истец не воспользовался правом заявить отказ от договора по правилам пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент вынесения решения арбитражным судом ответчиком оплачено более половины стоимости имущества, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.

Поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено расторжение договора в связи с частичной неоплатой покупателем недвижимого имущества, выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для расторжения спорного договора по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными.

Апелляционным судом правомерно исключены выводы арбитражного суда в обжалуемой ООО «Рубенлит» части как несоответствующие обстоятельствам дела.

Кроме того, апелляционным судом правильно указано на право истца о привлечении ответчика к предусмотренной договором или законом ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных апелляционным судом.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 18.05.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-4081/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности «Поларис» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий С.Н. Тамашакин

Судьи А.Н. Есиков

Н.В. Мелихов