Гражданский кодекс часть 1

гаражно-строительный кооператив «Солнечный» (далее – заявитель, ГСК «Солнечный», кооператив) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании недействительнымпостановления Администрации города Нефтеюганска (далее – заинтересованное лицо, Администрация, административный орган) от 29.10.2021 № 1858-п «Об отмене постановления администрации города Нефтеюганска от 24.10.2016 № 973-п «О продлении срока аренды земельного участка гаражно-строительному кооперативу «Солнечный» (с кадастровым номером 86:20:0000070:149), приказ от 20.10.2021 № 161 об отмене разрешений на строительство от 23.07.2021, решения об отказе во вводе объектов в эксплуатацию от 29.10.2021 исх. № 01-01-46-9842-1.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.05.2022 по делу № А75-862/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, ГСК «Солнечный» обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Обосновывая свои требования, кооператив ссылается на то, что на момент предоставления земельного участка в аренду в 2016 году на нем располагались гаражи индивидуального автотранспорта, собственниками которых являлись члены кооператива, в связи с чем, договор аренды не может быть признан ничтожной сделкой; оспариваемые ненормативные акты не направлены на восстановление публичных интересов, а лишь создают неопределенность в дальнейшей судьбе объектов; решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры установлено? что на спорном земельном участке имеются объекты незавершенного строительства.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ГСК «Солнечный» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания Администрация явку своего представителя в процесс не обеспечила, отзыв на апелляционную жалобу не представила, в связи с чем, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителя Администрации по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Собственники металлических гаражей, подлежащих вывозу с земельного участка, занятого ими самовольно, обратились 21.10.2013 в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска с просьбой предоставить взамен другой земельный участок.

Согласно выписке от 24.10.2013 заседания комиссии по земельным отношениям Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска было решено рекомендовать собственникам гаражей обратиться с заявлением о выборе земельного участка под строительство.

Материалами дела обращение собственников гаражей с заявлением о выборе земельного участка под строительство не подтверждается.

По обращению собственников металлических гаражей была разработана схема расположения земельного участка в кадастровом квартале 86: 20:0000070 и утверждена Постановлением от 11.06.2014 №665-п под временный перенос гаражей без права капитального строительства.

На основании постановления Администрации города Нефтеюганска от 17.11.2014 №1263-П ГСК «Солнечный» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000070:149 площадью 10 150 кв.м. из земель населенных пунктов под временный перенос гаражей без права капитального строительства по адресу: г. Нефтеюганск, Северо-Западная зона, проезд 6П, в районе ООО «СУПТР-8».

19.11.2014 во исполнение указанного постановления Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска и ГСК «Солнечный» заключили договор аренды земельного участка №164, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду упомянутый земельный участок под временный перенос гаражей без права капитального строительства сроком на 3 года.

На основании постановления Администрации от 02.03.2015 №163-п между ГСК «Солнечный» и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска заключен договор аренды от 28.05.2015 № 46, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок сроком на 11 месяцев.

Постановлением Администрации от 27.06.2016 №674-П внесены изменения в разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000070:149, а именно: слова «под временный перенос гаражей без права капитального строительства» заменить словами «под гаражи индивидуального автотранспорта в составе гаражно-строительного кооператива».

На основании указанного постановления к договору аренды от 28.05.2015 № 46 сторонами подписано дополнительное соглашение от 27.07.2016 №1, согласно которому целевое назначение земельного участка изложено в новой редакции: под гаражи индивидуального автотранспорта в составе гаражно-строительного кооператива.

В последующем, договор аренды земельного участка от 28.05.2015 № 46 расторгнут по соглашению сторон в связи с заключением договора аренды земельного участка от 25.10.2016 № 110, заключенного на основании постановления Администрации от 24.10.2016 №973-п «О продлении срока аренды земельного участка гаражно-строительному кооперативу «Солнечный» (с кадастровым номером 86:20:0000070:149)».

По условиям договора № 110 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 10 150 кв.м. по адресу: г. Нефтеюганск, Северо_Западная зона, проезд 6П, в районе ООО «СУПТР-8», кадастровый номер 86:20:0000070:149, земли населенных пунктов, под гаражи индивидуального автотранспорта в составе гаражно-строительного кооператива сроком на 5 лет. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре.

18.05.2017 Департаментом градостроительства Администрации города Нефтеюганска выдан градостроительный план земельного участка №ru86304000-1898.

Далее в 2019 году кооперативом подготовлена проектная документация по строительству объектов: КПП и гаражей на предоставленном в аренду земельном участке.

23.07.2021 года Администрацией кооперативу выданы разрешения на строительство КПП и гаражей: разрешение на строительство КПП №86ш86304000-19-2021, разрешение на строительство гаражей №86ru86304000-18-2021.

В пределах действия разрешений кооперативу отказан ввод гаражей в эксплуатацию (ответ департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска исх.№01-01-46-9842-1 от 29.10.2021 года). Также отказано и в продлении договора аренды (ответ департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска исх.№01-01-45-8438-1 от 04.10.2021 года).

Из указанных ответов следует, что Администрацией постановлением от 29.10.2021 № 1858-п отменено постановление Администрации от 24.10.2016 № 973-п «О продлении срока аренды земельного участка гаражно-строительному кооперативу «Солнечный» (с кадастровым номером 86:20:0000070:149) как противоречащее нормам действующего законодательства.

Отменяя указанное постановление в порядке самоконтроля, Администрация сослалась на то, что земельный участок в нарушение норм земельного законодательства предоставлен кооперативу без проведения торгов.

Наряду с изложенным Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска отменены выданные ранее разрешения на строительства (приказ Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска № 161 от 20.10.2021 года об отмене разрешений на строительство от 23.07.2021 №86-ш 86304000-19-2021, от 23.07.2021 №86-ru 86304000-18- 2021).

Считая данные ненормативные акты Администрации и ее структурных подразделений незаконными, кооперативом заявлены требования о признании недействительным постановления Администрации от 29.10.2021 № 1858-п «Об отмене постановления Администрации города Нефтеюганска от 24.10.2016 № 973-п «О продлении срока аренды земельного участка гаражно-строительному кооперативу «Солнечный» (с кадастровым номером 86:20:0000070:149); признании недействительным приказа Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска от 20.10.2021 № 161 об отмене разрешений на строительство от 23.07.2021 № 86-ru 86304000-19-2021, от 23.07.2021 № 86-ru 86304000-18-2021; признании недействительным решения об отказе во вводе объектов в эксплуатацию от 29.10.2021 исх.№ 01-01-46-9842-1.

24.05.2022 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое в апелляционном порядке решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ приходит к выводу об отсутствии оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Согласно пункта 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №131-ФЗ) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 48 Федерального закона №131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О, положение части 1 статьи 48 Федерального закона № 131-ФЗ, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан.

Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый правовой акт. При этом основания и порядок отмены (изменения) муниципальных правовых актов Федеральный закон №131-ФЗ не определены, в связи с чем соответствующее решение может приниматься органом местного самоуправления (должностным лицом) по своему усмотрению при наличии обстоятельств, препятствующих исполнению указанных актов. Необходимым является условие о том, что отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону и не нарушать законных прав граждан и организаций.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как правильно указал суд первой инстанции, действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок (пункты 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ).

Положения части 3 статьи 39.6 и части 15 статьи 39.8 ЗК РФ, по смыслу вышеуказанных норм права в их совокупности, а также правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, устанавливают, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок, при условии, что договор заключен не на строительство объектов, возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01.03.2015.

Из приведенных норм следует, что с 01.03.2015 гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Пунктом 2 статьи 4, пунктом 2 статьи 422 ГК РФ установлено правило о том что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

При этом до 01.03.2015 статья 31 ЗК РФ (в прежней редакции) регламентировала процедуру выбора земельного участка под строительство, статья 34 ЗК РФ (в прежней редакции) соответственно – формирование земельного участка для иных целей.

Как следует из материалов дела, постановление от 24.10.2016 № 973-п принято в целях продления аренды, установленной в постановлении от 02.03.2015 № 163- п (11 месяцев) и закрепленной в договоре аренды от 28.05.2015 № 46 (срок договора с 18.05.2015 до 18.04.2016), то есть принято в целях продления договора аренды, срок действия которого истек 18.04.2016.

С учетом приведенных ранее норм права постановление № 973-п не соответствовало требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отмена такого постановления направлена на устранение допущенного нарушения закона и не могло повлечь нарушение прав и законных интересов кооператива.

Наряду с изложенным, судом первой инстанции верно установлено, что 25.10.2016 заключен договор аренды земельного участка № 110. Из преамбулы договора следует, что таковой заключен на основании постановления Администрации города Нефтеюганска от 24.10.2016 № 973-п.

Из пункта 1.3 договора следует, что земельный участок передан под гаражи индивидуального автотранспорта в составе гаражно-строительного кооператива, что не означает предоставление под строительство. А в совокупности с ранее описанными документами может означать лишь предоставление под эксплуатацию металлических гаражей.

Таким образом, цель договора – под размещение гаражей, правовое основание заключение договора до 01.03.2015 - статья 34 ЗК РФ.

В свою очередь, разрешения на строительство объектов капитального строительства были выданы 21.07.2021, а право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрированы за кооперативом 28.09.2021.

Тем самым по состоянию на 25.10.2016 у кооператива отсутствовало право на предоставление земельного участка без проведения торгов, а у Администрации города Нефтеюганска отсутствовала обязанность предоставить такой участок.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти, органом местного самоуправления.

К указанному заявлению прилагается исчерпывающий перечень документов, среди которых, в частности, правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7.3 настоящей статьи.

По правилам части 11 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, осуществив проверку, представленных документов, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно части 13 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 ГрК РФ или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции.

Таким образом, отсутствие договора аренды, заключенного на торгах, при этом, исключительно под строительство, в конкретной ситуации, должно было являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а в случае выдачи такого разрешения на строительство – основанием для отмены незаконно принятого ненормативного акра органа местного самоуправления.

В силу статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Следовательно, отсутствие оснований для принятия разрешения на строительство влечет, в свою очередь, обоснованность решения об отказе во вводе объектов в эксплуатацию от 29.10.2021 исх.№ 01-01-46-9842-1.

Вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы оспариваемые ненормативные акты не создают неопределенности в отношениях по использованию объектов, а направлены исключительно на устранение последствий незаконных действий, принятых ранее.

Не принимается во внимание и указание подателя апелляционной жалобы на то, что собственники металлических гаражей, подлежащих вывозу с земельного участка, занятого ими самовольно, обратились 21.10.2013 в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска с просьбой предоставить взамен другой земельный участок.

Однако, по обращению собственников металлических гаражей, не представленному в материалы дела, была разработана схема расположения земельного участка в кадастровом квартале 86: 20:0000070 и утверждена Постановлением от 11.06.2014 №665-п под временный перенос гаражей без права капитального строительства в порядке действовавшей в то время статьи 34 ЗК РФ? что исключало возможность впоследствии осуществлять на данном земельном участке строительство объектов недвижимости.

То обстоятельство, что в рамках дела №А75-18688/2021 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры отказал в признании права собственности на возведенные объекты капитального строительства отсутствующим само по себе не свидетельствует о законности заключения договора аренды и выдаче разрешения на строительство, поскольку данные вопросы в предмет доказывания по делу не входили.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя по делу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу гаражно-строительного кооператива «Солнечный» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 24.05.2022 по делу № А75-862/2022 – без изменения.

Возвратить из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 23.06.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Н.Е. Иванова

О.Ю. Рыжиков