Гражданский кодекс часть 1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технология плюс»
на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры
от 05.08.2023 (судья Чешкова О.Г.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 (судьи Шиндлер Н.А., Бацман Н.В., Лотов А.Н.)
по делу № А75-9282/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Технология плюс» (628410, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>) к администрации Сургутского района (628408, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным решения и об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Технология плюс» - ФИО2 по доверенности от 23.01.2023; администрации Сургутского района – ФИО3 по доверенности от 22.12.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Технология плюс» (далее – общество, ООО «Технология плюс») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к администрации Сургутского района (далее – администрация)
о признании недействительным решения от 07.03.2023 № 04-02-543 об отказе
в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101191:364.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры
от 05.08.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось
с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы общество приводит следующие доводы:

- суды не применили положения статей 133, 133.1, 134 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к принадлежащим заявителю на законных основаниях объектам недвижимого имущества, тогда как требования заявителя были основаны на: градостроительном плане земельного участка № RU86507305-000420, утвержденном 07.11.2019 департаментом строительства и земельных отношений администрации Сургутского района (далее – департамент строительства), задании на выполнение проектных работ (приложение к договору от 14.02.2022 № 04/2022-ПД), проектной документации, подготовленной в марте 2022 года, разрешении на строительство от 27.05.2022 № 86-ru 86507305-18-2022 и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 03.08.2022 № 86-ru 86507305-18-2022, которым удостоверено выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также подтверждено соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка;

- поддерживая доводы администрации, суды фактически лишили заявителя законного права собственности на объекты недвижимого имущества, фактически создана правовая неопределенность в вопросе о том, возникает ли у заявителя право владения земельным участком для эксплуатации существующих сооружений по окончании срока действия договора аренды земельного участка;

- в рассматриваемом случае имеет место не улучшение земельного участка, а строительство спроектированного объекта, все элементы которого располагаются на одном земельном участке и составляют единый комплекс с общим функциональным назначением, так как законно построенные сооружения имеют: общий земельный участок, общий проект, общее разрешение на строительство, общее разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию, составные части объекта вместе образуют неделимый объект недвижимого имущества и обеспечивает возможность его использования для складирования, хранения и перевалки грузов, в то же время составные части сооружения невозможно использовать самостоятельно по отдельности, как невозможно рассматривать их по отдельности для определения судьбы земельного участка, на котором они находятся. Указанные характеристики сооружения опровергают выводы администрации суда о том, что «земельный участок не используется по назначению» и «на земельном участке расположены объекты, не соответствующие разрешенному использованию земельного участка».

Администрация в отзыве просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества и администрации поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, соответственно.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 13.11.2019 № 4476 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101191:364 площадью 18 456 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов.

По результатам аукциона победителем признано ООО «Технология плюс»

17.12.2019 между администрацией (далее – арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12378 согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и использование земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101191:364 площадью 18 456 кв. м категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, поселок Солнечный, промзона.

Земельный участок расположен в территориальной зоне П2 (зона предприятий III-V классов вредности) и имеет вид разрешенного использования участка «Склады» (код вида 6.9).

В пункте 1.2 договора приведены предельные параметры разрешенного строительства.

Договор заключен сроком на 84 месяца и вступает в силу с даты государственной регистрации. По истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.5 договора).

Согласно пунктам 4.1.4, 4.1.5 договора арендатор вправе возводить на арендуемом земельном участке в соответствии с требованием законодательства о градостроительной деятельности здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Оформить земельный участок необходимый для эксплуатации объекта недвижимости в собственность за плату после государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект.

Договор аренды зарегистрирован 28.01.2020.

27.05.2022 департаментом строительства обществу выдано разрешение № 86-ru 86507305-18-2022 на строительство объекта капитального строительства «площадка временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны. Сургутский район, с.п. Солнечный, промзона» в соответствии с проектной документацией. Согласно разрешению общая площадь участка, на котором осуществляется строительство – 18 465 кв. м, площадь объекта капитального строительства 4,7 кв. м, объем строительства 14,47 куб. м.

03.08.2022 обществу выдано разрешение № 86-ru 86507305-18-2022 на ввод объекта в эксплуатацию на объект «площадка временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны». В разрешении дополнительно указано на наличие площадки для складирования из асфальтобетона 9 970,0 кв. м.

13.09.2022 по заявлению общества произведена государственная регистрация права собственности на объекты: «Площадки складирования из асфальтобетона» площадью 9 968 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101191:400; нежилое здание «площадка временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны» площадью 4,7 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101191:399.

08.02.2023 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101191:364 в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с целью использования земельного участка: размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов.

Письмом от 07.03.2023 № 04-02-543 администрация отказала в предоставлении земельного участка в собственность на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

В обоснование отказа указано следующее:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку на земельном участке отсутствуют объектов недвижимости;

- на земельном участке расположены объекты, не соответствующие разрешенному использованию земельного участка.

В отказе администрация отметила, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101191:364 согласно постановлению администрации Сургутского района от 12.11.2019 № 4476 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» являлся предметом аукциона, открытого по составу участников, на право заключение договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования «Склады». Указанным постановлением определена максимальная площадь объекта капитального строительства – 33 221 кв. м, установлен срок для осуществления строительства объекта капитального строительства - 42 месяца.

Также администрация указала, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.08.2022 № 86-ru 86507305- 18-2022 выдано на объект «площадка временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны», включающее в себя объект производственного назначения пост охраны площадью 4,7 кв. м с иными показателями: площадь застройки площадок складирования из асфальтобетона 9 970,0 кв. м. При этом государственная регистрация права собственности произведена на объекты: здание «площадка временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны» (кадастровый номер 86:10:0101191:399) и сооружение «площадка складирования из асфальтобетона» (кадастровый номер 86:10:0101191:400). Основанием для выдачи разрешения послужил проект площадки временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны, который не содержит сведений о наличии несущих конструкций проектируемых и вводимых объектов. Несмотря на то, что пост охраны и площадка складирования введены в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию от 03.08.2022 № 86-ru 86507305-18-2022), по факту не являются объектами недвижимости, что подтверждается проектной документацией «площадки временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны» и указанным разрешением на ввод. Пост охраны (КПП) не имеет фундамента, в качестве фундамента указана «монолитная ЖБ плита, толщиной 200 мм», площадки из асфальтобетона поименованы как иные показатели поста охраны (КПП) без указания перечня конструктивных элементов. Проектная документация также не содержит данных сведений. Площадка из асфальтобетона, состоящая из таких элементов как песок, щебень, асфальтовое покрытие и прочие материалы, не обладает признаками самостоятельного объекта функционального назначения, не соответствует целостному строительному объекту капитального типа, отличному от улучшений полезных свойств земельного участка из земель населенных пунктов - для размещения производственных объектов и является улучшением земельного участка в виде благоустройства (замощение).

Отказ администрации в предоставлении земельного участка в собственность послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, и апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, руководствовались статьей 130 ГК РФ, статьями 39.16, 39.20 ЗК РФ, Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.10.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Приказ № П/0412), разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), в Обзоре судебной практики Верховного Суда № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Cуда Российской Федерации от 14.11.2018, правовыми позициями, выраженными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08, от 26.01.2010 № 11052/09, от 24.09.2013 № 1160/13, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 30.12.2015 № 304-КГ15-8395, от 07.04.2016 № 310- ЭС15-16638, от 10.06.2016 № 304-КГ16-761, от 26.06.2019 № 306-ЭС19-8952, и исходили из того, что на арендуемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, наличие которых обосновывает право заявителя на выкуп земельного участка в порядке реализации исключительного права на приобретение земли в собственность, поскольку площадка, покрытая усовершенствованным покрытием, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а также заявителем земельный участок не используется по целевому назначению, поскольку использование земли под площадку временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны соответствуют виду разрешенного использования земельного участка «складские площадки», тогда как договор аренды земельного участка заключался в целях строительства «складов».

Суд кассационной инстанции, проверив законность решения и постановления
в пределах заявленных доводов, считает выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, нормам материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.3 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков,
на которых расположены здания, строения, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии
с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или
с проектной документацией лесных участков;

5) осуществление государственного кадастрового учета;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа
в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности в следующих случаях:

- если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 названной статьи);

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта
в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14 названной статьи).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, установив, что пост охраны и площадка складирования, введенные в эксплуатацию согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 03.08.2022 № 86-ru 86507305-18-2022, по факту не являются объектами недвижимости, что подтверждается и представленной обществом проектной документацией «площадки временного хранения, распределения и перевалки грузов с постом охраны», и указанным разрешением на ввод (приложения к иску); пост охраны (КПП) не имеет фундамента, а в качестве такового указана «монолитная ЖБ плита толщиной 200 мм», площадки из асфальтобетона поименованы как иные показатели поста охраны (КПП) не содержат указания на наличие у них конструктивных элементов; площадка из асфальтобетона, состоящая из таких элементов как песок, щебень, асфальтовое покрытие и прочие материалы не обладает признаками самостоятельного объекта функционального назначения, не соответствует целостному строительному объекту капитального типа, отличному от улучшений полезных свойств земельного участка из земель населенных пунктов для размещения производственных объектов и является улучшением земельного участка в виде благоустройства (замощение), суды первой и апелляционной инстанций, признавая отказ администрации правомерным, обоснованно исходили из того, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, наличие которых обосновывает право заявителя на выкуп земельного участка по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, что свидетельствует о том, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ). Кроме того, правомерность отказа администрации по основанию пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ подтверждает и установленное материалами дела фактическое использование земельного участка не в соответствии с целями его разрешенного использования, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка, поскольку целью аренды земельного участка являлось строительство на нем складов, тогда как фактически в отсутствие строительства таковых, земельный участок используется обществом под «складские площадки», что согласно Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом № П/0412, определяется видом разрешенного использования - 6.9.1, а не видом разрешенного использования «склады» - 6.9, включающим в себя размещение следующих объектов: сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплектов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газораспределительные станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

Приведенные администрацией обстоятельства, являющиеся согласно положениям статьи 39.16 ЗК РФ основаниями для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, нашедшие свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела, обществом не опровергнуты.

В обоснование исключительного права общества на получение земельного участка в собственность заявитель жалобы ссылается на наличие выданного ему градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем фактическое наличие у заявляемых обществом объектов признаков недвижимого имущества кассатор не обосновывает соответствующими доказательствами, характеризующими непосредственно сами объекты.

Мнение заявителя жалобы о том, что при наличии зарегистрированного права общества на спорные площадки как на недвижимое имущество создается правовая неопределенность в вопросе о том, возникает ли у заявителя право владения земельным участком для эксплуатации существующих сооружений по окончании срока действия договора аренды земельного участка, является несостоятельным, поскольку реализация обществом исключительного права на приобретение земельного участка зависит от того, будут ли возведены на нем объекты недвижимости, для строительства которых земля получена обществом в аренду по результату торгов. Отсутствие основных объектов недвижимости на земельном участке, создание на нем объектов, обслуживающего (вспомогательного) назначения, характеризующихся улучшением земельного участка, не предоставляет права на приобретение земли из публично собственности.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10 по делу № А56-50083/2008 не может быть принята во внимание, поскольку описываемые в указанном деле фактические обстоятельства, наличие которых предоставляло заинтересованному лицу право приобретения земельного участка в собственность: построенные сооружения имеют общий проект, общее разрешение на строительство, общее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, составные части объекта вместе образуют неделимый объект недвижимого имущества и обеспечивают возможность его использования для складирования, хранения и перевалки грузов, в настоящем деле отсутствуют.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций установлены все существенные обстоятельства дела, к которым правильно применено правовое регулирование, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Заявленные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе с учетом результата ее рассмотрения в порядке статьи 110 АПК относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.08.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу № А75-9282/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Т.А. Зиновьева

ФИО1