Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-13599/2017 ) общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон 15, дом 15» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18 августа 2017 года по делу № А75-9795/2017 (судья Козицкая И.А.), принятое по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации города Нефтеюганска (ОГРН 1028601260005, ИНН 8604029014) к обществу с ограниченной ответственностью «Микрорайон 15, дом 15» (ОГРН 1118601000561, ИНН 8601043620) об обязании передать благоустроенные жилые помещения,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Северные строительные технологии» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

в отсутствие представителей сторон,

установил:

Департамент муниципального имущества администрации города Нефтеюганска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Микрорайон 15, дом 15» (далее – ООО «Микрорайон 15, дом 15», общество, ответчик) об обязании ответчика в течение 60 дней с момента вступления решения в законную силу передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта город Нефтеюганск, пригодные для постоянного проживания, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, имеющие указанные характеристики, состоящее из одной комнаты, площадью не менее 27,30 кв.м., жилой площадью не менее 16,5 кв.м., необходимое для предоставления гражданам, выселяемым из жилого помещения по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18 августа 2017 года по делу № А75-9795/2017 исковые требования Департамента удовлетворены: на ООО «Микрорайон 15, дом 15» возложена обязанность в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать в муниципальную собственность в границах населенного пункта город Нефтеюганск, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, благоустроенное жилое помещение, состоящее из одной комнаты, площадью не менее 27,30 кв.м., жилой площадью не менее 16,5 кв.м., необходимое для предоставления гражданам, выселяемым из жилого помещения по адресу: <...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Микрорайон 15, дом 15» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что неисполнение встречного обязательства ответчиком обусловлено неисполнением истцом зависимого обязательства по изъятию путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах и земельных участков (пункты 4.2.1 – 4.2.2 договора), ответчик не является просрочившим.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а также рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Департамент муниципального имущества администрации города Нефтеюганска уведомил о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя. В связи с этим суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании протокола № 3 от 15.04.2014 «Продажа права на заключение договора о развитие застроенной территории № 2 в границах части элемента планировочной структуры микрорайона 4, города Нефтеюганска» между истцом (департамент) и ответчиком (застройщик) подписан договор № 51/1 от 28.04.2014 о развитии застроенной территории (л.д. 21 – 27) (далее – договор), в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, обусловленные пунктами 4.1.1 - 4.1.5 настоящего договора, а департамент обязуется обеспечить создание необходимых условий для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 4.2.1 - 4.2.5 настоящего договора, а после выполнения застройщиком в полном объеме обязательств, возложенных на него настоящим договором, предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Как следует из пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора, местоположение застроенной территории: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>. Площадь застройки составляет 21640 квадратных метров; перечень домов, подлежащих сносу: 4 микрорайон, дом № 8, 10, 12, 14, 16, 37, 38, 39, 40, 42, 43.

Как указывает истец, в адрес ответчика направлялся запрос исх. № 11764/16-0 от 01.12.2016 о предоставлении в адрес департамента проектов договоров безвозмездной передачи благоустроенных жилых помещений в муниципальную собственность (л.д. 39 - 42).

В связи с тем, что в установленный договором срок ответчик не передал в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для расселения жителей домов № 8, 10, 12, 14, 16, 37, 38, 39, 40, 42, 43 в 4 микрорайоне в городе Нефтеюганске, истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 29.06.2017 по делу № А75-9063/2017 требование в отношении квартиры 7 д. 43 в 4 мкрн. г.Нефтеюганск выделено в отдельное производство и рассмотрено в рамках настоящего дела.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из нижеизложенного.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ.

Существенными условиями договора являются, в том числе, обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ).

Согласно статье 86 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В этой связи в силу статьи 86 ЖК РФ, особенностей предмета и субъектного состава договора социального найма, закрепленных статьей 60 ЖК РФ, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома. Данная обязанность не может быть передана третьему лицу.

Следовательно, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма.

В этой связи пунктом 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено лишь целевое назначение части жилых помещений, передаваемых застройщиком органу местного самоуправления при реализации договора о развитии застроенной территории.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 12 ГК РФ предусматривает в качестве одного из способов защиты гражданских прав присуждение к исполнению обязанностей в натуре. Применение данной нормы права конкретизировано в главе 25 ГК РФ.

Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства. По смыслу указанной нормы права при ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор может потребовать исполнения обязательства в натуре, то есть потребовать совершения тех действий, которые составляют содержание обязательства.

Таким образом, требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре может быть удовлетворено только при наличии у ответчика соответствующей обязанности, прямо предусмотренной законом или договором.

Ввиду того, что в срок, не позднее 30 месяцев со дня подписания договора № 51/1 от 28.04.2014 , а именно - до 31.10.2016 ООО «Микрорайон 15, дом 15» не исполнило обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенного жилого помещения для предоставления гражданам, выселяемым из спорного жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, и расположенного на застроенной территории, исковые требования департамента удовлетворены обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Микрорайон 15, дом 15» о том, что требования истца не могут быть исполнены в силу неисполнения последним своих обязательств, суд апелляционной инстанции отклоняет, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 4.1.1 – 4.1.2 договора № 51/1 от 28.04.2014 застройщик принимает на себя обязательства:

- в срок, не позднее 6 месяцев со дня подписания настоящего договора, подготовить и предоставить в Департамент проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, выполненный в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными в составе Правил землепользования и застройки территорий муниципального образования город Нефтеюганск, утвержденным решением Думы города № 812-IV от 01.11.2010 (в редакции № 4444-V от 20.12.2012).

- в срок, не позднее 30-ти месяцев со дня подписания настоящего договора, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого фонда и расположенных на застроенной территории.

В силу пункта 4.1.3 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, перечисленных в пункте 2.3. настоящего договора, а также за земельный участок, на котором расположены эти многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, Ханты-Мансийского автономного округа, муниципальной собственности города Нефтеюганска, в случае если этим собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4.1.2 настоящего договора. Максимальный срок исполнения данного обязательства: не позднее 30 месяцев со дня принятия решения органом местного самоуправления соответствующего решения.

Пунктом 4.1.4 договора на застройщика возлагается обязанность в срок, не позднее 6 лет со дня подписания настоящего договора осуществить строительство на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Срок ввода последнего объекта не позднее 6 лет с момента заключения договора.

Согласно пункту 4.2.1. договора № 51/1 от 28.04.2014 Департамент обязан в течение 10 дней с момента опубликования результата публичных слушаний обеспечить утверждение проекта планировки застроенной территории, включающего в себя проект межевания застроенной территории.

Пунктом 4.2.2. указанного договора предусмотрена обязанность департамента обеспечить принятие в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Максимальный срок выполнения данного обязательства: не позднее 24 месяцев с момента принятия решения об утверждении проекта планировки, включающей в себя проект межевания застроенной территории.

Учитывая буквальное толкование приведенных условий, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что из положений договора № 51/1 от 28.04.2014 не следует, что обязанность общества по передаче департаменту благоустроенных жилых помещений является встречной по отношению к обязанностям истца, предусмотренным пунктами 4.2.1 и 4.2.2, а именно, об утверждении проекта планировки и принятии решения об изъятии жилых помещений и земельного участка на застроенной территории.

В связи с тем, что встречный характер указанных обязательств сторон не установлен, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что ООО «Микрорайон 15, дом 15» вправе было приостановить исполнение своих обязательств по договору № 51/1 от 28.04.2014.

Поскольку ответчик в срок, не позднее 30-ти месяцев со дня подписания договора, а именно, до 31.10.2016 не исполнил обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенного жилого помещения для предоставления гражданам, выселяемым из спорного жилого помещения, исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, явившихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18 августа 2017 года по делу № А75-9795/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Д.Г. Рожков

Ю.М. Солодкевич