Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2018 по делу № А76-10328/2018 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании приняли участие:

заявитель – индивидуальный предприниматель ФИО1 (лично, паспорт), представитель – ФИО2 (доверенность от 09.02.2018).

представитель заинтересованного лица –ФИО3 (доверенность от 17.04.2018 № 11424, удостоверение № 786).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, ответчик) о признании незаконным решения по отказу в одностороннем порядке от исполнения условий договора УЗ № 012956-К-2014 от 15.07.2014, выразившееся в уведомлении об отказе от договора от 01.03.2018 № 5389.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.07.2018 (резолютивная часть объявлена 28.06.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неприменение закона подлежащего применению; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы указывает, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, являющегося предметом аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Податель жалобы не согласен с выводом суда относительно трактовки постановления Администрации г. Челябинска от 08.06.2018 как разрешения на строительство центра продажи и обслуживания автомобилей., так как пунктом 9 параметров застройки плана красных линий (основного чертежа, приложение к указанному постановлению Администрации г. Челябинска) на участке площадью 0, 6900 га допускается строительство объектов автомобильного сервиса, предназначенного для обслуживания кладбищ (9.1, 9.2). В связи с названным, строительство центра продажи и обслуживания автомобилей на данном участке не допустимо градостроительной документацией и совершение истцом действий, несение расходов не приводит к возможности исполнения договора аренды в соответствии с его условиями. Податель жалобы отмечает, что приобретая права арендатора на земельный участок, должен был оценить риски возможности освоения земельного участка с учетом Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа и Проекта планировки. Податель жалобы не согласен с выводом суда относительно признания недобросовестным поведения Комитета, поскольку только признание поведения предпринимателя по исполнению договора надлежащим, не может служить достоверным доказательством данному выводу. Также отмечает, что такие доказательства, как несвоевременные, ненадлежащим образом оформленные документы о расходах по освоению земельного участка, заключенные договоры и действия истца и партнеров истца по подготовке документов для градостроительного планирования, не обоснованно расценены судом как добросовестные.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.07.2014 между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий-М» (арендатор) заключен договор УЗ №012956-К-2014 (далее – договор, т. 1 л. д. 7-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 6 900 кв. м, расположенный по ул. Мастеровой в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (зона инженерной и транспортной инфраструктур), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства центра продажи и обслуживания автомобилей без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется на условиях его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка к категории, указанной в пункте 1.1.1 и разрешенного использования в соответствии с правовым зонированием территории г. Челябинска.

Земельный участок передан арендатору согласно акту приема-передачи в аренду земельного участка от 15.07.2014 (т. 1 л. д. 16).

Срок указанного договора установлен с 23.06.2014 по 23.06.2016 (пункт 1.4 договора).

На основании пункта 6.6 договора односторонний отказ арендодателя от исполнения настоящего договора в случаях:

- при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, использования земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий договора и не использования его в соответствии с условиями договора:

- в случае сдачи арендованного имущества (земельного участка в целом или части) в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, в том числе передаче арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без письменного согласия Арендодателя либо неполучения его согласия использование земельного участка для совместной деятельности, использование участка иными лицами;

- самовольного захвата земельного участка, превышающего по площади предоставленный по договору;

- самовольного строительства (без необходимых разрешительных документов) на арендуемом земельном участке;

- в случае невнесения Арендатором арендной платы в полном объеме более двух сроков по истечении установленного договором срока платежа арендной платы;

- если в течение срока действия Постановления (распоряжения) Главы г. Челябинска не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка;

- в случае принятия в установленном законодательством порядке решения органов местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд;

- неуплаты арендатором пени за прошедшие периоды (если с момента возникновения обязанности арендатора по уплате пени прошло более полугода).

В силу пункта 5.1.7 договора в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней.

В данном случае договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента получения Арендатором уведомления о прекращении договора.

09 сентября 2014 года между ООО «Меркурий-М» (цедент) и предпринимателем (цессионарий) подписан договор уступки прав № 0909201-01 (далее – договор уступки, т. 1 л. д. 17), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора земельного участка, принадлежащие цеденту на основании заключенного с Комитетом договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ №012956-К2014 от 15.07.2014 (пункт 1.1 договора уступки).

Согласно пункту 2.1 договора уступки к цессионарию переходит право аренды на условиях указанного договора аренды на земельный участок площадью 69000 кв. м., расположенный по ул. Мастеровой в Курчатовском районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0715003:45, из земель населенных пунктов (зона инженерной и транспортной инфраструктур), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства центра продажи и обслуживания автомобилей без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

ИП ФИО1 Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска на вышеуказанный земельный участок выдан градостроительный план земельного участка № RU74315000-0000000004800 (т. 1 л. д. 26-28).

Согласно пункту 2 градостроительного плана земельный участок находится в зоне К.3.1 – зона инженерной и транспортной инфраструктур (магистрали городского и районного значения).

Действие градостроительного регламента на земельный участок не распространяется.

Градостроительный план утвержден распоряжением Администрации города Челябинска от 17.02.2015 № 1138-П (т. 1 л. д. 25).

ИП ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Комплекс по продаже и обслуживанию автомобилей по улице Мастеровой в Курчатовском районе города Челябинска».

24 июня 2016 года Администрацией г. Челябинска отказано в выдаче разрешения на строительство вышеуказанного объекта поскольку документация, разработанная ООО «Метопа» (шифр ПМ-001-23) не соответствует градостроительному плану земельного участка № RU74315000- 0000000004800. В чертеже градостроительного плана указана информация о трех существующих объектах, документы о праве собственности на указанные здания, проектная документация не предоставлены. Размещение объекта «Комплекс по продаже и обслуживанию автомобилей по улице Мастеровой в Курчатовском районе города Челябинска» не предусмотрено вышеуказанным градостроительным планом земельного участка (т. 2 л. д. 24).

Как указывает заявитель впоследствии, уже после заключения договора уступки прав № 09092014-01 от 09.09.2014 выяснилось, что использовать земельный участок для строительства центра продажи и обслуживания автомобилей без внесения соответствующих изменений в Правила землепользование и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» в части градостроительной зоны 07 48 и зоны 07 20 в Курчатовском районе города Челябинска было невозможно.

В связи с чем, ООО «Челябинский Институт Генерального Плана и Транспорта» по заданию ИП ФИО1 на основании договора № 6ЧИГПТ/17 от 07.02.2017 разработана градостроительная документация по внесению изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» в части градостроительной зоны 07 48 и зоны 07 20 в Курчатовском районе города Челябинска.

08 декабря 2016 года состоялись публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715003:45 и объекта капитального строительства (объект автомобильного сервиса (автомойки, шиномонтажные мастерские) по ул. Мастеровой в Курчатовском районе города Челябинска ИП ФИО1.

По результатам публичных слушаний рекомендовано отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715003:45 и объекта капитального строительства (объект автомобильного сервиса (автомойки, шиномонтажные мастерские) по ул.Мастеровой в Курчатовском районе города Челябинска ИП ФИО1.

Главным Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска в 2016 году подготовлено Свидетельство о рассмотрении документации по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, Правилам землепользования и застройки СП 42.133330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНи П 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (т. 2 л. <...>).

В 2016 году утверждено ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области» Экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы Проекта расчетной санитарно-защитной зоны для проектируемого комплекса по продаже и обслуживанию автомобилей по ул. Мастеровая, г. Челябинск, Курчатовский район (т. 2 л. д. 13-18).

Постановлением Администрации города Челябинска от 03.04.2017 № 133-п утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах: Свердловский тракт, Большой Западный проезд, ул. Чайковского (проект), южная граница земельного участка Успенского кладбища МУП «Мемориал» в Курчатовском районе города Челябинска (т. 2 л. д. 5).

23 мая 2017 года предприниматель обратился в Комитет с письмом, что на текущий момент существуют объективные причины для невозможности полноценного освоения данного участка, в связи с отсутствием Разрешения на строительство (т. 1 л. д. 30). В январе 2017 заключен договор с проектной организацией выполняющий Проект корректировки Правил землепользования и застройки территории для последующей смены правового зонирования, по результатам которой объект будет находится в зоне Г3 , что соответствует разрешенному по договору в виду использования земельного участка. После выполнения данной работы (сентябрь-октябрь 2017) и прохождения публичных слушаний будет разработана проектная документация и согласно Градостроительному кодексу подана заявка для получения разрешения на строительство.

07 июня 2017 года Администрацией г. Челябинска издано распоряжение об обеспечении Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска подготовки проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ в части градостроительных зон 07 20 и 07 48 в Курчатовском районе города Челябинска.

На основании договора № 3466 от 27.07.2017 (т. 1 л. д. 122-124) муниципальным унитарным предприятием «Архитектурно-планировочный центр» разработана Документация по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах: Свердловский тракт, Большой западный проезд, ул. Чайковского (проект), южная граница земельного участка Успенского кладбища МУП «Мемориал в Курчатовском районе г. Челябинска. Работа по настоящему договору приводилась в соответствии с Распоряжением Администрации г. Челябинска № 8473 от 10.12.2014 и заданием на разработку документации к указанному распоряжению.

05 сентября 2017 года предприниматель обратился в Комитет с письмом о том, что им во исполнение условий договора № 012956-к-2014 предприняты ряд действий, ведущих к полноценному освоению земельного участка 74:36:0715003:45 (т. 1 л. д. 31).

В указанном письме предприниматель изложил приблизительный график действий, ведущих к освоению указанного земельного участка (октябрь 2017- издание распоряжения об утверждении внесения изменений в Проект землепользования и застройки, ноябрь 2017 – утверждение ДПТ, декабрь 2017-январь 2018 – получение Градостроительного плана и Разрешения на строительство, 4 квартал 2018- ввод объекта в эксплуатацию.

В ответ на указанное письмо Комитет сообщил, что указанное сообщение об освоении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715003:45, предоставленного по договору аренды земли УЗ №012956-К-2014 ри 15.07.2014 рассмотрено, сообщив, что сроки исполнения освоения земельного участка исполнять согласно представленному графику (т. 1 л. д. 32).

Письмом от 01.03.2018 № 5389 Комитет сообщил предпринимателю об отказе от договора аренды земельного участка от 15.07.2014 УЗ №01256-К-2014, возобновленного на неопределенный срок (т. 1 л. д. 33). Договор аренды считается прекращенным по истечении 15 дней с момента получения уведомления.

Постановлением Администрации г. Челябинска от 08.06.2018 № 222-п утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах: Свердловский тракт, проезд Большой Западный, улица Автодорожная, южная граница Успенского кладбища в Курчатовском районе города Челябинска (т. 2 л. д. 2).

Согласно пункту 4 признано утратившим силу постановление Администрации города Челябинска от 03.04.2017 № 133-п «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах: Свердловский тракт, Большой Западный проезд, ул.Чайковского (проект), южная граница земельного участка Успенского кладбища МУП «Мемориал» в Курчатовском районе города Челябинска.

Не согласившись с уведомлением об отказе от договора 01.03.2018 № 5389, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности, указав на недобросовестность действий со стороны комитета при одностороннем отказе от договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 названного Кодекса).

Из материалов дела следует, что по окончании срока действия договора при отсутствии возражений сторон договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.1.7 договора аренды предусмотрено, что в случае если договор считается возобновленным на неопределенный срок, арендодатель вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом арендатора за 15 дней с момента получения арендатором уведомления о прекращении договора.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

В данном случае арендодатель спорного земельного участка, предоставленного арендатору для строительства воспользовался предоставленным ему законом правом и расторг договор, возобновленный на неопределенный срок, что свидетельствует лишь о реализации комитетом права на односторонний отказ от исполнения возобновленного на неопределенный срок договора аренды, предоставленного ему законом.

Отказ от договора аренды в порядке пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации был произведен ответчиком с соблюдением правил, установленных данной нормой.

Ссылка предпринимателя на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В такой ситуации реализация Комитетом предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных выше норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление таким правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), на чем совершенно безосновательно настаивает предприниматель.

Обстоятельства того, что арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка и осуществлял предварительные действия по подготовке к строительству в данном случае не имеют решающего значения при рассмотрении вопроса о прекращении спорного договора аренды.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что, приобретая права арендатора на земельный участок, предприниматель должен был оценить риски возможности освоения земельного участка с учетом Правил землепользования и застройки муниципального образования город Челябинск.

Кроме того, материалами дела не подтверждается наличие у комитета умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене по мотиву неправильного применения норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2018 по делу № А76-10328/2018 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О.Н. Пирская

Судьи: Г.Н. Богдановская

Л.А. Суспицина