Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалоб у Заславской Татьяны Николаевны, Корчагиной Ирины Петровны, Писаревой Светланы Петровны, Скрябиной Елены Александровны, Свиридова Евгения Валерьевича, Фомина Алексея Сергеевича, Шавриной Светланы Владимировны, Зарицкой Людмилы Михайловны, Часовой Ларисы Павловны, Отмаховой Елены Семеновны и кассационную жалобу Кунгурцевой Ольги Леонидовны, Кунгурцевой Полины Степановнына определение Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2017 по делу № А76-10623/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 по тому же делу по заявлению временного управляющего Кузьмина Андрея Вениаминовича о передаче участникам строительства в собственность жилых помещений в многоквартирных домах, рассмотренному в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (далее – общество «Гринфлайт», должник) несостоятельным (банкротом).

В судебном заседании приняли участие:

ФИО11 (паспорт), представляющая также интересы ФИО12 (доверенность от 05.12.2016 № 74АА 3374995);

представитель временного управляющего ФИО13 – ФИО14 (доверенность от 06.03.2018);

представитель общества «Гринфлайт» - ФИО14 (доверенность от 01.08.2017).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2016 возбуждено производство по делу о банкротстве общества «Гринфлайт».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2016 в отношении общества «Гринфлайт» введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден ФИО13

К банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Временный управляющий ФИО13 в порядке ст. 201.11 Закона о банкротстве обратился в Арбитражный суд Челябинской области с ходатайством о передаче участникам строительства в собственность жилых помещений в многоквартирных домах № 14, 28, 49, 56, 95, 110 (строительные), расположенных в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска. Временный управляющий составил списки участников строительства по каждому дому, а также отдельный список участников строительства, которые не полностью оплатили цену договора и которым временный управляющий просил передать жилые помещения при условии полного исполнения участниками строительства обязанности по оплате объектов долевого строительства.

Определением суда от 21.09.2017 с учетом определений об исправлении опечатки (судьи Позднякова Е.А., Бушуев В.В., Хаванцев А.А.) заявление временного управляющего удовлетворено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 (судьи Хоронеко М.Н., Матвеева С.В., Сотникова О.В.) определение суда оставлено без изменения.

В Арбитражный суд Уральского округа 08.02.2018 от ФИО9 поступило ходатайство об отказе от кассационной жалобы. Суд кассационной инстанции признал его подлежащим удовлетворению на основании ст. 49, ч. 1 ст. 282 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем производство по кассационной жалобе ФИО9 прекращено.

В кассационной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10 просят определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителей кассационной жалобы, с учетом того, что у должника имеются требования участников строительства в отношении жилых помещений, расположенных как в домах, являющихся объектами незавершенного строительства, в домах, введенных в эксплуатацию, так и в несуществующих домах, учитывая, что в заявлении временный управляющий просит погасить требования не всех участников строительства, включенных в реестр, а лишь части, при этом свободных жилых помещений для передачи другим участникам строительства не имеется, то основания для удовлетворения заявления отсутствовали. Гарантий того, что застройщиком все дома будут построены, всем участникам строительства будут переданы жилые помещения, нет; ситуация осложняется тем, что шесть домов (№ 76, 77, 81, 82. 74, 93) согласно дорожной карте застройщик строить не намерен, предполагаемый обмен квартир, находящихся в этих домах, на другие объекты незавершенного строительства, не ставит переселяемых дольщиков в равные условия с теми, кому передаются квартиры в построенных домах, поскольку обмен предполагается совершить путем заключения предварительных договоров о намерениях, которые не дают возможность оформить право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Заявители также ссылаются на нарушение срока проведения собрания, предусмотренного ст. 201.11 Закона о банкротстве, на то, что в отчете временного управляющего, представленном собранию, указаны не все текущие требования, что не позволяет установить, хватит ли активов должника для погашения текущих платежей после погашения требований участников строительства путем передачи квартир.

ФИО11 и ФИО12 в своей кассационной жалобе просят изменить определение суда первой инстанции путем исключения ФИО11, ФИО12, ФИО15 (малолетний сын ФИО11) из п. 8 определения и включения их в п. 7 определения, то есть передать квартиру без условия о полной оплате цены договора. Заявители указывают на то, что в соответствии с п. 3.1 договора должник принял на себя обязательство передать квартиру с отделкой в соответствии с проектной документацией, стоимость квартиры составляет 1 940 000 руб.; обязанность по оплате данной квартиры и обязанность по передаче квартиры должны быть исполнены в срок до 30.07.2017; стоимость квартиры оплачена на сумму 1 819 000 руб., но условия договора о чистовой отделке квартиры не исполнены должником; при этом должник отказался производить перерасчет, признал невозможность произвести чистовую отделку из-за финансовых трудностей.

В судебном заседании ФИО11 на обозрение суда представлен подлинный договор участия в долевом строительстве жилого дома от 11.02.2015 № 05-04/535-15, заключенный между обществом «Гринфлайт» с одной стороны и ФИО11, ФИО12, ФИО15 с другой стороны; а также переписка с обществом «Гринфлайт». По окончании судебного заседания данные документы возвращены ФИО11

В отзывах на кассационные жалобы кредиторы Савицкая Виктория Владимировна, Федоров Михаил Васильевич, Иванова Ольга Юрьевна, Харисова Лилия Саидрашитовна, общество с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой», а также временный управляющий Кузьмин А.В., общество «Гринфлайт» просят определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, ссылаясь на то, что требования в отношении участников строительства должны исполняться применительно к реестру требований о передаче жилых помещений в конкретном многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию, положения ст. 201.11 Закона о банкротстве не исключают возможность ее применения при наличии у застройщика иных объектов, строительство которых не завершено, при этом передача квартир возможна только в случае полной оплаты участником строительства цены договора.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в период проведения процедуры наблюдения многоквартирные жилые дома со строительными номерами № 14, 28, 49, 56, 95, 110, расположенные в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, были введены в эксплуатацию 19.12.2016, 21.06.2017, 27.06.2017, 07.07.2017.

Застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и непозднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее – передача участникам строительства жилых помещений).

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчет об оценке их стоимости.

Как следует из п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве, передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 4 ст. 201.10 Закона о банкротстве. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подп. 2 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Ссудами установлено, что временным управляющим ФИО13 назначено проведение собрания по вопросу о передаче квартир на 18.07.2017.

Собранию представлено заключение временного управляющего, согласно которому по состоянию на 18.07.2017 все условия, определенные ст. 201.11. Закона о банкротстве, соблюдены, передача участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах № 14, 28, 49, 56, 95, 110 (строительные) возможна. Имеется письменное согласие конкурсного кредитора (ФИО20), чьи требования обеспечены залогом имущества застройщика – правом аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:208 и многоквартирного жилого дома № 49 (строительный), на передачу участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах.

Собранием участников строительства принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирных домах № 14, 28, 49, 56, 95, 110.

На собрании приняли участие кредиторы, обладающие 70,6% от количества голосов кредиторов, имеющих право участвовать в собрании (общий размер требований 6 747 516 934 руб. 53 коп.). За принятие решения об обращении в арбитражный суд с указанным ходатайством проголосовало 98% участников собрания с размером требований 4 761 132 884 руб. 80 коп.

Решение собрания не оспорено и не признано недействительным.

Временным управляющим представлены отчеты независимого оценщика от 12.07.2017 о рыночной стоимости всех жилых помещений по каждому многоквартирному дому, согласно которым рыночная стоимость жилых помещений в доме № 14 составляет 365 186 113 руб., в доме № 28 – 537 383 246 руб., в доме № 49 – 341 047 931 руб., в доме № 56 – 267 132 289 руб., в доме № 110 – 369 024 910 руб.

Совокупный (в отношении всех объектов строительства, застройщиком которых является должник) размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов должника и реестр требований о передаче жилых помещений, по состоянию на 18.07.2017 составляет 6 782 793 307 руб. 28 коп.

Соответственно, стоимость передаваемых жилых помещений не превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Исследовав материалы дела, суды установили, что согласно заключению временного управляющего после передачи участникам строительства жилых помещений в конкурсной массе остается имущество на сумму 6 510 686 443 руб., в том числе объекты строительства – 5 803 240 833 руб., земельные участки – 691 250 260 руб., основные средства – 16 195 350 руб.

Судами установлено, что площади вводимых в эксплуатацию жилых помещений превышают площади, в отношении которых должником заключены договоры долевого участия в строительстве.

Согласно представленному заключению, общее количество квартир в доме № 14 составляет 234 квартиры, а договоры заключены на 229 квартир; в доме № 28 - 270 квартир, договоры заключены на 263 квартиры; в доме № 49 - 180 квартир, договоры заключены на 124 квартиры; в доме № 56 - 120 квартир, договоры заключены на 120 квартир; в доме № 95 - 360 квартир, договоры заключены на 103 квартиры; в доме № 110 - 240 квартир, договоры заключены на 69 квартир.

В отношении иных недостроенных домов также не доказано, что все квартиры проданы и отсутствует возможность завершения строительства за счет реализации свободных квартир.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу, что все условия, предусмотренные ст. 201.11 Закона о банкротстве, соблюдены, оснований для отказа в удовлетворении ходатайства временного управляющего о передаче жилых помещений участникам строительства жилых домов № 14, 28, 49, 56, 95, 110 не имеется.

Доводы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10 о нарушении принципа пропорциональности удовлетворения требований при передаче жилых квартир участникам строительства, чьи дома введены в эксплуатацию, при наличии у должника иных объектов, не завершенных строительством, о необходимости одновременной передачи жилых помещений всем участникам строительства, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Согласно п. 2 ст. 201.7 Закона о банкротстве реестр требований о передаче жилых помещений ведется в отношении каждого объекта строительства. Пунктом 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства при завершении строительства многоквартирного жилого дома.

Руководствуясь данными нормами права, учитывая, что всем участникам строительства жилых домов № 14, 28, 49, 56, 95, 110 (строительные номера) передаются жилые помещения в многоквартирном жилом доме в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, передаваемых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства названных жилых домов, при этом отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, учитывая, что должник находится в процедуре наблюдения, продолжает строительство домов, доказательств невозможности в будущем удовлетворить требования иных кредиторов не имеется, суд апелляционной инстанции признал, что нарушения принципа пропорциональности удовлетворения требований кредиторов, в данном случае не допущено.

Ссылка заявителей кассационной жалобы на несоблюдение временным управляющим срока проведения собрания от 18.08.2017, о наличии неуказанных в отчете временного управляющего некоторых текущих платежей (судебных расходов в сумме 2000 руб. по оплате услуг представителя, 16 951 руб. 06 коп. расходов по госпошлине, взысканных с должника в пользу участников строительства) не принимается, поскольку не опровергает выводы судов о наличии всех условий, предусмотренных ст. 201.11 Закона о банкротстве, для передачи жилых помещений участникам строительства.

Ссылка заявителей кассационной жалобы на то, что вопрос о судьбе домов, не завершенных строительством, предполагается решить путем обмена объектов и заключения с участниками строительства предварительных договоров о намерениях, не принимается, поскольку данные вопросы в повестке собрания кредиторов от 18.07.2017 отсутствовали, в предмет исследования судов не входили.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения данной кассационной жалобы не имеется.

Вместе с тем доводы, изложенные в кассационной жалобе ФИО11 и ФИО12, суд кассационной инстанции считает обоснованными, жалобу – подлежащей удовлетворению.

Согласно представленному на обозрение суда в судебном заседании договору участия в долевом строительстве жилого дома от 11.02.2015 № 05-04/535-15, заключенному между обществом «Гринфлайт» с одной стороны и ФИО11, ФИО12, ФИО15 с другой стороны, стоимость строительства жилого помещения составляет 1 940 000 руб. (в жилом доме № 110).

При этом уплачено застройщику 1 819 100 руб., задолженность составляет 120 900 руб.

С учетом наличия задолженности временный управляющий включил данных лиц в список участников строительства, которым жилые помещения подлежат передаче при условии полного исполнения обязанности по оплате цены договора.

В материалах дела имеется письмо ФИО11 в адрес общества «Гринфлайт» от 20.06.2017 с предложением перерасчета цены договора в связи с отсутствием чистовой отделки в квартире, со ссылкой на то, что при заключении договора проектная декларация содержала обязательства застройщика по чистовой отделке квартиры, в последующем в нее были внесены изменения в части исключения указанного обязательства.

В судебном заседании ФИО11 пояснила, что все квартиры в доме № 110 имеют предчистовую отделку.

Данные обстоятельства представителем временного управляющего и должника не опровергнуты. То, что квартиры в построенных домах имеют предчистовую отделку, подтверждено также имеющимся в деле письмом общества «Гринфлайт» в адрес ФИО11 от 02.08.2017 № 568, в котором застройщик сообщил, что ввиду финансовых трудностей и с целью обеспечения достройки всех домов он не сможет выполнить чистовую отделку квартиры.

В силу п. 2. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946 сформирована правовая позиция по вопросу об отсутствии у заказчика предпочтения в случае совершения им действий, направленных на установление сложившегося между ним и подрядчиком сальдо взаимных предоставлений по договору подряда.

Указанный правовой подход может быть применен в настоящем споре исходя из того, что при заключении договора от 11.02.2015 № 05-04/535-15 цена квартиры определялась с учетом чистовой отделки, однако квартира подлежит передаче участнику строительства с предчистовой отделкой, что подтверждает наличие у участника строительства права требовать соразмерного уменьшения цены договора.

То обстоятельство, что чистовая отделка квартиры стоит менее 120 900 руб., которые не были уплачены по договору от 11.02.2015 № 05-04/535-15, представителем временного управляющего и должника не оспорено.

Ввиду изложенного суд кассационной инстанции полагает, что оснований для возложения на ФИО11, ФИО12, ФИО15 обязанности по доплате 120 900 руб. в ситуации, когда застройщик находится в процедуре наблюдения и фактически отказался выполнить условия договора по чистовой отделке жилого помещения, не имеется.

Таким образом, квартира в доме № 110 подлежит передаче ФИО11, ФИО12, ФИО15 без условия о полной оплате цены, указанной в договоре, сведения о передаче жилого помещения названным лицам подлежат исключению из п. 8 резолютивной части определения суда первой инстанции и включению в п. 7 резолютивной части определения, в связи с чем в данной части обжалуемые судебные акты следует изменить (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 150, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

принять отказ от кассационной жалобы ФИО9 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2017 по делу № А76-10623/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 по тому же делу, производство по данной кассационной жалобе прекратить.

В указанной части постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия в порядке, предусмотренном ст. 291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определение Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2017 по делу № А76-10623/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 по тому же делу изменить, исключить из пункта 8 резолютивной части определения и включить в п. 7 резолютивной части определения сведения о передаче жилого помещения ФИО11, ФИО12, ФИО21.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.А. Артемьева

Судьи Ю.А. Оденцова

А.В. Кангин