Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» на определение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2019 по делу № А76-13497/2018.

В заседании приняли участие представители:

- конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 01.02.2019, диплом о высшем образовании от 30.06.2010);

- общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» - ФИО3 (доверенность от 27.08.2019).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2018 возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) должника общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» (далее – должник, ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина»).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2018 (резолютивная часть от 16.07.2018) в отношении ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.01.2019 (резолютивная часть от 15.01.2019) ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» (далее – ООО «УК «ПИФагор») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, в котором просит: исключить из конкурсной массы должника следующее недвижимое имущество:

- квартиру № 15, общей площадью 46,4 кв.м., кадастровый номер 74:36:0000000:53937, расположенную по адресу: <...>, этаж пятый;

- квартиру 346, общей площадью 46,6 кв.м., кадастровый номер 74:36:0000000:53980, расположенную по адресу: <...>, этаж десятый.

Определением суда от 27.12.2019 (резолютивная часть от 24.12.2019) в удовлетворении заявления ООО «УК «ПИФагор» об исключении имущества из конкурсной массы должника отказано.

С определением суда от 27.12.2019 не согласилось ООО «УК «ПИФагор» и обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемый судебный акт отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «УК «ПИФагор» ссылается на то, что поскольку сделки должника, в результате которых спорное имущество было зарегистрировано за должником на праве собственности, расторгнуты судом, то соответственно у должника отсутствуют правовые основания для владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом с 08.04.2019. Должник обязан вернуть заявителю квартиры по акту приема-передачи. Должник не исполнил требования по передаче имущества заявителю квартир, они в отсутствие правовых оснований включены в конкурсную массу должника, что нарушило права собственника.

До начала судебного заседания конкурсный управляющий ФИО1 направил в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу (рег.№9003 от 27.02.2020), протокольным определением суда в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанный отзыв приобщен судом к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.

В судебном заседании представитель ООО «УК «ПИФагор» доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель конкурсного управляющего с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

05.05.2017 между ООО «УК «Пифагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» (продавец) и ООО «ЗССМ «Афина» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №15/77/78-Ленинский, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество – однокомнатную квартиру, общей площадью 46,4 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: <...>, пятый этаж.

Согласно пункту 2.1. цена договора составила 2 046 800 руб. Единовременный платеж в размере 2 046 800 руб. уплачивается покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу продавца в срок до 01.09.2017 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 29.05.2017 за номером 74:36:0000000:53937-74/028/2017-3.

Продавец выполнил обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, передал по акту приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи №15/77/78-Ленинский от 05.05.2017 спорную квартиру.

05.05.2017 между ООО «УК «Пифагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» (продавец) и ООО «ЗССМ «Афина» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №46/77/78-Ленинский, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество – однокомнатную квартиру, общей площадью 46,6 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: <...>, десятый этаж.

Согласно пункту 2.1. цена договора составил 2 107 000 руб.

Единовременный платеж в размере 2 107 000 руб. уплачивается покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу продавца в срок до 01.09.2017 (пункт 2.2.1 договора).

Продавец выполнил обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, по акту приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи № 46/77/78-Ленинский от 05.05.2017 передал спорную квартиру должнику.

Определением суда от 08.05.2018 возбуждено производство по делу о признании банкротом должника, определением суда от 19.07.2018 в отношении ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1

Должник обязанность по оплате жилых помещений по договорам не исполнил.

В связи с тем, что покупатель в полном объеме не исполнил обязательства по оплате стоимости квартир, решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.12.2018 по делу № А76-11210/2018, указанные договоры купли-продажи были расторгнуты, суд применил последствия расторжения договоров купли-продажи квартир и обязал покупателя вернуть квартиры продавцу по акту приема-передачи. Решение вступило в законную силу 08.04.2019.

Решением суда от 24.01.2019 должник признан банкротом, открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Спорные квартиры включены конкурсным управляющим в конкурсную массу.

В связи с тем, что договоры купли-продажи, в результате которых спорное имущество было зарегистрировано за должником на праве собственности, расторгнуты судом, по мнению заявителя, у должника отсутствуют правовые основания для владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом с 08.04.2019, имущество подлежит исключению из его конкурсной массы.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ № 35). Такие требования подлежат денежной оценке, должны быть рассмотрены по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и могут быть удовлетворены в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона. Таким образом, спор о государственной регистрации перехода права собственности, так же, как и спор о передаче имущества подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника.

Обратный подход привел бы к тому, что в нарушение законодательства о банкротстве требования общества, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов должника.

В суде апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ФИО1 пояснил, что 13.06.2019 заявителю был направлен ответ, из которого следует, что ООО «УК «ПИФагор» необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием в рамках дела о банкротстве должника.

ООО «УК «ПИФагор» в деле о банкротстве не заявило свои требования о включении в реестр требований кредиторов соответствующей задолженности.

Доводы ООО «УК «ПИФагор» о фактическом нахождении имущества в его владении не имеют правового значения при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на это имущество. В данном случае кредиторы должника вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества, входящего в конкурсную массу, в том числе и спорных объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за должником в установленном законом порядке.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2019 по делу № А76-13497/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья С.В. Матвеева

Судьи: А.А. Румянцев

О.В. Сотникова