Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шваревой Е.О., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – комитет) на определение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2017 по делу № А76-14223/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании после отложения приняли участие представители:

комитета – ФИО1 (доверенность от 29.12.2017);

конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Град» (далее – общество «Град», должник) ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 19.09.2017);

учредителя общества «Град» ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 07.04.2017).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 возбуждено производство по делу о банкротстве общества «Град» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Решением суда должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсном управляющим должника утвержден ФИО2

Информационное сообщение о признании должника банкротом опубликовано в официальном издании «Коммерсантъ» № 98 от 04.06.2016.

Комитет 28.12.2015 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в сумме 3 766 554 руб. 33 коп.

Определением суда от 13.06.2017 (судья Воронов В.П.) в удовлетворении заявления комитета отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 (судьи Забутырина Л.В., Матвеева С.В., Столяренко Г.М.) определение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами в части отказа во включении в реестр требований кредиторов должника требований по арендной плате за период, начиная с 01.10.2012, комитет обратился в суд округа с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, отказ судов в удовлетворении требований комитета о включении в реестр требований кредиторов должника основан на неверном выводе о том, что должником осуществлена переплата по арендным платежам, поскольку решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2013 по делу № А76?9271/2013 об установлении новой кадастровой стоимости земельного участка вынесено до вступления в силу Федерального закона № 225-ФЗ от 21.07.2014, в связи с чем для расчета задолженности по арендной плате кадастровая стоимость, определенная указанным решением, должна применяться с 13.12.2013, а не с 01.01.2013.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий по доводам указанной жалобы возражает, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда округа представитель участников должника по доводам указанной жалобы также возражает, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.01.2004 между комитетом (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор УЗ № 004997-К-2003 аренды земли г. Челябинска, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым № 74:36:0406002:28 в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенной подземной стоянкой, площадью 4280 кв. м, расположенный по адресу: <...> в Советском районе г. Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома. Пункт 4.2.2 договора обязывает арендатора своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. В соответствии с пунктом 6.3 договора за несвоевременную оплату платежей по договору аренды начисляются пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 08.08.2012 размер пени составил 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Договор неоднократно пролонгировался с установлением новых сроков аренды.

По мнению заявителя, обязательства по оплате арендных платежей должником не исполняются, за период с 01.01.2009 по 31.03.2015 задолженность составила 821 626 руб. 48 коп.; пени с 18.09.2010 по 20.10.2015 составили 2 763 513 руб. 89 коп.

На основании распоряжения первого заместителя главы города № 4950-д от 23.11.2009 между комитетом (арендодатель) и должником (арендатор) 13.12.2010 заключен договор УЗ № 009561-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды недвижимое имущество – земельный участок площадью 86 кв. м, расположенный по адресу: <...> в Советском районе, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства трансформаторной подстанции без проведения торгов. Пункт 4.2.2 договора обязывает арендатора своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату.

По мнению заявителя обязательства по оплате арендных платежей должником не исполняются, за период с 23.11.2011 по 16.01.2013 задолженность составила 2 787 руб.; пени с 16.08.2012 по 16.01.2013 составили 87 руб. 46 коп.

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем ФИО6 (арендатор) 13.05.2005 заключен договор УЗ № 004460-2-К-2003 аренды земель общего пользования и временного не застраиваемых земель г. Челябинска, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6132 кв. м, расположенный в юго-западном промрайоне пос. Локомотивный Советского района г. Челябинска, из земель поселений для проектирования и строительства временного некапитального склада стройматериалов.

Между комитетом и предпринимателем ФИО7 31.10.2007 заключено дополнительное соглашение к договору УЗ № 004460-2-К-2003.

В соответствии с договором уступки права от 19.12.2007 ФИО7 передал должнику право аренды земельного участка площадью 6132 кв. м.

На основании распоряжения № 560 от 30.01.2014 земельный участок площадью 6132 кв. м разделен на два земельных участка площадью 3961 кв. м и 2171 кв. м соответственно.

В связи с разделом земельного участка между комитетом и должником 31.03.2015 к договору УЗ № 004460-2-К-2003 заключены дополнительные соглашения № 3 (кадастровый номер земельного участка 74:36:0426003:676) и № 4 (кадастровый номер 74:36:0426003:677).

Полагая, что у должника имеется задолженность по арендным платежам, заявитель обратился в суд с заявлением об установлении требований в реестре требований кредиторов должника.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что должником осуществлена переплата по арендным платежам по договору аренды № 004997-К-2003 от 26.01.2004 на сумму не менее 253 163 руб. 31 коп., в связи с чем у должника перед комитетом отсутствует задолженность по данному договору. Делая вывод о наличии переплаты, суды исходили из того, что кадастровую стоимость, установленную решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2013 по делу № А76-9271/2013, для расчета арендной платы необходимо применять с 01.01.2013.

В части требований, основанных на обязательствах по договорам аренды УЗ № 009561-К-2010 и УЗ № 004460-К-2003, за период до четвертого квартала 2012 года суды пришли к выводу об обоснованности заявления должника о пропуске срока исковой давности. В части выводов судов о пропуске срока исковой давности по требованиям, возникшим до 01.10.2012, судебные акты не обжалуются.

Суд округа, рассмотрев кассационную жалобу, доводы лиц, участвующих в деле, пришел к следующим выводам.

Как верно указано судами первой и апелляционной инстанции, в силу ст. 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) требования кредитора к должнику в целях установления таких требований в реестр требований кредиторов должника подлежат проверке на предмет их обоснованности
и верности расчета размера. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве суд должен исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности. При этом необходимо иметь в виду, что целью проверки обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также должника и его учредителей (участников).

Отношения между первоначальным кредитором и должником основаны на договорах аренды, правовому регулированию которого посвящены нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела и установлено судами, между должником и комитетом заключен договор аренды УЗ № 004997-К-2003 от 26.01.2004, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым № 74:36:0406002:28 в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенной подземной стоянкой, площадью 4280 кв. м, расположенный по адресу: <...> в Советском районе. Договор неоднократно пролонгировался с установлением новых сроков аренды.

Порядок расчета арендной платы за земельный участок производится по формуле, установленной Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-О, а также решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Указанный расчет производится с учетом таких показателей как кадастровая стоимость земельного участка, ставка арендной платы, коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно решению Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2013 по делу № А76-9271/2013 исковые требования общества «Град» об изменении кадастровой стоимости земельного участка № 74:36:0406002:28 удовлетворены частично. Указанный судебный акт вступил в законную силу 13.12.2013.

Делая вывод о необходимости применения при расчете арендной платы размера кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2013 по делу № А76-9271/2013, начиная с 01.01.2013, суды исходили из положений абз. 3, 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности и разъяснений, данных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Между тем, судами не учтено следующее.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ), предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Указанная норма вступила в силу с 22.07.2014.

Согласно п. 8 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положения ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу указанного закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу названного закона.

Поскольку положения ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вступили в силу с 22.07.2014, то есть после вынесения решения Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2013 по делу № А76-9271/2013 и вступления указанного судебного акта в законную силу, оснований для применения указанных положений к спорным правоотношениям не имелось.

При таких обстоятельствах, выводы судов о необходимости использования размера кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2013 по делу № А76?9271/2013, при расчете арендной платы с 01.01.2013, сделаны без учета положений п. 8 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом изложенного, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства установлены не в полном объеме, ввиду чего выводы о наличии (отсутствии) переплаты по арендным платежам являются преждевременными, определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части, вопрос об установлении размера требований по арендным платежам за период, начиная с 4 квартала 2012 года– передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении обособленного спора в отмененной части судам необходимо учесть изложенное, установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, в том числе размер подлежащих уплате в спорный период арендных платежей, сумму платежей поступивших в счет погашения спорной задолженности, на основе всесторонней оценки представленных доказательств по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом округа не выявлено.

В остальной части определение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2017 по делу № А76-14223/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 по тому же делу оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2017 по делу № А76-14223/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 по тому же делу отменить в части отказа в удовлетворении требований о включении в реестр требований кредиторов задолженности за период с 4 квартала 2012 года. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.В. Рогожина

Судьи В.В. Плетнева

А.В. Кангин