Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спектр-5» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2017 по делу № А76-19039/2017 (судья Мрез И.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Спектр-5» - Иванова Елена Вадимовна (доверенность от 09.01.2018);

муниципального образования Копейский городской округ в лице Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа – Хусаинов Радмир Нафилевич (доверенность от 18.12.2017 № 109-ДВ);

Контрольно-счетной палаты Челябинской области – Щукин Вадим Владимирович (доверенность от 06.10.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «Спектр-5» (далее- заявитель, общество, ООО «Спектр-5») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к муниципальному образованию Копейский городской округ в лице Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701011:125, расположенный в Челябинской обл. г. Копейск ул. Крымская, 26, общей площадью 4 594 кв.м. - земли населенных пунктов, разрешенное использование - спорт, выраженного в письмах от 28.04.2017 № 9080-ис; от 08.06.2017 № 12762-ис, обязании муниципального образования Копейский городской округ в лице Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области подготовить и направить проект договора аренды сроком на 49 лет в адрес заявителя в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена Контрольно-счетная палата Челябинской области (далее - Контрольно-счетная палата).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2017 (резолютивная часть оглашена 07.11.2017) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Спектр-5» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о фактическом использовании обществом спорного земельного участка с разрешенным использованием «для строительства спортивных сооружений» в целях эксплуатации автостоянки. Указывает, что разрешенным использованием земельного участка является – спорт. В соответствии с выданным разрешением на строительство было построено здание для спортсменов (в котором идет внутренняя отделка помещений), а также сооружение – автопарковка. Размещение в пределах земельного участка мест для парковки легковых автомобилей на 100 посетителей единовременно указано в градостроительном плане земельного участка в качестве вспомогательного вида разрешенного использования.

Принятый судом в качестве доказательства нецелевого использования земельного участка акт проверки Контрольно-счетной палаты не является надлежащим доказательством нарушения обществом условий договора аренды. По мнению апеллянта, Контрольно-счетная палата не обладает правом на осуществление муниципального земельного контроля; проверка проведена без уведомления и участия общества.

В представленных до начала судебного заседания дополнениях к жалобе обществом «Спектр-5» приведены ссылки на административный регламент исполнения муниципальной функции по осуществлению муниципального земельного контроля на территории муниципального образования «Копейский городской округ», утвержденный постановлением Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 10.08.2016 № 1984-п (далее – Регламент), которым проведение соответствующих проверок отнесено исключительно к полномочиям Управления и допускается при заблаговременном уведомлении проверяемого лица.

Контрольно-счетной палатой представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами. Даны пояснения о проведении проверки в рамках полномочий контроля за полнотой поступлений доходов от использования и распоряжения муниципальной собственностью и выявлении применения заниженной ставки арендной платы для расчета платы за использование обществом земельного участка для хранения (стоянки) автомобилей.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней. Представители ответчика и третьего лица возражали против доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 04.02.2011 г. № 488-р основании распоряжения Главы Копейского городского округа Челябинской области от 29.12.2009 № 1999-р «О предварительном согласовании размещения спортивных сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: г. Копейск, ул. Крымская, д. 26» и согласованного проекта обществу «Спектр-5» был предоставлен на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером: 74:30:0701011:125.

09.03.2011 между Управлением и ООО «Спектр-5» был заключен договор аренды земельного участка № 10-11, с кадастровым номером 74:30:0701011:125, общей площадью 4 594 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Крымская, д. 26, для строительства спортивных сооружений ( л.д. 17-19).

Срок аренды участка установлен с 04.02.2011 по 04.02.2014.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 10-11 от 09.03.2011 от 16.12.2013 срок договора аренды установлен до 04.02.2017 ( л.д. 27).

06.04.2011 и 24.01.2014 Администрацией Копейского городского округа обществу «Спектр-5» были выданы разрешения на строительство объектов недвижимости – спортивных сооружений 1 очереди – здания для спортсменов и здания охраны (л.д.28-29).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 18.11.2010 и общедоступными сведениями о земельном участке на дату рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, его разрешенным использованием является строительство спортивных сооружений ( л.д. 20).

ООО «Спектр-5» Администрацией Копейского городского округа выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: № ru 743040002005001-91/2011 от 31.10.2011, № ru 743040002005001-90/2011от 31.10.2011, № ru 3040002005001- 21-2016 от 17.03.2016, № ru 3040002005001-14-2016 от 17.02.2016, № ru 3040002005001-15-2016 от 17.02.2016, № ru 743040002005001-18/2015 от 10.03.2015, № ru 3040002005001-55-2015 от 14.07.2015 ( л.д. 30-49).

Из выданных обществу разрешений на ввод объекта в эксплуатацию усматривается, что ООО «Спектр-5» земельном участке возведены объекты недвижимости:

- сооружение – автопарковка, назначение: транспортное., пл. 2400,3 кв.м., Этажность 1,

- нежилое здание – здание охраны, назначение нежилое, пл. 32 кв.м., здание для спортсменов,

- назначение нежилое здание, пл. 197 кв.м.,

- сооружение – кабельная линия 0,4 кВ на железобетонных опорах от ТП -

98-6/0,4 кВ до ВРУ-0,4 кВ спортивных сооружений (1 очередь) здание охраны, здание для спортсменов, назначение: сооружения энергетики, протяженность 350 м;

- газопровод к спортивных сооружениям (1 очередь), назначение: иное сооружение (газопровод среднего давления), протяженность 10 м;

- газопровод низкого давления к спортивным сооружениям (1 очередь), протяженность 149 м., назначение: иное сооружение (газопровод низкого давления);

- сооружение – водопровод к спортивным сооружениям (1 очередь) к зданию для спортсменов, назначение: сооружения коммунального хозяйства, протяженность 10 м:

- сооружение – водопровод к спортивным сооружениям к зданию охраны, назначение: сооружения коммунального хозяйства, протяженность 13м.

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности ООО «Спектр-5», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.50-57).

ООО «Спектр-5» обратилось в Управление по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701011:125, расположенного по адресу: г.Копейск, ул.Крымская, 26, с видом разрешенного использования – спорт, сроком на 2 года ( л.д.15).

Письмом от 28.04.2017 № 9080-пс Управление по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа сообщило о невозможности предоставления указанного земельного участка в аренду, поскольку большую площадь земельного с кадастровым номером 74:30:0701011:125 занимает автопарковка площадью 2 400,3 кв. м, используемая в коммерческих целях ( л.д. 16).

10.05.2017 ООО «Спектр-5» обратилось в Управление по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701011:125, расположенного по адресу: г.Копейск, ул.Крымская, 26, с видом разрешенного использования – спорт, сроком на 49 лет ( л.д.12).

Письмом от 08.06.2017 № 12762-пс Управление по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа со ссылкой на результаты проверки Контрольно-счетной палаты сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 74:30:0701011:125, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Крымская, 26, с видом разрешенного использования - спорт, используется не по целевому назначению, следовательно, не может быть предоставлен в аренду в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации сроком на 49 лет ( л.д. 11).

Как установлено судом первой инстанции, в соответствии с планом работы на 2017 год Контрольно-счетной палатой Челябинской области проведено контрольное мероприятие «Проверка соблюдения законности и результативности (эффективности и экономности) использования средств областного бюджета при исполнении бюджета Копейского городского округа муниципальными органами, организациями и учреждениями».

В ходе проведения указанного контрольного мероприятия, было произведено обследование фактического использования земельных участков Копейского городского округа Челябинской области, в частности обследование земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701011:125, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Крымская, 26, общей площадью 4594 кв. метров, находящегося в государственной собственности, для строительства спортивных сооружений, предоставленного ООО «Спектр-5» по договору аренды.

По результатам обследования составлен акт фактического использования земельных участков Копейского городского округа Челябинской области от 18.05.2017 № 12-10/8-2/19 ( л.д. 87-90).

Названным актом установлено, что границы вышеуказанного земельного участка с двух сторон огорожены забором из сетки рабицы, с двух других сторон забором из железобетонных декоративных плит. На территории расположена действующая автомобильная стоянка, которая разграничена на парковочные места по номерам. Территория земельного участка имеет асфальтовое покрытие. Фактическое использование круглосуточная автостоянка. На территории автостоянки находится большое количество автомобилей. На момент осмотра земельного участка на автостоянке был оставлен на хранение грузовой автомобиль. Прием автомобилей на стоянку производится с обязательной отметкой в журнале регистрации и выдачей квитанций об оплате. В журнале регистрации отражена следующая информация: фамилия, подпись владельца автомобиля, марка, государственный номер автомобиля, время заезда и выезда автомобиля, сумма оплаты. Здание для спортсменов не используется по целевому назначению. Внутри здания осуществлена только черновая отделка.

Контрольно-счетной палатой отражено, что арендатор не выполнил требования статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и определенные пунктом 4.1.1 договора аренды в части целевого использования земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701011:125.

Посчитав, что отказами от 28.04.2017 № 9080-ис, от 08.06.2017 № 12762-ис Управления в предоставлении земельного участка в аренду нарушены его законные права и интересы, заявитель обратился настоящим заявлением в суд.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что вид разрешенного использования участка «для строительства спортивных сооружений» не совпадает с его фактическим использованием – для эксплуатации автостоянки. Приняв во внимание, что площадь земельного участка значительно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости, а обоснование необходимой площади испрашиваемого земельного участка материалы дела не содержат, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка и правомерности отказа органа местного самоуправления.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5 названной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктами 4, 14, 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования земельного участка, а также превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно подпункту 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» в числе дополнительных сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.

Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

Фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в государственном кадастре недвижимости. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Исходя из пункта 1 статьи 23 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, материалы дела свидетельствуют о несоответствии фактического использования земельного участка для эксплуатация автостоянки, его разрешенному использованию в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости - строительство спортивных сооружений.

Возражения подателя апелляционной жалобы относительно отсутствия доказательственного значения акта обследования фактического использования земельных участков Копейского городского округа Челябинской области от 18.05.2017 № 12-10/8-2/19 составленного Контрольно-счетной палатой подлежат отклонению.

Названный акт действительно не может быть отнесен к сведениям полученным в результате проведения мероприятий муниципального земельного контроля, поскольку в соответствии с административным регламентом исполнения муниципальной функции по осуществлению муниципального земельного контроля на территории муниципального образования «Копейский городской округ», утвержденным постановлением Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 10.08.2016 № 1984-п проведение соответствующих проверок отнесено исключительно к полномочиям Управления.

Вместе с тем, акт составлен Контрольно-счетной палатой при осуществлении полномочий контроля за полнотой поступления доходов от использования и распоряжения муниципальной собственностью и выявлении применения заниженной ставки арендной платы для расчета платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Копейский городской округ».

В качестве письменного доказательства использования обществом земельного участка для хранения (стоянки) автомобилей указанный акт не оспорен. Вне зависимости от проведения проверки без уведомления и участия общества приведенные в нем сведения обществом не опровергнуты, что следует из доводов апелляционной жалобы о допустимости размещения в пределах земельного участка мест для парковки легковых автомобилей на 100 посетителей единовременно и наличия указания в градостроительном плане земельного участка вспомогательного вида разрешенного использования.

При доказанности факта использования обществом испрашиваемого земельного участка для размещения автостоянки, оснований не переоценки выводов суда первой инстанции не имеется.

Имеющиеся в материалах дела сведения о принадлежности обществу перечисленных выше объектов недвижимого имущества, в том числе нежилого здания для спортсменов и здания охраны также не могут служить основанием для вывода о возникновении предусмотренных пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительных прав на приобретение испрашиваемого земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Приобретение такого участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Местоположение границ земельного участка, выкупаемого в порядке данной нормы, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества (или объекты), для эксплуатации которого (которых) требуется весь испрашиваемый земельный участок.

Из имеющихся в деле доказательств, в частности проектной документации размещения спортивных сооружений на земельном участке (л.д.121-126) и протокола заседания технического совета по согласованию проекта на строительство спортивных сооружений по ул. Крымской, 26 в городе Копейске (л.д. 93) усматривается, что предоставленным на согласование проектом предусмотрено строительство здания для спортсменов (площадь застройки 222 кв.м.), административного корпуса (площадь застройки 378 кв.м.), кафе (площадь застройки 378 кв.м.), технических боксов (площадь застройки 432 кв.м.), здания охраны (площадь застройки 45,5 кв.м.), а также организация автопарковки. При этом, к первой очереди строительства отнесено строительство здания для спортсменов, здания охраны и организация автопарковки.

В представленных суду разрешениях на строительство также содержатся сведения об отнесении зданий для спортсменов и охраны к первой очереди строительства (л.д.28,29).

Таким образом, до создания всех объектов предусмотренных проектом для размещения на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0701011:125 (включая объекты второй очереди, площадь застройки которых превышает площадь фактически возведенных зданий), оснований считать его площадь 4 594 кв.м. предназначенной для размещения двух зданий отнесенных лишь к первой очереди строительства не имеется. Таким образом, суд первой инстанции правильно признал площадь земельного участка необоснованной заявителем.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлины подлежит возврату из федерального бюджета (подпункт 3, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2017 по делу № А76-19039/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спектр-5» - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Спектр-5» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 руб. излишне уплаченную по платежному поручению № 1191 от 12.12.2017 за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.Ю. Соколова

Судьи: Г.Н. Богдановская

Л.В. Пивоварова