Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Магнитогорска и общества с ограниченной ответственностью «Зори Урала» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2019 по делу №А76-20414/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Зори Урала» - ФИО1 (доверенность от 17.11.2018),

Администрации города Магнитогорска Челябинской области – ФИО2 (доверенность от 25.09.2019).

Общество с ограниченной ответственностью «Зори Урала» (далее – ООО «Зори Урала», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации города Магнитогорска (далее – Администрация, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации города Магнитогорска в предоставлении компенсации обществу с ограниченной ответственностью «Зори Урала» за часть нежилых помещений №№ 20, 21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске Челябинской области, расположенных в осях здания 23-32, выраженного в письме от 06.06.2019 №АТ-02/3634 как несоответствующего Гражданскому кодексу Российской Федерации и Жилищному кодексу Российской Федерации; об обязании Администрации города Магнитогорска устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Зори Урала» соглашения о выкупе части нежилых помещений №№ 20, 21, многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске Челябинской области, расположенных в осях здания 23-32, по цене 70 137 000 руб.

Применительно к статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Челябинской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2019 (резолютивная часть от 28.11.2019) требования удовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Администрации города Магнитогорска в предоставлении компенсации обществу с ограниченной ответственностью «Зори Урала» за часть нежилых помещений №20, №21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске Челябинской области, расположенных в осях здания 23-32, выраженное в письме от 06.06.2019 № АТ-02/3634 как несоответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Жилищному кодексу Российской Федерации (далее – ЖК РФ), и обязал Администрацию города Магнитогорска повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Зори Урала» о заключении соглашения о выкупе части нежилых помещений №20, №21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске Челябинской области, расположенных в осях здания 23-32.

С указанным решением не согласились заявитель и заинтересованное лицо (далее также – податели апелляционных жалоб, апеллянты), в апелляционных жалобах просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Администрация в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Полагает, что правовые последствия признания аварийным жилого дома, предусмотренные статьей 32 ЖК РФ, неприменимы к случаям изъятия недвижимого имущества, являющегося нежилым помещением, в силу чего на Администрацию не может быть возложена обязанность по выкупу недвижимого имущества у заявителя путем заключения соглашения. Постановлением Правительства Челябинской области от 14.03.2019 №116-П «Об утверждении Порядка предоставления социальных выплат на приобретение жилых помещений гражданам, являющимися собственниками жилых помещений или нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, расположенных в многоквартирном жилом доме, пострадавшем в результате чрезвычайной ситуации, произошедшей в г. Магнитогорске» финансирование выкупа нежилых помещений у заявителя не предусмотрено, равно как и в бюджете города Магнитогорска не заложена сумма 70 137 000 рублей в качестве компенсации стоимости утраченных нежилых помещений. Поскольку разрушение помещений ООО «Зори Урала» произошло вследствие чрезвычайной ситуации, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», которым не предусмотрено возмещение за счет органов местного самоуправления ущерба, причиненного имуществу юридических лиц, общество не вправе претендовать на возмещение соответствующей компенсации.

ООО «Зори Урала» просит отменить решение суда первой инстанции в части определенного судом первой инстанции способа восстановления нарушенного права, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального права.

Полагает, что суд первой инстанции пришёл к необоснованному выводу о том, что заявление общества «Зори Урала», в том числе в части стоимости имущества, не было по существу рассмотрено Администрацией. Вопреки выводам суда первой инстанции, обращение заявителя Администрацией рассмотрено, ему дана правовая оценка, поскольку Администрацией по результатам рассмотрения заявления не было заявлено возражений, из чего следует, что орган местного самоуправления согласился с рыночной стоимостью разрушенных нежилых помещений. При изложенных обстоятельствах считает возможным разрешение вопроса о заключении соглашения о выкупе недвижимого имущества по цене 70 137 000 рублей.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020 и от 23.01.2020 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению в судебном заседании на 18.02.2020.

Соответствующие требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзывы на апелляционные жалобы сторонами не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Правительства Челябинской области не явились.

В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Зори Урала» является собственником нежилых помещений №20, площадью 1 567,6 кв.м. (цокольный этаж) и №21, площадью 6 234,7 кв.м., расположенных по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2015 сделаны записи о регистрации: №74-74/033-74/033/145/2015-469/7, №74-74/033-74/033/145/2015-470/4 (л.д. 8,9).

В ночь на 31 декабря 2018 года в многоквартирном жилом доме №164 по проспекту Карла Маркса города Магнитогорска произошел взрыв бытового газа, в результате чего частично обрушился подъезд №7 многоквартирного жилого дома.

Постановлением Губернатора Челябинской области от 31.12.2018 №316 и постановлением Администрации города Магнитогорска от 31.12.2018 3 №16896-П на территории Челябинской области и города Магнитогорска был введен режим чрезвычайной ситуации.

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 20.03.2019 №3244/1-П часть нежилых помещений №20-21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса, расположенных в осях здания 23-32, признаны аварийными и подлежащими сносу.

Согласно Постановлению, указанное решение принято на основании Заключения от 18.03.22019 №3-19 межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (части многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу при реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47, технического заключения АО «Магнитогорский ГИПРОПРОМЕЗ» от 02.01.2019 №01/19, заключения ООО «Челябинское проектно-конструкторское бюро» от 14.03.2019 №003-2019/ТО, ввиду технически невозможного проведения восстановительных работ части нежилых помещений №№ 20,21 многоквартирного дома №164 по пр. Карла Маркса, расположенных в осях 23-32 (л.д. 9).

01.04.2019 Администрацией города Магнитогорска принято Постановление №3755-П «Об изъятии для муниципальных нужд части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225001:167 и части нежилых помещений №20, №21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса, расположенных в осях здания 23-32», которым среди прочего принято решение о сносе части нежилых помещений №20, №21, многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса, расположенных в осях здания 23-32.

17.05.2019 ООО «Зори Урала» обратилось в Администрацию города Магнитогорска с заявлением о заключении соглашения о выкупе части нежилых помещений №20, №21, в осях здания 23-32, исходя из рыночной стоимости в размере 70 137 000 руб., которая определена на основании отчета об оценке стоимости комплекса нежилых помещений ТЦ «Зори Урала», расположенного по адресу <...>, по состоянию на 30.12.2018 с целью получения компенсации в размере рыночной стоимости части нежилых помещений, которые были изъяты и подвергнуты сносу (отчет №497/0401/2019 от 15.02.2019).

Письмом от 06.06.2019 №АИ-02/3634 Администрация отказала в выкупе принадлежащих обществу нежилых помещений ввиду отсутствия правовых дефиниций, обуславливающих обязанность заключить такое соглашение, а также в виду отсутствия в бюджете города Магнитогорска истребуемой суммы.

Ссылаясь на незаконность указанного отказа и нарушение бездействием Администрации прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Зори Урала» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности бездействия Администрации по отказу в заключении с обществом «Зори Урала» соглашения о выкупе нежилых помещений в связи с признанием жилого дома, в котором они расположены, аварийным, поскольку такая обязанность возложена на орган местного самоуправления Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частично удовлетворяя заявленные требования и определяя способ восстановления нарушенных прав путем возложения на Администрацию обязанности повторно рассмотреть заявление общества о заключении соглашения о выкупе нежилых помещений, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом позиции Администрации, изложенной в обжалуемом отказе, об отсутствии правовых оснований для выкупа изъятого недвижимого имущества как таковых, вопрос о заключении соглашения о выкупе нежилых помещений по существу Администрацией не рассматривался, размер заявленной стоимости выкупаемого имущества не оценивался.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств и доводы лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статей 200, АПК РФ в предмет доказывания по настоящему делу подлежит включению совокупность следующих обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 279 - 282 и 284-286 данного Кодекса.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Кодексом и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение № 47).

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Верховным Судом Российской Федерации в определениях № 309-КГ17-23598 от 03.07.2018, №309-КГ18-13252 от 20.11.2018 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», пункты 10 и 11 статьи 32 ЖК РФ), а также указано на наличие у собственника недвижимого имущества оснований для защиты своего права не запрещенными законом способами (статья 35 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 235 ГК РФ), в том числе права на получение соразмерной компенсации стоимости имущества, утраченного вследствие его сноса как аварийного.

Таким образом, в силу нормы статьи 32 ЖК РФ (в порядке пункта 1 статьи 6 ГК РФ) жилищные права собственника нежилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Изложенные нормы и сформированная Верховным Судом Российской Федерации правовая позиция позволяют отклонить доводы апелляционной жалобы Администрации об отсутствии у органа местного самоуправления полномочий и обязанности по выплате компенсации собственнику нежилых помещений утраченных вследствие чрезвычайных обстоятельств (взрыва бытового газа).

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Зори Урала» является собственником нежилых помещений №20, площадью 1 567,6 кв.м. (цокольный этаж) и №21, площадью 6 234,7 кв.м., расположенных по адресу: <...> (л.д. 8,9).

Как следует из материалов дела, и по существу является общеизвестным фактом (часть 1 статьи 69 АПК РФ), что в ночь на 31 декабря 2018 года в многоквартирном жилом доме №164 по проспекту Карла Маркса города Магнитогорска произошел взрыв бытового газа, в результате чего частично обрушился подъезд №7 многоквартирного жилого дома.

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 20.03.2019 №3244/1-П, принятым на основании Заключения от 18.03.22019 №3-19 межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения Положению № 47, технического заключения АО «Магнитогорский ГИПРОПРОМЕЗ» от 02.01.2019 №01/19 и заключения ООО «Челябинское проектно-конструкторское бюро» от 14.03.2019 №003-2019/ТО, часть нежилых помещений №20-21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса, расположенных в осях здания 23-32, признаны аварийными и подлежащими сносу.

Администрацией города Магнитогорска принято Постановление от 01.04.2019 №3755-П «Об изъятии для муниципальных нужд части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225001:167 и части нежилых помещений №20, №21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса, расположенных в осях здания 23-32», которым среди прочего принято решение о сносе части нежилых помещений №20, №21, многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса, расположенных в осях здания 23-32.

Таким образом, с учетом норм статьи 32 ЖК РФ, статьи 279 ГК РФ, учитывая, что заявитель вследствие признания жилого дома, в котором расположены принадлежащие ему нежилые помещения, утратил недвижимое имущество, он вправе претендовать на возмещение ему соразмерной компенсации взамен утраченного имущества, а на Администрацию возлагается обязанность по выплате обществу такого соразмерного возмещения.

По изложенным мотивам суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерности обжалуемых действий Администрации, которые по существу сводятся к отказу в заключении с обществом «Зори Урала» соглашения о выкупе недвижимого имущества.

Исходя из положений части 1 статьи 168 АПК РФ, учитывая, что по существу судом первой инстанции сделан правильны вывод о неправомерности действий Администрации, отказавшей в выплате обществу возмещения стоимости утраченного имущества, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения требований заявителя о признании незаконным бездействия Администрации в предоставлении компенсации обществу с ограниченной ответственностью «Зори Урала» за утраченные нежилые помещения.

По изложенным мотивам апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

В части определенного судом первой инстанции способа восстановления нарушенного права заявителя апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В силу части 1 статьи 168 АПК РФ правовая квалификация заявленных требований является обязанностью и прерогативой суда.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований следует, что материально-правовой интерес заявителя обусловлен его намерением получить соразмерную компенсацию вследствие утраты имущества, находившегося в доме, признанном аварийным, в силу чего, исходя из положений нормы части 1 статьи 168 АПК РФ на суд первой инстанции при рассмотрении спора возлагалась обязанность разрешить спор по существу и восстановить нарушенное право заявителя, исходя из степени его нарушения.

Из материалов дела следует, что в заявлении от 17.05.2019 общество настаивало на заключении соглашения о выкупе имущества, и Администрация по существу отказала в заключении такого соглашения, сославшись на отсутствие для этого правовых оснований и отсутствие у Администрации соответствующих полномочий и обязанностей. В адрес общества Администрацией направлено письмо №АГ-02/3634 от 06.06.2019 «Об отказе в заключении соглашения» (л.д. 11).

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, заявление общества от 17.05.2019 рассмотрено органом местного самоуправления по существу, фактически Администрация совершила действия по отказу в заключении с обществом соглашения о выкупе имущества, в силу чего оснований для повторного рассмотрения заявления общества не имеется, а избранный судом первой инстанции способ защиты нарушенного права заявителя не приведет к восстановлению нарушенного права и по существу означает отказ в судебной защите по формальным основаниям, что является недопустимым (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2665/12 от 19.06.2012, № 5761/12 от 24.07.2012, № 5441/10 от 09.12.2010).

Такой вывод согласуется с правовой позицией, сформированной Верховным Судом Российской Федерации в определениях № 309-КГ17-23598 от 03.07.2018, №309-КГ18-13252 от 20.11.2018.

Наряду с этим апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований общества «Зори Урала» об обязании Администрации заключить соглашение о выкупе по цене 70 137 000 рублей в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Положения главы 24 АПК РФ направлены на оценку действия органов публичной власти, в компетенцию которых входит реализация властно-распорядительных полномочий, в рамках публичных правоотношений, в которых орган местного самоуправления выступает не как участник гражданско-правовой сделки.

Таким образом, особенностью административного судопроизводства является то, что правовой оценке подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами. Субъективные права и юридические обязанности тех же субъектов как участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений не могут быть предметом оценки административного производства, поскольку основаны на принципе частной инициативы.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом (заявителем), однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что право на судебную защиту, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не свидетельствует о возможности выбора гражданином по своему усмотрению того или иного способа и процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются федеральными законами (определения от 22.04.2010 № 548-О-О, от 17.06.2010 № 873-О-О, от 15.07.2010 № 1061-О-О и др.).

Из заявления общества «Зори Урала» от 17.05.2019 в орган местного самоуправления следовало, что общество просило Администрацию заключить соглашение о выкупе нежилых помещений по цене 70 137 000 руб., которая определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества.

Между тем проект соглашения о выкупе имущества с указанием всех его существенных условий, к которым, помимо предмета и цены имущества, относятся условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ), к названному заявлению не приложен, в адрес органа местного самоуправления такой проект не направлялся, что представителем общества «Зори Урала» не оспаривалось в пояснениях апелляционному суду.

Таким образом, в порядке статьи 445 ГК РФ Администрацией не могли быть представлены разногласия по существенным условиям соглашения о выкупе недвижимого имущества.

С учетом изложенного, апелляционный суд не находит оснований для оценки и рассмотрения заявленных обществом «Зори Урала» требований как заявленных в порядке статьи 445 ГК РФ.

Наряду с этим, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных обществом «Зори Урала» требований о понуждении Администрации к заключению соглашения о выкупе нежилого помещения по цене 70 137 000 рублей в силу следующего.

Указанная стоимость определена на основании отчета №497/0401/2019 от 15.02.2019, выполненного экспертным объединением «Экспертиза и оценка» (л.д. 13; далее по тексту – Отчет №497/0401/2019).

Согласно подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (пункт 11 ФСО № 3).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики (подпункт «е» пункта 22 ФСО № 7).

Из Отчета №497/0401/2019 следует, что в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны пять объектов, среди которых объект, расположенный по адресу: <...>, является отдельно стоящим нежилым зданием площадью (с учетом условий публичной оферты) – 3 500 кв.м., стоимостью 200 000 000 рублей, что существенно выше стоимости иных объектов-аналогов, стоимость которых варьируется в диапазоне 10-13 млн.руб.

При определении корректировочных коэффициентов по элементу сравнения «тип объекта» (стр. 47 отчета, л.д. 36) оценщик исходил из таблицы 105 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО3 (далее по тексту – Справочник ФИО3), согласно которому для отношения удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки установлен интервал корректировочных коэффициентов 0, 83-0, 95.

Между тем, предложенный в Справочнике ФИО3 поправочный коэффициент, влияющий на удельную цену встроенного и удельно стоящего здания, обусловлен, как следует из таблицы 105 Справочника, расположением отдельно стоящего здания на земельном участке, что объективно определяет его повышенную коммерческую ценность.

Изложенное также означает, что оцениваемое встроенное помещение отчуждается вместе с земельным участком, поскольку иное противоречит пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, причем, исходя из положений той же нормы – вне зависимости от оформления прав на такой земельный участок.

Такой вывод можно сделать из взаимосвязанных разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу поправочного коэффициента, изложенного в таблице 105 Справочника ФИО3, земельный участок в любом случае является неотъемлемой частью показателя коммерческой привлекательности оцениваемого объекта.

Вместе с тем оцениваемые помещения № 20, 21 являются встроенными пристроенными помещениями в многоквартирном доме, в силу чего расположены на земельном участке, единственным разрешенным использованием которого применительно к норме статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является эксплуатацию многоквартирного дома и прилегающей территории, в силу чего такой участок не может быть использован для иных, в том числе коммерческих, целей.

Таким образом, в такой ситуации следует исходить из того, что земельный участок, на котором расположены помещения № 20-22, не может выступать самостоятельным объектом оценки, на который распространяются правила о применении поправочных коэффициентов как для иных встроенных помещений, поименованные в таблице 105 Справочника ФИО3.

Учитывая существенную разницу в стоимости объекта, расположенного по адресу: <...>, и иных объектов-аналогов, в том числе расположенных в качестве встроенных помещений в многоквартирных домах, апелляционный суд не может признать достоверными выводы оценщика в указанной части.

По тем же основаниям не могут быть признаны обоснованными выводы оценщика в части отсутствия оснований для применения поправочного коэффициента по элементу сравнения «наличие земельного участка» (стр. 47-48 отчета, л.д. 36, 36 оборот) в части объекта-аналога, расположенного по адресу <...>, со ссылкой на отсутствие сведений об оформлении прав на земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание, у собственника помещения в отдельно стоящем здании возникает как право пользования земельным участком независимо от оформления прав на него, так и обязанность по оплате такого пользования, что свидетельствует о наличии дополнительных имущественных обременений, влияющих в том числе и на итоговую стоимость объекта продажи путем его предложения на условиях публичной оферты.

При этом единственным имущественным обременением собственника помещения в многоквартирном доме при оплате землепользования является оплата земельного налога, размер которого несопоставим с размером арендной платы.

При этом оценщиком сделан вывод об отсутствии оснований для применения поправочного коэффициента по элементу сравнения «наличие земельного участка» по всем объектам-аналогам, кроме объекта, расположенного по адресу: <...> (объект-аналог № 3), тогда как объекты-аналоги № 2, 4, 5 являются встроенными помещениями в многоквартирном жилом доме, а объект-аналог № 1 (расположенный по адресу <...>) – встроенное помещение в нежилом отдельно стоящем здании, в силу чего их правовой режим в части оборотоспособности земельного участка с учетом изложенных норм не может считаться идентичным.

Апелляционный суд находит немотивированным применение оценщиком поправочного коэффициента «месторасположение в пределах города» с учетом расположения объекта-аналога № 2 по адресу <...>, в спальном районе города (с применением по этому показателю коэффициента +8,6%), а иных объектов, в том числе оцениваемого объекта – деловом и административном центре города (с дифференцированным применением коэффициента – 6,4% по объекту-аналогу № 3 и +6,0% - по объекту-аналогу № 5).

Оцениваемые помещения №№ 20, 21 расположены в многоквартирном доме №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске, и аналогичные характеристики следуют в отношении объектов-аналогов № 2, 4, 5, указанные как самим оценщиком в Отчете № 497/0401/2019, так и следующие из общедоступных сведений ресурса «2Гис».

Тождественным также является целевое назначение объектов – «торговое».

При этом как оцениваемый объект, так и объекты-аналоги № 2, 4, 5 расположены в месте локализации многоквартирных жилых домов.

С учетом изложенного, следует признать, что вывод о применении поправочного коэффициента «месторасположение в пределах города» сделан оценщиком формально, без учета фактического назначения объектов как торговых и их локализации относительно значительного числа многоквартирных домов, что преимущественно определяет их коммерческую привлекательность.

В силу части 4 статьи 15 и статьи 71 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными, а выводы судом должны быть основаны на оценке доказательств и не могут быть основаны на предположениях.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В силу пункта 5 ФСО № 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки.

Согласно пункту 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться того принципа, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Учитывая изложенную критическую оценку апелляционным судом Отчета № 497/0401/2019, апелляционный суд не может прийти к убеждению о том, что указанные недостатки не повлияли или не могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу чего не может принять указанный отчет как определяющий рыночную стоимость помещений №№ 20, 21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске Челябинской области, рекомендованную для целей совершения сделки (соглашения о выкупе нежилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку нормы статьи 279 и 281 ГК РФ не устанавливают алгоритм действий в случае отказа органа местного самоуправления в заключении соглашения о выкупе недвижимого имущества при его изъятии для муниципальных нужд, апелляционный суд считает возможным применить по аналогии закона нормы земельного законодательства, регулирующие порядок отчуждения из публичной собственности земельных участков.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

С учетом изложенных мотивов и степени нарушения прав заявителя, апелляционный суд считает возможным определить способ восстановления нарушенного права путем возложения на Администрацию города Магнитогорска обязанности направить в течение тридцати дней с момента вступления в силу постановления апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Зори Урала» соглашение о выкупе части нежилых помещений №№ 20, 21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске Челябинской области, расположенных в осях здания 23-32.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части способа восстановления нарушенных прав заявителя, и поскольку в данной части судебный акт считается принятым в пользу ООО «Зори Урала», судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в суме 1 500 рублей подлежат отнесению на Администрацию.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1500 рублей оплаченная обществом «Зори Урала» на основании платежного поручения № 269 от 25.12.2019, подлежит возврату обществу на основании подпунктов 3 и 12 части 1 и статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2019 по делу №А76-20414/2019 изменить в части способа восстановления нарушенного права общества с ограниченной ответственностью «Зори Урала».

Обязать Администрацию города Магнитогорска направить в течение тридцати дней с момента вступления в силу настоящего постановления обществу с ограниченной ответственностью «Зори Урала» соглашение о выкупе части нежилых помещений №№ 20, 21 многоквартирного жилого дома №164 по пр. Карла Маркса в г. Магнитогорске Челябинской области, расположенных в осях здания 23-32.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с Администрации города Магнитогорска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зори Урала» 1 500 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Зори Урала» из федерального бюджета 1 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: М.И.Карпачева

И.А.Аникин