Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 и ФИО2 (при совместном упоминании – истцы) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2021 по делу № А76-20749/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

ФИО1 – ФИО3 (доверенность от 22.08.2019
№ 74 АА 4335046);

ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 16.12.2020
№ 74 АА 4935322);

общества с ограниченной ответственностью «Монолитсервис» (далее – общество «Монолитсервис») – ФИО4 (доверенность от 10.01.2022).

ФИО1 и ФИО2, действующие в интересах общества с ограниченной ответственностью «Монолитсервис» (далее – общество «Монолитсервис), 18.06.2021 обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ФИО5 (далее – ответчик), о признании недействительными торгов и заключенных на них сделок с применением последствий недействительности сделок.

Определением суда от 29.06.2021 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая юридическая компания», арбитражный управляющий ФИО6.

С учетом уточнения исковых требований истцы просили:

признать недействительными торги в форме публичного предложения и заключенный между обществом «Монолитсервис» (продавец) и ответчиком ФИО5 (покупатель) по результатам торгов договор от 05.12.2017 купли-продажи недвижимого имущества, включающего в себя нежилое здание автозаправочной станции № 35 (далее – АЗС № 35) общей площадью 57,5 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 74:25:0310111:8 площадью
4235 кв. м, на котором находится нежилое здание АЗС № 35 (лот № 11);

признать недействительными торги в форме публичного предложения и заключенный между обществом «Монолитсервис» (продавец) и ответчиком ФИО5 (покупатель) по результатам торгов договор от 05.12.2017 купли-продажи недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок с кадастровым номером 74:25:0310111:5 площадью 800 кв. м
(лот №12);

применить последствия недействительности сделок в виде истребования от ответчика и возврата в собственность общества «Монолитсервис» проданного по оспариваемым сделкам имущества, а также в отношении такого имущества погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о регистрации права собственности ответчика и восстановить запись о государственной регистрации права собственности общества «Монолитсервис».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 27.04.2022 решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2021 оставлено без изменения.

ФИО1 и ФИО2 обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просят принятые по делу судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме.

Заявители кассационной жалобы указывают, что в отношении частей земельных участков при организации и проведении торгов, а также при заключении по результатам таких торгов договоров купли-продажи нарушен прямой законодательный запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.12.2017 между обществом «Монолитсервис» в лице конкурсного управляющего
ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) на основании протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества должника от 05.12.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии пунктом 1.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять за цену, на условиях и в сроки, указанные в договоре, следующее недвижимое имущество: лот № 11, нежилое здание АЗС № 35; назначение: производственное; общая площадь: 57,5 кв. м; литер А; этажность 1; расположенно по адресу: Челябинская область, г. Златоуст,
ул. И.В.Панфилова, с северо-восточной стороны производственной базы «Стройтехника» (пос. Балашиха), и земельный участок площадью 4235 кв. м, кадастровый номер 74:25:0310111:8, на котором находится нежилое здание.

Кроме того, 05.12.2017 между обществом «Монолитсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) на основании протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества должника от 05.12.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять за цену, на условиях и в сроки, указанные в договоре, следующее недвижимое имущество: лот № 12, земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства весовой; площадь:
800 кв. м; кадастровый номер 74:25:0310111:5; расположено по адресу: <...>.

Отказывая в удовлетворении требований, суды установили, что при проведении оспариваемых торгов не были допущены существенные нарушения порядка их проведения, которые ограничили возможности потенциальных покупателей принять участие в торгах, препятствовали достижению цели выставления имущества на продажу - получению за него максимально возможной цены. Доказательства реализации имущества по заниженной цене в материалы дела не представлены. Реализуемое на оспариваемых торгах имущество определено в достаточной степени, на сайте торговой площадки указаны контактные данные для связи с организатором торгов в целях получения дополнительной информации и ознакомления с необходимыми документами, имущество реализовано по максимально возможной цене, права потенциальных покупателей не нарушены.

Выводы судов в указанной части не оспариваются.

В отношении доводов о неприменении судами положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Предметом торгов по лоту № 11 являлось нежилое здание АЗС № 35 и земельный участок, на котором находится это здание.

В обоснование доводов заявитель ссылается на сведения технического паспорта нежилого здания, согласно которому здание занимает только незначительную часть земельного участка в то время как на остальной (большей) части земельного участка располагается та часть сооружения (три резервуара, трубопровод и мощение), которая не являлась ни предметом торгов, ни предметом заключенного по результатам торгов договора купли-продажи.

Отклоняя заявленный довод, коллегия судей принимает во внимание, что при включении объектов в отдельные лоты предполагается, что каждый из этих лотов является юридически и экономически обособленным, функционально независимым, то есть может быть самостоятельно (отдельно) использован будущим покупателем в своей хозяйственной деятельности.

Внутренние дороги (замощения), резервуары и трубопровод не являются отдельными вещами, поскольку не имеют ни самостоятельного хозяйственного назначения, ни самостоятельной ценности в отрыве от земельного участка и находящихся на них зданиях, выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к этим объектам и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать их судьбе. Аналогичная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 17.01.2012 № 4777/08, от 24.09.2013 № 1160/13, Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247 по делу № А41-49626/2018).

Когда стороны имели в виду предоставление в качестве предмета продажи имущественного комплекса (автозаправочная станция), исполнение договора производится путем передачи прав на расположенный на земельном участке имущественный комплекс в целом. В противном случае продажа имущества без учета вспомогательных объектов могла привести к фактическому лишению нового собственника прав на указанные объекты, а также создавало предпосылки, препятствующие хозяйственной деятельности на базе единого имущественного комплекса автозаправочной станции.

В отношении лота № 12 заявители кассационной жалобы указывают, что, поскольку на момент продажи земельного участка на нем располагался объект незавершенного строительства (снят с учета 07.02.2018, то есть после проведения торгов), проведение торгов и продажа земельного участка произошли в отрыве от названного объекта незавершенного строительства, что в нарушение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации привело к вынесению незаконных судебных актов.

Соответствующие доводы подлежат отклонению, поскольку спорный объект снят с учета через два месяца после заключения договора купли-продажи, в связи с чем ссылка на нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости не направлена на защиту охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной по заявленному правовому основанию и носит исключительно формальный характер (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для вывода о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, а также доказательств того, что указанные в доводах обстоятельства повлекли за собой существенное занижение цены продажи, судами не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2021 по делу
№ А76-20749/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Н. Соловцов

Судьи О.Э. Шавейникова

К.А. Савицкая