Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Промстройкабель» (далее – общество «Промстройкабель», ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области
от 24.02.2015 по делу № А76-22326/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, принял участие представительобщества «Промстройкабель» - ФИО1 (доверенность от 12.01.2015).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Промстройкабель» о взыскании задолженности по договору аренды
от 09.08.1996 № 217 в размере 3 205 494 руб.79 коп., в том числе по арендной плате за пользование земельным участком в период с 10.09.2010 по 04.11.2013 в размере 527 816 руб. 09 коп. и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 16.10.2010 по 28.08.2014 в размере 2 677 678 руб. 70 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2015 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены частично.
С общества «Промстройкабель» в пользу комитета взыскана задолженность в размере 527 816 руб. 09 коп. и неустойка в размере 527 816 руб. 09 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик указывает на отсутствие договорных отношений относительно использования спорного земельного участка. А вывод судов о том, что общество «Промстройкабель», став арендатором недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, приобрело и право пользования данным земельным участком, ответчик считает необоснованным. Кроме того, «Промстройкабель» отмечает, что размер неустойки, удовлетворенный судами, более чем в два раза превышает размер неустойки, рассчитанный им с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81.

Комитет направил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указал, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Как установлено судами иследует из материалов дела, администрацией г. Трехгорный (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СВС» (далее – общество «СВС»; арендатор) подписан договор аренды
от 09.08.1996 № 217 (в редакции дополнительных соглашений
от 04.01.2003 № 1 и от 02.10.2013 № 2), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору во временное пользование с правом сдачи в субаренду, а арендатор – принять земельный участок и вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Предметом аренды является земельный участок площадью
3508,70 кв. м, с кадастровым номером 74:42:010303:0028, расположенный по адресу: <...>, категории - земли поселений (п.1.1 договора), предоставленный для эксплуатации офисного здания (п. 1.4 договора).

Договор заключен сроком на 15 лет (п.1.5 договора), прошел государственную регистрацию 27.10.2003.

Общество «Промстройкабель» по договору купли-продажи имущества от 02.08.2010 купило у общества «СВС» нежилое здание административного назначения - офис, площадью 546,9 кв. м, находящееся по адресу:
<...> (далее – здание), расположенное на земельном участке площадью 3508,70 кв. м кадастровый номер 74:42:010303:0028, местоположение: <...>, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды
от 09.08.1996 № 217 (п. 1.1, п. 1.4 договора).

Право собственности общества «Промстройкабель» на здание зарегистрировано 10.09.2010, что подтверждено штампом регистрирующего органа на договоре от 02.08.2010 и свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2010, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании постановления администрации г. Трехгорного
от 05.11.2013 № 1162 между комитетом (арендодатель) и обществом «Промстройкабель» заключен договор аренды от 05.11.2013 № 71 земельного участка для эксплуатации здания, зарегистрированный Управлением Росреестра по Челябинской области.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 10.09.2010 по 04.11.2013 явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из факта пользования обществом «Промстройкабель» спорным земельным участком ввиду нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, из отсутствия доказательств исполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме в спорный период и наличия задолженности, при этом снизив на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер заявленной к взысканию неустойки до суммы основного долга - 527 816 руб. 09 коп.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена
ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, своевременно производить платежи за землю.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011
№ 9069/11.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ФЗ «О порядке определения размере арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрена следующая методика определения годовой арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка х К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на данном земельном участке) х К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе) х К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильным выводам о том, что пользование ответчиком спорным земельным участком в данном случае обусловлено фактом нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего обществу «СВС» (а впоследствии - обществу «Промстройкабель»), договор аренды от 09.08.1996 считается возобновленным на неопределенное время, вне зависимости от того, кто на момент истечения срока действия договора выступал на стороне арендатора – общество «СВС» или общество «Промстройкабель».

Учитывая изложенное и руководствуясь тем, что общество «Промстройкабель» договор аренды заключило 05.11.2013, а до указанной даты продолжал действовать договор аренды от 09.08.1996 № 217, суды правомерно взыскали арендную плату по данному договору; расчет задолженности проверен судами и признан верным.

Требования о частичном взыскании договорной неустойки также обоснованно удовлетворены судами, в том числе с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности, при этом суды правомерно исходили из того, что определенный договором размер неустойки превышает более чем в 35 раз установленный законом размер ставки рефинансирования, то есть за аналогичное правонарушение просрочки исполнения денежного обязательства; учитывая отсутствие в деле сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях неисполнения ответчиком обязательств; принимая во внимание сумму неисполнения денежного обязательства, признав подлежащую взысканию с ответчика неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, применили ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшив размер неустойки до суммы основного долга - 527 816 руб. 09 коп.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Изложенные в кассационной жалобе доводы общества «Промстройкабель», с учетом установленных по настоящему делу фактических обстоятельств, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций и по существу сводятся к несогласию заявителя с произведенной судами оценкой установленных обстоятельств и конкретных доказательств, представленных в материалы дела и получивших надлежащую оценку.

При этом суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального права или процессуальных нарушений, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2015 по делу
№ А76-22326/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Промстройкабель» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи А.Ю. Смирнов

Е.А. Платонова