Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района (далее – комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу № А76-22371/2011 Арбитражного суда Челябинской области .

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

комитета – ФИО1 (доверенность от 22.06.2012);

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 13.01.2012), ФИО4 (доверенность от 23.11.2009).

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к комитету об обязании передать предпринимателю по акту приема-передачи недвижимое имущество – нежилое помещение № 3 (магазин) площадью 624,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, в течение 10 дней с момента вынесения решения, и зарегистрировать переход права собственности на данное помещение к истцу в течение 10 дней с момента вынесения решения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Ашинского муниципального района Челябинской области (далее – администрация) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2012 (судья Шумакова С.М.) исковые требования удовлетворены. На комитет возложена обязанность передать предпринимателю ФИО2 в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи спорное нежилое помещение. Кроме того, принято решение зарегистрировать переход права собственности на это имущество к истцу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено в части удовлетворения требования об обязании передать предпринимателю по акту приема-передачи недвижимое имущество. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично. Зарегистрировать переход права собственности к истцу на нежилое помещение № 3 (магазин; назначение – нежилое; этаж – 1, подвал) общей площадью 624,7 (кадастровый номер 74-74-03/053/2008-156), расположенное по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

В кассационной жалобе комитет просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение судом ст. 12, 398, 420, 421, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов от 29.04.2010 № 10/22) и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, материалами дела не подтверждены выводы судов об уклонении собственника имущества от регистрации перехода права и о соответствии сделки купли-продажи требованиям действующего законодательства. Комитет считает ошибочным вывод суда о том, что договор купли-продажи имущества от 30.08.2010 считается заключенным 08.09.2011 в день вступления в силу постановления апелляционного суда по делу № А76-23230/2010, полагая, что до подписания сторонами согласованного договора в установленной письменной форме нельзя говорить о его заключенности, в силу чего до настоящего момента между сторонами продолжаются арендные правоотношения. Кроме того, как указывает заявитель, у предпринимателя ФИО2 за время судебных разбирательств возникла задолженность перед арендодателем в виде неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и за передачу помещения в субаренду, погашение которой является необходимым условием для заключения договора в порядке ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судами и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2010 по делу № А76-43678/2009 признан незаконным отказ администрации, выраженный в письме от 17.11.2009 № 15-7891, в предоставлении предпринимателю ФИО2 преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 01.01.2005 № 8/05 муниципального недвижимого имущества - магазина № 3, расположенного по адресу: <...>, площадью 624,7 кв.м, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ. На администрацию муниципального района возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем принятия решения об условиях приватизации, направления проекта договора.

Протоколом заседания комиссии по приватизации муниципального имущества Ашинского муниципального района от 30.08.2010 принято решение об условиях приватизации указанного муниципального имущества, арендуемого предпринимателем ФИО2, утвержден проект договора купли-продажи, определяющий условия приватизации арендуемого имущества.

Письмом от 30.09.2010 № 09-7180 комитет направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 30.08.2010.

Согласно этому проекту комитет (продавец) обязуется передать в собственность предпринимателя ФИО2 (покупатель), а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое помещение магазина № 3 общей площадью 624,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Договор подписан со стороны комитета.

Не согласившись с предложенными условиями договора купли-продажи арендуемого имущества, истец подписал договор купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий, изложив ряд пунктов договора в иной редакции.

Подписанный проект договора с протоколом разногласий и копия отчета об оценке № 040/01/2010, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО5, получены ответчиком 08.10.2010.

Письмом от 03.11.2010 № 3438 комитет сообщил истцу, что представленный протокол разногласий к договору купли-продажи от 30.08.2010 комитет принять не может.

Приведенные обстоятельства явились поводом для обращения предпринимателя в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2011 исковые требования были удовлетворены частично, пункты 3.1, 4.2.6, 4.3.3, 8.1 договора купли-продажи от 30.08.2010 приняты (изложены) в редакции, предложенной предпринимателем, а пункты 2.1, 2.2, 4.2.7, 6.1.1, 7.4.1 договора -в редакции, предложенной комитетом.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.12.2011, решение суда отменено в части принятия пунктов 2.1 и 7.4.1 договора купли-продажи в редакции комитета, указанные пункты изложены в следующей редакции, предложенной предпринимателем:

- пункт 2.1 договора: «Цена продажи имущества определена на основании заключения об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 01/03-11, выполненного областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области, и составляет 17 056 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость»;

- пункт 7.4.1 договора: «покупатель признается уклоняющимся от выполнения условий настоящего договора, в связи с чем подлежит начислению пеня 0,1% с просроченной суммы с учетом причитающихся к оплате процентов за просрочку платежа за каждый день просрочки, независимо от намерения сторон по расторжению или продолжению договорных отношений по настоящему договору».

Письмами от 13.10.2011 № 398 и от 20.10.2011 предприниматель обращался к ответчику с просьбой направить в адрес истца два экземпляра подписанных со стороны комитета и скрепленных печатью проекта договора купли-продажи от 30.08.2010 дополнительно к ранее направленному одному экземпляру этого же договора для проведения регистрационных действий.

Письмом от 20.10.2011 № 3235 комитет направил в адрес истца новый проект договора купли-продажи в одном экземпляре, подписанный и скрепленный печатью, содержащий условия договора купли-продажи с учетом вступивших в силу судебных актов по делу А76-23230/2010. Кроме того, письмо содержало расчет задолженности по арендной плате, неустойке, штрафа (пени) и требование о необходимости представления доказательств оплаты задолженности.

Письмом от 03.11.2011 № 407 предприниматель ФИО2 повторно обратился в комитет с просьбой о представлении трех экземпляров договора купли-продажи от 30.08.2010 с приложениями к нему и актами приема-передачи имущества для проведения государственной регистрации. В письме также содержалась информация о необходимости направления представителя комитета в регистрирующий орган в срок до 18.11.2011.

В письме от 09.11.2011 № 3422 комитет сообщил предпринимателю о ранее направленном в его адрес одном экземпляре проекта договора купли-продажи с расчетом задолженности по пени и субаренде.

Предприниматель ФИО2, ссылаясь на необходимость оформления акта приема-передачи имущества для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, а также полагая, что действия ответчика фактически являются уклонением от государственной регистрации перехода права, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал доказанным факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности. При этом, возлагая на комитет обязанность передать спорное имущество истцу по акту приема-передачи, суд исходил из того, что передача имущества в аренду по акту приема-передачи не может служить доказательством надлежащего исполнения требований по передаче имущества по договору купли-продажи.

Отменяя решение суда и удовлетворяя требования в части регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о заключенности договора купли-продажи и уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, принимая во внимание положения п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума от 17.11.2011 № 73) и установив, что имущество находится в фактическом владении истца, суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о неисполнении комитетом требований по передаче имущества ответчику.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из положений ст. 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В рассматриваемом случае суды, установив, что в рамках дела № А76-23230/2010 между сторонами был разрешен спор об условиях договора купли-продажи объекта недвижимости, постановление апелляционного суда по названному делу вступило в силу 08.09.2011, а также учитывая, что направление в таком случае иного проекта договора купли-продажи от другой даты не требуется, пришли к верному выводу о том, что договор купли-продажи арендуемого имущества от 30.08.2010 с учетом урегулирования судом разногласий, возникших при его заключении, считается заключенным с 08.09.2011.

Принимая во внимание, что к моменту заключения сторонами договора купли-продажи арендуемого имущества спорный объект недвижимости уже находился во владении покупателя на основании ранее заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 № 8/05 и акта приема-передачи, апелляционный суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73, обоснованно признал исполненным обязательство ответчика по передаче спорного помещения по договору купли-продажи и отказал в удовлетворении иска в части требования об обязании передать предпринимателю по акту приема-передачи недвижимое имущество.

При этом, учитывая неоднократное обращение предпринимателя ФИО2 к комитету с просьбой о регистрации перехода права, а также, то, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены в материалы дела доказательства направления в адрес предпринимателя необходимых для регистрации перехода права собственности экземпляров договора купли-продажи с приложениями к нему и готовности направить уполномоченного представителя в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации перехода права, апелляционный суд правомерно признал установленным факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на переданное истцу недвижимое имущество и удовлетворил иск в части государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о неподтвержденности факта его уклонения от государственной регистрации перехода права, о незаключенности договора купли-продажи, по существу повторяют доводы апелляционной жалобы и направлены на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обоснования ссылок на неправильное применение судом при рассмотрении дела норм материального права кассационная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления суда согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу № А76-22371/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района – без удовлетворения.

Председательствующий Д.И. Мындря

Судьи Э.М. Маликова

З.Г. Семенова